南宁某房地产开发项目可行性研究报告

XXXX项目可行性分析报告目录一、项目概况3（一）、开发企业简介3（二）、地理位置及现状3（三）、项目设计规模及建设内容3（四）、配套市政设施情况3（五）、主要技术经济指标3二、宏观环境分析4（一）、国家房地产宏观政策分析4（二）、广西房地产市场分析4三、南宁房地产投资环境及房地产发展状况4（一）、南宁房地产投资环境分析4（二）、南宁市房地产发展现状5四、南宁市高层住宅物业市场分析5（一）南宁高层住宅物业户型面积分析5（二）南宁市高层物业的价格分析6（三）南宁市高层物业分布区域分析6（四）高层物业目标客户购买因子分析6五、项目街区功能分析7（一）、地块所处区域功能描述7（二）、周边生活配套7六、项目定位7（一）、项目SWOT分析7（二）、项目总体定位8（三）、产品定位8（四）、价格定位8（五）、客户定位8七、项目建设规划及进度安排8（一）、建设方案及规划说明8（二）、建设方式及进度安排8八、项目投资分析9（一）、成本估算9（二）、收益分析10（三）、投资计划及资金筹措12（四）、风险分析13（五）、贷款本息归还计划14九、经济、社会、环境效益评价与分析15（一）、经济效益评价15（二）、社会效益评价15（三）、环境效益评价15十、可行性分析结论15一、项目概况（一）、开发企业简介企业名称南宁XX开发有限责任公司成立日期注册资金企业类型经营范围公司住所法人代表（二）、地理位置及现状项目地块位于人民东路（略）（三）、项目设计规模及建设内容按规划局下达的规划设计内容，拟建的XXXX高层住宅小区建设用地3120，总建筑面积18300，其中住宅10150，商业5000，停车场面积2000，物业及会所面积150，人防工程1000。（四）、配套市政设施情况小区周边的供电、电信、自来水、污水、雨水等市政管网已配套完善，新建小区的上述网系均可就近接入。（五）、主要技术经济指标建筑面积1、总建筑面积183002、地下室建筑面积1000总投资526535万元经计算，本项目工程主要经济指标如下平均单位成本287724/平方米平均销售价格538669元/平方米（指出售的商铺、住宅、车位按建筑面积计算的均价）其中住宅3300元/1015033495万元商铺15万元/30004500万元；05万元/1000500万元车位5万元/个70个350万元。2000总销售额33495450050035086995万元。税后利润197272万元投资年收益率91财务净现值149749万元（基准折现率按8计）投资利润率2844财务内部收益率IRR60投资回收期116年静态；168（动态）。二、宏观环境分析（一）、国家房地产宏观政策分析宏观政策进一步完善，利于行业健康发展，但银行加息抑制房地产行业的快速发展。自2004年10月29日国家出台加息政策后，加息抑制房地产价格过快上涨。当前房地产行业最突出的问题从房地产投资增长过快转移到房价上涨过快，房价上涨过快成为房地产行业发展最大的风险因素，由于房价的不断上涨导致新一轮的房地产泡沫的争论日益激烈，只有房价的平稳增长，房地产行业才有可能保持长期持续稳定增长。升息对房地产行业的影响主要有三个方面对消费产生一定的抑制作用；提高了开发商的资金成本；与国家宏观紧缩政策结合将抑制消费者购房行为的预期。（二）、广西房地产市场分析2004年以来，国家采取的抑制房地产投资过热的宏观调控措施初见成效，房地产投资增长速度减缓，但土地开发投资增长较快，房屋价格和土地价格持续上涨。2004年广西房地产开发投资总额1924亿元，同比增长371，商品房竣工面积8845万平方米，同比增长2760，销售面积8204万平方米，同比增长3010，商品房销售率达928，同比提高17个百分点，市场供求基本平衡。但2004年广西土地开发投资增长较快，房地产价格持续上涨。全年新购置土地面积、土地开发面积同比分别增长了673、15，同比提高了469、75个百分点。土地价格由年初的259元/涨至12月末326元/，全年商品房平均售价2083元/，同比增长98。2004年广西房地产贷款增长较快。至12月末，广西金融机构各项房地产贷款余额5074亿元，同比增长501，其中房地产开发贷款受土地储备贷款增加的影响大幅增长，同比增长了一倍多；个人住房消费贷款增幅持续回落，贷款同比增幅由1月末的717回落至12月末的423。全年广西房地产投资的资金来源中，银行贷款比重为206，同比下降17个百分点，反映出信贷资金对房地产市场的介入程度有所下降，房地产市场风险转化为金融风险的动能有所减弱。三、南宁房地产投资环境及房地产发展状况（一）、南宁房地产投资环境分析1、2005年上半年南宁市经济运行状况良好2005年上半年，南宁GDP为28685亿元，同比增长121；财政收入4897亿元，同比增长1798。2、国家宏观政策影响房地产发展，抑制房价增长过快2005上半年，国家相继出台了一系列的稳定房价的政策，宏观政策进一步完善，利于行业健康发展。3、南宁市城市建设有计划、有步骤地推进随着大南宁建设和“136”工程的实施，南宁市城市建设有计划、有步骤地推进。如南宁中国东盟商贸城正式开工启动；根据南宁市道路网络规划，将建成开通三座大桥桃源桥、北大桥和南宁大桥，此三座大桥的建成将缓解邕江大桥的交通流。（二）、南宁市房地产发展现状近年来随着南宁市经济快速增长，年人均可支配收入的逐年提高，加上受“中国东盟博览会”永久落户南宁、“136”工程的实施、旧城改造力度加大等一系列利好因素影响，使得南宁市房地产业获得前所未有的快速发展（自2000年以来，南宁市连续5年房地产成交量均保持30以上的增长速度，并且房地产整体成交价格从99年1985元/M2上涨到2004年的2768元/M2）。2005年上半年商品房总供应量为8745万，总消化量12724万，供求比为1146。显现出市场在基础需求量上较为稳定的态势。其中住宅供求比是115；商业供求比为106；写字楼供求比为1184注供求比例呈现供小与求的情况，但实际市场由于2004年写字楼物业出现滞销，目前写字楼市场消化压力还是相当大。四、南宁市高层住宅物业市场分析（一）南宁高层住宅物业户型面积分析1、面积大小配比分析图（面积比）二房三房四房楼中楼80以下809090以上110以下110130130以上130以下130150150以上150以下150200200以上7623113761121522794843从南宁高层住宅物业畅销户型面积看，除部分投资型的商务公寓外，其余大多高层住宅户型设计大多为三房两厅两卫，再次为四房，二房和楼中楼产品所占比例较少，而户型面积大小80至150平方米的舒适型为主，要求户型比较紧凑实用。高层楼盘户型配比图865216020406080二房三房四房楼中楼南宁高层户型配比多以三房和四房等居家户型为主，投资型小户型为辅，从客户居住特点分析，大多户型为三口之家的客户居住为主，三房是比较适合的产品户型，过大则浪费空间，过小则达不到舒适居住效果。2、目前市场热销高层住宅户型面积及状况（1）畅销户型面积1/1（单间）30至502/275至853/2105至1304/2130至145市场上以80至130的户型面积需求最为畅销，目前市场上实际供给的户型面积多在100至180M2，没有很好地与市场需求进行有效的对接。其中三房、四房以上的面积在140至180M2的户型相当普遍，销售难度相当大甚至积压，如太阳广场三栋高层住宅，大部分户型面积在150至180之间，总价偏高，已基本滞销。（2）销售速度1/12/23/24/2楼中楼。（3）三房二厅双卫以及四房二厅为主流户型，二房户型次之。（4）错层式户型较受客户欢迎，市场反应良好。（二）南宁市高层物业的价格分析1、整体价格趋势纵观南宁高层物业的价格，各区域的价格差很大。仍是琅东的楼盘价格最高。我们调查发现从整体上来说，该类物业的销售相对较缓慢，畅销楼盘主要集中于路段优势明显、周边生活配套完善、户型面积分配合理及楼盘形象良好的楼盘。土地的稀缺性，导致城市楼盘向高空发展成为趋势。高层住宅物业作为一种高档商品，如今已经成为人们身份、地位、财富的象征。纵观南宁近两年房价，总价偏高制约着高层物业价格的涨幅，整体均价约3400元/，故未来两年高层住宅价格还将会保持平稳走势。（三）南宁市高层物业分布区域分析253126160510152025琅东江南兴宁城北新城目前，南宁高层物业主要集中在新城区及商业中心区，主要因为其区域配套成熟，环境、形象高尚。从城市发展现状分析，城市高层物业主要依托江景、湖景资源，即所处地理位置优越、良好的人文环境和区域形象、浓郁的商业氛围等条件建设。（四）高层物业目标客户购买因子分析6530460034605520468034603400010002000300040005000600070001高层物业购房主要考虑因素配套环境外型户型价格发展商付款从调查分析中，我们发现人们对高层物业的配套要求最高，注意因为高层物业的目标客户群多为城市的精英人士，生活、交际、工作等方面都十分重要的依赖好而齐的区域配套和环境；另外户型也是客户所主要关注的因素之一，高层客户多为二次置业者，对户型设计要求更高；从客户考虑的因素分析看，楼盘的环境和产品价格也是很重要的因素。60606790303028605650636053424230446013203830600010002000300040005000600070001高层楼盘配套要求银行街市中小学校酒楼会所医院停车场公交站健身房游泳池绿化公园酒吧大型商场其他客户对高层物业社区及小区周边的要求也比普通多层产品要高，对楼盘社区的配套要求有所提高，更注重社区环境及生活的质量。五、项目街区功能分析（一）、地块所处区域功能描述本案地处南宁市中心区域，该区域是南宁市传统的商贸中心，又是南宁市传统的政治、文化、居住中心。朝阳商圈是南宁市典型的商业闹市区，片区商业网点多，商贸物流、信息流极为发达；该区域居住人口密集，居民消费水平较高，随着市政府加大老城区拆迁、改造，中心板块居住环境不断改善，这为中心板块房地产发展提供良好的机遇。（二）、周边生活配套1、学校中学二中、四中、九中。小学民主路小学、共和路小学、新民路小学。2、银行中国银行、工商银行、建设银行、中国银行、南宁市商业银行。3、医院南宁妇幼保健院、骨科医院、市七医院、红十字会医院。4、运动场所广西区体育场、广西体专、华美娱乐城。5、娱乐天王星、华美娱乐城、工人文化宫。6、酒店宾馆明园新都酒店、邕江宾馆、锦华大酒店、万兴酒店、南宁饭店。7、菜市物质路菜市场。8、购物金之岛、百货大楼、万达商业广场、置地广场、金山广场、民族商场、金朝阳、新朝阳、步行街等。9、休闲广场民族广场、民生广场、滨江公园、人民公园、朝阳广场。10、文化剧院区科技馆、区图书馆、区博物馆、华纳影院、新华书城、南宁剧场、市图书馆。11、交通路网人民路、民族大道、朝阳路、友爱路。公交车2、8、17、22、28、218路公交车经过。六、项目定位（一）、项目SWOT分析S（优势）与朝阳花园相距几百米，地处市中心繁华地段。处于人民路、公园路、友爱路交集处，公交路线辐射全市，交通便利。相关生活配套设施极为完善，业主日常生活极为方便。背靠人民公园，闹中取静，靓丽景观，空气清秀。市中心片区可供开发土地希缺，本项目开发前景乐观。紧邻派出所，在中心人口繁杂的情况下给业主一个良好的治安环境。所处繁华旧城区，拆迁户购买欲望强，区域人群具有深厚的怀旧情结。市政工程使基地周边交通、形象、环境得到不断改善，升值空间大。已经成功开发XX公寓、XX翠峰等多个项目，群众对公司品牌高度认可。W（劣势）项目为旧城改造，将要面临拆迁的一系列问题。人民东路道路较窄，商业氛围不是很浓，有待培育。周边人员多而杂，民居凌乱，形象不是很好。O（威胁）置地广场、金之岛城市广场等区域竞争对手盘量多，优势大。公园和广场的不断完善和建成，人们对人民公园的热情度有所下降。区域商业氛围不浓，业态出现各自为王状况，难成气候。T（机会）附近政府机关单位较集中，择邻而居，目标客户多。友爱延长线的开通，使人车流量增加，商机增大。比邻政府规划的澳门街，将带动人气，提升地段价值。置地广场、金之岛、澳门街的建成，将改变人们对区域的不良印象。旧城改造继续进行，将增加相当一部分怀旧的目标客户。南博会落户南宁，城市知名度提高，外地来邕置业者将越来越多。（二）、项目总体定位积淀深厚历史文化底蕴的现代商住楼（三）、产品定位一房一厅4050二房二厅7085三房二厅二卫90110楼中楼110160沿街独立商铺20100（四）、价格定位住宅均价3300元/沿街商铺15000元/斜坡商铺5000元/车位50000元/个（五）、客户定位1、项目周边原有居民，包括有一定经济能力的生意人、企事业员工。2、极具恋区情结的本土南宁人，片区居住情结严重。3、为满足居住需求或是提高居住质量的区域人群。七、项目建设规划及进度安排（一）、建设方案及规划说明1、建设方案本项目建设方案如下用地面积3120,计划建设1栋14层高层住宅，地下室一层1000为人防建设，地上部分总建筑面积17300计入容积率部分。其中住宅10150，斜坡商铺1000，沿街商铺3000，车库2000、超市1000，会所150。2、规划目标（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为消费者提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境，完善的基础设施、文明、卫生、景观优美的生活示范项目。（2）合理组织绿化、交通体系，使小区具有良好的空间布局形态。（3）吸收各项目的居住特点，创造有特色，能满足居住生活需要的环境功能。（二）、建设方式及进度安排1、项目建设经营期。考虑项目全过程所需时间，项目建设经营期计划为2年。2、建设方式。采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期，成本和质量。3、项目实施计划进度建议1工程进度计划2006年1月2月基础、地下室施工；2006年3月9月主体结构施工；2006年9月2007年1月楼地面、内外墙批灰、外墙涂料等分项工程施工；2006年4月2007年1月个安装分项工程穿插施工2006年10月2007年1月室外工程施工。工程计划进度详见下工程计划进度表2项目工程计划进度表年2006年2007年工程名称1季2季3季4季1季2季3季4季基础、地下室结构、主体装饰等分项工程安装工程室外工程八、项目投资分析（一）、成本估算根据项目建设方案和对目前建筑市场及房地产营销成本的调查，对项目成本进行测算，得出项目总投资526535万元。各分项成本的预测情况，详见项目成本估算表。项目成本估算表序号费用名称估算价万元备注一土地款193546拆迁费前期费用47921、设计3660总建面积20元/2、设计审图732设计费203、勘察156土地面积50元/4、临时水电094土地面积30元/二5、场地平整15经验值三建筑安装21045总建面积1150元/（含电梯）四室外工程366总建面积200元/五报建费13542工程造价65元/总建面积六不可预见7962【（二）（五）】3七资金利息1802000万元615八监理费3157建筑安装费15九管理费6314建筑安装费3十营销费17399销售额20十一广告费13049销售额15十二竣工审图费421建筑安装费02十三房屋交易管理费1305销售额015十四总成本526535【（一）（十三）】十五平均成本287724元/成本构成比例分析图4200080379371267土地款前期费用建筑安装室外工程其他费用（二）、收益分析1、项目销售的物业及售价根据本项目物业特点以及市场调查的分析预测，拟定本项目销售物业及销售均价如下高层住宅总建筑面积10150平方米，平均售价3300元/平方米；沿街商铺总建筑面积3000平方米，均售价15万元/平方米；斜坡商铺1000，均价5000元/；停车泊位70个，均价5万元/个。2、销售计划销售进度计划如下（1）2006年5月至2006年12月销售住宅部分。（2）2007年13月份，销售斜铺坡商铺1000，沿街商铺1500及20个停车位。（3）2007年14月6月销售沿街商铺1500及余下50个停车泊位。（4）销售计划方案详见销售、回收资金计划表销售、回收资金计划表销售物业住宅商铺停车位面积均价金额面积均价金额面积均价金额销售时段元/万元元/万元（个）元/万元13月00000000046月225432507325500000079月45083300148760000002006年1012月338833333112930000000033501000500050000013月000200015000300000046月0001000150001500705000035079月0000000002007年1012月000000000分项合计10150330066994000500070350金额33495500035086995总计面积10150400014150住宅、商铺,车位70（个）（2000）3、销售收入小结销售物业总销售面积16150，其中住宅3300元/1015033495万元；商铺115万元/30004500万元；05万元/1000500万元；停车位5万元/个70个350万元。2000；总计33495450050035086995万元。另1000的小超市以出租方式经营，租金纯收入为30元/月；年收益3万元,年收入36万元。经营40年。查表得年金现值系数ADF（8,40）为119246。计算得40年可获PA4031211924642927万元（现值）收益。4、利润计算项目名称金额（万元）1、总销售收入869952、投资总成本5265353、营业税及附加（1）5563489784、毛利润（1）（2）（3）2944375、所得税（4）3329443733971646、所得税后利润（4）（5）1972727、投资年收益率91注营业税及附加包含营业税、城市维护建设费、教育附加、防洪及印花税5、收益评价51项目现金流量表建设经营期合计2005年2006年2007年现金项目万元前期123412341、现金流入869950082471256126882850250000A、销售收入869950082471256126882850250000B、其他收入00000000002、现金流出67267714236237089788479761778615137665964620402A、项目投资5265352124855357724276763477490516764060B、营业税及附加4897800464370717143160461407500C、所得税9716470118182717841378323772725687562301983、净现金流量197272142362370893622279834826514733515353804024、年净现金流量14236242782968535、累计现金流量197272142362995811972726、折现现金流量I8142362397862523257、累计折现流量14974914236210257614974952效益评价指标计算根据上表,可计算得以下项目投资评价指标值投资效益评价指标计算7、财务净现值1497498、财务内部收益率609、投资利润率284410、静态回收期11年11、动态回收期168年（含前期准备025年）53指标的分析财务净现值FNPV149749万元（折现率取8，项目基本方案实现，将获得122042万元（现值的纯利润）。财务内部收益率（IRR）60（高于行业平均水平，说明项目盈利能力大，风险小）。总投资利润率R2844，达到行业平均水平静态投资回收期TJ约116年；动态投资回收期TD约168年。（回收期短）。（三）、投资计划及资金筹措1、投资计划项目总投资526535万元。根据项目工程进度部署,以及营销的进度安排，对项目全过程各期的资金使用情况进行预测，详见资金分期使用预测表资金分期使用预测表20062007费用名称前期12341234合计万元1、土地1935500000000193552、前期费用47920000000047923、建安工程0518006520667001897850000210454、室外工程0000219614640003665、报建等费用1354200000000135426、监理费0700110090035010700031577、不可预见费600150018422000120082000079628、管理费0135715631620111266200063149、建设投资合计21248553576970571220435222407900010、建设投资累计21248026784337544087645228476400011、营销费用002710554341851297267640000003217412、贷款利息00000120006018013、总投资季合计212485535772427676347707490516764000600014、总投资季累计2124802678373402541701546472251377352054520545265415、年合计21248025224261815从上表汇总出各年度资金使用额如下2005年212480万元（主要支付土地费及前期、报建等费用）；2006年252242万元（工程及营销售费用，下同）；2007年61815万元。2、资金筹措项目建设经营所需总资金562535万元要，开发企业自有资金2000万元，为保证项目顺利竣工，拟向银行贷款2000万元，不足部分的167892万元，由销售收入回投补足。资金筹措投入方案如下表资金筹措与运用表建设经营期资金来源金额（万元）2005年2006年20071、投资总额5265352124802522426181511、开发投资5085352124802522424381512、利息180001802资金来源21、自筹200020000022、银行贷款20001248018752023、销售回投12653506472261815合计52653521248025224061815（四）、风险分析影响本项目的不确定性因素主要有以下几方面建造成本、售价，利息等。这些因素受政治、经济、社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益。1、盈亏平衡点分析11、盈亏平衡点计算影响本项目税前利润的几个主要因素分别是建筑工程投资、商品房销售价格以及商品房销售率等。上述因素，使项目税前利润为0的值，即盈亏平衡点（盈亏临界点）经计算，结果如下表所示。项目盈亏平衡表建筑工程投资商品房均价商品房销售率因素（万元）（元/）（）因素现在估算值526535538668100因素盈亏平衡点变化值559235863587因素盈亏平衡点值8209723454786413税前利润000税前利润变化幅值10010010012、盈亏平衡点分析从上表可看出，当建筑工程总投资成本增加5592，或商品房销售价格下降3586，或商品房销售率下降3587时，达到盈亏平衡点。根据市场预测，在本项目建设经营期内，成本增加不会超过10；在售价方面，不会出现房价大跌的状况；原因之一，房地产业已成为国民经济的支柱产业，如出现房价大跌的状况，势必给国民经济的发展带来不可估量的影响，政府不会坐视不理；虽然政府最近出台了控制房价过快上涨的政策，目的在于规范房地产市场，使房地产业更健康、稳步的发展；据市场调查分析，本项目所在地段及同质的商品房，住宅销售均价不会低于2800元/平方米，商铺均价不敌10000元/，停车位不低于4万元/个，从而整个物业销售均价不低于4410元/，销售率也不会低于85，所以，本项目盈亏平衡点低,抗风险能力强,投资有盈无亏2、敏感性分析本项目敏感性分析是针对全部投资的评价指标（财务净现值，财务内部收益率，总投资回报率），分别计算投资、销售上下波动5、10、15时，对项目经济评价指标的影响。计算结果详见下表。售价变动敏感性分析基准售价变动经济指标方案15105510财务净现值（万元）1497497707612551013173973198197财务内部收益率603552446877投资利润率284414642384192433043764投资变动敏感性分析基准投资变动经济指标方案10551015财务净现值（万元14974918322316648613301211627599538财务内部收益率607869524539投资利润率284438663328240620081644从以上分析表数据可看出1）在投资费用增加5时，本项目的经济指标变化如下净现值从149749万元，下降为133012万元，下降了1117；内部收益率由60下降为52，下降了8个百分点，下降了133。投资利润率从2744降为2406，下降了338个百分点，下降了1232。由此可见，本项目投资变动对收益的影响不小，因此，在项目开发过程中应该对成本进行有效的控制，这样才能保证项目的各项经济效益指标得以实现。2）在销售单价增加5时，本项目的经济效益指标变化如下财务净现值从149749万元上升为173973万元，上升了1737；内部收益率由60上升为68，上升了8个百分点，上升了133。投资利润率从2744上升为3304，上升了