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文档简介
1、例(1)估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。(2)评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。(3)评估过程。选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法时行评估。搜集有关的评估资料。A.搜集待估土地资料。B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物,具体情况见表2-1。交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D估价对象所处地区临近类似类似类似一般市区交易日期2010.4.22010.3.32009.10.42009.12.52010.10.3价格总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元单价870
2、元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面积225m2380m2320m2450m2600m2剩余使用年限35年30年35年30年30年市场平均交易价格870元/m2836.4元/m2881元/m2840元/m2进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为:交易实例A:0%;交易实例B:2%;交易实例C:3%;交易实例D:0%。进行交易日期修正。根据调查,2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为:交易实例A:6%;交易
3、实例B:7%;交易实例C:12%;交易实例D:10%。进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100,则根据表2-2各种区域因素的对比分析,经综合判定打分,交易实例B所属地区为88,交易实例C所属地区为108,交易实例D所属地区为100。 类似地区区域因素BCD自然条件(相同)10(相同)10(相同)10社会环境(较差)7(相同)10(相同)10街道条件(相同)10(相同)10(相同)10交通便捷度(稍差)8(稍好)12(相同)10离交通车站点距离(较远)7(稍近)12(相
4、同)10离市中心距离(相同)10(稍近)12(相同)10基础设施状况(稍差)8(相同)10(稍好)12公共设施完备状况(相同)10(较好)12(相同)10水、大气、噪音污染状况(相同)10(相同)10(相同)10周围环境及景观(稍差)8(相同)10(稍差)8综合打分88108100使用年限修正。土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%):=(1-0.0994)(1-0.0676)=0.90060.9324=0.9659计算待估土地的初步价格。交易实例A修正后的单价为:交易实例B修正后的单价为:交易实例C修正后的单价为:交易实例D修正后的单价为:采用简单算术
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