房产税改革-一个长期渐进过程

1、房产税改革:一个长期渐进过程 摘要税收从来就不是简单的财政问题，而是涉及利益再分配的大问题。基于原有土地出让金中事实隐含的税金，考虑到我国宏观赋税偏高，国民收入分配格局向政府、企业倾斜，居民个人收入偏低，应税能力有限，消费能力不足、内需不旺的现状，贸然向所有房产所有人征收房产税，必然引发激烈的社会矛盾甚至社会动荡，致使国民分配格局更加失衡。因此，房产税改革必须设定为一个长期目标，分步推进。 关键词房产税改革；税法原则；土地出让金 税收从来就不是简单的财政问题，而是涉及利益再分配的大问题。物业税7年之久的难产经历说明，无论是将其作为抑制房价的手段，还是将其作为地方政府的主体税种，都难以成为开征的

2、充足理由。这些税制调整的目标，看似回应了许多现实的需要，但现实的压力并不能作为忽略税法基本原则、回避制度衔接需要、无视中国房价收入比畸高和宏观税负偏高现实的借口。当前房产税改革，不能不考量当下居民收入水平决定的应税能力低下、房产税收入比有可能处于畸高状态的现实。所以，有学者指出，只有将房产税改革置于呈尖锐化之势的收入分配矛盾中，并且将其作为拉近贫富差距的工具加以使用之时，房产税才可能获得广泛的支持。 因此，房产税改革只能是一个长期渐进的过程，在税制安排和推进速度、节奏上，充分考虑与原有制度如土地出让金制度相接续，与未来时期居民收入增长幅度相对接，与纳税人的承受能力相适应，与国家整体税制改革和税

3、负水平相配套，并以纳税人基本人权保护作为终极目标。只有这样，才能减少改革的阻力，在渐进改革中稳步推进和完善中国的房地产税制。 一、房产税应遵从的税法原则 房产税，无论是开征新税，还是扩大征收范围至私人保有住房，其后果均是加重纳税人的负担。由于住房是国民生存的基本条件，对其进行征税，不能仅仅满足税收形式上的合法性要求，还特别需要关照到国民不得因税负而失去符合人格尊严的最低生活保障以及支付能力原则。 1、基本权保障原则。宪法提供了对国民最低生存底线不受公权力与私人侵害的保障。因此，国民最低生存水平所仰赖的生活资料，不具有可税性，最低生存保障成为税收国家宪法与税法上不得侵入的领域。税法对基本权保障的

4、最重要体现便在于个人最低生活费纳入不课税范围，这一点在个人所得税课税里则以最低限额的概念显现出来，即“工薪所得费用扣除标准”。对国民赖以生存的基本条件之一的房屋课税，对财产权的侵害不亚于对所得的课税。 2、量能课税原则。不可否认，个人的财产(住房)、收入和消费的总和构成了衡量财富多少的标准，住房是衡量个人纳税能力的尺度之一，但并非有房产者就有纳税能力。房产税的课税对象是财富存量，是过去财富的象征，而税源却是个体的收入流量，课税对象和税源两者可能出现很大的背离。如退休老人和经济情况恶化家庭，这些人因过去收入较高或房屋购进价格较低而拥有与当下收入不相称的不动产，国家不该以合法税收的方式予以剥夺。对

5、居民赖以生存的没有实现的价值征税，有悖公平和量能课税原则。 二、房产税收入比将处于畸高状态 房产税一般以房屋价值为税基，中国房价与收入比畸高，导致同等房产税税率下，实际税负远高于发达国家。中国房地产市场正处于特殊的历史阶段，被长期抑制的需求在短期内集中释放，同时政府保障性住房没有适时跟进，造成供求失衡，房价畸高，远远脱离了大众的收入水平，房价收入比远远没有回归正常比值，如以相同税率缴纳房产税，我国居民实际房产税负即房产税占收入的比重将远超发达国家。 按照北京工业大学和中国社科院社科文献出版社发布的2010年北京社会建设分析报告的统计：北京2009年11月房屋均价为17810元平方米，2008年

6、北京城镇居民人均可支配收入24725元。户均可支配收入64285元。一套90平方米的普通商品住房价值160万元，相当于一般家庭25年的可支配收入，房价收入比为25:1。如按1税率缴纳房产税，需缴纳1.6万元，房产税与家庭收入比将高达24.9!如以原值打7折计算房价，也需缴纳1.1万元房产税，房产税与家庭收入比为17.4。 对比美国的房产税负。2008年全美居民住宅平均付税1897美元，住宅所有者的平均收入65385美元，住宅财产税占家庭收入的比例为2.90。纽约州和新泽西州是财产税负担最重的州。即使是纽约州的Westchester县即全美平均税负最高的地方，20062008年家庭平均承担的住宅

7、财产税达到8404美元，如果再加上其他税，2008年该县居民平均负担的州和地方税总计约占个人收入的10。 中国居民在承受了远高于世界大多数国家的25:1的高房价后，如果再承担占家庭收入1725的高额房产税，对普通纳税人来说将是一个无以负担之重! 三、高赋税及国民分配格局对居民收入的侵蚀 大量数据表明，我国宏观税负偏高和国民收入分配向政府和企业倾斜是一个不争事实。 根据国家预算报告，2009年我国财政收入占GDP的比重为20.4，政府性基金收入占比为5.6，社保基金收入占比约为5，以上合计为31。如果再算上住房公基金收入、国有企业上缴利润收入，以及财政专户管理的其他收入和地方的其他收费，估计不低

8、于35。而2006年24个发达国家的宏观税负(含社保缴款)平均为35，发展中国家平均为28.9，对比来看，很难得出我国宏观税负偏低的结论。 从国民收入分配格局看，我国本身存在向政府和企业倾斜、居民个人分配比率逐年下降的问题。19962007年，政府最终分配比率由1996年的17.1提高到2007年的24.1，企业由1996年的13.6提高到2007年的18.4，而居民部门的分配比率却由1996年的69.3下降到2007年的57.5。对比美国、日本等国家的国民收入分配格局，美国在20世纪90年代以来居民的分配比率一直较为稳定，平均为73.4，高于我国15.9个百分点；日本2005年时居民最终分配

9、比率为75，高于我国居民分配所占比重17.5个百分点。 因此，不从整体上调整税制结构而单纯增加税种，尤其是增加居民税负，必然导致我国宏观税负进一步增高和居民部门收入分配比率持续下降、个人消费能力不断萎缩的后果。 四、土地出让金隐含的房产税 尽管已有研究指出，在法律形式上，房地产税与土地出让金是两种截然不同的制度，租金与税金可以并行不讳。但在具体内容与实际功能层面上，却不能支持现行体制下土地出让金仅仅包括地租的说法，土地出让金已经一定程度上包含了房地产税的性质。 首先，从收取主体看，在中国，土地出让金是地方政府收取的，在其他国家，房地产税也是地方政府收取的。中国地方政府在收取土地出让金的过程中，

10、身份可以是双重的，一方面是地主，收取地租；另一方面是政府，征收税金。租、税合于土地出让金之中。 中国转贴于 其次，从土地出让金的用途看，土地出让金用于政府的公共服务，与其他国家房地产税的用途一致。特别是在城市改造中，中国的地方政府主要依赖土地出让金，而在其他国家，如美国，各州则主要依赖财产税，特别是房地产税。 再者，若以租金论之，地方政府在转让住宅用地、商业用地与工业用地的使用权时，相邻地段应执行同一价格，但事实上相差悬殊。以武汉为例，住宅与工业用地在繁华地段比例为4:1，偏远地段比例下降为11:6。两者的差异显然是考虑了经营性用地的后续税收贡献。 此外，目前在开发商的总体房屋成本中土地价格占

11、到5070，甚至更高，这也很难用土地租金来解释，而且还仅仅是70年的土地使用权。国外购买一块土地即拥有了永久使用权，都未必高出建筑成本如此多倍。 五、房产税改革应是一个长期渐进过程 综上，基于原有土地出让金中事实隐含的税金，考虑到我国宏观税负偏高，国民收入分配格局向政府、企业倾斜，居民个人收入偏低，应税能力有限，消费能力不足、内需不旺的现状，贸然向所有房产所有人征收房产税，必然引发激烈的社会矛盾甚至社会动荡，致使国民分配格局更加失衡。房产税改革必须设定为一个长期目标，分步推进。在推进速度和节奏上，充分考虑与原有制度如土地出让金制度相接续，与未来时期居民收入增长幅度相对接，与纳税人的承受能力相适

12、应，与国家整体税制改革和税负水平相配套。从长期来看，伴随着居民收入的逐步提高，房产收入比回归正常范围，房产税的征缴范围可逐步扩大，在地方财政收入中房产税逐步替代趋于下降甚至枯竭的土地出让收入，这在时间上应是一个精确设计、平滑衔接的过程。 1、以房产税收入比作为确定税负的参照。目前讨论的房产税征收方案，税率基本以国外房产税税率为参照。笔者认为，只有以房产税收入比作为确定税负的依据，才能真实地体现居民的应税能力。如参照美国标准将房产税收人比控制在3以内，而不是参照该国房产税税率标准实行13的税率，两种不同参照系，结果相差可高达数十倍。仍以北京地区2009年11月平均房价(1.78万每平米)与户均可

13、支配收入(6.43万年)为例：如按房产税收入比3确定居民房产税负，北京市户均缴纳房产税1929元：如按房产价值的13税率计算，一套90平米的房屋，需缴纳房产税1.64.8万元，两者相差最高达25倍!由于我国房价收入比与国外有巨大差距，税负高低不应与国外税率挂钩。 2、在逐步大幅提高居民收入的基础上开征房产税。应使居民不因房产税支出而影响其生活质量甚至对基本生存构成威胁。我们假设房产税占收入的3为居民可负担的水平，那么按照当下房价，居民可支配收入应达到多少为合理呢?仍以北京为例。北京地区一个拥有90平米住房的家庭，如缴纳1合1.6万元的房产税，则对应的居民年户均收入应达到53万元，即人均月收入要

14、达到1.7万元(按户均2.6人计算)，而2009年北京市实际户均收入只有6.4万元，收入差距高达8倍。可见，依照目前的居民收入水平远远没有达到可以负担即使1税率的水平。 3、房价收入比回归正常值作为时机抉择依据。房价收入比实际反映了一国居民在房屋上的相对支出，也反映了扣除房屋支出后剩余部分的多寡。众所周知，我国房价收入比远远偏离正常轨道，国外房价收入比约为610倍，我国则高达几十倍。高企的房价吞噬了居民家庭绝大部分的收入所得，使得居民消费能力低下，内需难以提振。因此房价收入比回归正常值，或许才是我国普遍开征房产税的时机。 4、将调节收入分配关系作为房产税改革的近期目标。由于上述种种原因，现在针

15、对普通住房拥有者开征房产税的时机尚未成熟。因此近期应将减少财产的集中度、缩小收入分配差距和打击住房投机行为作为房产税改革主要目标，实施差别化的住房税收政策。先期只对超大面积奢侈性住房(别墅)和经营性住房(多套房)两类住房征税。别墅等高档物业首先被列入征税范围，可在一定程度上抑制过分奢华的居住需求，抑制富人过度占有资源和占有优质资源；持有多套住宅可以解释为经营行为，对可归入经营性范畴的房产保有征收房产税，无论从收入功能、调控功能还是从纳税人的遵从度均具有正效应。总之，体现“富者多交”，即财富多的家庭多交房地产税，有利于调节社会收入差距。 5、长期看，应对部分弱势人群免除缴税义务。在国外，受财产税伤害的不是富人，反而是老人和低收入群体，因为财