物业工程部运作手册

VD/WMA/GC1998万通物业工程部运作手册北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司拟制人王兵审核人曹佩祥批准人高一民目录0部门简介41组织机构及岗位设置511组织机构512岗位设置52管理范围621人员管理622公共设备设施的维护保养及运行管理623维修服务824工程管理83日常管理931日常管理的主要工作内容932设备运行管理内容104部门与岗位职责1341部门职责1342岗位职责135操作规程与标准2351茶炉房安全运行操作规程2352二次装修管理程序2453中控室管理程序2654低压配电柜操作指导书2955高压配电柜操作指导书3156电容器操作指导书3357自动转换开关及紧急发电机操作指导书3458空调机房强电箱及风机、水泵强电箱作业指导书3659电动机作业指导书38510强电竖井作业指导书41511蓄水池清洗作业指导书43512水泵作业指导书44513水工巡查作业指导书46514冷水机组作业指导书47515空调及新风机组作业指导书49516风机盘管清洗及检修作业指导书50517空调及新风机组巡视检查作业指导书51518空调水系统换季作业指导书52519卫星及开路电视信号接收系统作业指导书54520背景音乐及紧急广播系统作业指导书57521电话机房工作程序58522多功能厅系统操作及维护指导书60523消防设备设施保养指导书62524车库自动收费系统设备保养操作指导书65525楼宇自控设备保养操作指导书66526楼宇自控系统终端操作指导书68527小型工具及设备安全操作规程73528外包工程项目管理程序766规章制度7861机房值班制度7862交接班制度7863机房“动火”制度7864机房钥匙管理制度7965档案借阅制度7966卫生制度7967万通新世界广场施工管理规定807工作细则8471工程部经理8472工程部副经理8573土建工程师8674土建主管8875设备工程师8876设备主管9077空调工程师9278空调运行班组9379电话机房94710音像机房95711中控室96712中控值班长97713中控维修主管工作程序98714中控值班员98715中控维修工99716强电主管100717配电运行值班员100718维修电工工作程序1018质量记录与表格1050部门简介工程部负责为大厦运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。工程部秉承物业公司“诚挚服务，规范管理”的质量方针，努力完善设备设施，保证高质量、高效率的维修工作，对设备设施进行精心的维护与保养，使客户能够真正感受到工作环境的舒适与方便。1组织机构及岗位设置11组织机构12岗位设置办公室经理1人副经理1人秘书兼资料员1人土建专业工程师1人主管1人油工2人木工1人设备专业工程师1人主管1人员工9人弱电专业电话音响主管1人电脑主管1人消防自控主管1人电话工2人音响工2人消防员工1人中控室值班长1人主管1人员工6人强电专业工程师1人主管1人员工9人值班员4人维修工2人空调专业工程师1人空调主管1人员工4人工程部经理1人秘书兼资料员1人副经理1人空调工程师中控值班长设备工程师1人1人1人1人1人空调主管1人主管1人电话音像主管1人电脑主管1人消防自控主管1人主管1人水工主管1人主管1人员工4人员工6人电话工2人音响工2人消防员工1人员工9人员工8人油工2人木工1人6人8人8人1人10人5人土建工程师强电工程师2管理范围21人员管理1设置人员编制及岗位，制定岗位职责。2合理选择上岗人员，合理使用做到人尽其才。3安排班次。4员工培训。22公共设备设施的维护保养及运行管理221配变电系统1电力变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。2楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。3柴油发电机组及其附属设备。4避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。222暖通空调系统1冷水机组及附属设备包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔等2热交换设备包括热交换器及热力循环泵3空调机组包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调节阀等。4新风机组包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿器、挡水器、调节阀等。5各类风机盘管及控制器6送、排风机7空调水处理设备包括水软化设备、补水设备等）。223给排水系统1给水系统，视给水方式分为市政管网直接供水，（地下三层至地上二层）、中区水箱供水（三层至八层）、高区水箱供水（九层至二十二层）、加压泵供水（二十三层至二十五层）四类方式。其设备包含供水池、输水泵、中区水箱，高区水箱、加压泵。2生活热水系统，低区地下二层至八层、高区九至二十四层。3排水系统包括污水排放系统、废水排放系统、雨水排放系统、排污潜水泵及其相应的水位控制系统、隔油器等。4管道和卫生洁具。224消防系统1喷淋系统自动喷洒头、高低区喷洒泵、水流指示器、警铃等。2消火栓系统高低区消火栓泵、消防稳压泵、水流压力控制器、灭火喉、减压阀等。3消防电源系统应急照明系统、紧急出口指示灯、非消防电源切换等。4消防监控消防报警监控系统，含烟感、温感、手动报警、主机、联动台及相关专业联动系统。5卤代烷1301自动灭火系统含储氮瓶引动装置、控制板等。（用于配电室及电话机房灭火）6煤气报警系统煤气探头、切换阀、主控柜等。7建筑防火系统防火卷帘门、消防通道门等。8消防电梯225垂直交通系统客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、电扶梯、货梯以及相应的机房。226弱电系统1通讯系统电话系统、电传及传真。2音响系统紧急广播系统、公共音响系统、多功能厅独立系统。3电视系统共用无线接收系统、卫星电视接收系统。4保安电视保安监控系统。5楼宇自控楼宇自动化控制系统。6网络系统计算机网络管理系统。227厨房与清扫设备1各种灶具炸炉、烤箱、蒸箱、电保温箱等。2冷冻器具冷库、冰箱等；3洗涤器具洗碗碟机、淘米机、容器洗净机等4加工器具搅拌机等。5清扫设备吸尘器、洗地毯机、吸尘吸水机、电动洗地机、磨光打蜡机等。228康乐设施含会议室、多功能厅、卡拉、音视灯光设备等。229装饰保新1建筑物的外表所有的地面，如地毯、木地板、地砖、花岗石地面、楼梯、公共区域等。2墙壁墙布、木墙裙、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。3天花乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。4家具及隔断所有的桌、椅、台、柜、沙发、茶几及屏风隔断等。5装饰品工艺品、书画、饰物、灯具等。23维修服务为客户提供维修服务。24工程管理1外包工程项目的管理。2装修工程的管理。3日常管理31日常管理的主要工作内容311人员管理1加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。2合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。3主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。在团体内部强调协助。4要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。312消防安全管理313设备运行管理3131严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。3132安排员工巡查。根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。及时发现设备的初期问题，及早解决。314计划性维修管理3141制定设备设施的维护保养计划并实施。3142建立设备档案资料卡将大厦内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。3143编制设备计划维护总表将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。3144维护保养计划的落实跟踪检查维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。315安全生产管理3151进行安全教育及训练。3152定期或不定期实施安全检查。3153调查和分析事故发生的原因，保存调查分析的结果。3154经常保持安全的工作场所。3155负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。316节能运行管理3161使设备、设施经常保持良好的机能和状态。3162更新耗能大的设备。3163保持建筑物完好，防止不必要的渗漏。3164确保冷冻水管、热水管保温层完好。3165合理的安排设备的运行。3166准时抄表，监视能源消耗。3167尽可能让机器满负荷工作。3168采用先进的技术和管理设备。317设备、资料建档及管理3171建立设备台帐并对大厦内的每一台设备建立设备卡片。3172设备卡片应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。3173建立所有工程技术资料、图纸及设备使用说明书的台帐并进行分类保管。3174制定资料档案的借阅制度，并认真执行。32设备运行管理内容321强电专业负责大厦的配电运行及维修工作。大厦供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组，发电机组成，其安全可靠性直接影响到大厦的正常营业。按供电局有关规定供电电压在6KV以上6KV，变压器容量在560KVA以上包括560KVA的变配电室，应配备电气运行值班电工，每班人员不得少于两人。大厦供配电概况1变压器型号SC32500/10型号SC32000/10容量2500KVA容量2000KVA输入电压10KV输入电压10KV输出电压04KV输出电压04KV数量两台数量两台2备用发电机1000KW3电容器柜8面4高压配电装置12面（手车式）5低压配电装置28面（抽屉式），低压应急开关柜10面322土建专业1大厦天花顶板的养护A巡视、检查、维修、养护方块石膏板污迹、下垂。更换、调整。B纸面石豪板开裂、污迹、下垂需修补、刷白、调整。C开花角线开裂、变形、污迹，需修补、刷白。2墙面部分开裂、污迹需修补、刷白、喷涂、油漆。3踢脚部分碎裂、脱落，需更换、粘贴。4门开裂、变形、油漆起皮、陈旧，需修补、整更新、油漆。以及普通门锁的修理、更换。5地毯开胶、破损，需加胶、更换。6其它如办公桌椅修理等。323中控室1监视大厦动力设备的运行状况，采集相关信息；正确处理各类系统报警，采取有效措施，保证大厦设备的正常运行。2安排、协调工程部各专业的工作，及时解决所发生的各类工程问题。3接收、分派、处理各部门的工程请修单，对客户的有偿服务项目核定收费标准；全面负责面向客户的日常维修工作。4保管、出借设备机房、水箱间等重要部位的房门钥匙。5全面掌握部门大型工程项目的进展情况、设备维修保养状况，对外工程合同协议的履行情况等等，可随时向有关部门或上级提供工程部的实际运行概况。6值班主管负责安排中控值班员的班次，检查人员到岗值班情况，进行每日派工单的统计和反馈，对值班员进行楼宇自控系统的操作培训。7维修主管负责合理分派维修人员处理当日的派工单，检查其它完成情况，协助值班主管进行统计，对维修人员进行专业技能和服务意识的培训。324其它工作流程3241日常报修流程1外部门请修单，一律经由中央控制室登记、记录收到时间，由值班员标上达标工时。工程部发出请修单也经由中央控制室登记、记录收到时间，由组长标上达标工时。2以上请修单按以下规定分列优先工作次序优先序列种类作出反映的时间1与消防和人身安全有关8分钟内到现场并立即完成2与客人有关30分钟内完成3设备故障影响到客人60分钟完成4一般维修本班范围完成5大修一周内完成6新工作申请按员工能力允许3急修单应马上或在24小时内维修完工。一般请修单应在七日内完工，积压超过七日，需每周填报七日以上积压单，由中控室汇总，报工程部经理及总经理。4请修单工作范围大，工作量超过10个工以上或影响广场正常营业，应汇报工程部经理，作计划安排。5请修单完工后由组长每日汇总交中控室注销返回各部门，注销时应注明时间。6对不能完成的请修单由值班员注明原因退回各部门，新工作应附上空白新工作申请表后退各部门。7各部门提出的跟踪表由中控值班员填写，将未完工项目交值班长决定计划完工时间，该询问表一般应次日返回各部门。8各专业工程师对请修单实行计划管理，定额达标工时，注明要求完工日期。专业工程师不允许将请修单积压在自己的抽屉里。除大项目或未明了技术要求的项目外，一般均应分配到员工手里，所有请修单应挂在专业跟踪板上，员工不能按期完工的请修单应提前通知专业工程师，写明原因，并由专业工程师重新分配。3242重大设备保养流程1大厦重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业管理应亲临现场，工程部经理负责检查。2大厦技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报大厦管理层，委托专业公司进行。3委托专业公司时，应先寻价、填表、审批、签约。4专业公司保养、维修过程中，各有关主管、技工应跟班，逐渐转变成本部门维修、保养。5各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料，经工程部经理审阅，留档。4部门与岗位职责41部门职责1负责大楼内机械设备、电气设备的日常维修与保养。2负责大楼建筑、装璜等设施的日常维修与保养。3负责大楼的供电、供水、供气、供冷、供暖的统计与管理。4负责跟踪、控制所有水、电、气等方面的能源消耗，保证大楼最大限度的节能。5负责大楼环境保护、排污等工作。42岗位职责421工程部经理报告上级工程总监督导下级工程部副经理及各专业工程师联系部门公司各部门1在管理当局的统一领导下、制定、贯彻、执行有关工程和能源管理方面的方针，政策、规定和制度。2根据公司要求为写字楼及商厦所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修计划。3建立健全工程设备的运行和操作程序，确保整个工程设备的正常运行。4全面负责工程方面的节支运行，根据楼宇运行要求准备和修改工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。5跟踪，控制所有水、电、煤气、煤的能源消耗，保证最大限度地节能。6负责准备并及时向管理当局上交所有有关报告及报表。7负责工程部员工绩效评估，并按照奖惩制度实施奖惩。8负责建立全部门各岗位责任。9负责建立健全全部门培训计划，保证工程部员工掌握必备的专业技术和技能。10认可签收部门所有发票。11在环境和安全方面保证广场执行法律要求。12制定并执行对其它部门紧急情况做出反应的计划。13始终把消防工作放在第一位，做到防消结合。422工程部副经理报告上级工程部经理督导下级各专业工程师联系部门公司各部门1负责协助部门经理工作，按制度要求对工程师、主管进行工作考勤、考绩。根据部门经理的意见进行工作调配、传达部门经理的工作指令。2紧密跟踪控制能源，制定消耗记录统计，提供节能措施。3管理员工纪律，解决员工之间争执，进行绩效评估，按制度实施奖惩。4制定管理、生产、消防、卫生和健康等培训计划并监督实施。5和人事部一起为工程部选择面试新员工。6巡查工程设备、设施、组织有效和高效的生产管理和技术管理，阅读各类技术报表和工作日记，确保安全可靠运行。7完成部门经理临时交给的其它工作，完成后及时报告。423工程师岗位职责总则1在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备经常处在优良的技术状态下安全运行。2编制或审定本专业所负责设备的年、季、月度检修计划，建立相应的维修记录档案，并监督实施。3每天检查设备运行状况及工作现场4检查设备运行技术状态，发现问题及时处理。A检查下属员工的岗位纪律和工作态度，发现不良现象及时纠正。B审阅运行及值班日志，及时发现隐患并采取相应措施。C检查工作现场卫生状况，保持良好的工作环境。5安排下属员工的班次，监督检查出勤情况。6负责制定各班组的岗位职责及巡回检查制度，并监督执行、检查或抽查落实情况。7负责本专业员工的培训、督导、考核和评估工作。8负责对员工进行安全教育及训练，并定期或不定期实施安全检查。9严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。10负责与其它班组或部门的协调合作。11完成部门领导临时交给的其它工作，完成后及时报告。424土建工程师报告上级工程部经理督导下级土建主管联系部门工程部各专业1负责写字楼及商城的维修，土建内外装修，家具维修，项目预算及部分装修改造管理工作。2负责大厦整改工程的预算和报价，并制作材料样板。3对所有请修单内容和大厦内的装修改造工程，按轻重缓急分类，制定计划，并安排施工。4加强对所属员工进行防火安全方面的教育，并做经常性的检查。5负责订购备品、备件及审核领料单。6负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并予以执行。425设备工程师报告上级工程部经理督导下级设备主管联系部门工程部各专业1审定设备、管道年、季、月维修及大修计划，并督促计划的有效实施。2负责订购设备备件及外包项目。3负责制定有关设备的操作规程，并监督执行。4负责督促本专业的员工严格执行防火及安全的有关规定。5负责下达维修计划，督促检查完成情况，控制维修材料和维修质量。6监督和检查每日派工单完成情况。7负责有关报表的统计水质分析表、设备损坏记录等。426空调工程师报告上级工程部经理督导下级空调主管联系部门工程部各专业1负责大厦制冷机的运行、各机房设备正常运转、维修保养的管理工作。2制定制冷机附件的日常维护保养计划、预防性维修计划，以及月、季、年检修计划和材料备件计划，并负责组织实施。3定时巡视检查运行情况，督导值班员做好工作记录。4负责组织制冷机安全运行，按照规定要求运行设备，并制定防范措施。检查本班组人员岗位责任制，巡检制度和交接班制度的执行情况。5负责技术指导等工作。6负责培训、提高专业技术人员的维修技能。7与其它班组或部门协调合作。8完成上级指派的其它工作。427强电专业工程师报告上级工程部经理督导下级强电专业主管联系部门工程部各专业1在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖的设备经常处于优良的技术状态下安全运行。2确保和提供24小时有效服务，对客人在任何时间的投诉都应得到重视，立即做出反应，并直接处理应急事件。3审阅运行值班日志及配电运行记录，及时发现隐患并采取相应措施。4负责安排下属员工的班次，监督检查出勤情况。5负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并予以执行。6负责订购备品、备件，及审核领料单，严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。7负责与其他部门或专业的协调合作。8确保中控室下发的派工单及时完成，完成后应立即通知中控室。9完成部门领导临时交给的其它工作，完成后及时报告。428中控室值班长报告上级工程部经理督导下级中控主管联系部门工程部各专业1确保中控室为写字楼客户及商场提供有效服务并和广场所有部门保持有效联系，对所有紧急要求及时做出反应。2确保“客人热线投诉”在任何时间都得到重视并做出立即反应，直接处理热线投诉，直接处理应急事件。3随时掌握广场的机房、设备的运行状况，制订节能方案并根据设备运行情况及时调整使能耗降到最低。4审阅各系统运行监测技术数据及运行报表，出现问题及时处理。5确保所有请修单和电话请修记录在册，按轻重缓急组织有关人员修理。6确保所有请修单制度、预防性维修制度和新工作制度的正常执行和有效管理。7对备件损坏和积压7天以上的派工单实行跟踪处理。8对公共区域的维修项目，特别是影响客户和中断能源的项目进行直接督导。9建立健全中控室规章及岗位责任制，并监督执行。10负责请修单统计及大厦空调区域温度监测记录工作。11负责广场内机房动力设备运行及大楼设施的监视及派工单的管理工作。429设备主管报告上级设备工程师督导下级维修工联系部门工程部各专业1在工程师的领导下，具体负责广场内水系统设施、设备的维修、运行的管理工作。2制定组内所有设备的安全运行规则，并要求永久性贴在设备操作处和工作间内。3正确按管理公司请修单制度对请修单实行管理，保证请修单跟踪板一直处于正确使用状态，对请修单当天完成特殊情况例外。凡七天以上积压单实行登记管理，并于每周五下午将积压单登记本交中控室登记。4对新工作申请估工估料，并组织施工，对完工的新工作，填报实耗材料和工时，并报工程师。5编制本专业年度培训计划，负责培训讲课。6负责本班组人员的工作安排和技术指导。7按月组织预防性修理并上报完工量。8完成上级指派的其他工作。4210土建主管报告上级土建工程师督导下级维修工联系部门工程部各专业1书面制定组内所有设备的安全运行规则，并要求永久性贴在设备操作处和工作间内。2正确按管理公司请修单制度对请修单实行管理，保证请修单跟踪一直处于正确使用状态，对请修单当天完成，特殊情况例外，凡七天以上积压单实行登记管理，并于每周五下午将积压单登记本交中控室登记。3对新工作申请估工估料，并组织施工。对完成的新工作填报实耗材料和工时，并报工程师和经理。4编制本专业年度培训计划，并负责讲课。5负责本班组人员的工作安排和技术指导。6负责检查有关员工的岗位责任制，巡查制度等，制度的执行。7按月组织预防性修理并上报完工量。8完成上级指派的其它工作。4211强电主管报告上级强电工程师督导下级维修工联系部门工程部各专业1在强电工程师的领导下，具体负责大厦内的配电室、机房、竖井设备、设施的维修、运行管理工作。2书面制定强电设备的安全运行规则，并要求永久性张贴在设备操作处和工作间内。3对派工单进行管理，凡七天以上积压实行登记管理理，并于每周五下午将积压单登记本交中控室登记。4对新工作估工估料，并组织施工，对完工的工作，填报实耗材料和工时，并报工程师。5编制年度培训计划，负责安排培训讲课。6负责本专业人员的工作安排和技术指导。7负责检查本专业人员的岗位职责、巡检制度等制度的执行。8按月组织预防性修理并上报完工量。9每周写工作总结。10完成领导交办的其它工作。4212空调主管报告上级空调工程师督导下级维修工联系部门工程部各专业1具体负责大厦内空调系统及所属设施、设备的检查、维修及运行的管理工作。2在布置工作和执行技术管理时，应把是否安全，劳动保护放在首位考虑。首先考虑安全，再布置工作。3书面制定组内所有设备的安全运行规则，并要求永久性贴在设备操作处和工作间内。4正确按照管理公司请修单制度实行管理，保证请修单跟踪板一直处于正确使用状态。5对新工作申请估工估料，并组织施工。对完工的工作，填报实耗材料和工时，并报工程师。6编制本年度培训计划，负责培训讲课。7负责本班组人员的工作安排和技术指导。8负责检查班组人员的岗位责任制，巡检制度等的执行情况。9按月组织预防性修理并上报完工量。10保证制冷机设备安全运行，对制冷机微电脑中心显示数据进行分析，发现问题及时记录、汇报，并及时与制冷机维保单位联系解决。对机组运行随时进行检查。11提前完成送冷暖的准备工作。12保证供热系统设备正常运行。13完成上级指派的其它工作。4213中控维修主管报告上级中控值班长督导下级维修工联系部门工程部各专业1在中控值班长的领导下，具体负责广场内设施、客户房间内、公共区域日常维修的工作。2在布置工作和执行技术管理时，把消防安全、劳动保护放在首位考虑，先布置安全，再布置工作，并切实领会管理公司消防安全制度和工业能源闭锁制度。3正确按管理公司派工单制度对派工单实行管理，凡七天以上积压单进行跟踪反馈。4对新工作申请估工估料，并组织施工，对完工的新工作，填报实耗材料和工时，并报中控值班长。5负责本班组人员的工作安排和技术指导。6负责检查有关员工的岗位责任制，巡检制度等制度的执行。7完成上级指派的其他工作。4214电话音像主管报告上级工程部经理督导下级维修工联系部门工程部各专业1负责大厦内音响、卫星、电话系统的维护工作。2负责制定音响、卫星、电话的检修计划，并督促计划的有效实施。3负责制定设备备件的采购计划。4负责制定有关设备的操作规程，并监督执行。5监督和检查每日派工单完成情况。6监督和检查为商场及写字楼客户音像服务的完成情况。7负责安排维修计划，督促检查完成情况，控制维修材料成本和维修质量。8完成领导交办的其它工作。4215消防自控主管报告上级工程部经理督导下级维修工联系部门工程部各专业1负责大厦内消防监控系统、楼宇自动化系统的维护及派工单的管理工作。2负责制定消防监控设备、楼宇自动化系统的检修计划，并督促计划的有效实施。3负责制定设备备件的采购计划。4监督和检查每日派工单完成情况。5负责安排维修计划，督促检查完成情况，控制维修材料成本和维修质量。6完成领导交办的其它工作。4216电脑主管报告上级工程部经理联系部门公司各部门1负责公司内部计算机局域网系统的管理及维护工作。2负责公司各部门所使用电脑硬件的维护、维修，软件的安装与维护工作。3负责公司新购置电脑的技术评价及质量验收工作。4负责公司内部电脑应用的培训工作。5完成领导交办的其它工作。4217秘书兼资料员报告上级工程部经理督导下级联系部门公司各部门1负责打印各类文件、报表，文件的复印及收发。2负责文具用品及劳保用品的分发。3负责对广场全部图纸和技术说明书分类保管、编排目录、建立台帐及日常借阅制度。4负责采购单的报批、存档及现金报销、支票申请手续。5为经理转接电话。6负责工程部布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转达到员工。7会议记录，整理会议机要、打印、发送。8对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待。9工程部月度报表，按时正确填报发出。10完成上级领导交给的其它工作。4218中控值班员报告上级中控值班长督导下级维修工联系部门工程部各专业1协助做好所管辖的机房设备的运行管理及派工单分发管理工作。当值班长不在岗时，代行值班长的全部职责。2迅速、热情应答往来电话，详细记录所有信息。3热情接待各部门员工，承接请修单，按规定进行登记、分发。4及时处理投诉，并通知部门有关领导。5做好所辖机房设备的运行监测记录，发现问题及时调查。6定时通过电脑终端对各空调机房的温度参数进行监测，并进行记录。7对通过电脑终端所做的任何操作都应有详细记录，备案并在交接班时对接班人交待清楚。8负责中控室消防安全系统的操作，遇有紧急情况及时与保卫部取得联系。9做好各区域的巡视检查，发现问题及时处理。10完成上级指派的其它工作。4219计量员报告上级工程部经理督导下级仪器仪表使用人联系部门工程部各专业及库房1负责大厦的仪器仪表的统一使用、管理及保养。2定期检查各种仪器仪表工作是否正常，其标识是否完好有效。3根据各种仪表的检测周期制定校正计划，并负责将仪器仪表送至有关计量部门校准，保证仪器仪表的可靠性及使用精度。4220维修工报告上级主管联系部门工程部各专业1严格各项操作规程及各项规章制度。2始终把防火等安全制度贯彻到工作中去，要牢牢树立安全第一的思想。3确保请修单按时完成，不得积压。4服务中做到宾客至上，微笑服务，使广场内的客人及客户能够满意。5做好运行记录，认真履行值班检查制度。6完成维修任务，做好维修记录。7爱护工具及公物，视工具为第二生命。8完成上级交给的其它工作。4221发配电工（配电值班员）报告上级强电工程师联系部门工程部各专业1负责配电室值班运行管理工作，严格遵守输配电各项制度和规定。2严格执行安全操作规程，检查各种设备开关，线路和仪表的正常运行，认真填写值班记录和工作是报表，按规定手续做好交接班工作。3认真做好配电室安全防火防事故工作，保管好高压电路检修工具，定期检查绝缘情况。4熟悉并掌握停电时的应急发电方法，确保大厦供电的连续性和可靠性。5熟练掌握大厦的供配电方式、线路走向、设备技术性能和实际操作方法。6按计划做好发电机组及变配电设备的月、季、年度维护保养工作。7完成大厦各强电竖井内各开关设备的巡视，检修工作，对于不能及时处理的故障或隐患及时向主管或工程师汇报。8认真填写大厦用电量日报表及月报表。9负责搞好配电室的清洁卫生工作。4222维修电工报告上级强电主管联系部门工程部各专业1负责大厦所有照明线路和灯具的日常管理和维修工作。2负责大厦所有机房内电器设备的维修和保养。3完成大厦内大型接待活动和节日活动特需的照明布置、接线及设备安装和拆收工作。4根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时向主管或工程师汇报。5做好线路防火工作，严格检查线路负荷，发现不正常状态必须找出原因加以纠正。6完成写字楼客户因装修改造而提出的新工作申请。4223弱电技工报告上级弱电工程师联系部门工程部各专业1负责弱电机房（电话机房、音像机房、电脑机房）内设备的日常维护管理及运行监测；填写工作日志。2认真保管电子设备维修专用仪器、仪表保障达到仪器的各种工作指标。3根据计划做好电子设备的月、季、年度检测维护工作。4对电子设备维修中所需备件，包括备用零件、备用部件、备用组件要妥善管理，定期测试，保证随时应急使用。5保证机房的工作环境条件达到设备的要求，做好防火、防潮、防静电工作。6负责为写字楼及商城客户提供安装电话及维修的服务。7确保大厦背景音乐、电视系统的正常工作。8负责大厦消防系统、自控系统的维护和检修。5操作规程与标准51茶炉房安全运行操作规程511目的确保茶炉的安全运行，保证大厦的开水供应。512范围适用于地下一层茶水间的茶炉。513职责设备主管负责安排班次并监督实施，值班人员负责茶炉安全运行。514操作规程5141点火前，首先检查茶炉里是否有水，如果水很少可以进行排污，把底部排污阀打开，进行清洗茶炉底的残渣工作。5142清洗以后，关闭排污阀和开水供水阀，打开自来水阀给茶炉注水。5143水位应在水位线上，在表管上端25毫米的位置上。5144注满水后，关闭自来水供水阀，准备点火。5145点火时首先点燃点火棒，小火点着后关闭点火棒，检查有无异常，如无异常，快速打开大火阀门，茶炉就开始运行了。5146在茶炉燃烧运行中，操作人员不得离开操作现场，以免发生事故没人处理。5147当水温上升到100时打开供水阀门，关闭茶炉上面的所有煤气开关，以免发生煤气泄漏。5148开水供应期间，清扫操作间的卫生并准备下次烧水运行。5149要观察每天的供水量，制定出每天的供水时间。51410如果茶炉出现任何事故，都要及时向上级汇报，不得擅自处理。51411烧水完毕后，填写烧茶炉记录表515质量记录VD/WMA/GCF2101烧茶炉记录表52二次装修管理程序521目的确保顾客的二次装修符合大厦的有关规定并维护顾客的利益，使二次装修的管理工作处于受控状态。522范围大厦写字楼内顾客房间内的二次装修改造工程的报批、施工、验收管理。523职责由工程部土建工程师负责。524工作程序5241办理二次装修手续1客务部人员负责对需要进行二次装修的顾客解释二次装修所需办理的手续，并将万通新世界广场施工管理规定发给顾客。2顾客须按万通新世界广场施工管理规定办理二次装修手续。3工程部按万通新世界广场施工管理规定中的要求对顾客的改造方案及图纸进行审核并签署意见。4保安部根据消防的有关规定，对顾客装修中涉及消防设备设施的改动与增设进行审核并要求顾客签定消防协议书及到市消防局办理消防安全许可证。5财务部负责装修预算审核的主管对顾客的工程造价进行核实并要求顾客按规定交纳工程管理费和押金。6当顾客各项手续完成后由各有关部门在二次装修申请单上签字，由顾客或施工单位人员到工程部换取施工通知单，再到保安部办理出入证，方可进场施工。7工程部对办理装修工程的公司进行统计，填写装修公司统计表，便于管理。5242施工过程控制1施工前，由工程部与顾客或施工单位人员到现场检查现状，并双方认可。2工程部每日须到施工现场巡查23次，并严格按照万通新世界广场施工管理规定中的条款执行，将发现的问题在单元工程检查表上记录备案，监督整改并视情节按管理规定条款填写罚款单处理。5243施工验收1装修施工完成后，由顾客或施工单位人员通知工程部，并在由顾客和装修单位双方签定的顾客装修工程验收表的验收签字处签字并留存工程部。2工程部接到顾客或施工单位人员的通知后，当天或第二天组织工程各专业人员及保安部消防主管、财务部预算审核主管共同对改造工程进行竣工检查，严把工程、消防质量关及工程量控制。全部合格后共同在房屋设施状况检查表上签字并留存工程部。3全部应检查的文本、图纸资料齐全后，由工程部管理装修人员通知客务部可让顾客搬入大厦。4顾客或施工单位人员可持房屋设施状况检查表复印件到财务部退其工程施工押金。525质量记录VD/WMA/GCF0101二次装修申请单VD/WMA/GCF0201施工通知单VD/WMA/GCF0301单元工程检查表VD/WMA/GCF0401房屋设施状况检查表VD/WMA/GCF0501顾客装修工程验收表VD/WMA/GCF0601装修公司统计表53中控室管理程序531目的确保中央控制室（以下简称中控室）在对客户的服务过程中服务质量达到公司质量体系要素的要求，防止不合格服务的发生。532范围本程序适用于中控室日常工作的运行管理。533职责1中控室值班员负责监视、管理大厦楼宇自控系统的运行状态并根据天气变化及客户投诉情况及时对系统运行参数进行调整。2中控室值班员负责派工单的登记、派发、统计及反馈。3中控值班长负责对派工单的类别进行划分，视工作的轻重缓急对派工单的派发进行统一管理。4中控室维修工负责完成派工单指定的工程维修及服务工作。534工作程序5341楼宇自控系统运行监控1中控值班员应对大厦楼宇自控系统进行严密监视，时刻注意模拟显示盘上各设备的运行状态，发现问题及时在中控运行操作记录和中控值班纪录上做出记录并通知相关专业人员，必要时直接向工程部经理汇报。2根据客户投诉，及时调整系统的运行参数，以使客户达到满意的舒适程度。对参数所做的任何调整均应在中控运行操作记录上做出详细记录。3根据天气的变化及时对系统的运行做出相应的调整以保护设备的正常运行，同时使设备达到最佳的运行及节能状态。4系统控制终端的操作严格按楼宇自控系统终端操作指导书中的规定进行。5认真做好值班纪录，并将本班发生的重大事项及对系统参数所做的调整在各项记录本上做出详细记录。6中控值班长每天应检查各班次填写的中控值班纪录和各种表格，及时对出现的问题进行纠正，对重大问题向工程部经理汇报。5342派工单的登记1派工单的签发I公司各部门主管以上人员均可签发派工单。II派工单的信息来源主要通过A客户的直接投诉及客户的投诉电话；B在保洁工作过程中所发现的公共设备设施损坏；C楼内巡视人员所发现的问题；D对客户访问中客户反映的问题；III在所签发的派工单中应注明客户单元号公共区域具体位置、客户联系人姓名、联系电话、投诉内容（尽可能写清故障发生位置、原因、现象）并注明客户投诉派工单签发时间。2派工单登记I各部门签发的派工单一律送至中控室。II中控室值班员需及时对接收的派工单在电脑上进行登记，登记时如派工单中有不清楚的问题应及时问明。III派工单应记入派工单登记表中。5343派工单的派发1对于一般的客户维修单原则上应由中控室的维修工完成。2遇以下情况时中控室值班人员可将派工单派发至其他专业A工作量较大须较长时间（一天以上）才能完成的工作；B中控室维修工无法完成的工作（如电话、音像等）；C中控室维修人员已全部派出工作，而出现派工单即将积压的情况；D属于各专业计划性维修范围内的工作；3中控室值班人员在派发派工单时应根据消防事故、客户投诉、公共区域、公司内部的顺序按轻重缓急安排工作。4所发出的派工单应对领单人进行登记，并注明发出时间。5本着客户第一的原则，对客户要求维修的派工单应尽快安排，在人员紧张的情况下可将本公司内的派工单暂停，将人员抽回先为客户解决问题；在实在无法派出人员维修时，应按派工单上的联系电话及联系人通知客户做出解释并说明可能的维修时间让客户做好准备。5344派工单的执行1维修人员在接到派工单后，应尽快带好工具及所需物品迅速赶至维修现场。2在为客户进行维修工作之前，应先有礼貌地向客人说明来意，在征得客户的同意后方可进行工作。3在维修过程中，如遇到可能会弄脏客户地毯、墙壁、办公设备设施等情况时须使用事先准备好的遮盖物进行遮盖，并在维修完成后及时地通知保洁人员进行现场清理。4对所维修的故障应准确进行判断，对不能正确做出判断的问题应及时向自己的直接上级主管或主管工程师报告，必要时可直接向工程部经理汇报。严禁将没有把握的推断作为结论对客户做出不负责任的解释。5对所维修的故障无能力处理而需要请示上级主管时，应首先礼貌地对客人解释清楚原因后再返回部门请示相应的主管人员。6维修工作完成后，应首先征求客户的意见并请客人在派工单上签字确认。5345派工单完成登记1派工单完成后，应迅速返回中控室消单并进行完成登记。2完成登记应注明完成人及完成时间。3中控值班长应对每天的派工单进行统计，对未完成的工作应搞清原因并对签发派工单的部门做出解释，并对完成时间做出预计。5346派工单返还1派工单完成后，应将有客户签字的一联返回客务部。2客务部应针对派工单的完成情况进行客户回访，对派工单完成的真实性加以确认，并了解客户的满意程度。3对客户不满意的工作单应追究当事人的责任，并责令有关人员向客户赔礼道歉、重新为客户做出服务直至客户满意为止。5347派工单统计1中控室值班员应定期（日、周、月）对派工单进行统计，并针对所发生的维修服务做出分类汇总。2对集中发生的问题及反复发生的问题进行分析并制定相应的对策，及时调整工作安排。3将统计结果及派工单完成率及时上报工程部经理535质量记录VD/WMA/GCF0701中控运行操作记录VD/WMA/GCF0801中控值班纪录VD/WMA/GCF0901派工单VD/WMA/GCF1001派工单登记表54低压配电柜操作指导书541目的正确操作低压配电柜，保证人身及设备安全，保证大厦正常供电，避免误操作造成大面积停电。542范围适用于配电室内低压配电柜的日常运行维护及停送电操作。543职责5431工程师及配电主管应熟悉配电室内各开关柜内开关性质、性能及各回路所带负荷性质。5432值班员应熟悉配电室内各种设备的运行状况及各开关的正常位置。544操作规程5441准备工作由工程师或主管讲明本次工作内容，由该班领班根据工作内容填写倒闸操作票，或在配电室检修记录上做记录。5442操作方式及要求1在对整个低压柜进行维修清扫时应填写倒闸操作票，并在值班记录薄的本值大事记中作记录，工作完成后在配电室检修记录上做记录。2在做局部停送电工作时应在值班记录薄的操作记录中记录清楚。3操作时要穿绝缘鞋，并由两名员工在场，一名操作一名监护。其中对设备较熟悉者做监护，操作人和监护人应现在模拟盘上对所填写的操作项目认真核对，执行监护。4对低压柜全部进行停送电时，应将联络开关445、467放在手动位置，并先停电容器后停其它各分路开关，最后再停401、402、403、404这四路低压开关。送电时，与此顺序相反。5443注意事项1局部停电检修时，应确定要停电的范围，避免造成大面积停电。2停电检修时应提前通知客务部向客户打招呼，避免给客人造成不必要的损失。545巡查制度每班应对以下内容进行巡视检查。1各项仪表指示是否正常；2电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象；3三相电流是否平衡，三相电压是否正常；4各种低压电器有无异常声音及气味；5空气开关，交流接触器的灭弧罩是否完好；6配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、维修通道是否保持通畅；7接地线连接是否良好；母线运行是否正常，有无异常音响；8高低压配电装置的巡视检查应同时进行，并应同时检查配电室的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，配电室的安全用具，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。546维修保养低压配电装置，每年均需进行二次停电检修，一次在雨季到来之前，一次则在冬季之前。每次检修内容应在配电室检修记录上作详细记载。547质量记录值班记录薄倒闸操作票VD/WMA/GCF2201配电室检修记录55高压配电柜操作指导书551目的正确操作高压配电柜，保证人身及设备安全，保证大厦正常供电，避免误操作，造成人身及设备事故，避免大面积停电。552范围适用于配电室内高压配电柜及变压器的日常运行维护及停送电操作。553职责5531工程师及配电主管应熟悉高压配电柜内各开关的性质、性能及其操作系统。5532值班员应熟悉高压配电柜内各开关的运行状况及各种开关的正常位置。554操作规程5541准备工作由工程师或主管讲明本次工作内容，由该班领班根据工作内容填写倒闸操作票，或在值班记录薄上做扼要记录。5542操作方式及要求1高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘靴。2对配电柜进行检修时，应填写变电所配电室工作票。3倒闸操作时应按要求填写倒闸操作票。4倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监护。其中对设备较熟悉者作监护，操作人和监护人应先在模拟盘上对所填的操作项目认真核对，执行监护。5送电时，应先将手车摇上，后合开关，停电时，顺序相反，严禁带负荷拉动手车。操作中应注意防止反送电。6防止带电合接地开关。防止接地开关在接地位置送电。7防止误入带电间隔。8变压器温控器具有超温报警、朝高温跳闸功能，当温度达到100时风机可自动开启，130时超温报警，150时将因超高温而跳闸（使低压侧各总馈出开关动作）。但为延长变压器使用寿命，要求当变压器温度到达90时，由手动使风机运行降温，温度将至60左右时，手动使风机停止运行。5543注意事项1停电检修时应先通知客务部，避免给客人造成不必要的损失。2全所检修时，应先将发电机启动，全大厦应急回路由发电机承载，运行正常后方可将市电退出运行。送电时，则应当市电运行正常后，放可将发电机退出运行。发电机运行情况应记录在发电机运行记录上。555巡查制度1应在一天24小时的每个整点时巡视变压器高低压侧电流、电压及运行温度并记录在万通新世界广场配电室运行记录表上。2应在一天24小时的每个整点时巡视直流屏（即高压柜的操作电源）的电压、电流并记录在万通新世界广场配电室运行记录表上。3每次记录时，应同时巡查高低压柜及变压器运行状况，有无异常声响、电流电压是否在许可范围之内。如有异常情况应立即查明原因及时处理并在值班记录薄上做出记录，由重要情况应及时汇报上级领导。556维护保养1高压配电装置及变压器，根据环境和负荷情况，在负荷较小的季节利用节假日每年进行一次停电清扫检查并处理发现的缺陷和异常现象。工作完成后，在配电室检修记录上作详细记载。2每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行遥测。在20时，绝缘电阻的最低值为300M，良好值为450M。557质量记录值班记录薄VD/WMA/GCF1101万通新世界广场配电室运行记录表倒闸操作票VD/WMA/GCF1201发电机运行记录变电所配电室工作票VD/WMA/GCF2201配电室检修记录56电容器操作指导书561目的正确操作电容器柜，保证功率因数在09以上，保证设备及人身安全。562范围适用于配电室内各低压电容器组。563职责所有值班人员均应正确操作电容器柜。564操作规程5641正常运行时，由电容器柜上自动投切装置按照运行状况自动循环投切电容器组，值班人员须将运行情况记录在值班记录薄上。5642正常停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路馈电开关。送电时，操作顺序相反。5643事故情况下，如突然停电，必须先将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电