2007昆明房地产市场调查报告

近期昆明房地产市场调查报告200758月报告提纲上半年经济概述上半年房地产市场概述58开盘项目9月以后开盘和推广项目市场分析和预测上半年经济概述全国2007年上半年，国民经济继续保持平稳快速发展，经济形势总体是好的。消费增速加快，农业生产稳定发展，经济效益继续提高，人民生活进一步改善。上半年，国内生产总值同比增长115，居民消费价格指数同比上涨32。针对银行体系流动性持续偏多、货币信贷扩张压力较大的问题，中国人民银行按照党中央、国务院统一部署，及时采取了一系列措施加强金融宏观调控，维护总量平衡。搭配使用公开市场操作和存款准备金等对冲工具，基本回收了新增外汇占款投放的流动性。2007年以来，人民银行六次上调存款准备金率共3个百分点，三次上调金融机构存贷款基准利率，同时，引导信贷结构优化，稳步推进金融机构改革，进一步增强人民币汇率弹性，加快外汇管理体制改革。总体上看，在各项宏观调控措施的综合作用下，银行体系流动性得到合理控制，货币信贷虽然仍在高位运行，但过快增长的势头有所缓解。6月末，广义货币供应量M2同比增长171，比上年同期减缓14个百分点；人民币贷款余额同比增长165，比上年同期和2007年第一季度末分别加快13和02个百分点。上半年新增贷款25万亿元，比上年同期多增3681亿元。人民币汇率弹性进一步增强，6月末，人民币对美元汇率中间价为76155元，比上年末升值254。下半年，国内外经济环境总体上仍较为有利，我国国民经济将有望继续保持高位增长，但要更加居安思危，增强忧患意识，要充分认识经济运行中潜藏的风险。目前，我国经济增长由偏快转为过热的趋势更为明显，贸易顺差过大、信贷投放过多、投资增长过快问题仍然突出；高耗能产业增长偏快，节能减排形势依然严峻；价格上涨压力持续加大，特别是一些涉及群众切身利益的食品价格和住房价格上涨较快。中国人民银行将按照党中央、国务院的统一部署，坚持把遏制经济增长由偏快转向过热作为当前宏观调控的首要任务。继续执行稳健的货币政策，坚持稳中适度从紧，保持必要的调控力度，努力维护稳定的货币金融环境，控制通货膨胀预期，保持物价基本稳定。继续协调运用公开市场操作和存款准备金率工具，根据宏观调控的需要积极创新对冲工具，加强流动性管理。稳步推进利率市场化改革，推动货币市场基准利率体系建设，进一步增强价格杠杆的调控作用。继续按照主动性、可控性和渐进性原则，完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。继续推进外汇管理体制改革。积极配合国家财税政策、产业政策、外贸外资政策、环保政策等重点工作，引导金融机构进一步优化信贷结构，防范信贷风险，推动经济结构的调整和经济增长方式的转变。围绕“创新、发展、规范、协调”四个方面，推动金融市场发展。以完善公司治理和优化金融结构为重点，进一步深化金融企业改革。上半年经济概述昆明日前，从市统计局2007年上半年经济运行数据新闻发布会上获悉，今年上半年，昆明市实现GDP59397亿元，比去年同期增长142，为近十年增长最快。此外，最令人关注的CPI数据为32，与全国数据持平。数据显示，上半年，昆明经济持续快速发展，经济运行内在质量不断提高，全市经济运行呈现又好又快的发展态势。速度快GDP高于全国27个百分点根据初步测算，2007年上半年，全市实现生产总值59397亿元，比去年同期增长142，是近十年来增长最快的，高于全国27个百分点。从产业结构看，第一产业实现增加值2913亿元，比去年同期增长48；第二产业实现增加值27308亿元，增长174，其中工业实现增加值24071亿元，增长174，建筑业实现增加值3237亿元，增长169；第三产业实现增加值29176亿元，增长123。质量好农业夏粮连续三年丰收上半年，全市实现农林牧渔业总产值4972亿元，比去年同期增长60。其中农业总产值2224亿元，牧业总产值2248亿元，分别增长45和84，占农林牧渔业总产值的447和452，是全市农业发展的支柱产业。全市夏粮产量2601万吨，比上年增产2678吨，增长104，已连续三年获得丰收。全市蔬菜产值906亿元，比去年同期增长61，占全市农业总产值的407。花卉产值546亿元，同比增长92，占全市农业产值的245。全市主要畜产品产量全面增长，全市肉类总产量18万吨，禽蛋产量277万吨，牛奶产量436万吨，分别比去年同期增长44、115和22。工业主要效益指标增速超两成上半年，全市全部工业实现增加值24071亿元，比去年同期增长174。其中，年主营业务收入500万元以上的工业企业（以下简称规模以上工业企业）实现增加值20587亿元，增长190。在工业企业中，又以国有及国有控股企业发展最为迅速，全市规模以上国有及国有控股经济完成工业增加值16728亿元，比去年同期增长214，高于规模以上工业平均增幅24个百分点，占规模以上工业增加值的813。15月，全市规模以上工业经济效益综合指数为2723，比去年同期提高231个百分点；资本保值增值率13228，提高347个百分点；人均全员劳动生产率2026万元，增长209；实现利税总额11157亿元，增长264，其中利润总额4553亿元，增长260；亏损企业亏损面同比缩小03个百分点。这些数据表明上半年全市工业经济内在运行质量较好，经济效益进一步提高。旅游总收入7908亿上半年，全市共接待海外游客3311万人次，比去年同期增长61，旅游总收入7908亿元，同比增长62。海外游客人均在昆逗留天数由去年同期的137天，延长到148天；旅游外汇收入846776万美元，增长147。其中以欧洲市场亮点最为突出，多年一直保持缓慢发展的欧洲市场今年增长95，其中来昆旅游人数最多的法国和德国分别增长296和129。全市接待国内游客120933万人次，比去年同期增长159，其中，过夜游客增长86，一日游游客增长258；国内旅游收入7231亿元，增长54。金融存贷款余额稳步增长6月末，全市金融机构人民币各项存款余额337944亿元，比年初增长106。其中城乡居民储蓄存款余额119233亿元，增长32；企业存款余额136138亿元，增长100。金融机构人民币各项贷款余额318253亿元，比年初增长129，增加36381亿元，其中中长期贷款余额194826亿元，比年初增长122，短期贷款余额107059亿元，增长157。上半年房地产市场概述全国2007年上半年中国房价分析及后期走势预测2007年08月02日10时35分25秒今年上半年，全国房价继续上涨，近期涨势有所加快，预计全年房价涨幅可能略高于去年。一、上半年房价情况从36个大中城市集中成交房价的监测情况看，上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，涨势有所加快。一房屋价格较大幅度高于上年。与去年同期相比，今年上半年商品房集中成交价上涨1422，涨幅比去年高538个百分点；其中，商品房住宅价格上涨1634，涨幅比去年高789个百分点。存量房集中成交价比去年同期上涨1605，涨幅比去年加快1803个百分点，其中存量房住宅价格上涨1546，涨幅加快514个百分点。二房屋价格涨势逐步加快。上半年商品房二季度环比上涨645，比一季度高453个百分点，涨幅明显上升。各月份环比价格分别为001、063、330、176、242和290，涨幅前低后高，涨势逐月加快。存量房价格涨势更为明显，环比价格由一季度下降024，转为二季度上涨1007。各月份环比涨幅分别为105、025、093、454、424和547，涨幅也逐月加大。二、对今年后期走势的判断从今年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价已连续4个月环比上涨超过15，这是2004年以来的第一次。从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除，预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年。一新建住房供给增速下降，结构调整进程较慢。从2000年以来房地产开发统计数据看，新建住房供给增速呈逐年下降的走势。一是土地开发率土地开发面积/同期土地购置面积持续下降，由1999年的779下降到2005年的543。二是商品房住宅房屋建筑面积竣工率房屋竣工面积/同期房屋施工面积逐年走低，由2000年的408下降到2006年的2855；今年前5个月商品房住宅竣工率仅为74，低于去年同期82的水平。三是销售面积增长快于供给，今年15月份，全国商品房销售面积211480万平方米，商品住宅销售面积为同期竣工面积的211倍。从供给结构看，一些城市虽然出台了建设保障性住房和住房结构调整的规划，但落实进度仍较慢，15月份经济适用住房投资占商品住宅投资的41，前4个月90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的172；从北京的情况看，7月初，北京市房地产交易管理网显示可售期房和现房套均面积仍分别在140和160平方米以上，住房供应结构调整与市场需求之间还有一段距离。二开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾。从2006年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发6、7年，其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象也很严重。一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。根据去年房地产项目开工数量预计，仅北京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个，据一些媒体调查，个别楼盘开盘时间甚至推迟一年，而价格也上涨了近20。三房价调控效果与居民预期差距较大，强化了居民的“追涨”心理。去年我中心开展的大中城市住房价格调查结果显示，大部分城市居民希望房价能够在宏观调控的作用下有所下降；近期中消协进行的12大城市房价调查也表明，绝大多数消费者的期望价格远低于该城市住房实际销售/成交价格水平，共有642的消费者认为合理的房价在20005000元/平方米之间。从实际情况看，除以上海为代表的长三角地区的部分城市房价在2006年出现短期小幅回落外，大部分城市房价仍持续上涨，近期长三角地区城市房价还出现了较大幅回弹。在房价继续较快上涨的情况下，部分居民放弃观望，入市购房，房地产投资也开始抬头，住房需求迅速增加。据央行上海总部统计，今年上半年上海中资商业银行个人住房贷款持上升走势，6月份中资商业银行个人住房贷款大幅增长，当月新增455亿元，比5月份多增369亿元，占上半年个人住房贷款增量的2/3，环比增幅达429。三、几点建议继续统一思想，狠抓政策落实，及时解决新出现的问题，是抓好当前房地产市场调控的关键。一是加大住房结构调整和住房保障体系建设政策的落实力度。要以大中城市为重点，确定住房调控政策落实责任制，加大两个“90，70”政策落实力度；加快“双限房”、经济适用房和廉租住房的建设，尽快建立健全住房保障体系。为了确保中央政策的落实，对建立责任制的城市政府，应实行政策落实情况定期报告制度，按月或季度报告政策落实的进展情况，并加大督促检查问责的力度。二是进一步清理存量土地，严格房地产信贷管理。严格开发年限规定，对逾期未开发土地要坚决收回；科学、合理制定出让地块面积、底价及出让方式，控制土地出让节奏，防止开发商分期开发，变相囤地、囤房。严格房地产信贷管理，规范信贷资金使用，在房屋开发完成验收合格前，不予发放个人住房消费贷款；房屋销售预收款要由银行托管，专款专用。三是清理房价构成和可售房屋数量，切实做好市场秩序的规范工作。进一步清理商品房价格构成，取消商品住宅开发过程中承担的不合理收费，减轻房价负担。清理可售房屋数量，严格惩处欺诈宣传、囤房销售、炒买炒卖、哄抬房价等不正当销售行为，对违规售房的要按照违规售房总金额处以一定比例的罚款，撤销违规售房合同。进一步加强住房网上交易管理和监督工作，严格实行住房销售明码标价制度。上半年房地产市场概述昆明2007上半年昆明楼市稳中有升众企业目光转州市2007年上半年，面对宏观政策调控、股市投资分流、金融信贷压力增大等不利因素，全国楼市还是一片昂扬上进的势头，昆明在这场轰轰烈烈的价格跃进中却甘居末势，在严格执行国家宏观调控政策的前提下始终强调市场的健康发展。据国家发改委、统计局最新数据显示，今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨64，昆明房价比去年同期增长3，涨幅不到全国水平的一半。一方面是股市的持续走高分流了楼市投资资金，另一方面，由于上半年昆明房地产市场受规划调控和市场清理整顿影响明显，许多开发商放缓了楼盘放盘的速度，并严格控制整个开发节奏，开发商囤屋待市，期待着股市降温后下半年楼市会有一次大规模的集中式爆发，以致市场一度出现“惜售”的景象。中央政府对土地的监管力度逐渐加大，拿地难催升地价，税费重增加开发成本，信贷高压缩利润空间楼市波谲云诡，房价以走钢丝的姿态继续向前发展。从去年11月和今年3月的土地招拍挂情况来看，地价飞升的直接后果便是土地资源逐步向有实力有经验的地产巨头手中聚拢，市场正迈向优胜劣汰的淘汰期。从大连万达到金源、盛高，越来越多的外籍开发商将希望寄托在了昆明，他们大多资金雄厚、经验丰富，对于在昆明市场大展手脚抱有必胜的信心。就在一部分本土企业感叹“狼来了，肉少了”的同时，先明白过来的那帮人早已将目光对准了云南广阔的州市市场。58月份推广项目东市区项目世博生态城只剩两套、金色交响西市区项目甲壳城市南市区项目中林华都、富城金界、滇池岭秀、滇池卫城微风岛、期、同德极少墅、盛高大城、彼岸期北市区项目实力郡城、立欣洲、北辰财富中心CD公寓二环内项目上东城、金色俊园、香宫国际9月份以后项目东市区项目北市区项目和谐家园、丽水雅园西市区项目云安尚品、云安阳光、恒通中基黄土坡项目、南市区项目云海畅园、西能第一家二环内项目东方首座、百富琪、百大吴井路项目区域供盘情况特征总结1、广福路、官南片区的项目开发进度明显取代了滇池路片区，区域供盘量在昆明各片区属于最大；北市区其次；2、二环路以外各个项目都有一定规规模，基本都超过100亩；3、地块规模使一些创新产品有了出现的可能，预计新推出的楼盘都会尽量进行产品的创新；4、为吸引跨区域客户，大部分为多物业形态共存，产品供应丰富，项目都做了一定量的多层配货比；5、景观洋房作为一个创新产品，在滇池路、广福路都有供应；6、满足容积率控制指标、每平米利润贡献较好；7、容积率基本控制在2以下，为景观营造创造了条件；8、绿化率均超过40；9、社区品质有明显的提升；10、楼盘强化社区配套，满足消费者在郊区生活的便利性。市场分析和预测虽然上半年的昆明楼市在国家宏观调控下显得不温不火。但进入五六月份后，楼市开始复苏，众多开盘楼盘都出现了热销的局面。截至6月份，全市上半年共成交商品房40519套，成交面积453万平方米，成交金额164亿元，楼市交易终于创出新高。进入7月以后，新盘可谓是开一个火一个。实力郡城、明日城市SOHO小户型开盘，世纪半岛橄榄谷认筹，没有一个不火爆。7月中旬连续3周的大雨也难浇灭楼市热情。7月底大溪地、别样院景、丽阳星城、温泉星河小镇、滇池卫城微风岛5个楼盘同时开盘。昆明楼市出现了少有的“井喷”现象。而且5个楼盘全部热销微风岛当日告罄，丽阳星城当日销售80，大溪地只剩下58套。上周末，滇池岭秀2期公开认筹，居然有100多人连夜前来排队。楼市为何“井喷”与前年、去年的火爆相比，上半年楼市可谓是沉寂许多。虽然上半年楼市表面上比较平静，但仔细分析，却是暗流涌动，有几个关键点值得我们关注。首先是房价，2季度昆明四区均价达到4173元每平方米，首次突破4000元大关。半年内昆明房价平均每平米上涨了708元。其次，新兴片区逐渐形成。上半年，在几个大盘的带动下，新兴的居住片区概念逐渐形成。在盛高大城、金色俊园、明日城市的带动下，二环居住概念形成；世纪城、体育城、滇池岭秀、世纪半岛等使广福片区更加完善，滇池环湖片区形成。第三，市场需求逐渐明晰。在今年的春季房交会上，就出现了两头热的情况。两头热即小户型和高端洋房别墅受到市场热捧。进入五六月份，两头热更加明显。明日城市SOHO小户型开盘就告罄，云岭天骄、都市枫林等别墅热销。业内人士表示，在房产价格持续上涨的阶段，一切房产投资风险都可能被掩盖，但以贷款形式购买多套住房，实质上是用银行的钱去投资，这导致银行大量资产也集中于房产，一旦遭遇房产价格下调，