中国工业地产行业市场分析最终整理

中国工业地产行业市场分析最终整理20112015年中国工业地产行业市场分析预测及发展趋势研究报告中地广星行201110121/121目录第一章工业地产业相关概述2第一节房地产概念阐释8一、房地产的特征8二、房地产的自然形态8三、房地产的类别8第二节房地产行业概述9一、房地产行业的主要领域9二、房地产行业的特点10三、房地产行业的地位11第三节房地产市场分析的内容和特点13一、房地产市场分析的层次13二、提高房地产市场分析有效性的途径14第四节工业地产基础阐述14一、工业地产的界定14二、工业地产的特性14三、工业地产分类15第五节发展工业地产意义重大错误未定义书签。第二章20102011年中国工业地产开发与盈利模式调研16第一节工业地产开发模式16一、工业园区开发模式16二、工业地产商模式16三、主体企业引导模式17118第二节工业地产企业盈利模式18一、主要以土地溢价增值而获取利润错误未定义书签。2/121二、进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利错误未定义书签。三、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利错误未定义书签。第三章20102011年中国工业地产新形势透析20第一节中国工业地产发展回顾22一、我国工业地产的兴起及影响因素221、世界的制造产业向中国转移222、各个城市图加大了招商引资力度223、对工业地产投资者在政策、税收、低价等环节给与优惠与支持22第二节20102011年中国工业地产运行现状分析22一、中国工业地产的开发和使用仍处于初级阶段22二、金融危机对中国工业地产市场洗牌和重组23三、20102011年初呈现出强劲的发展势头24四、中国工业地产与西方国家存在差距24第三节20102011年中国工业地产业动态分析24一、中国工业地产联盟成立24二、中国工业地产高层峰会广州开幕25三、迎世博工业地产投资峰会暨派米雷招商会聚焦26四、两江新区发现“五星级”工业地产综合体228一、工业园区的建设缺乏标准，重复建设严重28二、招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”28三、贪大求洋，面子工程29四、资金供应链不完善，融资成瓶颈29第四章20102011年中国工业地产市场深度剖析30第一节20102011年中国工业地产市场运行总况30一、工业地产市场化步伐在调控中加速30二、中国工业地产市场绝地反弹至历史最高点33三、工业物业需求量急剧猛增333/121四、工业地产资金投入回升33五、工业地产交易量和租售价攀高34第二节20102011年外资在中国工业地产加速布局34一、外资蓄势工业地产物流仓储地产仍将是主要战场34二、工业地产升温中外巨头中国短兵相接35三、外资巨头加速在中国工业地产市场布局361、AIMSAMPCAPITAL瑞思将进军中国工业地产市场362、全球最大的工业房地产开发商、美国普洛斯在中国的扩张正在全面辐射38第五章20102011年中国工业地产主要物业类型透析39第一节物流仓储39一、物业特点39二、分布区域39三、未来发展40四、政策导向42第二节工业研发楼宇42一、物业特点42二、分布区域43三、未来发展43四、政策导向43第三节工业厂房44一、物业特点44二、分布区域44三、未来发展45四、政策导向45第四节建筑形态41第六章20102011年湖南工业地产市场分析49第一节湖南省工业地产运行背景分析49一、工业发展成湖南省经济快速发展的重要支柱494/121二、20102011年湖南省规模以上工业同比增长率分析49三、20102011年湖南省工业占地区生产总值比重49第二节湖南工业用地出让情况分析55一、工业用地出让活跃，工业地产渐成为开发商的“香饽饽”错误未定义书签。二、近郊区是工业用地出让的主要区域错误未定义书签。三、工业园区是工业用地出让的重要区域51第三节20112013年湖南工业地产发展预测错误未定义书签。一、湖南工业园区发展启示错误未定义书签。二、郊区县依然是工业用地出让的热点区域，开发区将会更受关注错误未定义书签。三、工业用地将采取招拍挂方式出让，其熟地价水平有望持续上涨错误未定义书签。四、园区内的工业用地形式将呈现多样化和成熟化，有利于工业产业的改造升级50第七章20102011年湖南长株潭地区国家级开发区深度调研49第一节20102011年工业用地供应量与开发量51一、工业地产市场物业类型供应量55二、历年工业地产价格分析63三、工业地产市场发展趋势预测64第二节区域工业地产市场调研65一、市场板块分析65二、区域对工业物业的吸纳能力66三、区域在建及将建项目的摸查681四、竞争项目政策优劣势81第八章20112013年湖南工业地产业投资战略规划855/121第一节2010年湖南工业地产投资概况85一、湖南工业地产投资环境分析85二、工业地产投资周期100三、工业地产投资特性100四、中国工业地产蓝皮书发展对产业投资的影响102五、多元投资主体进军工业地产104第二节20112013年湖南工业地产投资潜力分析105一、二、三线城市将成为工业地产投资热点105二、工业地产将成房地产投资新亮点105三、湖南工业地产的投资价值及可行性分析106四、湖南工业地产投资热点地区盘点10112第三节20112013年湖南工业地产投资风险预警113一、宏观调控政策风险113二、市场竞争风险113三、金融风险114四、市场运营机制风险114第四节权威专家投资观点115第九章20112013年湖南工业地产业发展新趋势探析11111111118四、投资回报的影响118第二节20112013年湖南工业地产未来发展趋势预测118一、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值118二、国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新119三、随着国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大6/121119第三节20112013年湖南工业地产业发展战略分析119一、工业地产品牌意识119二、工业地产以专业化谋发展1200以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。五、私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。第二节工业地产企业盈利模式一、工业地产运营模式分析主要采用以下三类运营模式1、出售只售不租。开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；2、出租只租不售。开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；3、出售出租，即可租可售在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。工直接销售模式（分散式）业国内运营模式园先租再售模式（分散式）区运营先租赁，最后整体打包模国外常用模式上市销售式自己经营，最后整体打包上市销售1、出售对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工业园区主要有融智总部工业园、西城国际、青羊工业总部基地3期及慧谷总部办公基地等。工业园区主要在售项目以下数据截至2011年10月18日项目名称项目地址占地亩建筑面积万方面积区间售价元/销售情况融智总部工业园高新西区新文路3538141520006000633502000928595成都青羊工业总部基地青羊区成飞大道1号9335515003100581065慧谷总部办公基地外双楠武科东四路24262426300100006041500280043未正式招商3、出售出租出售出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等项目均可租可售。工业园区主要“出租出售”项目以下售价数据截至2011年10月19日、租价数据截至2011年10月22日占地建筑面积面积区间售价租金项目名称项目地址亩万方元/元/月82起自由分倍科国际新城成都龙潭总部经济区8520563024割多元总部国际1号龙潭都市工业集中发展区1006300100065451630成都龙潭总部城1号基龙潭都市工业集中发展区213600026IP科技中心高新西区金科南路233号566815945亿的价格买下，毛收益率和净收益率分别为825。近年来的最大规模交易发生在2009年第四季度，这笔交易是位于上海的4处固定物流地产，总面积为28亿元。是奉贤开发区内最具规模的标准厂房企业园区之一。园区分两期开发建设，一期已建12栋单层厂房，建筑面积265公里，并且距离规划中的轻轨5号线海湾站仅18公里。距离A30高速浦星公路出口仅5公里，距离A4高速海湾出口仅5公里。四、两江新区发现“五星级”工业地产综合体中国第三新区两江新区正式挂牌以来，从世界各地入渝考察的企业家络绎不绝，他们对投资环境、政策优惠、发展前景等已经是非常有信心，但是目前在新区能够达到国际标准的企业配套厂房却是寥寥可数，这无疑成为不少世界级企业投资的顾虑。工业地产发展滞后牵制投资对于重庆，国务院定位的一个重要的制造业基地来讲，我们必须要有与工业相配套的房地产来支撑。而我们目前最大的问题就是工业房地产整个的运行主体和运行模式与我们工业的大幅度的发展、成绩的大幅度的提升不相适应。据了解，目前重庆标准化厂房建设层次还普遍偏低，无论从规划定位、概念设计、服务理念还是从建设标准、建设档次和建设规模来看，与沿海发达地方相比都有较大的差距，与全市工业发展极不相称。这些问题的存在，又对国内大企业以及外资进入新区投资开厂的热情带来了一定的不利因素。而未来几年，光是两江新区就要建设185亿平方米工业厂房。这么大的体量不仅蕴藏量的巨大商机，同时也是对工业房地产行业提出了严峻的考验。抓住机遇先行先试创新开路“重庆工业房产刚上路，作为企业应该如何创新，才能在未来发展中占据一席之地”重庆东田实业有限公司董事长蒋志国向国家发改委投融资研究所杨萍主任提出了政府和企业都关心的问题。引起关注的不是这个问题，而是蒋志国所带领的东田实业，正在工业地产创新之路上扬帆领航。据了解，东田实业，一个在房地产界名不见经传的企业，其背景却是龙湖、金科、协信等知名房企的“御用”建筑师，为重庆市民奉献了一大批经典的住宅产品。东田实业源自重庆第十建设有限公司，在2009年完成了由单一建筑商向开发、建筑、物业多轨运行的综合性房企蝶变之路。转型后的第一个工业地产项目东田中小企业科技孵化园，因为多处创新、产品高端、位置优越等条件备受瞩目，还未亮相便受到市内外企业家的关注，广达、英业达纷纷前来考察。据东田透露，在中国重庆首届工业房产发展论坛上，已经有国内外的多家企业主动洽谈合作。首创“五星”突破工业地产瓶颈东田实业，在工业地产领域首创“星”级标准，这是前所未有的创新思路。“投资4个亿，将以五星级的产业园树立重庆乃至西部工业楼宇的新典范。”重庆东田实业有限公司董事长蒋志国介绍说，一是公司投入巨资，并以多年来在建筑方面积累的丰富经验成为东田中小企业科技孵化园交付使用的有力品质保障；二是“孵化园”具有重庆其他重庆工业园区所不具备的立体交通网络，水、路、空、铁，外加双区双核，优势非常明显；三是集生产、生活、办公于一体的24万方的创新工业综合体，一切与国际接轨；四是开创低碳、环保、生态的园林式厂区；五是配备国际智能化先进管理体系及五星级酒店式物业管理服务。进驻企业不仅可以享受五“星”级待遇，还可以通过东田这个平台享受众多政策优惠，并与国际市场无缝对接，实现企业的快速发展。工业地产模式不仅仅是为企业造房，如何帮企业走向创新发展之路，是工业地产面临的关键问题。今天的中小企业明天有可能成为跨国企业，如果跨国企业，大型的企业能够从重庆两江诞生，这将是我们的幸事。两江新区的核心区域北部新区，有相当多的产业楼宇提供给中小企业来进行创业。而东田正好处于两江新区和保税港区的双核心位置，加上创新之举，必将给重庆乃至全国工业房产发展带来有益借鉴，对重庆工业房产发展也是突破瓶颈的有益探索。第四节工业地产的载体工业园的建设中存在的问题一、工业园区的建设缺乏标准，重复建设严重在我国，除了上海、苏州、东莞等地有几大知名园区，其他的工业园都是“默默无闻”的，不打出名气，怎么能吸引企业进来呢而且每个地方都有许多同性质的小型工业园，其实根本没有必要建这么多工业园，与其建起来闲置，还不如不“圈”这块地，让这块地用在更需要的地方。希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。二、招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”当地政府给出的优惠政策对工业园招商引资有推动作用，而工业园招商引资对当地政府业绩也是一大促进，基于这些，目前大多数工业园对于入驻企业都没有什么限制，要的就是企业入驻，招商部门很少考虑企业是否与工业园的配套设施相符，是否会对当地造成环境污染等方面的影响，只是一味追求经济效益，反正“放到菜篮子里的都是菜”，对于外来投资来者不拒，不加甄别。三、贪大求洋，面子工程有的地方为吸引外地客商注意，片面强调工业园建设“大手笔”、“大气魄”，规划建设不切实际，超出了当地经济水平和实际能力，为使工业园建成甚至搞工程摊派、盲目上马，用行政命令的手段来建设和管理工业园，采取非正当措施拉客商争项目，造成大量违背市场规则和社会规范的短期行为，建成一些没有经济和社会效益的“短命”工程，给经济发展带来严重的负面影响。四、资金供应链不完善，融资成瓶颈许多工业园区科技成果产业化难以实现，除体制、机制的因素外，还因为就是缺少资金供应，尤其是高新技术产业园，其成长是一个漫长且充满风险的过程，更需要不断的资金支持，但是我国工业园区建设在银行贷款规模又受到严格控制，虽然国家尝试发行企业债券来整合各高新区对债券融资的需求，但受惠的园区也只是少数几个。第四章20102011年中国工业地产市场深度剖析第一节20102011年中国工业地产市场运行总况一、工业地产市场化步伐在调控中加速新年伊始，近几年在国内地产非常活跃的新加坡凯德置地又有了新的投资举动，不过这次举动不是其一直专注的高端住宅和商用物业，而是把眼光瞄准了工业地产。据媒体报道，凯德置地有意收购位于海淀新区的中关村环保科技示范园的一批规划中的多功能标准厂房。现在还不能凭此猜测凯德置地是否开始进行投资方向调整，但是国内工业地产良好的投资前景显然已经得到了凯德置地决策者的高度关注。在工业地产领域，其他一些国际地产大颚纷纷走在凯德置地的前面。2003年，普洛斯携带着“物流地产”新概念登陆中国市场，只用了3年时间，便完成了在中国沿海的战略布局，目前普洛斯已经进入中国12个城市，拥有在上海市区西部的普洛斯西北物流园、苏州物流园和广州保税物流园等15个在建或已建物流地产项目。另外，全球排名第二的工业地产开发商AMB、新加坡丰树集团、澳大利亚麦格理亚洲基金也纷纷进入国内的工业地产。面对国内工业地产这块巨大的“蛋糕”，国内的地产企业显然也不甘落后，一批有实力的地产企业纷纷涉足工业地产领域绿地集团斥资13亿元打造金山第二工业区，中粮集团联手地方政府共建西南物流中心协议，陆家嘴集团回购开发中的“陆家嘴软件园”相邻的地块，复地集团与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，富力地产50多亿元打造富力金港城工业园区，广东珠江投资有限公司的上海合金材料总厂整体收购改建项目已经正式动工这些国内外的地产大颚进驻工业地产各有各的算盘，而国内工业地价相对较低带来的潜在增值空间是一个重要的吸引因素。根据国内最近一项调查，2005年，我国工业用地价格平均为每平方米492元，而同期商业用地平均地价每平方米为2062元/平方米，两者平均相差四倍多。工业用地的低价与我国工业地产经营开发机制密切相关。我国工业用地很长时间内，地方政府独家垄断土地，开发区基本上是工业地产的代名词。尽管工业建设用地有基准地价，但是土地出让权握在地方政府手上，价格机制被严重扭曲。为了吸引项目，一些地方政府便压低地价搞协议出让，企业又以各地政府间的竞争进一步压低地价，地方政府不得不降低门槛，以更低的价格协议出让，从而造成工业用地价格的持续低迷。工博业地锐产市管场化理步伐在在调线控中加速。以苏州为例，政府在招商引资过程中过度压低了土地成本，原本为每亩20万元的土地开发成本，为了引进外资压至每亩15万元，土地价值远远被低估。然而，这些工业园区中的“圈地”往往成为“工业荒地”。苏州市最近一次非农建设用地闲置土地清理过程中，全市共清查出闲置土地6165万平方米，闲置工业用地面积4253万平方米。我国工业地产一直徘徊在这样的怪圈中起步工业用地市场化我国的土地市场化改革起步于1999年，国土资源部的30号文件明确了用地政策市场化的改革方向，2002年的11号令则明确了“招拍挂”为经营性土地交易的主要方式，2004年的“831大限”则从时间上终止了协议方式出让经营性土地，加速了我国土地市场化的进程。然而，作为经营性土地的工业用地，由于用地情况复杂，而且牵涉到地方政府的GDP业绩等因素，没有列入市场化交易的范围，其市场化推进的速度则明显滞后于住宅和商业用地。2004年国务院28号文规定的工业用地逐步招拍挂出让，但进展很不顺利。据统计，2005年，全国工矿仓储用地出让6935亿元注册资本成立了一家工业地产开发公司万通新创。对于两人的合作，用冯仑的话说“我追李总追了3年了，眉目传情1年多他才答应。”虽然业内人士表示，万通新创的上市之路未必顺利，但冯仑高调进军工业地产，此举无疑打响了中国开发商工业地产争夺战的“第一枪”。冯仑表示“目前母公司负债20，集团手上亦握有大量现金。”但他的对手是国内外的众多地产巨头，其中包括新加坡淡马锡旗下的工业地产商丰树集团。丰树集团是最早一批看中中国工业地产的“抢跑者”。主要投资方向包括办公楼、零售、物流、工业园、住宅等。丰树集团中国首席执行官卢仕表示，我们非常看好中国市场，随着此前设立投资中国工业地产116亿美元的丰树中印基金投资接近尾声，集团将继续加码成立一只规模近10亿美元的中国基金。目前丰树集团在中国有9个物流项目、1个工业园区、4个商业项目。最新开发的是西安怡丰城，还有一些项目正在谈判中。”除了国外巨头，金地、中粮地产、上海复地、合生创展、富力等等在内的诸多中国开发商也都不同程度地试水工业地产。三、外资巨头加速在中国工业地产市场布局1、AIMSAMPCAPITAL瑞思将进军中国工业地产市场AIMSAMPCAPITAL工业房地产瑞思（REITS）是在新加坡上市的工业地产瑞思，其管理公司由澳洲宝泽（AIMS）集团和澳洲AMPCAPITAL公司各持有50股份，该瑞思主要投资新加坡和亚太地区的高质量收益性工业地产，目前在新加坡投资25个地产项目，在日本拥有一个地产物业。AIMSAMPCAPITAL工业房地产瑞思（REITS）目前的投资组合资产总额为635亿澳币，其在本周宣布一个增资扩股方案，计划收购位于新加坡的一处价值161亿新币的高质量工业地产，方案还包括新的借款设施和全面包销可弃权股权配售等详细计划。据悉，该物业是位于新加坡彭胡鲁区内的高品质旋转上升（RAMPUP）式仓储和物流设施物业。专业人士认为，相对于传统的货物升降机式的仓库，该类型物业享有更具竞争力的运营优势和成本优势，也比传统型仓储物业更加吸引客户。收购该物业所需的161亿新币的收购成本将通过借贷和股权融资的组合获得。目前，瑞思经理人已从渣打银行STANDARDCHARTEREDBANK（“SCB”），大华银行UNITEDOVERSEASBANKLIMITED（“UOB”）以及澳大利亚联邦银行（“CBA”）COMMONWEALTHBANKOFAUSTRALIA（“CBA”）获得了28亿新币的新贷款。同时，瑞思经理人还提出了完全包销总计5133亿份额新可弃权股权配售方案。按照该方案，截止到2010年9月20日下午5点，每20个现存单位股权可获得155新币每股权单位的价格进行配售，这个价格相当于享有2010年8月9日收盘价023新币每股权单位326的折扣。瑞思经理人预期通过股权配售融资35亿新币增加到约8亿新币。据悉，随着AA瑞思（AAREITS）管理下资产规模的增大，将逐步进入中国工业地产市场。澳洲宝泽AIMS金融集团打算在2011年将AAREITS拓展到中国市场，在中国开发及收购有高质量的工业地产。2、全球最大的工业房地产开发商、美国普洛斯在中国的扩张正在全面辐射在工业地产发展的同时，工业地产商自然不会轻易让出自己的地盘。全球最大的工业房地产开发商、美国普洛斯在中国的扩张正在全面辐射。截至2009年12月31日，普洛斯在中国完工和在建物业面积达到36181公司共24栋2、写字楼式目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在，如龙潭工业园区中由成都倍科科技有限公司开发的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。写字楼式工业园典型项目列表占地建面项目名称行政区地址开发商业态构成（亩）（万）成都倍科科技有3栋高层倍科国际新城成华区成都龙潭总部经济区8520限公司建筑特拉克斯实业发展3栋小高IP科技中心金牛区高新西区金科南路233号5668（成都）有限公司层3、工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业即生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。截止2010年10月，武侯工业园区已累计引进企业328家，其中鞋业企业25家，电子信息类企业103家，机电一体化企业42家，生物工程及制药企业40家，环保新材料企业129亿元，比上年增长234。2011年截止至8月，全省规模工业增加值已超4890亿元，规模以上工业销售产值1554501亿元，比上年增长409。数据来源湖南统计信息网三、20102011年湖南省工业占地区生产总值比重湖南省工业占地区生产总值比重年份GDP第一产业工业占地区生产总值比重2010年1590212233944143968612011年上半年86692568106数据来源湖南统计信息网第二节湖南工业用地出让情况分析一、工业用地出让活跃，工业地产渐成为开发商的“香饽饽”主要特显地区长沙近两年由于政府对供应土地的限制，土地成交量呈下滑趋势，长沙内五区2011年上半年比2010年上半年大幅下降。2011年上半年，长沙五区土地成交量为96518亩（不含工业地），与2010年相比大幅减少，下降了581；芙蓉区和天心区成交量最大，分别为40004亩、21亩。（数据来源长沙国土资源局）工业用地成交份额最大从成交面积上看，工业用地占五区总成交量的44，份额最大化；从成交数量上看，上半年总成交土地共23宗，其中，非工业用地13宗，占土地成交总数量的5652。（数据来源长沙国土资源局）上半年成交土地中，非住宅用地（工业、商业、商住性质）占总成交的88，纯住宅用地仅占4。由此可见，2011年针对商品住宅市场的调控政策出台将持续冷淡影响至2013年。这也为工业用地的开发提供了约至2015年的发展黄金契机。工业用地出让呈现总体阶段性扩张的发展趋势，2006年更是达到历史最高值，工业用地出让面积约为1259公顷，同比增长81。受加入WTO、经济平稳快速增长及2008年奥运会的举办、四川震后重建、东盟经济等众多利好因素影响，越来越多的跨国公司、国内知名企业及高新技术企业落户西南、中南，增加了工业用地的市场需求，促进了工业用地市场的活跃。工业用地渐成“香饽饽”2011年11月2日上午，在当天长沙挂牌截止的5宗土地中，工业用地占了3宗，位于长沙高新区的2011网工挂0142，其中建设用地增长最快，而存量用地供应比例则略有增加。2010年，全省新增建设用地供应延续了去年以来的放量态势，供应量为882359公顷，占供应总量的6645，达到历史新高。全省存量用地供应量为445411公顷，占供应总量的3355，供应比例较去年同期增长236个百分点。新增建设用地中，商住工三类用地供应量都呈现稳定增长态势，三类用地供应量合计为9395公顷，较去年同期增长6346，供应比例较去年提高了1969个百分点。相比商住工三类用地供应量的大幅增加，其他用地供应量在2010有所减少，供应比例降低。2010年，全省其他用地供应量为490566；占供应比例为3694，较去年同期下降1969个百分点。通过数据比对可以发现，基础设施用地供应量影响区域供应总量。从各市州的情况来看，长沙市建设用地供应量最大，达到359929公顷，占全省供应总量的211，其次是怀化市，再次是益阳市与常德市，四市建设用地供应总面积为00公顷，占全省供应总量的5633。全年出让总价款50196亿元，出让价格持续增长2010年，土地出让价格持续增长，全省土地出让总价款为501962980万元，较上年增长11104；成交均价为61041元/平方米，较上年增长了2540公顷，占供应总量的6193，成为我省主要供地方式；此外，划拨方式供应土地为504910公顷，占供应总量的3803；租赁方式供应土地为520公顷，占供应总量的004；没有其他方式供应土地。2010年，招拍挂方式出让土地比例持续降低，全省招拍挂方式出让土地面积为660128，供应比例较去年下降520个百分点，且连续三年呈下降趋势。2011年土地需求总量仍将突破10000公顷大关从近年来全省土地供应的情况来看，在金融危机爆发而政府未采取干预措施的2008年，全省土地供应量为30公顷，远低于政府采取干预措施后的2009年和2010年的供应量。这说明政策和国家资金的不断投入也是湖南省土地市场得以不断推高的原因之一。需求拉动和条件改善是全省土地市场高涨的动因，2010年全省基础设施建设高潮不断，各市区内的重点项目也是不断上马，这些工程建设既带动了城市经济发展，改善了自身条件，也使城市土地不断增值，土地市场日渐活跃。在宏观经济转好的形势下，市场需求和购置欲望由弱转强。一线城市土地市场逐渐饱和，二、三线城市市场逐渐扩张，土地市场在强大需求拉动下呈现平稳高涨态势。根据时间序列趋势预测及对各重点项目用地需求进行测算分析，2011年全省土地需求总量仍将突破10000公顷大关，其中，商服用地将突破1300公顷，住宅用地与工矿仓储用地均将突破3300公顷，其他用地（包括公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水利设施用地等）将突破4000公顷，全年预计仍可达12000公顷。3、长株潭地区2010年土地市场动态监测2010年，长株潭地区在经济社会快速发展的带动下，土地市场交易活跃，土地供应量大幅增加，供地结构进一步调整，土地出让总价及均价快速上涨，保障性住房用地供应力度加大。但新增土地供应中存量用地比例下降、招拍挂出让比例降低等表明，未来长株潭地区土地供应结构仍需进一步调整。土地供应总量大幅增长，存量用地比例同比下降2010年，长株潭地区建设用地供应总量为495180公顷，同比大幅增长1390。其中，存量用地供应量为189966公顷，占供地总量的384，该比例同比下降了81个百分点，延续了2008年以来的下降趋势。20082010年长株潭地区供地总量及同比增长率20082010年长株潭地区存量用地供应面积及比例从2008年一季度开始直至2010年二季度，长株潭地区土地供应总量不同年份的季度变化差异较小，但2010年三、四季度土地供应总量同比大幅增加，尤其是三季度土地供应达242329；四季度土地供应160515公顷，占全年供地总量的324，因而2010年下半年的土地供应占全年的比重为813。20082010年各季度长株潭地区供地总量及同比增长率工矿仓储用地比例下降，其他用地比重最高2010年，长株潭地区工矿仓储用地16公顷，占供地总量的158，该比例同比下降55个百分点；房地产开发用地206124公顷，占供地总量的416，该比例同比提高28个百分点；其他用地21040公顷，占供地总量的426，该比例同比上升21，为历史最高。但随后受政府对房地产市场实行严厉调控政策的影响，从二季度开始房地产开发用地比例开始下降。同期，由于长株潭地区加快了固定资产投资尤其是交通基础设施的建设，其他用地比例大幅上升，尤其是三季度达到历史最高值630。20082010年各季度长株潭地区土地供应用途结构协议出让土地大幅增加2010年，长株潭地区以出让方式供应土地26833，占供地总量的542，该比例同比下降23个百分点；以划拨方式供地226801公顷，同比增加1515，占供地总量的458。划拨用地大幅增加主要是由于长株潭地区为保持经济发展和民生改善，大幅增加公共设施用地、交通运输用地以及保障性住房建设用地的供应。20082010年长株潭地区土地供应方式对比（单位公顷）供应2008年2009年2010年方式供应量比重供应量比重供应量比重出让215415631112056526832划拨1253936990194435226801458在出让用地中，招拍挂出让18，占出让用地总面积的636，该比例同比下降266个百分点；协议出让900公顷，同比增加0，占出让用地总面积的364。20082010年长株潭地区出让土地中招拍挂比重2010年长株潭地区土地出让总价款为22303亿元，同比增加251。其中，招拍挂出让价款18619亿元，同比增加2345，占出让总价款的835；协议出让价款3684亿元，同比增长4423，占出让总价款的165。房地产开发用地增幅明显，出让均价同比上升2010年，长株潭地区房地产开发用地供应206124公顷，同比增长1563。长株潭地区房地产开发用地供应不同年份的季度差异显著。2009年各季度房地产开发用地供应出现负增长，但此后受新一轮房地产业复苏和房价强劲上涨的影响，2010年房地产开发用地供应增幅开始加快，并且三、四季度的土地供应量已恢复至2008年以来的最高水平。20082010年各季度长株潭地区房地产开发用地供应及同比增长率其中，商服用地供应42923公顷，占房地产开发用地的208，该比例同比提高11个百分点；住宅用地供应163201公顷，占房地产开发用地的2，该比例同比下降11个百分点。20082010年长株潭地区房地产开发用地供应结构基本保持稳定。20082010年长株潭地区房地产开发用地供应结构情况在住宅用地中，普通商品房用地139013公顷，同比增长1545，占住宅用地的852，该比例同比上升06个百分点经济适用房用地22219公顷，同比增长1280，占136，该比例同比下降15个百分点；廉租房用地供应180公顷，为2009年廉租房用地供应量的1221，该比例同比提高09个百分点；高档住宅用地供应188公顷，同比增长1113，占01。可以看出，包括经济适用房和廉租房用地在内的保障性住房用地供应虽然总量同比大幅增加，但占住宅用地的比例与2009年相比并无较大变化。20082010年长株潭地区住宅用地供应结构变动情况工矿仓储用地招拍挂比例下降2010年，长株潭地区工矿仓储用地供应16公顷，同比增长6，占供地总量的158，该比例比去年同期下降55个百分点。20082010年长株潭地区工矿仓储用地面积及同比增长率2010年长株潭地区工矿仓储用地招拍挂出让55214公顷，同比增长420，占工矿仓储用地出让面积的5，该比例同比下降18；协议出让均价为33，但由于协议出让土地总量大幅增加，2010年长株潭地区协议出让总价款仍出现较大增长。20082010年长株潭地区土地出让平均单价情况2010年长株潭地区房地产开发用地出让均价为1053元/平方米，同比增长495。其中，招拍挂出让均价为1430元/平方米，同比增长100；协议出让均价为440元/平方米，同比下降501。此外，商服用地均价为1154元/平方米，同比上升664；住宅用地出让均价为1019元/平方米，同比上升441。20082010年长株潭地区房地产开发用地出让均价工矿仓储用地出让均价为324元/平方米，同比上升233。其中，招拍挂出让均价为384元/平方米，同比上升531；协议出让均价为180元/平方米，同比下降485。20082010年长株潭地区工矿仓储用地出让均价变化情况三、工业地产市场发展趋势预测2011年是“十二五”规划的开局之年，可谓机遇与挑战并存。从国际形势看，在各国经济刺激政策的持续推动下，全球经济呈复苏态势，但由于国际金融危机的深层次影响还没有完全消除，全球发展问题更加突出，影响经济运行的不稳定、不确定性因素增多，短期内全球经济仍将在曲折艰难中缓慢复苏。全球经济复苏的脆弱性和不平衡性进一步显现，工业发展的国际环境更趋复杂。作为工业载体的工业地产也面临一定的挑战。从国内形势看，当前我国经济发展正处在由回升向好向稳定增长转变的关键时期。在这样经济缓慢增长的大环境下，加上我国转变经济发展方式、调整产业结构的方针，工业地产会跟随我国的经济步伐，缓慢增长，但是，因为国家的宏观调控，加强对房地产的调控，必然导致有许多游资进入工业地产行业，会出现一些不稳定的因素。总体而言，工业地产的发展呈现利好状态，吸引不少想涉猎工业地产的企业。但是工业地产是一项长期的投资，投资规模大，回报期长的特点决定了工业地产不会像房地产那么火爆，但必定保持稳定增长。第二节区域工业地产市场调研一、市场板块分析据了解，在住宅限贷又限购，商铺、写字楼市场开始有“过热”气氛之时，长株潭地区不少对外招租或销售的园区物业也反映需求增加、速度加快，而一些成熟的工业区也开始出现厂房包租、整层求购等投资方式。今年长株潭地区产业工业用地推出的数量也远远高于住宅商业用地，工业地产的物业租价也在上涨。“租金涨了，园区厂房也很紧俏。”长沙高新技术开发区某公司租用的厂房是15元/平米，“感觉有点贵，幸好签了三年，周边新租的厂房老在涨价。”而带来这一盛况的背景是，沿海地区产业受困于劳动力、原材料、租金等多重成本的上涨，产业转移之势开始加快，而临近广东的湖南成了其产业转移的第一个后花园，而突如其来的产业大军，让湖南某些城市有点措手不及，写字楼、厂房都出现了供不应求的局面。这一客观的背景也促使更多开发商开始转移到工业地产的投资轨道上来。有需求就有市场，有投资就有回报，这一逻辑让嗅觉灵敏的投资客们开始将目光转移到工业地产上来，某种程度上而言，工业地产已经成了流动资金的安全避风港。虽然工业地产的投资门槛高、限制多，非一般投资客“玩得起”，但在经济环境、调控政策、市场变化等多种因素作用下，无疑将成为房地产市场当中的新兴热点。2011年，与住宅频遭调控不同的是，政府在政策层面对工业地产则呈现鼓励与引导并行的局面，产业园区成为多地政府重点规划载体，与此同时，对工业土地的管理和控制也提上日程。如五矿集团受邀在营口等多个城市进行产业园区总体开发。联东集团品牌总监曹小乐在“2012产业地产高端论剑”论坛上称，今年各地政府都乐意将优质地块推荐给产业地产公司。相关报告认为，工业地产在2011年的整体表现活跃，一方面是因为，随着调控的深入，住宅市场风险集聚，部分房地产企业寻求转型，回报较为稳定、用地价格较为低廉的工业地产吸引了开发商的目光；已在工业地产市场上耕耘较久的地产企业，也在寻求扩张机遇；此外，普洛斯、腾飞集团等外资工业地产商也增大了在工业地产市场上的投资。预计工业地产中的市场化力量将持续壮大。2012年住宅地产将面临更大的政策调控，而工业地产随着国内长期需求稳步上升，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬，工业地产将保持高景气度。今后随着国家对工业用地进行规范审批，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。高新技术开发区将成为工业地产高端化、集群化、园区化发展的主要载体。国家高新区产业集群效应明显增强，在地方经济发展中已确立了龙头地位，未来工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。十二五期间房地产行业中我们坚定看好工业地产。房地产住宅地产。目前市场存在将房地产笼统地理解为住宅开发地产的误区。在住宅地产调控力度加大、人民币稳步升值、会计政策调控等因素的作用下，未来房地产行业将以“多极化”的投资策略为主，投资热点将会从住宅地产、商业地产，向工业地产转移。由于动态PE相对较低，且其工业土地及股权投资的资产大幅增值，工业地产是目前房地产行业中最具投资价值及增值潜力的行业板块。二、区域对工业物业的吸纳能力长株潭地区具备独特的发展条件、优势和潜力，一直是湖南工业基础最好、经济发展最活跃的地区。一是自然生态和资源条件良好；二是城际和对外交通日益便捷，高速公路、铁路、航运等立体交通网络不断完善；三是科研实力雄厚，这里聚集了湖南省90的科技人员和80的科技成果，拥有国防科技大学、中南大学、湖南大学等59所高校和40多位“两院”院士，90多万名专业技术人员，杂交水稻、人类干细胞、复合材料等研究水平国际领先；四是产业基础良好，是国家老工业基地，是六大国家综合性高技术产业基地之一，工程机械、轨道交通、有色金属等先进制造业以及广播影视、出版、动漫等服务业在全国具有较大影响。基础条件好，地域上联系紧密，拥有产业聚集、产业对接的先天优势。随着一体化进程的加速，长株潭地区会发挥更大产业聚集效应，在该区域投资机会也将会越来越多。长株潭地区产业结构不断优化，服务业各项总量指标已全面超越第二产业，占据了经济的主导地位，服务业提供的地税收入占地税收入的比重超过七成，成为支柱税源。各项经济指标都表明，长株潭地区的产业结构调整已渐入转折期。呈现工业化、城市化、信息化和国际化互动共进的良好格局，仍然保持是中南地区最具生机活力、经济增长最快的地区之一。产业在升级，市场淘汰转移了一些传统劳动密集型企业和污染企业，重点发展新型工业与服务型行业，因而工业地产的配套就是产业升级的一个重要组成部分，市场需求越来越大。三、区域在建及将建项目的摸查“三区八园”不断推进长沙产业发展长沙的“三区八园”是长沙的主要工业园区，其中“三区”是指国家级长沙经济技术开发区、长沙国家高新技术产业开发区和国家级宁乡经济技术开发区（三个国家级开发区）。工业园区规划面积达4693亿元，比上年增长311；占全市规模工业的549，对规模工业增长的贡献率达92亿美元，比2009年增长951截至目前，长沙经开区拥有23家世界500强企业和16家上市公司，以及41家年产值过亿元人民币的企业长沙经开区将致力于发展成为“世界工程机械之都”和“中国汽车产业新板块”长沙大河西先导区（先导区）位于湘江西岸，覆盖岳麓区、高新区、望城和宁乡1,200平方公里土地组成的大河西先导区成立于2008年，该区主要分为先导区、核心区和起步区三部分产业发展以高新技术产业开发区为主体，以宁乡经济技术开发区和望城经济开发区为两翼，主要发展高新产业、文化创意产业、现代服务业和现代农业；并建设新材料产业基地、节能环保产业基地、先进制造产业基地等三年来，先导区快速发展，不断吸引投资该区完成地区生产总值3,000亿元人民币，年平均增长约为18；规模工业总产值达到4,000亿元人民币，占全市规模工业总产值的41；产业比重由2008年的164836调整为2010年的86329（一、二、三产业）招商引资到位资金超过1,000亿元人民币；引进项目约2,000个，总投资额超过1,200亿元人民币；其中新兴产业项目占引进项目总数的约50，总投资占引进项目总投资的62，达到5561亿元人民币和52亿元人民币先进制造、电子信息、新材料和生物医药是高新区四大支柱产业，其总收入占高新区总收入比重超过90高新区拥有29家海内外上市公司和16家世界500强企业，包括日立、诺基亚、摩托罗拉、思科系统、戴尔、爱立信、富士康等未来五年高新区将重点发展先进制造、电子信息、新材料、新能源、节能环保、生物医药及现代服务业等6大产业和建设电子信息产业园、新材料产业园、先进装备制造产业园、生物医药产业园、新能源与节能环保产业园等5个专业园区国家级宁乡经济技术开发区（宁乡经开区）宁乡经开区成立于2002年，后于2010年11月经国务院批准升级为国家级经济技术开发区宁乡经开区曾获得“全国中小企业信用体系建设示范园区”、“中国食品工业示范园区”和“湖南十大最具投资价值产业园区”等称号2010年，宁乡经开区完成工业总产值2662亿元人民币以及新建项目22个、续建项目26个和扩建项目4个，其中主要包括中国住宅产业化领军企业长沙远大住工示范工厂项目全球铝材料行业排名第一的日本东洋铝业精细铝粉生产基地项目中国炭基材料行业排名第一的“金乌碳雕”工业炭基材料生产基地项目中国公路养护机械行业排名第三的湘路机械生产基地项目全球空调制造行业排名第一的格力电器废旧家电再制造基地项目宁乡经开区计划到“十二五”实现产值1,200亿元人民币，并跻身国家级开发区五十强行列资料来源长沙市招商局2010年1至8月，长沙市经济开发区共引进包括汽车零配件、电子信息、生物工程等多个项目。为此，长沙市经济开发区加快了园内地产的开发速度。目前，长沙市经济开发区厂房的租赁情况较稳定，该区厂房占用率保持在85。入驻者主要是国内外的中小型项目投资企业。据了解，这些企业多在试产期租用厂房，待自建厂房建好即搬至自建厂房。同时。2010年第三季度长沙市经济开发区工业厂房月租金保持在10元/25元/的水平，年租金一般为150至300元/人民币。主要原因是1长沙市经济开发区内项目用房仍然以商家自建为主，开发区为入园企业“度身订做”的工业用房已聚集了相当数量的客源；2目前可供租赁的旧厂房可以满足小规模项目工业用房的需要。目前，开发区主要工业物业的月租金最低约为14元/，最高约为50元/，长沙高级写字楼的月租金价格一般为45元/，物业管理费用一般为24元/；而售价在2200元/至4000元/之间。2010年5亿元以上。员会周向阳项目位于安沙工业小区，主要以现代仓储业为中心，以货运配送为纽带，已编制规划，正在进行园区05浏阳市农业科25技产业园基容为土地扩征、主干道建设、管网建设以及工业地产项目等。诚招投资商独资25000002公里。现已开通航线84条，其中国际航线6独资曹江辉空港新城建条，旅客吞吐量已达千万人次，成为中部地