两路社区农村存量宅基地利用 调查报告

农村存量宅基地利用情况调研报告学院旅游与国土资源学院组别城规第5组组长吴文韬组员郭梦涵肖婷于喆谭红英杨阳王松刘俊君王梓瑄陈钰玲何春香指导教师李斌调研时间2015年7月3目录摘要11前言111调研概况1111调查时间1112调查地点1113调查对象2114调查目的2115调查地点概况312研究背景及实践意义32研究综述421调研思路及方法4211调研思路4212调研方法422研究技术路线图423文献综述5231国外研究5232国内研究6233国内外研究评述63两路社区农村存量宅基地利用的发展现状及特点731两路社区农村存量宅基地的概述7311农村宅基地的概念7312一户多宅7313农村宅基地闲置8314农村宅基地流转832两路社区农村存量宅基地现状的实证分析8321调查与抽样方法83宅基地现状的描述与分析1431部分宅基地存在安全隐患1432一户多宅现象严重1633宅基地闲置与低效利用1834宅基地面积在控制范围内，现发展趋势不乐观1935宅基地管理混乱，农民权益难保障1936总结204改善农村宅基地利用管理的建议2141加强农村宅基地审批措施21411加强国土资源管理部门、村民委员会和村民的联系，改进审批程序21412是加强农村宅基地法律法规的宣传。2242加强农村现有宅基地管理措施22421推进节约集约用地，建立严格的宅基地监督管理制度22422坚持以人为本的理念，把服务人民、方便群众为准则22423明确基层管理所的法律地位，充分发挥其桥头堡作用2343增强现有宅基地的利用2344对整个村庄重新进行整体的、科学的、合理的规划2345加农村宅基地住宅安全245研究不足与展望256参考文献257附件260关于铜梁区两路社区宅基地利用情况的调研摘要现中国城市化水平实现了从到的飞跃式增长而城市并非孤立发展，快速城市化背后隐含的是各种要素与资源在城乡间频繁流动，流动的结果导致相应的宅基地问题大量出现。此外，形成于上世纪年代的农村宅基地使用权管理制度虽在不断完善，但多占宅基地形成的一户多宅、宅基地超标使用等现象却层出不穷。本文以铜梁区南城街道两路社区16个组的农户问卷调查数据为基础，对两路社区的宅基地利用情况进行调研，对农村宅基地在分配上表现的一户多宅现象与政府对宅基地管理的影响因素进行定量分析，调查报告对铜梁两路社区农村宅基地资源的合理优化配置，提高利用效率具有较好的参考价值。关键词农村宅基地影响因素一户多宅宅基地问题1前言11调研概况111调查时间2015月7月3日至7月4日到岳阳社区进行实地考察和问卷调查2015年7月5日至7月9日进行数据统计和分析并制作2015年7月10日幻灯片汇报及实习成绩评定。112调查地点重庆市铜梁区南城街道两路社区（924组）1图1两路社区16个组的分布113调查对象此次调查针对两路社区（924个组）全体居民，采用抽样调查的方式。114调查目的按照既定任务，开展铜梁区两路社区的农村存量宅基地利用情况的调研是为了准确掌握和反应重庆市铜梁区两路社区的农村存量宅基地利用情况。本课题组师徒通过对重庆市铜梁区农村存量宅基地利用现状进行问卷调查和实地访问，结合对农村宅基地实践现状进行考证与分析，在此基础上总结、归纳出了重庆市铜梁区农村存量宅基地利用方面出现的问题，揭示其内在原因，进而提出改革和完善铜梁区农村存量宅基地的具体对策和建议。其目的具体为一、获得第一手原始资料，了解两路社区农村存量宅基地利用的现实情况以及村民对农村宅基地市场化的想法和建议；二、是分析农村存量宅基在宅基地利用方面存在的问题，以及寻找相应的对策；三、是分析如何积极引导村民有效合理利用宅基地，避免超标占用宅基地2和闲置宅基地现象的发生。115调查地点概况铜梁区南城街道两路社区地处铜梁区南大门，系城乡结合部，幅员面积8平方公里，耕地面积4802亩。辖25个居民小组，总户数2173户，总人口5100人，其中农户1235户，农业人口3779人，有妇女2003人，儿童872人，留守儿童92人，空巢老人87人。党委下设3个党支部，6个党小组，党员103人，其中流动党员7人。全社区有工业企业15家，产值12亿元。农村以蔬菜种植和观光农业为主导产业。在这次调研中，我们组一共走访了16个组，共取得有效问卷114份。12研究背景及实践意义城镇化进程不断加快的今天，土地已成为重要的生产要素。城市土地所有权属于国家，其使用权已大规模进入市场进行流转，而农村土地归集体所有，尤其是宅基地使用权处于被冻结的状态，不能进入市场上进行流转，一定程度上限制了农村经济的发展。农村宅基地是农民重要的生产和生活资料，全国约有4亿亩宅基地，数量庞大。农村宅基地使用权流转问题在我国由来已久，且备受争议。自二十世纪九十年代末至今，现有的宅基地使用制度虽然几经修改，却还是难以适应时代发展的需要。目前农村宅基地使用权管理使得土地资源配置极不合理。长期以来，我国建设发展的实行最严格的重心在城市规划区内，农村居民点的建设由于缺少资金和规划指导，加之管理不到位，基本处于自发状态，缺乏有效的约束、监督与管理机制。“布局散、用地乱、环境差”是当前农村居民点用地的显著特点。农村住房是农民安身立命之所，是基本的民生问题。随着农民生活水平的提高，人口的增加和家庭小户化，农民要求改善居住条件的愿望将会越来越迫切。按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，加强农村宅基地利用管理已刻不容缓。通过对铜梁区两路社区农村存量宅基地的利用情况的问卷调查，宅基地管理工作直接面向农民群众，掌握两路社区农3村宅基地利用情况，根据科学的村庄规划，通过村庄撤并、中心村改造、农村社区建设、土地置换等形式对农村居民点进行系统整治，实现农村环境优美、土地集约利用的目的，可以促进合理利用农村集体土地，保护耕地资源，改善农村居住环境，有利于两路社区的发展建设。2研究综述21调研思路及方法211调研思路本组师生调研主要流线安排为查阅资料实地问卷调查分析数据总结归纳提出建议。212调研方法我们组认真的制定了调研计划，采取了文献资料、社会调研等方法，学校统一设计了基本的调查问卷和研讨提纲，分行政区划分等方法采集样板，我们组分取的是铜梁区两路社区，我们获取了相应的数据信息，然后对这些数据进行处理。最后进行综合分析，得出相应的结论。（1）问卷调查法。为了从村民自身的角度了解村民的就业状况、收入支出、土地流转以及家庭宅基地情况，更加深入了解他们对农村宅基地市场化的一些想法和建议等，我们组调研过程中主要对两路社区的民户采取问卷调查法。为了保证问卷调查的真实性和遍及性，对两路社区的每组都进行了等量的问卷调查及访问。（2）深度访谈法。为了获取对两路社区村民农村宅基地相关问题的理解和深层了解，我们组在调研过程中，采取问卷调查法的同时，采用深度访谈法与两路社区村民进行直接的、个人的访问，在交谈中获得他们对于就业、收支、土地流转以及家庭宅基地等问题的态度和看法。（3）统计分析法。通过使用该方法，力图用调查的第一手资料，结合统计数据来支撑我组成员观点。宏观统计数据主要采取文献调查的方法获得，微观数据主要采取实地进行问卷调查的方法获得。22研究技术路线图4图2调研报告流程23文献综述231国外研究国外学者对土地闲置的内涵、机理及处置方式进行了丰富研究。从土地闲置的内涵出发，国外研究者多将闲置土地归类为棕地和灰地，棕地认可度最高的是美国环境总署在年做出的定义“废弃的、闲置的或没有得到充分利用的工商业用地，已经存在的或潜在的环境污染使对这类土地的再开发或利用过程比其他土地更为复杂”。灰地则是指那些巳经开发过，但因在开发利用过程中形成“污染”性的土地。此外，有学者认为闲置土地应有如下可供识别的特征属于城市建成区土地；闲置或低效利用；其状态受上期土地利用情形的影响；有可能存在污染问题；提高土地的利用效率需要一些治理措施。欧美国家土地闲置的主要原因在于产业结构调整导致的昔日工业区的没落，大量工业区向城市外迁移，其次技术进步也促使老旧的生产方式被淘汰，引导重污染、低效率5的工厂进行升级转型，导致城市内出现了大量闲置土地。在如何处置闲置土地上，各国的做法不尽相同。美国形成了以环境总署为核心，其他诸如住房与城市发展部、交通部、商务部等部门采取措施配合支持的棕地开发利用体系，其措施包括创造好的投资环境吸引私人与企业资本进入棕地开发利用领域、出台针对棕地污染治理投资的免税政策以及建立完善的责任与权利保障机制等。英国在年提出了全国性目标优先循环使用掠地，通过制订针对掠地的开发资金援助计划、颁布泣圾法促进建筑材料循环使用等来保证达成目标，并最终在年实现了以上的新建、翻建住房布局在棕地之上。232国内研究国内学者通过实地调查对各地存在的一户多宅现象进行了了解与分析，发现在我国一户多宅现象在各地区普遍存在且情况严重。认为一户多宅现象形成的原因主要包括以下几个方面一是农户分家后，成员各自申请了新的宅基地，却仍保有旧宅作为杂物房；二是因历史原因遗留；三是通过购买或受赠获得；四是通过继承方式取得；五是在建新拆旧过程中，新宅基地未建形成的闲置和建新不拆旧的旧宅遗留形成的闲置；最后则是强占取得。国内学者从分析交易乡村住宅用地的动因切入，指出对城市拥挤、污染严重、私密性差的生活状况的厌恶促使部分城市居民选择购买乡村住宅；部分学者认为，乡村各项服务与基础设施落后所带来的生活成本降低是一些经济实力相对较弱的居民选择乡村住宅的主要原因；而也有部分学者认为通过研究发现农户出让乡村住宅这一行为决策受多种因素影响，包括户主年龄、家庭结构及其住宅的类型等。还有部分学者对区位在乡村住宅流转中的重要性进行了研究如以地租理论为基础，对乡村住宅价格进行了研究。国内学者在宅基地研究领域一般采用农户问卷调查法与参与式农村评估法来获取数据，无论哪一种都要求调查者接触到农户层面，而我国广阔的领土范围、规模庞大的农户群体使覆盖全国的调查难以进行。因此，难以对我国农村闲置宅基地的现状规模进行准确把握，目前学者对农村闲置宅基地规模的测度多通过抽样调查的方法来加以估计。233国内外研究评述国内外相对比，国外学者对乡村住宅用地的关注度低于国内，且多集中于对其流转的研究。综上来看，国内学者对农村宅基地一户多宅与闲置现象进行6了大量研究，为本文提供了有益的参考，但也能看出这些研究还存在一些不足之处第一，从研究的基础数据来源看，已有研究多是基于单一地区的调查统计，范围较小且样本偏少，缺乏全国层面的大样本调查，对我国农村宅基地利用情况掌握不足。第二，从研究方法来看，缺乏定量研究，对一户多宅与闲置现象的成因研究多运用定性分析，易陷入惯性思维，从而忽略了对其他潜在原因的发掘，不利于问题解决。国内外的研究侧重点不同，虽然国外对乡村住宅用地的关注度低于国内，但是土地闲置的内涵、机理及处置方式却有比国内更丰富研究。我们要吸其精华，弃其糟糠，更加透彻的分析出国内农村宅基地利用中产生问题的原因，将其解决。3两路社区农村存量宅基地利用的发展现状及特点31两路社区农村存量宅基地的概述311农村宅基地的概念农村宅基地概念的明晰是本文研究的基础。农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，是土地管理法里的名词。法律依据是土地管理法、国土资源部的行政法规、以及各省的宅基地管理办法，在实践中，主要是依据各省的宅基地管理条例来进行申请的。根据国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见，坚决贯彻“一户一宅“的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省区、市规定的标准。农村宅基地包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。农村宅基地的产生是我国城乡二元结构的产物,是国家为保护农民的利益和基本的生活居住权利而实施的一种特殊制度安排。现今农村宅基地问题是农村土地管理中的一个热点、难点、焦点问题,事关社会稳定和经济发展。7312一户多宅土地管理法第六十二条对农村居民可以拥有的宅基地数量进行了限制，一户农村居民只能拥有一处宅基地，形成了所谓的“一户一宅制，一户多宅的概念在此基础上形成，即当村民通过购买、继承、强占等方式获得额外的宅基地后，实际占有的宅基地数量超过一处，违背了“一户一宅”制，即被称为“一户多宅”。313农村宅基地闲置闲置从字面理解为闲着放置而不使用，这一概念对有使用价值的事物而言才有意义。土地闲置则可理解为土地的空置、未利用。农村闲置宅基地一方面指宅基地的空置，类似于城市建设用地情况，即批准使用而宅基地所有者未建；另一方面则是指住宅的长期空置而间接导致的宅基地闲置，又可细分为人口外出打工形成的季节性迁徙造成的闲置、原住户在本集体另建住宅或彻底搬入城市居住及因上着物废弃、损坏而停止使用等情形；此外有人将超出法律及各省市规定面积的“超占宅基地”也视为宅基地闲置的一种情况。本文所指宅基地闲置是指巳经建造建筑而未得到充分利用的因建筑闲置而导致的宅基地闲置。314农村宅基地流转农村宅基地属于集体建设用地的组成部分，从权能上看，其所有权仍属于农村集体，农民实际拥有的是宅基地使用权，因此宅基地的流转实质上是宅基地使用权的流转。农村宅基地使用权实际带有浓厚的福利与社会保障色彩，是对农民居住生存权力的保护。我国法律对宅基地使用权流转概念并无明确解释，学界一般根据物权法、农村土地承包法等相关法律规定，将其推定为合法主体将依法取得宅基地使用权通过转让、出租、交换等方式处置并实现其主体的改变。32两路社区农村存量宅基地现状的实证分析321调查与抽样方法本文研究的基础数据来源于重庆工商大学旅游与国土资源学院组织进行的一次对铜梁区5个村（玉皇村、大雁村、盘龙村、岳阳村、东城街道的安全村）和2个社区（两路社区、桐梓社区）农户进行的调研。此次调查对象简选方法为分地区随机抽样，具体调查方法为问卷调查。根据铜梁区的村、组划分进行8等量的问卷调查及访谈。我们组调研过程中主要对两路社区的民户采取问卷调查法。为了保证问卷调查的真实性和遍及性，对两路社区的每组都进行了等量的问卷调查及访问，由此，筛选生成了16个组共计114户农户的调查对象见表1。我们组在实际调研过程中，共计调查了两路社区的16个组的情况，创除掉无效问卷后实际获取114份农户问卷，与本文研究有关的问卷内容包括农户家庭结构、宅基地情况与房屋情况等，数据整体相对全面与真实，能较好反应这一时期铜梁区两路社区的宅基地利用现状。而在后续分析过程中，剩余的有效农户样本仍为114个，两路社区一共24个组，2310户，我们只调查了16个组其中的114户，所以样本较少，不具备代表性，可能会与两路社区的实际情况有挺大的出入。此报告数据和样本不够缜密，还有许多需要改进的地方。表1调查两路社区各组农户明细表表2各组被访者年龄情况（）组数30岁以下3060岁60岁以上合计平均年龄8组01000100579组217181004110组0623810056411组050501006012组92764100457513组0574310057914组050501006015组040601006317组2020601005718组050501006019组06436100558组数8组9组10组11组12组13组14组15组17组18组19组20组21组22组23组24组调查农户数1111361174554111051326920组060401005721组2040401005122组8335910060323组010001004524组03367100651图3被调查者年龄分布情况图4两路社区被调查者男女比例上表统计了两路社区各组样本分布及被访者信息，依据分层随机抽样原理，各组的样数应是平均分配，两路社区16个组共计调查114户，实际准备调查问卷为140份，实际由于天气比较恶劣加上时间不够，最后得到的数据样本数为114份，由于天气原因很多或者其他原因，很多农户家门紧闭，所以在问卷调查是没有刻意的对被调查者进行筛选。在调查过程中我们没有过多的注重男女比例问题，我们调查的114位调查者中女调查者比例为40，男调查者比例为60。年龄主要集中在5060岁这一阶段，平均每组调查人数为7人，我们做的问卷调查中很不好的现象在于，调查者年龄偏大并且较为集中，在问卷调查的普遍性方面，没有做的很好。年龄处于3060岁阶段的户主占比仅仅达到1043，3060岁其劳动力水平、认知与社会经验都处于较好的水平，作为家庭收入的主要贡献者，其在家庭中拥有较高地位，在关乎家庭整体利益的决策上有主导权，是影响家庭宅基地决策的关注因素之一。表3各组被访者文化程度（）文化程度组数无小学初中高中高中以上合计8组00100001009组909454545450010010组3846307715381538010011组1667833300010012组272763640090910013组14294286430010014组5025025010015组2040400010017组0602002010018组25252525010019组08182909909010020组0504010010021组40202020010022组3077230830771538010023组001000010024组06667333300100样本总体16974110326274918210011图5被调查者文化程度情况上表给出了被访者文化程度的统计情况。从对各组的调查者文化程度可以看出，文化程度主要集中在小学，达到47，无学历的比例都达到了15，而高中及以上文化程度的才达到16，初中及以下文化的达到84。根据年的中国人口与就业统计年鉴中对全国乡村地区人口受教育水平的调查情况，近年乡村地区受教育水平为初中及以下的人口比例是878，说明本次调查的结果能大致反应乡村地区农民的受教育水平。图6被调查者家庭总收入情况12图7各组总收入分布情况及对应户数图8被调查者从业情况从上面的柱状图和折线图统计了各组被访家庭年总收入情况和被调查者家庭总收入的户数情况，以期全面的反应样本农户的家庭总收入不高，整个铜梁人均收入10500左右，从整个图上大致反映，两路社区没有拉低铜梁的平均收入。两路社区的样本家庭总收入大部分都处于5万以下，20万以上的比较少。其中总收入达到10万以上的9组、10、22组较多，交通便利，产业发展较好。114位被调查者的收入，有大部分是通过务农和务工来获取的，极少数的通过经商，还有大部分的调查者处于无业状态。13图9两路社区土地流转情况上图显示了两路社区被访家庭的土地流转情况。其中土地流转的家庭比例达到58，没有流转的家庭占42，两路社区土地流转家庭的流转分方式只要是土地出租，流转给农业开发公司种植挂花。在数年后，挂花产业一定会提高铜梁的GDP水平，同样也会带动各户家庭的收入。图10被调查者家庭支出情况14图11两路社区家庭支出上图是两路社区被调查家庭的支出形式情况和支出额的情况。其中比例最大的是支出额2000以下的占45，其次是20004000的占30，800010000和10000以上的占4，可以看出两路社区的农村家庭总的支出还是较低的，日子过得比较节俭。在支出形式上，家庭支出的绝大部分用在人情往来、吃穿、治病和子女教育上，几乎没有人有购房行为，最多停留在房屋维修上。3宅基地现状的描述与分析31部分宅基地存在安全隐患图12被调查者住宅位置情况15图13被调查者住宅类型情况图14被调查者宅基地安全性情况图31、32、33、34给出了两路社区16个组中被调查者宅基地的位置、类型、安全性和翻新的情况，可以看出宅基地主要集中在老宅，该地区还没有开发新农村。房屋类型主要以砖混和楼房为主，但是也有不少的宅基地类型为土墙楼。在安全性方面，安全和很安全占77。但是不安全性也占了20，不安全的宅基地大部分为老宅，说明我们的农户有20的家庭住所存在安全问题。这是一个严肃的问题，必须引起铜梁政府的注意32一户多宅现象严重16图15被调查者家庭住宅情况图16被调查农户家庭住宅数情况表4各组被调查者住宅数比例组数住宅处合计1处2处及以上8组10001009组6364363610010组8462153810011组505010012组5455454510013组100010014组752510015组406010017组40601001718组752510019组8182181810020组901010021组802010022组7692230810023组100010024组1000100图31、32和表31给出了我们调查的两路社区16个组共计114个农户样本的宅基地占有情况。可以看到有85计户农户拥有一处宅基地占75，有29计户农户拥有两处甚至2处以上宅基地占25。与第二次全国农业普查结果相比，铜梁区两路社区一户多宅情况更加严重，可间接衍射出一户一宅制度并未完全落实到位。再对各组情况做对比分析，一户多宅情况最严重的是17、18组，拥有两处及以上宅基地的比例达到60，远超全国平均水平，紧随其后的是12组也达到。一户多宅形成的原因很多，如子女分家获批宅基地后再继承父辈宅基地，亦或者是通过私下购买获得，本文将基于对农户的调查问卷，考察农户特征对此种情况形成的影响。由于历史遗留问题多、基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，很长一段时间以来农村建房处于无序状态，乱占、多占现象严重，普遍出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准任意建房，建了新房也不愿意交出闲置。33宅基地闲置与低效利用图16被调查者房屋利用情况18图17子女常住情况根据我组实地调研得出以上两表。显示了两路社区农村宅基地的闲置与低效利用的情况。其中，常年有人居住的住宅占绝大多数，达到80，但是仍有20的为累计居住达半年、居住不足60天以及常年无人居住，可见农村宅基地闲置的情况比较严重。而在受访的114户中，子女常住的占仅占60，不常住的达到40，农村宅基地的低效利用问题突出。随着城乡一体化的发展，出现两种情况，一是农民纷纷涌入非农产业，并异地居住，许多农村宅基地长期处于闲置状态；二是青壮年农民离开家乡，留下老迈的长辈和幼小的子女独留在家，他们占用了农村绝大多数的土地资源。对于未闲置的宅基地，面临的更大问题在于宅基地的低效利用。随着经济社会的发展和人口的增加，农村住宅建设增加是很正常的事。34宅基地面积在控制范围内，现发展趋势不乐观图18被调查农户宅基地面积情况19图19被调查农户宅基地面积情况上图给出了本次调查得到的被访农户的宅基地面积和房屋总面积，两路社区16个组的每户平均宅基地面积接近13081，而根据江苏省土地管理条例，人均耕地面积不足1亩的村庄，其户宅基地不能超过135，人均耕地面积超过1亩的村庄也不能超过200，两路社区16组的人均宅基地面积在控制范围内。35宅基地管理混乱，农民权益难保障由于土地的国家与集体所有，我国的房屋权属证明包含两个部分，即土地使用权证与房屋所有权证，两证齐全才能保证所有者对房屋的占有、使用、收益与处分权。表给出了两路社区16组114户农户的合法拥有的住宅的宅基地土地证与房屋所有权证持有情况。表5被调查农户住宅的权属证件持有情况（）是否不清楚房子是否可抵押6621181102有没有宅基地有没有土地使用证1360有没有有没有产权证977223我们在“一户一宅”的制度背景下，考察农户合法拥有的住宅的权属证件20持有情况。从样本总体来看房屋可以抵押的农户占662，不可以抵押的占118，不清楚的占1102。所调查的农户中所有宅基地都持有土地使用证，持有产权证的占977，现没有的占223，出现没有持有房产证情况的原因有多种，如农户自己未能及时申请；申请了但政府没发放；亦或是基本管理部门由于人员紧缺、经费紧张等原因，未能及时为申请宅基地的农户发放相关证件。总结起来，一是农民的法律意识淡薄，缺乏通过法律途径维护自身利益的认识；二是政府相关部门的对农村宅基地督与管理还未完全到位。此种情形下，一旦涉及农村住房买卖、宅基地征占等情况，农民的权益将难以得到保障，处理因此而产生的纠纷也是社会资源的一种浪费。36总结农村宅基地是集体经济组织基于福利与保障目的分配给农民的住宅建设用地，是农民资产的重要组成部分，它的合理配置与利用关系到农民切身利益，关到城乡统筹发展的大局。目前，农村宅基地在分配上存在一户多宅，在利用上存在大量闲置与低效利用，而同时宅基地规模持续扩张且有以上面积是通过占用耕地来获取，农民法律意识淡薄与政府部门管理不到位并存。本文下一章节试图以农户调查数据为基础，对农村宅基地一户多宅与闲置以及对宅基地的管理中的问题提出我们得出的解决措施。4改善农村宅基地利用管理的建议根据小组对两路社区上述调查结果的分析与思考，发现其问题存在的内在原因只要是两路社区宅基地管理方面存在的问题，下面将针对两路社区宅基地管理方面存在的问题，结合国内其他地方对于农村宅基地利用现行的措施及管理，提出以下几点建议。41加强农村宅基地审批措施411加强国土资源管理部门、村民委员会和村民的联系，改进审批程序两路社区的宅基地一户多宅现象严重，政府在对宅基地审批过程中注重对21农户住宅数方面的了解以及对农户宅基地面积的严格控制。加强国土资源管理部门、村民委员会和村民的联系，改进审批程序，使村民能够更清楚更明白的参与自己宅基地的审批过程。这是一个制度创新问题，同时也是目前政府职能转变的题中之意。通过制度创新，使村民和村委会能够监督国家国土管理相关部门，提高政府机关的办事效率和服务质量；国土管理部门和村民也可以监督村委会，防止其在此过程中的贪污和徇私行为；国土管理部门和村委会则及时监督村民的审批和建设行为，及时杜绝超标建宅，乱搭乱建行为。三者相互制约又相互促进，形成一种良性循环的机制。在审批过程中，注重对农户宅基地面积的严格控制。农村村民建住宅，必须符合乡镇土地利用总体规划，结合旧村改造，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地，严格控制占用农用地。新建宅基地面积限额为城市郊区及乡镇所在地，每户面积不得超过一百六十六平方米；平原地区的村庄，每户面积不得超过二百平方米。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过二百六十四平方米；山地丘陵区，村址在平原地上的，每户面积一百三十二平方米；在山坡薄地上的，每户面积可以适当放宽，但最多不得超过二百六十四平方米。人均占有耕地六百六十六平方米以下的，每户宅基地面积可低于前款规定限额。县级人民政府可以根据本地具体情况，在本条第二款规定的限额内制定本行政区域内的宅基地面积标准。412是加强农村宅基地法律法规的宣传。针对村民法律意识淡薄，无知的现状，建议国土管理部门定期去农村进行法制宣传，改变村民传统封建的思想，让他们知法，才能守法。可以由国土管理部门的专门人员去宣讲，也可印制宣传材料发放到户。还可以和电台电视台合作，增加一些这方面的宣传节目。42加强农村现有宅基地管理措施22目前，之所以造成两路社区宅基地管理的尴尬局面，是由于如今违法现象执行极其困难，主要考虑到社会稳定问题，导致违法建筑拆不了，移送法院难执行的现象。所以各级政府和国土资源管理部门要加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度，在农村特别要加强农村宅基地管理的宣传和普及力度，在全社会形成集约节约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。要进一步健全土地执法动态巡查制度，发挥村级土地协管员的作用，加强农村宅基地的日常监管，及时发现和制止土地违法行为。对乱占与滥用耕地建房等违法行为，国土、建设、法院等部门要加强协调配合，形成执法合力，坚决依法查处。421推进节约集约用地，建立严格的宅基地监督管理制度加强农村宅基地管理，必须坚持统一规划、合理布局、“一户一宅”、节约集约用地原则，强化宅基地规划在宅基地管理中的地位和作用，明确并细化各类不同地区的宅基地面积标准，明确农民住宅小区即新农村用地标准，明确多余宅基地及宅基地转让、继承、赠予、收回的监管措施，规范设立登记、变更登记及注销登记的程序，强化批后监督的措施和手段，正确处理政府干预和市场机制的关系，充分发挥干预职能，强化宅基地的动态监管和权利保护。422坚持以人为本的理念，把服务人民、方便群众为准则首先是符合条件的，农村村民一次申请即可取得宅基地使用权证，减少环节和重复劳动；其次是充分发挥村集体经济组织在宅基地管理中的作用，确立本集体经济组织的宅基地决定权，如果本集体经济组织是村民小组的，则不需要经村集体经济组织或村民委员会的同意，村民即可向国土资源部门申请。再次是建立政府干预制度，防止弱势个体法定的宅基地使用权受到侵害，通过听证形式，对符合条件的村民由政府直接批准其宅基地。423明确基层管理所的法律地位，充分发挥其桥头堡作用随着国土资源管理体制改革的到位，在宅基地管理中，必须把国土资源所放在首要位臵，无论是宅基地申请的受理、初审、证书送达，还是宅基地面积的丈量、确认、纠纷的调处、权力的保护、宅基地的日常管理等都必须发挥国土资源管理所得作用，并在法律上予明确规定，从而确立国土资源管理所在土地管理中的法律地位，为其依法行政，发挥管理作用提供法律依据。2343增强现有宅基地的利用铜梁区南城街道两路社区的农村宅基地闲置和宅基地的低效利用是一个较严重的问题问题。土地是发展的最基础资源，作为建设用地的农村宅基地却长期空置，得不到有效利用，对于铜梁区来说是很大的损失。如果充分释放这批资源，将会增加更多的包括耕地在内的农业用地，也可能缓解城镇用地、工业用地的短缺问题，最起码经过整治，可以改变目前农村很多房屋因无人管理，墙倒屋塌，村容破败的现象。充分激活宅基地存量，可以退出、可以流转，也可以合理利用。小组给出以下建议来增强两路社区现有宅基地的利用从管理使用的耕地开垦费、用于农业土地开发的土地出让金中安排资金用于将农村闲置宅基地复垦为耕地。因自行迁入城镇、扶贫生态移民整村搬迁进入城镇等，自愿全部退出原宅基地进行整治复垦的农户，政府从耕地开垦费、实施城乡建设用地增减挂钩建新地块有偿供地所得收益中适当给予补助奖励。农村闲置宅基地复垦腾退的建设用地指标按规定程序确认后，合理安排建新区城镇村建设用地的比例，优先保证项目区农民安置和农村基础设施、公共服务设施建设用地，并为当地农村集体经济发展预留空间，仍有节余的可在项目区的县级行政区域内调剂给城镇使用。44对整个村庄重新进行整体的、科学的、合理的规划目前，两路社区的整体规划处于混乱，访问带路的村长、社长，以及受访的村民，他们指不出村里房屋、道路建设的规划，也没有一个概念。即两路社区仍处在村民想起房屋就进行申报，只要能申报合格，就可以修建新房的状态，没有规划可言。完善现有农村宅基地规划，在此基础上建立农村宅基地规划制度。把宅基地规划作为宅基地管理的基础，明确农村宅基地规划的内容和法律地位。各居民点内各户宅基地的位臵和界址范围，拟调整、控制、整治、新建的宅基地及居民点的布局、利用方案，规划实施的保障措施。经批准的农村宅基地规划作为审批农村宅基地规划作为审批农村宅基地的依据，发挥规划的控制、引导作用。制定详细的村庄土地利用总体规划方案，上级主管部门要认真把关，控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。优化农村土地利用率。完善宅基地审24批制度，市、县加强农用地转用审批的规划和计划审查，对符合规划，符合农村宅基地占用农用地计划指标的。由市、县人民政府分年度一次性批准农用地转用，报省级人民政府备案。对存量宅基地的原址翻建改建，只要符合土地利用总体规划和村镇建设规划由乡镇人民政府批准，县级人民政府实行备案制。通过参考其他一些村庄的宅基地利用，有一种比较好的方法。方案一，由村委会出资，集中拆除一部分旧房，并在这片土地上建设楼房，让拆迁户搬到楼房，同时新增人口也可以不再批新宅基地，而是直接购买楼房，这样，如果村委会经济实力足够的话，不仅可以解决新增人口住房问题，还可以将占用的耕地复垦，扩大耕地面积。方案二，如果村委会经济实力不够，不能建设楼房，也可以建设一部分老年住宅区，老年人达到一定年龄，即可住进老年住宅区，并交纳一定的费用，去世后可以再有其他老年人居住。而其原先的住宅可以转由其子女居住。现在农村也大都是一家只有一个男孩，或一男一女，或两个女孩，这样就不用再批新宅基地了。45加农村宅基地住宅安全住宅是否安全对我们的人生安全起着关键性的重要，所以宅基地的安全问题一定要重视。在我们调查的农户中还有16户住着年代久远的土楼墙，也许是应该金钱的问题让他们没办法只能将自己置身在危险中。部分房屋建设不科学并且年久失修，房屋抵御暴雨、滑坡等自然灾害能力薄弱。铜梁县雨量充沛，年平均降雨量1075毫米。县域内河流众多，有大小河流251条。该县降雨量主要集中在79月，往往造成暴雨及洪涝灾害。暴雨降低了岩土体强度，使山体松动，触发滑坡、崩塌、泥石流等自然灾害。在百度中以“铜梁暴雨滑坡”为关键词搜索，可找到相关记录70余万条。可对危险的宅基地进行安置补偿，将他们转移向安全的地方或者其他方法5研究不足与展望随着我国经济不断发展、城市化进程不断加快，保护我国土地资源为基础，以解决农村居民居住保障为目的，农村宅基地分配和使用上出现了一定问题，25值得关注。本研究利用计量经济学的相关方法，从农户家庭特征出发，研究农村宅基地在分配上呈现的一户多宅现象与农户在利用上的闲置选择以及政府在宅基地管理方面的影响因素。这次的调研报告中存在许多不足的地方（1）由于天气下雨，又非农忙时节，两路社区村内很多住户并不在家，因此调研内容和结果存在一定片面性，只能片面的反映出两路社区农村宅基地的一些情况，在对调研人员的选择上集中性太强，所以不能具有代表性。（2）其次对农户行为决策的内在机理研究不足，这是以后研究有待加强和深化的地方。通过这次农村宅基地调研活动，我组对农村宅基地的现状有了更深的了解，对农村宅基地相关的法律法规有了更深入的学习。在了解现状，深入学习和认真思考的基础上，得出了分析与结论，并提出了几点建议，希望对两路社区乃至铜梁区国土资源管理及未来发展规划能有所帮助。6参考文献1欧阳安蛟农村宅基地使用管理制度研究D浙江大学,20102段力誌农村土地流转问题研究D重庆大学,20113何安琪城乡统筹背景下农村宅基地节约集约利用研究D华中农业大学,20124刘亚光我国农村宅基地问题研究综述J东南学术,2011,0253635胡兴福,江浩,汪书田重庆市铜梁县农村房屋现状调查与分析J边疆经济与文化,2011,1115166区呈程广西外汇衍生品市场调研报告D广西大学,20137吕建伟律师代理环境维权的调研报告D湖南大学,20138李华宇基于农户家庭特征的农村宅基地一户多宅与闲置研究D浙江大学,20149徐邹华农村宅基地闲置及其再利用D湖南农业大学,201310谢娜两型社会建设中农村闲置宅基地利用研究D湖南农业大学,20117附件附件71文化程度人数从业情况人数总收入元户数26无学历17务农545万以下51小学54务工31510万36初中25经商91015万14高中14无业181520万6高中以上学历4其他220万以上7附件72收入来源收入（元）2万以下23万34万45万56万67万78万8万以上务工106111