房地产项目成本管

1、房地产项目成本管理,一、概论,1、成本的构成 2、成本控制的特点 3、成本控制的原则,1、成本构成,土地成本 前期费用 开发费用 管理费用 销售费用 财务费用 税收费用,地 价,基准地价：评估价格 毛地价：土地使用权出让金+城市建设配套费 熟地价：毛地价+土地开发费 土地占总成本的2040%，并有进一步上升的趋势,前期费用,可研费、设计费、勘探费、招标、监理 咨询、审图费 一般不超过总成本的6%,开发成本,1、建安工程造价 2、市政公用设施工程造价 3、绿化园林景观工程造价,管理费,1、管理人员工资 2、差旅费 3、办公费 4、保险 5、职工教育费 6、养老保险 一般占总成本的35%,营销推广

2、费用,广告 推广活动 售楼中心 销售代理费用 一般占总成本的25%,财务费用,银行贷款利息 其他融资费用 一般占总成本24%,税 费,营业税及附加 5.3%5.5%（城市大小有关） 土地增值税 累进制税率，目前按销售收入13%预征， 印花税 按签订经济合同万分之一到 万分之五不等 企业所得税 按经营所得额的33%（25%）缴纳，目前是销售 额的 20%的33%预缴，竣工后清算 房屋使用税 土地使用税 车船使用税 此3项比例较小 个人所得税 企业代扣员工薪酬所得税 契税 代购房人办理产权证时代收代缴的税个税和契税 与企业税负无关,2、成本控制的特点,综合性 全面性 微观性,3、成本控制的原则,目

3、标管理 过程管理,二、各阶段成本控制要素,土地获取成本 设计阶段成本控制 实施阶段成本控制 营销阶段成本管理,1、合理控制土地的获取成本,土地的价格=土地开发完成后的房地产价值 前期费用开发成本管理费用 财务费用营销费用税费利润 投资者购买应负担的税费 在实际操作过程中，争取政策优惠，以较低的成本获取土地，形成竞争核心力,2、设计阶段的成本控制,一、设计中影响项目成本的主要因素 小区的规划设计 建筑的平面设计 建筑的层高和净高 建筑节能 园林景观设计,二、设计阶段项目成本控制的主要方法 1、设计方案竞选和设计招标 2、应用价值工程优化设计 3、推行限额设计,三、主要抓以下三个方面工作 1、准本

4、详尽资料 2、重视方案评审 3、严格施工图审查 建筑结构形式的采用 基础结构形式的选用 结构配筋量标准 安全系数设计标准取值,3、实施阶段的成本控制,开发成本管理的控制 1、建安工程成本控制的原则 分解目标成本，建立成本标杆（装饰工程、设备安装工程、园林景观工程） 建立招投标机制 强化合同管理 健全管理机制,2、工程成本控制的措施 选择优秀的监理公司 选择优秀的承包商 合理安排施工顺序 重视工程变更 严格控制材料、设备价格 重视技术革新 加强竣工结算的审核,3、成本控制的内容 流程图、人员职责 熟悉技术图纸、预计不确定因素 多方案必选，控制变更设计 详细工程计量,4、营销费用的管理,1、周期： 导入开盘强销尾盘期 2、营销费用预算： 广告 1.52.0% 销售代理 11.5% 售楼中心费用，视项目策划而定，可分为 再利用或一次性使用,3、营销费用管理的主要措施 建立各项广告、市场推广计划，预算的执行及监督机制 招投标机制 争取