精装小户型营销方案

1、碧瑶花园2012“精装小户型”营销方案市场分析产品分析目标客户营销执行市场分析公寓市场回顾去化从表格中可以看出，40年产权房较少，主要以65、70年产权为主，去化率较 高的楼盘多是在市场较好时候开盘，40年产权房若将水电可转成民用，市场接受度会更高。苏宁天玺广场盛世德盈国际广场万达广场赞成领尚凯润金城楼盘名称土地使用年限水电性质开盘时间推出套数户型面积层高（米）销售套数（截止2011 年12月）去化率签约均价交付标准苏宁天玺广场70(2栋）民用水电2011-10-2959740-702.9528.71%17800精装（3000）盛世40民用水、商业电2010年12月18日53830-603.4

2、38571.56%12200精装（1200）万达广场40（17栋）商用水电2011年7月23日72047-60335248.89%15000精装（1500）德盈国际广场40（1号楼）民用水电2010年12月5日51250-805.250197.85%17000毛坯65（6号楼）2011年1月1日39438-772.916441.62%17200精装(2000)40（2栋）2011年3月26日48049-805.246095.83%18800毛坯65（5号楼）2011年7月30日27748-81522982.67%20080毛坯65（4号楼）2011年10月22日27946-7756021.51

3、%21000毛坯赞成领尚65（1栋）民用水电2011年9月20日16240-603521.60%17000精装（2000）凯润金城65（3栋）民用水电2010年5月26日26048-793.357428.46%34000精装（4000）市场分析公寓市场回顾装修凯润金城为65年产权公寓，在使用上与住宅相近，同时处于核心地段的优势，配备了众多居家使用的家具、家电，装修标准4000元。卧室、会客区地板国内名牌地板环保墙纸定制墙纸乳胶漆多乐士、立邦或同档次高品质内强乳胶漆家具定制品牌家具家电空调大金家庭式空调电视液晶电视，索尼或同档次国际知名品牌冰箱西门子或同档次国际知名品牌洗衣机全自动滚筒洗衣机，西

4、门子或同档次国际知名品牌灯具雷士照明或同档次品牌卫生间卫生洁具科勒或同档次品牌淋浴设备：毛巾杆高档品牌淋浴房定制高档玻璃淋浴房墙地砖诺贝尔或同档次品牌热水器AO斯密斯线控电脑板式电热水器（60L）地暖原装进口NEXANS发热电缆厨房区橱柜BOLONI橱柜或同档次品牌厨房电器西门子或同档次品牌水槽弗兰卡或同档次品牌净水器PUCAKON普佳康牌纯水器微波炉西门子或同档次合资品牌电器元件开关、插座西门子或同档次品牌配电箱施耐德梅兰日兰或同档次品牌门防盗门金大或同档次品牌门锁八佰智能门锁品牌 锁市场分析公寓市场回顾装修万达广场为40年产权公寓，主打投资，装修材料较一般，装修标准1500元。户内内墙：“

5、立邦”或同档次乳胶漆（除卫生间） 顶棚： “立邦”或同档次乳胶漆（除卫生间） 室内地面：复合地板（除卫生间）分户门：钢质入户门卫生间地面：地砖墙面：墙砖顶棚：扣板吊顶洁具：“和成”或同档次洁具其它室内设有多媒体箱，无燃气。“西蒙”或同档次开关和插座。卫生间：“阿里斯顿”或同档次电热水器；“欧普”或同档次浴霸。“帅康”或同档次油烟机；橱柜：灶具。市场分析未来公寓供量未来小户型上市量约为2000套左右，面积区间多集中在40-60，同质化 较强，竞争激烈，且位置多数优于本案。中山骏景雨润国际广场苏宁电器广场板块楼盘挑高（米）套数预计开盘时间户型土地使用年限河西御江金城51922012年上半年6040

6、金基精品商业街5.2待定2012年待定40雨润国际广场平层4002012年60、7070城东钟鼎山庄平层待定2012年45-6065城北南昌大厦平层待定2012年50-7040城中苏宁电器广场平层4002012年40-13865万和玄武尊邸待定2002012年30-8070中山骏景平层待定2011年上半年60-10065市场分析产品分析目标客户营销执行产品分析精装小户型公寓 2F 3F 产品概况备注物业类型3层精装公寓产权性质40年商业产权2003-2043产品总量26套2F、3F各13套面积区间46-52、80图中绿色所示区位（213、313 为80）产品分析SWOT分析优势奥体核心，交通便

7、利； 商用产权，不限购； 周边氛围成熟；3层建筑，得房率高； 客户资源（业主）多； 高端社区大配套。劣势小区内部，商业投资价值低；商用产权，仅余31年；规模小；南北不通透。威胁小户型市场存量高； 面积区间同质化高；多数项目价格优于本案； 御江金城将推出挑高小 户型。机会产品价值提升，配备电器家具，吸引眼球； 室内设计注重空间感。产品分析产品定位奥体核心不限购小户型基于对市场和产品的研究，产品定位主要从成熟的奥体核心居住氛围和不限购等因素切入，同时由于量少以及市场同质化竞争，建议将客户主线设定为碧瑶业主以及对碧瑶有一定兴趣的来访来电人员。产品分析价格定位目前碧瑶花园普通住宅签约均价在23082元

8、/平米，扣除4000元/平米装修标准，毛坯均价在19089元/平米。公寓毛坯价格=普通住宅价格*系数=19089*0.89=16982元/平方米考虑到几大主要因素：后期区域的发展潜力、其他楼盘上市带来的压力、政策风险、产品本身特点等因素，建议低开高走、跑量为主建议：当前市场毛坯均价为16900元/平方米。板块楼盘时间毛坯住宅均价（元/平米）公寓系数（公寓/住宅）楼层毛坯均价土地使用年限层数标准层户数河西栖庭2010年9月1985517730400.8958城北苏宁名都汇2011年11月1520014200400.93531城南朗诗绿色街区2011年12月109009800400.9426雅居乐

9、花园2010年4月2010017500650.8711172009年12月1800015000650.831115江宁中惠水晶蓝湾2011年11月2070019200650.932010均值0.89市场分析产品分析目标客户营销执行目标客户客户群体划分2A区（因交房引发质疑客户暂除外）、2B区已购房客户核心客户群已有客户资源（以已来访并再次来电的认可区位价值客户为主）重点客户群游离客户群圈层客户群江心洲已拆迁年轻置业者偶得客户群目标客户客户消费行为分析客户类别客户构成消费行为共性核心客户社会中坚阶层， 掌控一定资本关注产品本质，对价格接受度较强关注产品和配套重点客户对碧瑶花园有一定兴趣关注价格以

10、及周边生活配套目标客户客户定位考虑到产品数量和产品属性，购买客户多是为了居住（自住、孩子、父母住），投资意向较低。客户圈层属性：社会中高端阶层，二次甚至多次置业，注重配套服务和生活享受。市场分析产品分析目标客户营销执行营销执行营销策略小户型、大户型联动，互相推动去化；以产品为出发点，通过概念植入（装修标准、风格），提升品质； 强调奥体区位价值，周边成熟的居住氛围；营造产品去化紧张感，刺激客户购买。后期策略主线以小带大口碑建设由于目标群体的差别，小户型定量的关注不易转为大户型去化，购买大户型客户，由于价格等方面落差， 对小户型有着一定程度的认可。前后共进因此需用营销为起爆点。营销执行营销动作4月中旬-5月底以小带大4月初-4月中旬公寓强销6月以大带小媒体营销2月-3月底全面蓄水call客：业主call客；来访并来电客户call客；电话咨询客户宣传短信投放：碧瑶花园精装小户型，启动媒体营销奥体核心绝版地段，不限购不限贷，宜居宜租宜投资，*月*日现场摇号，详询84701188。以快速去化为噱头进行电视和网媒的集中宣传，小户型、大户型两者相依相辅，营造碧瑶花园推盘生命力，带动大户型一定量的去化。针对二期二批次产品升级，展开宣传，吸引广泛关注度，通过大户型客户来电来访，带动小户型销售清盘。2月开启26套精装小公寓的全面蓄客工作，将奥体核心、