房地产评估.ppt

1、,主讲人：骆霖 重庆海特评估公司 中国注册房地产估价师、土地估价师 联系电话QQ:,房地产抵押估价概述,讲 课 提 纲,4,房地产估价报告的主要内容,1,2,3,房地产的估价方法介绍,房地产抵押评估有关法律规定,特殊房地产价值评估, 房地产估价报告的主要内容, 房地产估价报告的主要内容,封面 目录 第一部分 致委托方函 第二部分 估价师声明 第三部分 估价的假设和限制条件 第四部分 估价结果报告 第五部分 估价技术报告 第六部分 附件,封面,估价项目名称,委托方,估价方,估价人员,估价报告编号,估价作业日期,第一部分 致委托方函,1、标题：致委托方函 2、致函对象（为

2、委托方的全称） 3、致函正文： 说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果、重要提示 4、致函落款 5、致函日期,第二部分 估价师声明,报告中陈述的事实是否真实、准确 估价是否公平、公正 与有关当事人、估价对象是否有利害关系 是否按中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告 有没有进行现场勘查 有没有人对本估价报告提供了重要专业帮助,第三部分 估价的假设和限制条件,估价假设:说明估价中未考虑的因素和一些特殊处理，是估价结果成立的前提条件,产权方面的假设,企业运营的假设,市场的假设,政策的假设,特殊假设,实体的假设,1,2,3,估价结论仅对应本估价目的,估价结果

3、是建立在本次估价的假设、限制条件基础上的，估价结果不能脱离该基础而单独存在。,估价结果是建立在估价时点时的经济环境、区域环境和估价范围内房地产的现状的基础上的。,估价报告使用的限制条件 ：说明评估结果有效性的限制条件,4,估价所运用的基础资料和数据以及法律文件均由委托方 提供，委托方应对所提供的材料的真实性、有效性、合法性、完整性负责,第四部分 估价结果报告,1、委托方 2、估价方 3、估价对象,1,建筑物证载状况,2,建筑物实际状况,3,土地状况,1,居住房地产重点关注： 交通条件、生活服务 设施、教育配套、 环境质量等,2,商业房地产重点关注：地段繁华程度、交通条件、临街状况,3,工业房地

4、产重点关注： 交通条件、基础设施、 地理位置,1,权属人,2,所依据的产权资料,3,产权是否有瑕疵,实体状况,区位状况,权属状况,4、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。房地产抵押估价指导意见 5、估价时点（估价结果所对应的某一日期） 6、价值定义 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价 值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去 房地产估价师知悉的法定优先受偿款。,法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 7、估价依据：

5、说明本次估价依据的国家和地方的法律、法规，房地产估价相关的技术规范，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料,8、估价原则,9、估价方法 说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义。 10、估价结果 说明本次估价的最终结果，应分别说明单价和总价，并附大写金额。 11、估价作业日期及有效期： 说明本次估价的起止年月日，有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年 。,12、风险提示：（对导致抵押价值变化的各种情况进行提示）,4,存不存在优先受偿款，优先受偿款金额多少,1,2,3,估价对象可能因区域规划、功能定位、交通条件、 生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值变化

6、,估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策 和经济形势变化、货币政策调整等因素导致估价 对象的抵押价值 减损,本次评估结论对应的是估价对象估价时点的价值， 应定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产 抵押价值进行再评估,13、变现能力分析：,通用性分析,分析估价对象实体状况、所在区域现状及未来发展判断其通用性、适用性,独立使用性分析,可分割转让性分析,估价对象是否有独立的出入口 ，能否独立使用,可不可分割转让，宜不宜分割转让,变现分析,变现价值差异，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序,14、备注事项(重要事项） 15、估价人员,第五部分 估价技术报告,1、个别因素分析,3、市

7、场背景分析,5、估价方法选用,7、估价结果确定,2、区域因素分析,4、最高最佳使用分析,6、估价测算过程,第六部分 附件,估价对象照片、位置图 委托估价书 项目有关批准文件、产权证明 估价中引用的其他专用文件资料 估价人员和估价机构的资格证明 , 房地产的估价方法,市场比较法,市场比较法的概念,市场比较法适用的对象和条件,市场比较法公式,是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进 行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估 价对象价值的方法。,比准市场价格=案例成交价格交易情况修正 系数期日修正系数区域修正系数个别修正系数,适用对象为具有交易性的房地产（如商品住宅、写字

8、楼、商铺）；适用条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。,市场比较法估价思路,1、选取可比实例,2、建立价格可比基础,3、进行交易情况修正,（1）是估价对象的类似房地产； （2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年 （3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格,对可比实例的成交价格进行换算处理。统一采用单价，币种，付款方式等,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格,4、交易日期修正,5、区域因素修正,6、个别因素修正,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格,应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估

9、价对象外部环境状况下的价格。,将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。,多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，计算求出一个综合结果。,7、求出比准价格,收益法,收益法的概念,收益法适用的对象和条件,收益法公式,是预测估价对象的未来收益，然 后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法,收益价值净收益/资本化率11/（资本化率）收益年限,适用对象为有收益或有潜在收益的房地产（如商铺、写字间、门面、车库、旅馆等），适用条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确的量化。,收益法估价思路 （租赁房地产）,1、估算潜在毛收入,2、估算有效毛收入,3、估算运

10、营费用,若为租赁房地产的， 有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金,考虑租赁房地产的空置率,租赁房地产的，运营费用包括维修费、管理费、保险费和税金,5、选用适当的资本化率,6、求出收益价格,有效毛收入与运营费用之差，判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：每年基本上固定不变； 每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 每年基本上按某个固定的比率递增或递减；,一般采用安全利率加风险调整值法计算,4、估算净收益,选用适宜的计算公式求出收益价格,成本法,成本法的概念,成本法适用的对象和条件,成本法公式,是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然

11、后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。,积算价格土地使用权价值房屋建筑物重置全价成新率,适用对象为既无收益又很少发生交易的房地产（如学校、医院、图书馆、工厂 等）,成本法估价思路,第一步,第二步,第三步,估算土地价值,估算建筑物重置价格,估算建筑物折旧,第四步,求出积算价格,假设开发法,假设开发法的概念,假设开发法适用的对象和条件,假设开发法公式,是预测物业在未来某时点竣工后，未来的市场价格扣除开发利润、开发成本等费用后，采用合理的折现率，将未来某时点的价格折现来确定在建工程物业在现实条件下的评估值的一种方法。,在建工程价格续建完成后的房地产价格续建成本管理费用投资利息销售税、费续

12、建投资利润,适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,假设开发法估价思路,第一步,第二步,第三步,调查待开发房地产的基本情况,选择最佳的开发利用方式,估计开发建设期,第五步,第六步,预测开发完成后的房地产价值,估算续建开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润,第四步,根据计算公式进行具体计算, 房地产抵押价值评估有关法律规定,一、房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。,再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值,依法不得抵押的房地产，没有抵押价值,首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。,二、可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求,

13、依法有权处分的国有土地使用权和房屋及地上定着物,依法通过出让、转让（补交地价）方式取得的国有土地使用权,依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。,依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,以出让方式取得的土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押,以在建工程完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押,以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押。,以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押,三、不得设定抵押的房地产 1、土地所有权 2、权属有争议的房地产； 3、用于教育、医疗、市政等公共福

14、利事业的房地产；学 校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会 团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施。 4、列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物； 5、已依法公告列入拆迁范围内的房地产；,6、被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产 7、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外 8、以法定程序确认为违法、违章的建筑物 9、依法不得抵押的其他房地产 10、划拨土地使用权不得单独抵押 11、乡镇、村企业的集体土地使用权不得单独抵押, 特殊房地产价值评估,一、以划拨方式取得土地使用权的房地产评估,1,2,方法一、直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；,方法二、评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。,二、在建工程评估,1、方法的选择,2、需银行重点关注的地方（委托估价函里的重要提示）：,（1）估价对象的房号、面积等所依据的资料 （2）关注优先受偿款中的建设工程价款是否按进度支付 （3）关注在评估报告有效期内产权转移状况 （4）关注抵押物是否为在建工程完工部分,假设开发法、成本法,3、应收集的资料,国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许