房地产-揽英才又能添几分

1、 C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H证券研究报告行业深度揽英才，又能添几分？房地产人才引进成为本轮楼市政策博弈焦点 18 年以来影响楼市的地方政策密集出台，正如我们上周报告忽如一夜春风来？所预期，地方性的政策博弈还在继续，自我们的报告发布以来，又有天津、合肥等城市出台旨在人才引进的相关政策。然而必须强调的是，本轮人才政策并非旨在变相放松限购，而是顺应加快城镇化与户籍改革的政策方向，以及地方在新的供地政策下对人口扩张的诉求。对目前已出台的各项政策的落脚点主要有三部分：户籍管理、购房条件以及人才补贴。 买入维持陈慎chenshencsc.co

2、业证书编号：S1440514080003 刘璐业证书编号：S1440513090012太阳底下无新事，本轮政策更多元化 人才引进政策并非首次出现，在 2014-2015 年行业低谷期，同样有很多城市采取各种手段强化人才引进。从具体措施来看，上一轮人才政策侧重点在于提供补贴和户籍管理，而本轮人才政策更为多元化。户籍管理：降低人才认定门槛是两轮政策调整的重心之一，落户与就业是否挂钩也是亮点，2017 年以前，仅沈阳提出“先落户后就业”，而最近 7 个城市均提出这一观点。购房条件：对于人才定向放松条件是本轮

3、调整不同以往的新政策。四城市均对人才购房减免了户籍及社保限制，武汉则提供人才住房券，这些区域有需求的对应人才等同于户籍人口，具备购房资格。 发布日期： 2018 年 2 月 1 日市场表现调研+数据，人才政策对地产销售影响分化 我们在 2018 年第一时间对南京和合肥两大人才政策放松的市场进行调研，发现无论是区域研究结构抑或开发商都未对人才政策采取足够重视，这说明通过解构需求群体，目前实际需求尚未被人才政策所影响。究其原因，有释放时效以及政策力度多方面因素。我们倾向于认为，多数二线城市的人才政策，对于预期的影响远远高于实质影响。对于需求弹性较高的区域，市场对供给侧的变化反应会很大，人才政策则在

4、另一层面促进市场向好预期的达成；对于需求弹性偏弱的区域，人才政策则是结合产业转移等因子在一个相对长的时期内支撑市场复苏。 相关研究报告房地产行业周报：重点城市 1 月保持负增长，关注龙头房企能否迎来开门红？ 房地产行业：ROE 是否能随着房地产集中度提升持续改善？房地产 ROE 专题深度研究 房地产行业周报：三线年初推盘回18.01.29城市受益强度测算，关注 2018 年一二线城市改善空间 人才政策对于房地产市场的影响主要取决于如下三方面：（1）政策强度；（2）受益人口指数。放开中专生落户的城市，需求的增量预 计在 10%-30%。（3）房地产投资吸引力。根据我们的测算， 合肥将最大限度地受

5、益于政策放松，其次为郑州、南京以及青岛。展望 2018 年，我们认为重点的一二线城市，尤其是一二手房价倒挂严重的城市需要关注供给端的改善。对于供需矛盾并不突出的城市，以人才政策为代表的需求端促进因素则会有更为平缓而绵长的释放周期。 18.01.2918.01.22落，政府首提不再供地 风险提示：政策调控边际进一步收紧请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业深度研究报告人才引进成为本轮楼市政策博弈焦点以户籍管理、供地政策改革为政策背景 18 年以来影响楼市的地方政策密集出台，正如我们上周报告忽如一夜春风来？所预期，地方性的政策博弈还在继续，自我们的报告发布以来，又有天津、合肥等城市出台旨在人才引进

6、的相关政策。然而必须强调的是，本轮人才政策并非旨在变相放松限购，而是顺应加快城镇化与户籍改革的政策方向，以及地方在新的供地政策下对人口扩张的诉求。 自 14 年起，即提出“进一步调整户口迁移政策，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等 城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”的路径，16 年进一步强调“要推动 1亿非户籍人口在城市落户方案”，因此，本轮二线城市纷纷推行新政，实则有章可循。 此外，自 2015 年 12 月起，中央开始提出人口与用地需要匹配，16 年数次强调要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。这说明中央对地方供地计划的关注度在提升，

7、同时未来对地方供地的审批更大程度取决于人口数量。我们认为，在多数城市仍未摆脱土地财政的当下，二线城市的人口引进政策实质上着 眼于拓宽供地空间。 表：关于城市人口管理相关文件时间文件内容2014 年 3 月政府工作报告今年要推进以人为核心的新型城镇化。今后一个时期，着重解决好现有“三个 1 亿人”问题， 促进约 1 亿农业转移人口落户城镇，改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约 1 亿人 在中西部地区就近城镇化。 2014 年 7 月关于进一步进一步调整户口迁移政策，全面放开建制镇和小城市落户限制。有序放开中等城市落户限制。推进户籍制度改革的合理确定大城市落户条件。严格控制特大城市人口

8、规模。建立完善积分落户制度。不断提高高意见校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学回国人员等常住人口的城镇落户率。让外来常住人口享有基本的公共服务。2016 年 9 月推动 1 亿非户籍人“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，户籍人口城镇化率年均提高 1 个百分点以上，年均转户 1300 万人以上。到 2020 年，全国户籍人口城镇化率提高到 45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比 2013 年缩小 2 个百分点以上。全面放开放宽重点群体落户限制。除极少数超大城市外，全面放宽农业转移人口落户条件。省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学 归

9、国人员的落户限制。 口在城市落户方案的资料来源：政府官网，中信建投证券研究发展部 表：中央关于供地政策改革文件时间会议/文件内容2015 年 12 月 中央城市工作会议尊重城市发展规律。城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程，人口和用地要匹配请参阅最后一页的重要声明淘宝店铺“Vivian研报” 首次收集整理告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺 “Vivian研报” 获取最或直接用手机淘宝扫描下方二维码 房地产 行业深度研究报告2016 年 9 月 推动 1 亿非户籍人口在建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制。按照以人定地、人地城市落户方案和谐

10、的原则，实施城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策2016 年 12 月 中央经济工作会议要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标资料来源：政府官网，中信建投证券研究发展部 户籍管理、购房条件以及人才补贴为主要放宽手段 对目前已出台的各项政策的落脚点主要有三部分：户籍管理、购房条件以及人才补贴。户籍管理调整主要有三个层面：1. 降低人才认定门槛，如学历门槛、年龄限制的放宽，2. 先落户再就业， 3. 租房即可落户；购房条件的调整主要体现为两方面：1. 对于人才免除购房户籍以及社保限制，对有需求的人才而言，这相当于落户获得购房资格；2. 提供人才住房券，典型代表即武汉

11、出台的房票政策；人才补贴则是为购房人才提供一定的财务支持。 对于房地产市场而言，户籍管理与购房条件调整的影响更可观。因为出台的基本上均为限购城市，这两者的变化事关购房资格的放宽程度。 图：人才引进政策购房条件 人才补贴 户籍管理 人才购房减免户籍及社保限制 降低人才认定门槛 先落户再就业租房即可落户 提供人才住房券 提供人才补贴政策 资料来源：中信建投证券研究发展部表：各大城市落户政策变化城市政策文件发布时间变化（1）放开了全日制普通大中专院校学生集体户口迁移限制；（2）放宽 进一步吸引人才放宽我市部 了全日制普通高等院校、中等职业学校(含技工学校)，国民教育同等学 西安2017 年 1 月

12、22 日分户籍准入条件的意见历和留学回国人员落户条件。本科学历人员（含国民教育同等学历和留学回国人员）落户的年龄限制，由 35 周岁（含 35 周岁）以下，调整至 45 周岁（含 45 周岁）以下；硕 -2017 年 6 月士研究生及以上学历人员不设年龄限制请参阅最后一页的重要声明人才引进政策 房地产 行业深度研究报告高层次创新创业人才、研究生以上学历人员可以自主选择落户地直接办 理，在合肥就业的普通高校、职业院校、技工院校、中等职业学校的毕 合肥市人民政府关于进一步 2017 年 3 月 1 日业生可以在就业地申请登记常住户口，上述人群的共同居住生活的配偶、合肥推进户籍制度改革的实施意见（实

13、施）未成年子女等同样适用。面向对象更加细化，范围扩大，提出“高层次 创新创业人才”，优化了人才落户政策。规定：（1）设立人才集体户，45 周岁以下本科学历可落户；（2）对市关于深化人才发展体制机制 重点企业、重大项目“成建制”引进的急需紧缺人才及团队，经市人才 济南改革促进人才创新创业的实施 2017 年 5 月 27 日办统筹协调并审核后，可办理落户；（3）海内外高层次人才，可不受原意见户籍所在地的限制在济落户。长沙市建设创新创业人才高 实行高校毕业生“零门槛”落户，推行“先落户后就业”，全日制本科 2017 年 6 月 30 日地的若干措施及以上高校毕业生凭、毕业证即可办理落户手续。原先

14、长沙长沙市高校毕业生落户实施 须先就业再落户，新政后“先落户后就业”，凭学历证明可直接落户。2017 年 8 月 18 日办法实行高校毕业生“零门槛”落户，新落户全日制高校毕业生可享购房 补贴。对引进的顶尖人才实行“一人一议”解决住房问题，杰出人才和创业型领才分别给予 100 万元、50 万元购房补贴，面向高层次人才发放“盛京人才卡”。 规定民营企业引进的专家、学者、留学回国人员以及在民营企业就业的 沈阳市建设创新创业人才高 沈阳2017 年 8 月 27 日地的若干政策措施重庆市公服务民营经济 初级专业技术职称以上人员，本人及其共同生活的配偶、未成年子女、 重庆2017 年 8 月 28 日

15、发展 30 条新举措父母可申请登记常住户口。该规定取消了上述人群的落户门槛。规定：留汉大学毕业生年龄不满 40 周岁的，可凭毕业证申请登记为武汉 市常住户口，硕士研究生、博士研究生不受年龄限制。有以下变化：（1） 放宽年龄限制条件。博士、硕士研究生毕业不受年龄限制，普通高校本 市招才局、市公关于进一 2017 年 10 月 11科学历毕业生由年龄不满 35 周岁放宽至不满 40 周岁；普通高校专科学 武汉步放宽留汉大学毕业生落户试 日（10 月 16 日受历、非普通高校本科学历毕业生由年龄不满 30 周岁放宽至年龄不满 40行政策理）周岁。（2）取消择业期限制条件。不再按毕业 3 年内和超过

16、3 年、普通 高校和非普通高校设置不同的限制条件。（3）取消就业创业限制条件。规定：全面放开对高校毕业生、职业(技工)院校毕业生、留学归国人员 和技能人才的落户限制。专科以上毕业生、职业(技工)院校毕业生，凭 郑州市人才落户政策实施办 2017 年 11 月 23郑州受年龄限制。本次暂行办法对就业或居住没有限制，进一步放宽。规定符合以下我市人才引进条件之一的人员，可申请将户口迁入本市： （一）全日制普通大学本科及以上学历毕业生，年龄在 45 周岁及以下的； （二）在国（境）外取得本科及以上学历的人员，经教育部留学服务中 成都市户籍迁入登记管理办 2017 年 11 月 28心认证，年龄在 45

17、 周岁及以下的；（三）在本市同一用人单位工作两年 成都法（试行）日及以上的技能人才，经单位推荐、人社部门认定的。（四）取得“蓉城 人才绿卡”的人员，按规定申请入户。新规定新增了人才引进的范围， 而且针对本科以上学历人员实行“先落户再就业”政策。关于进一步推进人才优先发 2017 年 12 月 13实行高校毕业生“零门槛”落户，推行“先落户后就业”，全日制本科 淄博展的若干措施日及以上高校毕业生凭、毕业证即可办理落户手续。原先 请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业深度研究报告须先就业再落户，新政后“先落户后就业”，凭学历证明可直接落户。调整人才落户政策，允许研究生以上学历及 40 岁以下的本科

18、学历人才， 以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。 关于建设具有全球影响力创 有以下变化：（1）针对本科学历人才，年龄由“35 周岁以下”放宽至“40 南京2018 年 1 月 3 日新名城的若干政策措施岁以下”；（2）不再分应届生和往届生；（2）针对特定人群，由原先 “就业作为落户条件”变为“落户优先于就业”。以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇 落户限制：（1）加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件；（2）优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口等重点群体落户问题；（3）完善大中专院校、机关、团体、企事业单位、社区和市、区

19、(市)人才交流中心集体户管理制度，方便各类符合条件的外来人口落户；（4）进一步简化落户程序，实现具备基本落户条件的外来人口“落户 无门槛，迁入无障碍”。 创新企业引进人才落户政策：实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。 关于加快推进农业转移人口市民化的意见 青岛2018 年 1 月 9 日天津市公服务民生服务企业“双十条”措施 拓宽突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在本市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业 2 年以内调整为 30 周岁（含）以下。 满足合肥市落户条件的外市人

20、员，可以凭中专以上毕业证书、合肥市无 天津2018 年 1 月 9 日-2018 年 1 月 11合肥房证明、户口簿以及在任何一个派出所落集体户 日 资料来源：各地房管局，中信建投证券研究发展部 太阳底下无新事，本轮人才政策更多元化人才引进政策并非首次出现，其实在 2014-2015 年行业低谷期，同样有很多城市采取各种手段强化人才引进。从具体措施来看，上一轮人才政策侧重点在于提供补贴和户籍管理，而本轮人才政策更为多元化，推出政 策的城市范围更广，同时在放宽户籍层面的力度要更大。 在户籍管理方面，降低人才认定门槛是两轮政策调整的重心之一。2017 年前，武汉、沈阳、成都、合肥、长沙等 5 城市

21、均有所放宽，例如长沙、成都将学历门槛放宽至大专学历，沈阳则放宽至中专学历；2017 年以后， 推出的城市达 9 个，且把门槛放宽至中专学历的区域新增了合肥、郑州两大城市，此外，还放宽了人口年龄限制，如南京将本科 35 岁以下门槛放宽至 40 岁，西安 17 年 1 月设立中专及以上 35 岁年龄限制，6 月再次调整， 对本科进一步放宽到 45 岁。在落户与就业是否挂钩层面，2017 年以前，仅沈阳提出“先落户后就业”，而最近南京、成都、西安、长沙、淄博、武汉共计 7 个城市均提出这一观点，青岛、天津也提出“租房落户”路径。 在购房条件方面，对于人才定向放松条件是本轮调整不同以往的新政策。长沙、

22、秦皇岛、郑州、成都四城市均对人才购房减免了户籍及社保限制，武汉则提供人才住房券，相当于对人才发放房票，即这些区域有需求的对应人才等同于户籍人口，具备购房资格。 表：人才引进政策推出城市类别细则2017 年以来推出城市2017 年前推出城市请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业深度研究报告户籍管理降低人才认定门槛合肥、西安、长沙、郑州、南京、天津、武汉、成武汉、沈阳、成都、合肥、长沙都、昆山先落户再就业南京、成都、西安、长沙、淄博、武汉、郑州（就沈阳业创业脱钩）租房落户青岛、天津-购房条件人才购房减免户籍及社保限制长沙、秦皇岛、郑州、成都-提供人才住房券武汉-提供补贴提供人才补贴政策济南、郑州、

23、沈阳合肥、重庆、沈阳、济南、滁州资料来源：各地政府官网，中信建投证券研究发展部 表：各地适用人才落户补贴的人才标准（标红为 2017 年以来扩大范围）城市中专本科硕士博士海归配偶子其他女落户合肥西安济南高层次创新创业人才35 周岁以下45 周岁以下技能人才、特殊人才等对我市重点企业、重大项目“成建制”引进的急需紧缺人才及团队长沙及以上35 周岁以下35 周岁以下35 周岁以下35 周岁以下国际顶尖人才、国家级产业领职业资格的才、省市级产业领才人才，首套房不受户籍、社保限制沈阳高级、顶尖人才、杰出人才和创业型领才重庆-民营企业的专家、学者、初级专业技术职称以上人员武汉郑州成都淄博南京40 周岁以

24、下40 周岁以下技能人才45 周岁以下45 周岁以下45 周岁以下45 周岁以下技能人才、蓉城人才绿卡40 周岁以下持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才 天津30 周岁以下35 周岁以下40 周岁以下40 周岁以下创新企业、突出贡献引进人才资料来源：各地政府官网，中信建投证券研究发展部 表：17 年以前人才引进政策城市政策领域具体内容高层次人才在济南创业期间，每年最高补贴 30 万元；在济南市受聘 政策文件济南市引进海内外高层次时间2009 年 5 月济南补贴担任科研带头人或高级管理职务，在济南定居的最高可补贴 100 万 人才规定 元；高层次人才单独来济南工作的，为其租用 100 平

25、方米左右的住房， 或提供相应的租房补贴。 请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业深度研究报告武汉落户毕业超过 2 年的普通高校毕业生或留学回国人员，在武汉就业创业，武汉市人社局发布政策2014 年 6 月具备本科或研究生学历，提供学历学位、劳动合同、1 年社保缴纳证明以及合法住所证明，或者自主创业且本人为法人代表的，均可在武汉市落户。 青岛落户青岛市人民政府关于进一 2015 年 1 月在城区有接收单位符合特定人才评定标准的,本人及其配偶、未成年子步推进户籍制度改革的意见女或成年未婚子女可在其合法固定住所地或工作地申请落户。 沈阳补贴对进入企业博士后科研工作站的博士后或企业项目博士后给予2 万

26、元沈阳市鼓励人才落户 12 项举 2015 年 7 月/人的科研、生活补贴； 对取得中专以上学历的企业引进人才，直接办理落户；对取得中级以上专业技术职称等相应专业技能证书的人员，可按人才引进落户 措 落户成都落户一，学历和职称进行了适当放宽，原是具有本科学历或中级职称可入2015 成都人才落户政策2015 年 8 月户，现在放宽到大专学历、中级职称或以上；二是增加了年龄限制，调整后年龄限制在 45 周岁以下，并在成都落实了工作的人员 全日制大专（含）以上学历毕业生、取得中级（含）以上职称、高级（含）以上技工职业资格证书人员，可将本人户口迁入长沙市。 长沙落户湖南省服务经济2016 年 5 月建

27、设 30 条措施 引进人才调入（迁入）或柔性引进每年在渝工作半年以上的，由用人重庆住房重庆市引进高层次人才若2016 年 11 月单位提供住房供其使用； 干优惠政策规定 引进人才调入（迁入）并与用人单位签订 5 年以上聘用合同的，可享补贴受一次性安家补助费 被企业录用的高级“蓝领”可以直接落户合肥 合肥落户合肥市进一步扶持高层次2016 年 1 月领才和高端人才在肥买房能得到 30 万-50 万元补贴；企业当年引补贴人才创新创业实施意见 进、招聘高学历人才，与企业签订 2 年以上工作合同，稳定就业 3 个 月以上并参加社会保险的，按本科、硕士、博士分别给予每人 2000 元、5000 元、1

28、万元的一次性住房补助。 资料来源：各地政府官网，中信建投证券研究发展部 调研+数据，人才政策对地产销售影响分化预期管理的一环，影响尚未发酵 我们在 2018 年第一时间对南京和合肥两大人才政策放松的市场进行调研，发现无论是区域研究结构抑或开发商都未对人才政策采取足够重视，这说明通过解构需求群体，目前实际需求尚未被人才政策所影响。究其原因，有释放时效以及政策力度多方面因素：南京的放松口径主要体现为先落户后就业，在限价、限售政策尚未突破的前提下，需求的释放较为缓慢，由此产生的增量短期内则更难体现；合肥尽管从我们的测算来看，受益 程度最高，但本次政策放宽的实质影响暂时不显著，对地产的影响尚未发酵。

29、不同于我们之前通过南京、西安等案例推断人才政策的作用，如今对于多数城市而言，其供给侧有一定变化，市场的反馈不仅仅受人才政策的影响。短期来看，以南京为代表的热点二线城市的约束因子在供给侧。从1 月的数据来看，南京已出现大幅（59%）的同比增长，我们认为这主要源自 12 月房企取证态度积极，供应迎来一轮高峰。人才政策所致的需求侧变化，对应需求的释放要缓慢一些。我们倾向于认为，多数二线城市的人 请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业深度研究报告才政策，对于预期的影响远远高于实质影响。而预期的形成要结合城市多方面因素加以考量，人才政策仅仅是一个侧面。 需求弹性影响政策作用机制 南京和合肥 17 年的销

30、售均呈现 40%-50%的同比下降，但需求的弹性空间存在较大区别。1、从限购以来单盘去化程度解读，南京的核心区去化基本都是 100%，限价不算太低的非热点板块去化也可达 60%左右，但合肥自限购以来去化 100%的新盘较为罕见；2、从库存角度，南京市场整体库存去化周期基本保持在 4-5 个月，合肥则由去年最低的 3 个月左右上升至 9-12 个月；3、从房价角度，南京核心区一二手房价倒挂严重，较为夸张的区域，例如河西区新房价格折价率可高达 36%。自限购以来，合肥一二手房价倒挂现象越来越少，可见因限价导致的供需矛盾越来越少。相对而言，南京的需求更具弹性空间。 我们认为对于需求弹性较高的区域（例

31、如南京），市场对供给侧的变化反应会很大，人才政策则在另一层面促进市场向好预期的达成；对于需求弹性偏弱的区域（例如合肥），供给侧的变化对于实体的影响相对偏弱，人才政策则是结合产业转移等因子在一个相对长的时期内支撑市场复苏。 图：南京与合肥商品住宅销售面积同比图：南京与合肥商品住宅销售均价同比201620172018012016201780%35%31.51%30%60%24.92%25%40%20%20%14.21%13.31%15%0%10%南京合肥-20%5%-40%0%南京合肥-60%资料来源：Wind，蚂蚁金服，教育局官网，中信建投研究发展部 资料来源：wind，蚂蚁金服，教育局官网，中

32、信建投研究发展部 从历史观中长期人才政策的影响：2015 年前后，我们选取了政策变动最为显著的三个城市，武汉、沈阳以及成都进行分析。武汉自 2014 年 6 月起开始放松人才落户准入门槛，当年 9 月底全面放松限购。但相对于二线城市整体情况，全市销售面积同比 14 年 7 月已回升至 16%，较二线城市整体高 28 个百分点；沈阳、成都则是在 15 年 7、8 月发布人才落户政策，但并未带动两市成交同比跑赢整体二线城市。同样，取 17 年中期前调整人才落户政策的城市，17 年下半年平均销售同比增幅与二线城市整体增速差距并未产生明显变化，可见尽管政策 花开遍地，对于各个城市房地产市场的渗透效应不

33、一。 因此人才落户政策对于地产销售影响主要取决于两方面：（1）之前非户籍人口的住房需求是否被透支。（2）本地高校数量即本地高校学生数量。鉴于多数二线城市再度处于限购状态，一年来整体成交已出现 30%的大幅下滑，我们预测，本地高校数量将对人才落户政策对市场的渗透力影响较大。 请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业深度研究报告图：各市应届毕业生可落户口径就业人数图：各市应届生外省迁入就业人口比重外省迁入就业 本省就业 大学生就业人数中专生就业人数 100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%60 50 40 30 20 10 0郑州南京合肥青岛武汉成都天津天津青岛合肥郑州成都

34、南京武汉资料来源：Wind，蚂蚁金服，教育局官网，中信建投研究发展部 资料来源：wind，蚂蚁金服，教育局官网，中信建投研究发展部 图：二线城市及武汉销售面积同比图：二线城市及沈阳、成都销售面积同比二线城市武汉二线城市沈阳成都120% 100% 80% 100% 60% 80% 40% 60% 20% 40% 0%2 13-03 2013-08 2014-01 2014-06 2014-11 2015-04 2015-09 2016-0220% -20% 0%-40% 2 13-03 2013-08 2014-01 2014-06 2014-11 2015-04 2015-09 2016-02

35、-20% -60% 资料来源：Wind，中信建投研究发展部资料来源：Wind，中信建投研究发展部图：二线城市及 2017 年中期调整程城市销售面积同比图： 2017 年上半年全国主要城市人才净流入率请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业深度研究报告12 00%2017年中期调整城市二线城市100% 10 00%80% 8 00%60% 6 00%40% 4 00%20% 2 00%0%0 00%2015-03 2015-07 2015-11 2016-03 2016-07 2016-11 2017-03 2017-07 2017-11杭州 深圳 成都 上海 北京 苏州 南京 重庆 广州 天津-

36、2 00%-20% -4 00%-40% 资料来源：Wind，中信建投研究发展部资料来源：猎聘网，中信建投研究发展部 图：二线城市及 2017 年中期调整程城市销售面积同比图： 2017 年上半年全国主要城市人才净流入率12 00%2017年中期调整城市二线城市100% 10 00%80% 8 00%60% 6 00%40% 4 00%20% 2 00%0%0 00%2015-03 2015-07 2015-11 2016-03 2016-07 2016-11 2017-03 2017-07 2017-11杭州 深圳 成都 上海 北京 苏州 南京 重庆 广州天津-2 00%-20% -4 00

37、%-40% 资料来源：Wind，中信建投研究发展部资料来源：猎聘网，中信建投研究发展部 请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业深度研究报告图：西安、长沙、武汉与二线城市整体销售面积同比增速差武汉长沙西安80.00% 60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00% 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部图：西安、长沙、武汉销售均价图：西安、长沙、武汉本科学校数量西安武汉长沙本科学校数量 351.150 30 1.050 25 0.950 20 0.85015 0.75010 0.6505 0.55002012-042013-042014-042015

38、-042016-042017-04西安武汉长沙资料来源：Wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部城市受益强度测算，关注 2018 年一二线城市改善空间人才政策对地方需求的量化影响 综上所述，我们认为城市对于新政的受益程度可结合其科教情况加以考量。我们对去年 4 季度以来出台人才相关政策的城市比对分析，量化其具体受益群体，加以测算对房地产行业受益指数。 我们认为，人才政策对于房地产市场的影响主要取决于如下三方面：政策强度、受益人口指数以及房地产投资吸引力强度。 请参阅最后一页的重要声明 武汉放开人才落户 2016-032016-052016-072016-092016-

39、112017-012017-032017-052 7-072017-092017-11长沙放开人才落户 西安放开人才落户政策 房地产 行业深度研究报告（1）政策强度。由于各地政策不一，对市场影响强度也有差异。例如青岛全面放开城镇落户，强度最大，而其他城市侧重点主要在放开中专生落户或“先落户后就业”，我们对不同城市依据宽松程度赋以不同的权重。（2）受益人口指数。对于放开中专生落户的城市，受益群体扩容范围即各地中专生就业人数：每年郑州、合肥、天津扩围量分别达 21.3、15.6、2.4 万人，每年新增可落户就业人口因此扩大 68%、100%以及 20%，但我们认为，中专学历人群所受的约束主要在于购

40、买力（应届中专生平均收入为大学生的 68%，往届生落差递增）， 我们预计，需求的增量预计在 10%-30%。 对于落户前置于就业的城市而言，受益群体主要依然是本地新增就业人数。虽然对于落户与就业相脱钩的城市而言，其他地区就业的人口也可以于当地落户，但户籍不仅仅对应购房资格，更大程度与医疗、教育等公共资源相对应，因此落户放开与放松限购有本质区别。短期而言，新政带来的职业性人口迁徙为时尚早。对于 这些城市的重要变化来自于需求提前释放。 我们认为，其一，符合落户条件且在当地就业的应届毕业生占总户籍人口的比例可作为受益群体的重要衡量指标，其二，外地毕业生占比有一定影响。对于多数城市而言，外地生落户难度

41、都要高于本地生，随着落户口径的放宽，本地就业的外地生占比越高，受益程度越高。我们以落户口径内的毕业生“市就业人口/全市户籍 人口”与“外省迁入就业人口/总就业人口”两个指标衡量受益人口指数。 （3）房地产投资吸引力。对于地产投资吸引力强度越高的城市而言，受益人群转换为实际需求的动力越充 足，被放宽的外地就业人口需求释放也存在空间，我们以各地过去三年房价涨幅作为衡量指标。 结合各地大学生沉淀率，人才流动数据、本地中专及高校毕业生数量等数据，我们得出目前这 7 城市的受益指数。根据我们的测算，合肥将最大限度地受益于政策放松，其次为郑州、南京以及青岛。 图：新增大学生/离开大学生比重图：大学生沉淀率

42、大学生沉淀率新增大学生/离开大学生比重 76%80%75%74%70%120%66%108%70%61%100%92%92%60%55%50%75%80%65%40%61%60%30%34%20%40%10%20%0%0%山东江苏河南四川安徽湖北天津山东河南江苏四川安徽天津湖北资料来源：蚂蚁金服，中信建投研究发展部 资料来源：蚂蚁金服，中信建投研究发展部 图：各市应届毕业生可落户口径就业人数图：各市应届生外省迁入就业人口比重请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业深度研究报告外省迁入就业 本省就业 大学生就业人数中专生就业人数 100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%6

43、0 50 40 30 20 10 0郑州南京合肥青岛武汉成都天津天津青岛合肥郑州成都南京武汉资料来源：Wind，蚂蚁金服，教育局官网，中信建投研究发展部 资料来源：wind，蚂蚁金服，教育局官网，中信建投研究发展部 图：各市近三年房价涨幅与可落户本市就业应届生占全市户籍人口比重6.0%可落户本市就业应届生郑州南京5.0%合肥4.0%青岛3.0%全市户籍人口武汉2.0%天津成都1.0%0.0%20%30%40%50%60%70%资料来源：Wind，蚂蚁金服，教育局官网，中信建投研究发展部 2014-2017 房价涨幅表：各城市受人才政策影响强度测算城市所在省政策放宽强度落户口径内市就业人口/全市

44、人口外省迁入就业人口/总就业人口过去三年房价总指数（落户口径内）12.612.211.712.716.78 912.2涨幅16.75.87.08.626.726.723.333.326.723.323.326.533.330.420.38.613.77.482.478.077.572.959.252.951.5合肥安徽郑州河南南京江苏青岛山东天津天津武汉湖北成都四川资料来源：Wind，蚂蚁金服，教育局官网，中信建投研究发展部 请参阅最后一页的重要声明/ 房地产 行业深度研究报告关注 2018 年一二线城市供给端的改善空间 展望 2018 年，我们认为重点的一二线城市，尤其是

45、一二手房价倒挂严重的城市需要关注供给端的改善。我们对南京、合肥两地的实地调研表明，目前的二线城市限价政策都有个别微调的痕迹，但共性是调整的幅度较小，且基本刚达到房企盈亏平衡线。预计限价边际改善的蔓延并非无可能，对于高需求城市的促进影响更为关键，市场也能在短时间内兑现。而对于供需矛盾并不突出的城市，以人才政策为代表的需求端促进因素则会有更为平缓而绵长的释放周期。 风险提示：政策调控边际进一步收紧请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业深度研究报告陈慎：上海财经大学经济学学士，英国纽卡斯尔大学金融学硕士，3 年房地产研究经验，2013 年加入中信建投房地产研究团队，所在团队获 2014 年第十二届新

46、财富房地产最佳分析师第一名，2015 年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名。 刘璐：毕业于复旦大学，从事房地产研究 4 年，所在团队获 2011 年第二届金牛分析师房地产行业第二名，2011 年第九届新财富房地产最佳分析师第二名，2012 年第十届新财富房地产最佳分析师第二名，2013 年第十一届新财富房地产最佳分析师第二名， 2014 年第十二届新财富房地产最佳分析师第一名，2015 年第十三届新财富房地产最佳 分析师第二名，2017 年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。 分析师介绍社保基金销售经理上海地区销售经理 黄方禅huangfangchancsc.c

47、戴悦放邓 欣谈祺阳 翁起帆 深广地区销售经理 胡 倩张苗苗许舒枫 廖成涛 程一天曹 莹彭砚苹姜东亚构销售负责人 赵海兰京非公募组 研究服务