我爱我家2008年杭州二手房市场分析报告

1、我爱我家2008年杭州二手房买卖市场分析报告文/我爱我家市场研究中心 阮骏1、2008年杭州二手房买卖市场政策热点梳理 1.1 2008年杭州二手房买卖市场相关政策例表 1.2 2008年杭州房地产市场十一大关键事件 1.2.1 央行首次上调准备金率 释放进一步缩紧信号 1.2.2 钱江经济开发区打造生活品质之城新领地 1.2.3 两会中温家宝的政府报告 要抓紧建立住房保障体系 1.2.4 市公积金贷款个人最高申请额缩减至30万元 公积金放款收紧 1.2.5 小中介关门如潮 大中介规模缩一半1.2.6 万科率先打折迅速回笼资金1.2.7 九月央行四年来首次降息拉开了下半年降息大幕 1.2.8

2、秋冬季 杭州频刮“保值促销风”1.2.9 杭州市出台“24条” 内容几乎涵盖了房产交易的所有参与者 1.2.10 国家出台“十项”举措，降低首付比例，利率最优惠打七折 1.2.11 国务院出台新政松绑二套房 营业税征收5年减至2年2、2008年杭州二手房买卖市场状况回顾 2.1 2008年杭州二手房买卖市场整体状况 2.2 2008年杭州二手房买卖市场交易价格变化2.3 2008年杭州二手房买卖市场不同权属交易量变化2.5 2008年杭州二手房买卖市场交易居室、交易面积比重变化2.6 2008年杭州二手房买卖市场交易价格比重变化2.7 2008年杭州二手房买卖市场成交客户群体构成比重变化2.8

3、 2008年杭州二手房买卖市场客户需求状况分析3、2009年杭州二手房买卖市场状态展望 3.1 2009年全年杭州二手房交易总量约在2万2.5万之间 3.2 2009年上半年杭州二手房价格有小幅下降空间，下半年逐渐平稳 3.3 中小户型需求不减 受政策影响部分户型交易量上升3.4 近郊区域二手房市场有望成为热点1、2008年杭州二手房买卖市场政策热点梳理1.1 2008年杭州二手房买卖市场相关政策列表图表：2008年杭州二手房买卖市场相关政策 政策名称颁布日期实施日期发布单位主要内容作用关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知08.1.808.1.9国务院办公厅1.严格执行土地用途管制

4、制度； 2.严格规范使用农民集体所有土地进行建设； 严格控制农村集体建设用地规模； 3.严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为； 4.严格土地执法监管。为严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设。经济适用住房开发贷款管理办法08.1.1308.2.4中国人民银行1.开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内。.开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低。 3.开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。此政策将使

5、更多开发商投入建设经适房，从而使保障性住房提高。对于低收入家庭来说，将有能力进入买房市场。经济适用住房开发贷款管理办法的公布，表明政府从金融方面下手，是解决低收入家庭住房问题最有效的措施之一。上调存款类金融机构人民币存款准备金率08.1.1608.1.25中国人民银行从1月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国央行将实行从紧的货币政策，进一步完善人民币汇率形成机制，更好地调节社会总需求和改善国际收支平衡状况，促进国民经济又好又快发展。抓紧建立住房保障体系08.3.508.3.5全面人民代表大会1、坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式。大

6、力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民适度消费。2、坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。3、坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难，改善农民工居住条件。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，

7、完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。上调存款类金融机构人民币存款准备金率08.3.1808.3.25中国人民银行从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。上调存款类金融机构人民币存款准备金率08.4.1608.4.25中国人民银行从4月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调后，普通存款类金融机构将执行16的存款准备金率标准。央行表示，此次

8、上调是为了继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。房地产开发企业所得税预缴问题的通知08.1.108.4.16国务院税务总局对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。文件强调房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整

9、。上调存款类金融机构人民币存款准备金率08.5.1208.5.20中国人民银行从5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。进一步压缩银行的信贷规模，减少市场可供贷款的货币流量。受到准备金率提高的影响，银行对于贷款的审批和发放可能将因此而更加谨慎。这对于一些资金链比较紧张的的房地产企业来说压力将进一步增大。上调存款类金融机构人民币存款准备金率08.6.708.6.15中国人民银行从6月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。受准备金率提高的影响，银行对贷款审批、发放可能更加谨慎。这对资金链比较紧张的房地产企业的压力将进一步增大，同时个人住宅消费信贷中，

10、对第二套住房的贷款政策，特别是银行对“小、老”房源放贷将继续从紧。08.6.25从6月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。杭州公积金贷款额度收紧08.6.1208.6.1杭州住房公积金管理中心职工公积金月缴存额高于杭州市月缴存标准(438元)的，最高可贷额度调整为30万元；低于的(但不低于最低月缴存额标准182元)最高贷款额度则调整为20万元。通知同时规定，职工及其配偶均缴存市住房公积金的，具体可贷额度按人分别计算，合计最高贷款额度为50万元。二手房受政策影响较小，新旧标准相比，公积金放贷对房龄要求更苛刻。该通知明确，2000年(含)之后的二手房贷款，最低首付三成；20

11、00年以前的最低首付四成。下调贷款基准利率和存款准备金率08.9.1508.9.16中国人民银行从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点。降息不仅是扩大购房消费的有力杠杆，中央利用放松政策来缓解当前市场消费低迷的一场“及时雨”，更是对整体楼市的一个利好消息。同时，此次降息有助于消除从去年年底开始的市场观望情绪，缓解不少购房者担心进一步加息而导致购房成本上升的心理。08.9.25从2008年9月25日起，存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。下调存贷款基准利率08.10.808.10.9中国人民银行从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0

12、.27个百分点。此次降息距离9月15日央行公布的首次贷款基准利率下调还不到一个月。进入降息通道后，购房者持续进入还款“减压”状态，每月的按揭数目在减少，购房成本在降低。08.10.15从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。杭州“24条”楼市新政08.10.1308.10.14杭州市人民政府购房入户政策；商品房契税、印花税补贴；明确界定购买第二套住房的对象；简化存量房交易纳税申报手续；放宽住房公积金贷款政策。第一条购房入户政策将原先的下沙、滨江、钱江新城扩大到除了萧山、余杭两区之外的整个杭州市。事实上由于这两年老城区土地开发殆尽，老城区新盘数量屈指可数，而

13、杭州二手房可以90%的交易量都在主城五区，购房入户政策扩大对于二手房来说显然是个好消息；第四条，存量房交易的税收补贴将使二手房交易买卖双方的税赋大大降低。据统计，存量房交易，省市的税收分成是2：8，市政府全额补贴，意味着买卖双方将少承担70%的税费，因此政策最受益的就是二手房交易的双方，他们的交易成本大幅度降低。中央政府出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷款首付08.10.2208.11.1财政部、国家税务总局、中国人民银行对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。另外，贷款利率的下限可

14、扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。虽然，减免税费尽管实际意义不大，但指向性意义很大，因为这实际上表明了中央政府救市从“蓝图”走向现实。在两次连续利好的作用下，自住型改善型需求将得到松绑。下调存贷款基准利率08.10.2908.10.30中国人民银行从2008年10月30日起，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。这是央行时隔年决定下调金融机构一年期存贷款基准利率个百分点，释放出增加流动性、保

15、持经济增长和稳定市场预期的信号。下调存贷款基准利率08.11.2708.11.27中国人民银行从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。虽然央行此项政主要应对的是国内严峻的宏观经济形势，拉动内需，但是如此大的降幅将使购买房者的购房成本再次降低，同时困扰银行的存贷款倒挂问题也将迎刃而解。二套房政策放松，营业税“五变二”、“全额变差额”08.12.1708.12.17国务院1、加大保障性住房建设力度；2、进一步鼓励普通商品住房消费；3、引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商

16、品住房销售。减免二手房交易营业税，明确“改善型普通住房”定义，放松二次房贷。下调存贷款基准利率08.12.2308.12.23中国人民银行央行决定，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。单次降息对市场的刺激不是很大，但从9月开始连续5次的降息，将大幅度的降低消费者买房的成本08.12.25中国人民银行从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 数据来源：我爱我家1.2、2008年杭州房地产市场十一大关键事件1.2.1 央行首次上调准备金率 释放进一

17、步缩紧信号今年1月16日央行宣布，从1月25日起，首次上调存款准备金率0.5个百分点。这也是今年第一次上调人民币存款准备金率，延续了自2007年下半年开始国家货币从紧的政策，释放了货币紧缩信号。此后，央行在3月、4月、5月、6月等连续六次提高准备金率，上调均为0.5个百分点。半年内连续六次上调准备金率，明显是国家货币政策逐渐从紧的步骤，以此规避信贷风险、抑制通货膨胀。存款准备金，就是中央银行（中国人民银行）根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收的存款存入在人民银行开设的准备金账户，对商业银行利用存款发放贷款的行为进行控制。上调准备金率最直接的影响是进一步压缩银行的信贷规模，受准备金率

18、提高的影响，银行对贷款审批、发放可能更加谨慎。这对资金链比较紧张的房地产企业的压力将进一步增大，同时个人住宅消费信贷中，对第二套住房的贷款政策，特别是银行对“小、老”房源放贷将继续从紧。1.2.2 钱江经济开发区打造生活品质之城新领地开发区规划总面积23.8平方公里，首期启动区块规划用地面积5.91平方公里。条条道路通罗马 水陆交通四通八达秋石快速路正在紧锣密鼓地施工建造中，今后待秋石快速路建成后，从钱江新城到开发区，就不用再绕来绕去，可以直接抵达320国道。由于京杭大运河从开发区北面穿过，居住在开发区的市民出行也可以搭乘著名的运河水上巴士抵达杭州市中心，不久的将来运河大力整治后，两岸的风光可

19、以一路行来慢慢欣赏。与此同时，公共交通也正在筹备开通中。将在6月30日前要开通。除上述交通方式外，万众瞩目的地铁一号线也将惠及钱江经济开发区。计划在2011年建成、开通，预计从世纪大道站到武林广场只需要28分钟。一号线的二期工程还将在开发区荷禹大道、兴元路口设置终点站，预计到2012年能够开工建设，届时，地铁将把钱江经济开发区与杭州主城和临平副城、下沙副城无缝连接起来。高起点规划 描绘品质生活新画卷根据总体规划，钱江经济开发区以星河路和兴元路形成“一心二轴三地四区”的布局结构。“一心”即公共主中心，依托公园绿地安排行政办公、管理、商务、商业金融、文化娱乐、研发培训等公共设施，并辐射服务周边区域

20、。“二轴”即以主干路星河路和兴元路为依托形成的“十”字形公建发展轴和产业发展轴。“三地”即创建三大基地：新材料和新能源高科技发展基地、传统产业高新技术化基地，信息港和新药港建设的拓展性基地。“四区”即四个生活配套居住区。依托运河、塘栖古镇和枇杷原生保护地西太洋，形成沿运河南岸、以“西太洋”湿地公园为核心的大型居住区；以公共主中心和规划地铁终点站为横轴，充分利用周围规划有密集的公共建筑，商贸、服务、金融、教育、休闲等设施齐全及地铁口的有利条件，形成一批高层住宅群；同时，在开发区东北角和西南角规划了二个新农村社区，安置原散居农户集中居住。在道路方面，开发区内规划道路将形成“六纵六横”的道路交通网络

21、主骨架。配套管线实现“八通”。配套规划建设先行开发区“核心”现雏形开发区的另一个目标是建设成一个宜居宜业的现代化复合型新城。据了解，开发区公共主中心的规划定位为：集商务(含科技孵化)、金融、办公、商业、休闲娱乐、居住、医疗、卫生、公交枢纽等公共设施为一体的能达到国内一流水平的综合性公共中心。公共主中心的服务设施配置，则按照功能分为两类，一类是基本配套服务，主要考虑能够满足本园区内生产与生活居住的基本服务，如生活服务、文化娱乐、行政管理、商业金融等，规模以能满足其所服务范围为宜，即强调公共服务设施“精而全”；还有一类属中级公共服务，如商务办公设施、研发中心、培训基地等。1.2.3 两会中温家宝的

22、政府报告 要抓紧建立住房保障体系国务院总理温家宝月日在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时说，要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。温家宝说，总的指导原则是：（）坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式。大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民适度消费。（）坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。（）坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。

23、 温家宝强调，今年要采取四项措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入。同时，要积极改善农民工居住条件。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查

24、处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。1.2.4 市公积金贷款个人最高申请额缩减至30万元 公积金放款收紧今年6月1日起，杭州发布了关于明确住房公积金贷款额度审批口径的通知。该通知明确，杭州住房公积金贷款额度收紧：职工公积金月缴存额高于杭州市月缴存标准(438元)的，最高可贷额度调整为30万元；低于的(但不低于最低月缴存额标准182元)最高贷款额度则调整为20万元。而在此前的旧标准中，申请人每月缴交的住房公积金大于182元(个人合计缴交)，同时小于393元(个人合计缴交)的，贷款的最高额度为30万元；申请人每月缴纳的住房公积金

25、大于393元(个人合计缴交)的，贷款最高额度为50万元。 也就是，个人申请公积金贷款最高额度由50万元缩减为30万元。该通知中对二次购房以及二手房房龄更加苛刻。二次购房可贷成数减少。此前第二次购房可按普通住房标准按揭七成。新规定明确，按揭减少至少六成，可按揭房款少了一成。 在二手房的房龄上，该通知明确，2000年（含）之后的二手房贷款，最低首付三成；2000年以前的，最低首付四成。 而此前旧标准以“1995年”为界，1995年（含）以前最低首付四成，1995年以后最低首付三成。新旧标准相比较，公积金放贷对房龄要求更苛刻了。 今年上半年商业房贷收紧，公积金贷款的优势被扩大。公积金贷款受追捧，导致

26、公积金可供贷款额度紧张的状况。公积金限贷，一方面是缓解公积金资金吃紧压力，另外，也是收紧房贷的另一个“口袋”。1.2.5 小中介关门如潮 大中介规模缩一半今年夏天起，杭州房产中介门店陆续开始关门，并且涉及面不再是一两家小规模中介公司，而是波及许多杭州中大型规模的品牌房产中介，情况很不乐观。一家有四十多家直营店的房产中介，目前为止已经关了约一半门店。另一家房产中介去年高峰期时门店数量曾达近50家，现在只剩10余家。还有一家拥有十三家门店的中介，至今也只剩下三四家了。 “之所以关了这么多门店，是因为只要行情一不好，房产中介就很容易亏本经营。” 说起开设中介门店的经营成本，一位业内人士给记者算了一笔

27、账。一般普通地段的店面，月租金在1万元左右；一家普通门店配有六名经纪人，大约需要支付员工月薪共1.5万元左右；还有其他的后勤行政管理成本、水电打印费用等，这些每月大约为1.5万元，林林总总必须开支合计要四五万元，因此每家门店每月产出起码要高于五万元才能有所盈利，通常要交易四单业务以上。如果门店地段好，经纪人的人数和店面租金超过上述举例，那么经营成本无疑会更高。 而杭州二手房交易量今年下半年以来持续低迷的市场现状，使得房产中介门店经营举步维艰。自今年7月至10月，杭州二手房月交易量一直在800900套之间徘徊，其中九月的月交易量甚至仅为667套。另一方面，根据不完全统计，今年7月前杭州市场上有大

28、大小小的中介机构及门店1400多家。这就意味着，很多门店一个月都交易不了一套房子，最后产不出业绩，只能选择无奈关门。1.2.6 万科率先打折迅速回笼资金9月3日，万科在杭州正式推出了“万客会十周年青年置业计划”，就其开发的白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁4个楼盘，进行为期12天的降价促销活动。万科当天一共推出了216套优惠房源，户型集中在90平方米以下，最高优惠幅度达7.5折，最终实现销售认购133套，一天就将1.08个亿收入囊中。打折次日，万科又拿出了魅力之城和白鹭郡南的220套房源加入青年置业计划，当天再次实现认购112套。而在之后的几天内，万科也顺利地撑起了杭州楼市预定交易的大半壁江

29、山。 一石激起千重浪，万科打折之后的一个月内，先后有钱江国际soho领寓、名城燕园、南北西岸、野风现代景苑和华鸿汇盛德堡数个楼盘先后跟进，折扣最大力度下探至七折，一举刷新了杭州楼市当时已经公开的最低折扣，杭州楼市弥漫起漫天打折烟雾。当中，万科楼盘曾因业主闹事而中途中断销售，汇盛德堡还没开始销售就在前期业主的干扰下夭折，燕园、西岸、现代景苑则分别对老业主进行了差价补偿。与此同时，由美国次贷风波引发的世界金融风暴，随着雷曼兄弟9月15日的倒下也愈演愈烈。中国贸易出口严重受挫，国内经济形势的不确定性也进一步加剧了购房者对楼市的观望。1.2.7 九月央行四年来首次降息拉开了下半年降息大幕9月15日，央

30、行公布下调贷款利率和存款准备金率，即从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变 。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。这是自2004年10月29日以来贷款基准利率的首次下调。紧接着10月8日央行发布公告，从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。自1

31、0月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次降息距离9月15日央行公布的首次贷款基准利率下调还不到一个月。10月29日晚央行再次宣布，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，下调存贷基准利率各0.27个百分点。这是央行两个月内第三次降息，距离上次降息仅过去21天。 存贷利率下调幅度最大的是2008年11月27日，央行宣布即日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时下调的还有准备金率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融

32、机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。这是央行自今年9月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率。进入降息通道后，今年九月起购房者持续进入还款“减压”状态，每月的按揭数目在减少，购房成本在降低。1.2.8 秋冬季 杭州频刮“保值促销风”市场不景气，保值于是成了购房者眼下最迫切也最朴素的愿望。有鉴于此，“保值”成为近期开发商们除了降价之外使用最频繁的营销招数。早在9月份，杭州本土房企金成集团就紧随万科降价第一个做出反应，推出了“三年增值购房计划”，即购买金成集团旗下楼盘，购房者

33、3年后可无理由退房，并获得30%的增值款。其后，市中心大盘野风现代景苑于9月底共拿出150套房源全部打7.8折，同时作出公开承诺，将会为前期业主补偿差价。10月底，三墩楼盘白马尊邸推出“业主利益保障方案”，向购买白马尊邸一期高层公寓的老业主赠送“物业装修基金”，并给予“110%无理由退房”的承诺。市中心楼盘云龙十一景最近也推出了“房产保值计划”，并将“保值计划”固化在每一份购房合同中：如果云龙十一景整体下调房价，已经签约的客户都将享受到返还全部差额的待遇，同时打出“无论何时签约，总能占据价格底线”的广告。这些推出了不同程度补偿机制和保值计划的楼盘，无一例外都是杭州本土开发商，而且多为卖了一半，

34、悬在半空的项目。对此，有业内人士指出，这部分楼盘是在降或不降的两难局面中无奈推出保值计划的，同时这样的计划其可靠性值得商榷。1.2.9 杭州市出台“24条” 内容几乎涵盖了房产交易的所有参与者08年10月13日，杭州市出台了杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定发展（简称意见），意见涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款等与公众购房利益息息相关的24条。这24条内容几乎涵盖了房地产交易的所有参与者，从土地市场到商品房交易市场，再到二手房交易市场，主要作用就是促进交易、扩大交易量。意见内容显示，杭州市政府将从供需两方面，回调各项从紧的房地产政策，试图刺激持续低迷的房地产市场。

35、在需求方面，意见对购房者出台了一系列优惠政策。包括购房入户范围扩大；放宽住房公积金贷款政策，住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元；降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由30%降低至20%；实行购买商品房契税、印花税补贴；实行存量房交易税收补贴等。意见重新解释了“第二套房政策”，重新界定了购买第二套住房的对象。规定对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。而此前的政策规定，购买第二套住房是以家庭为单位核准的，即当一个家庭购买第二套住房的时候，必须提高首付款比例。在供应方面，意见放松了对开发商的各种限制。一方面减税，对房地产开发企业的企业所得

36、税按下限预征。另一方面，延迟了企业缴纳土地出让金的期限，规定可调整出让合同约定的余下出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的银行同期贷款利息免交滞纳金，每期调整期限一般为三个月，最长不超过六个月。同时意见还放宽了新出让地块地价款支付期限和比例。规定对新出让的经营性房地产用地，允许受让人在12个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月；允许自出让合同签订之日起10日内应缴的首付出让价款(定金)调整至出让价款总额的10%。意见还规定，对按期动工确有困难的项目，由受让人提出书面申请，经批准后可增加不超过一年的开、竣工时间。“24条”政策对购房影响最

37、大的是购房入户、放低首付款比例以及交易税费补贴等，对11月杭城楼市回暖起到了很大的促进作用。1.2.10 国家出台“十项”举措，降低首付比例，利率最优惠打七折10月22日晚，国家财政部发布了继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活，此次出台的保障民生系列政策共有10条，其中对于完善住房保障即房产政策涉及下调商业和公积金贷款利率等多方面（简称“新政”）。其中，该新政中关于房地产暖市的政策有：11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。新政同时指出，“金融机构对居民首次购买普通自住房和改

38、善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。”按照央行的要求，商业银行在10月27日之前完成此次房贷调整政策的细则拟定工作。 由于房贷最优惠利率与五年存款利率的倒挂，影响银行利息差收入，杭州各大商业银行房贷细则迟迟未出，直至11月14日，杭州银行出台了杭州第一份真正意义上的房贷细则，最优惠利率具有可操作性。此次国家出台的”新政”最受关注的是关于银行最低首付款比例为20%，最优惠可享受基准利率的七折。综观这几年的房贷利率，买房最优惠贷款利率已与三年前持平，房贷利率走低，购

39、房成本和还款压力在减小，鼓舞了购房者。1.2.11 国务院出台新政松绑二套房 营业税征收5年减至2年杭城三口之家住房低于86.34平方米再买房可享首套房优惠政策同时个人购买普通住房满两年转让免征营业税对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。三口之家住房低于86.34平方米

40、再买房可享首套房优惠政策在此次国务院新出台的房地产三条措施中，明确“二套房”为：“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”这一新规与目前杭州本地银行正在实行的二套房认定标准基本相同，唯一区别就是没有明确“需不需要结清前次贷款”。“最新的杭州市城镇居民人均住房建筑面积为28.78平方米，如果购房者的首套住房人均面积达不到这个标准，同时又还清了贷款，就能享受首套房优惠政策。面积和结清贷款是两个硬杠杠，一个不达标都只能当作二套房。2、2008年杭州二手房买卖市场状况回顾2.1 2008年杭州二手房买卖市场整体状况图

41、表：1998至2008年杭州二手房市场交易状况分析数据来源：透明售房网（该数据不包括萧山、滨江和余杭）图表： 2008年杭州二手房市场交易状况分析数据来源：透明售房网（该数据不包括萧山、滨江和余杭） 与2007年杭州二手房市场3万多套的成交量相比，今年杭城二手房市场成交量下降一半。据我爱我家市场研究中心统计数据显示，2008年杭州市（五城区）二手房市场交易总量14073套，与去年的交易总量相比下降了54.44%；交易价格方面，虽然下半年房价出现下降，但是今年杭州（主城区）二手房交易均价达到为12727元/平方米，较之去年9477元/平方米的均价上涨了34.29%。回顾这一年，用“跌宕起伏，风云

42、变幻”来形容杭州楼市来一点也不夸张。年初，在大量年后置业需求的拉动下，杭州二手房市场明显回暖，而价格也同步上升，一改07年底因宏观调控带来的市场趋缓势头。但是因为cpi居高不下，央行为了防止经济过热连续六次提高存款准备金率后，银行对于房贷的审批和发放明显趋紧，杭州各商业银行对于二套房政策从严执行，导致07年抬头的改善性需求和投资型购房被大大限制，同时作为初次购房者最热衷的杭州市公积金也再同期收紧放贷，这使得初次购房者的购房热情受到严重打击。同时珠三角区域房价的大幅调整，次贷危机深入给中国宏观经济环境带来的冲击在第一季度显现，这些外围因素综合起来加剧了市场购房信心严重下降。在这样的背景下，五月房

43、交会后市场发生了逆转需求量锐减，二手市场弥漫着观望、等待的情绪渐浓。原本的卖方市场逐渐向买方市场转变，使得房东方在房屋转让过程中不再享有绝对的说话权，市场上部分优质房源也开始打起价格战来，挂牌价格“松口”也在情理之中，到了六月市场上涌现了低价房源，交易量萎靡不前，中介关门如潮。另外，受到9月份一手房打折现象的影响，不少都准备购买二手房的买家临时变卦，二手房交易量严重萎缩，原本“金九银十”变成了“铜九铁十”，市场回暖的盼头也落空了。正当以为市场会将继续“冰冻”时，受到政府多项利好政策的影响，11月份二手房市场有了明显的回暖，交易量也创下了下半年的新高。我爱我家市场研究中心指出：下半年开始从紧的宏

44、观政策发生了大逆转，九月央行首次宣布贷款利率下调，这次利率下调也成为四年来的首次，直至11月底，央行在三个月内四次降息，力度空前。不仅如此，10月份国家出台了降息、减税、降首付的政策，以及杭州出台了“24条”政策，使得购房者购房成本大幅度的降低，一系列的救市政策让年底的二手房市场感到了一丝暖意。2.2 2008年杭州二手房买卖市场交易价格变化据我爱我家统计数据显示：全年均价为11988元/平方米，与去年同期的交易均价9477元/平方米相比，全年上涨2511元/平方米，增幅达到26.5%，其中主城五区均价为12727元/平方米，与去年同期交易均价10389元/平方米相比，全年上涨22.5%。从具

45、体区域市场来看，在全市普涨的格局下，五个主城区的涨幅都在全市平均涨幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前两名，环比去年分别上涨44.11%和21.57%；另外，西湖、下城、上城三个区域的涨幅也都在16%-24%之间。而近郊的滨江区环比上涨26.33%，余杭区相比去年下降10.16%。图表：2008年杭州区域二手房市场销售价格状况上城区下城区西湖区拱墅区江干区滨江区余杭区2008年销售均价1448313234125631120914085957659242007年销售均价1172511340104399220977475806594增幅23.52%16.7%20.35%21.57%44.11%26

46、.33%-10.16%数据来源：我爱我家2008年杭州整体二手房交易均价呈现先扬后抑的局面。年初随着二手房交易升温的作用，交易价格一路向上攀升，到了四月交易均价已经达到了13167元/平方米。可长达半年的银根紧缩、股票市场低迷，到了五月份二手房市场明显出现萎缩，接下来的六个月交易均价持续小幅下降，直到11月份市场交易回暖，价格才重新抬头。我爱我家指出：自08年年初以来，银根收紧、股市的低迷使得市场上的购房者存在观望情绪，市场交易量低迷，其价格涨幅明显暖慢下调，卖方在房子的交易过程中不再像之前有绝对的说话权，由此导致买卖双方议价空间的进一步增大，一些急于出售的房东，只能通过降价来促交易易。不仅如

47、此，由于杭州整体规模较小，一、二手联动影响作用较大，使得一手房的打折事件影响了周边部分二手房的交易均价。从08年各区涨幅来看，江干区、滨江区的价格增速位居全市前列。从市政规划来看，江干区的钱江新城是城市发展的新标杆，生活品质之城新领地，目前已经成为杭州高端住宅项目的聚集地，未来房价的上涨还有一定的空间。而滨江区域作为杭州的高新技术产业开发区，居住配套设施发展很快，特别随着轨道交通1号线的经开工建设和大批次新房的入市，滨江区已经成为大批购房者优质人居的“新宠”。在此轮价格调整中，市中心年代较新房源抗跌性较强，这里面有两方面的原因。一方面，今年火爆的租赁市场，让不少在买卖市场上不能卖得好价格的房东

48、，进而转入租赁市场，多样化的收益渠道使得房东出售的压力不大；另一方面，随着市场理性回归，市中心二手方在交通和生活配套方面的优势成为其价值的最大支撑点。2.3 2008年杭州二手房买卖市场不同权属交易量变化 图表： 2008年杭州二手房市场不同权属交易量状况分析数据来源：我爱我家据我爱我家统计数据显示，2008年杭州二手房市场的房屋交易权属比重中,商品房以56.58%的交易比重占据上风，成为今年以来市场上的主要房屋交易权属类型。而房改房的交易比重则顺势收缩，只占整体交易比重的43.42%。通过以上数据显示：一方面说明了我国住房体制改革的发展与变迁，伴随着福利分房制度退出历史舞台，商品住房在整个房

49、地产市场中的作用开始凸显。在一、二级市场的相互影响以及联动作用之下，房屋供应结构的调整也在一定程度上改变着二手房市场的走向；另一方面我们也要看到房改房比例降低，一是由于房改房的供应量已经逐渐减少，另一方面也表明相当部分房改房经过二手市场买卖，已经进入再流通环节，成为市场上商品房源交易类型。在加之，房改房年代久远，户型普遍偏差，因此正逐渐被购房者所忽略，转而向建筑年代较晚、建筑结构较合理的高性价比的二手商品房靠拢。不过从未来几年来看，房改房在地理位置、社区配套、户型面积等方面还将受到市场的欢迎，但是随着大量新房的交付，在轨道交通等利好因素的带动下新兴区域将逐渐进入到人们居住的视野，商品房无疑将在

50、未来二手房市场中将起到中流砥柱的作用。2.4 2008年杭州二手房买卖市场不同区域交易量变化图表：2007年12个月至2008年12个月交易价格比重对比区域2008年2007年比重变化幅度上城区11.12%15.49%-4.37%下城区23.17%20.80%2.37%西湖区22.29%25.31%-3.02%拱墅区22.29%15.96%6.33%江干区10.54%13.94%-3.40%滨江区10.59%8.50%2.09%数据来源：我爱我家据我爱我家统计数据显示：各行政区的交易量细分排名看，交易量最活跃的三个区域依次为下城、西湖、拱墅，其交易比重分别占到了整体交易量的23.17%、22.

51、29%和22.29%，而上城、滨江、江干交易比重分别为11.12%、10.59%和10.54%。从交易比重变化来看，全市呈现出三升三降的局面，其中拱墅、下城、滨江环比去年分别上涨6.33%、2.37%和2.09%；另外，上城、江干、西湖环比去年分别下降4.37%、3.40%和3.02%。我爱我家市场研究中心认为：从目前杭州二手房整个格局看，虽然余杭、下沙等新兴区域的发展较大，但是配套、交通等设施还与市中心地段相比还有很大的差距，市场上大量的需求还是集中在老城区的中小户型上，在老城区新增房源量有限的情况下，中心区域供需紧张情况还将继续。另外，滨江作为杭州的高新技术产业开发区，发展潜力巨大，又是目

52、前新盘供应最多的区域，选择余地很大，地铁也已经开工建设，交通等居住配套设施发展很快，性价比高是滨江楼盘的竞争优势所在，因此越来越多的购房者选择，环比07年交易比重上升2.09个百分点。另外，值得关注的是钱江新城，作为杭州未来的新中心，高端物业的聚集地，钱江新城越来越受到购房者的关注。而闲林因发展缓慢，城市配套跟不上，二手房交易非常低迷。2.5 2008年杭州二手房买卖市场交易居室、交易面积比重变化图表：2007年12月至2008年12月交易面积比重对比数据来源：我爱我家图表：2007年12月至2008年12月交易居室比重对比数据来源：我爱我家从我爱我家2008年交易居室数据可以看出：杭州二手房

53、市场上90平米以下的小户型房源同样是市场的主力军，全年交易比重占到总交易量的77.21%，与去年同期相比交易比重上升了6.34%。这主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年购房群体中首次置业者较多，而这部分消费者主要购买中小户型房子为主。从居室交易数据看，一、二居室的交易量占了总量的72.95%，相比去年比重增加了4.3个百分点；而三居以及三居以上交易比重有所下降，环比分别减少了3.27%和1.02%。我爱我家市场研究中心指出：中小户型的房源日渐走俏，一方面，与市场购房主体的改变有关，目前市场上年轻购房者占据了主导的地位，他们往往出于经济、实用角度考虑，选择一居、二居作为他们置业的首选

54、，特别是二居室由于供应量大并且在户型功能方面比较均衡，成为市场绝对的主角；另一方面，目前政策出台系列政策都是利好于中小面积户型的房源。随着大量中小面积的一手房源流入二手市场，未来市场上中小户型房源依然会占据“霸主”地位。2.6 2008年杭州二手房买卖市场交易价格比重变化图表：2007年12月至2008年12月交易价格比重对比数据来源：我爱我家从我爱我家2008年的成交价格数据统计可以看出：50-80万元区间房源交易量占据主力的位置，占总量的39.49%，环比去年增加了1.6个百分点。其次是50万元以下的房源，交易比重为22.3%，不过与去年相比降幅有目共睹，相比下降了11.47%。相比之下，

55、100万元以上区间房源的交易比重变化则呈现大幅上涨的态势。其中100-150万区间增势最为明显，所占比例占总交易量的15.77%，环比去年增加了4.27个百分点；除此之外，150-200万和200万以上区间相比去年分别上涨了1.58%和1.71%。根据上述情况，我爱我家市场研究中心认为：与一手房频繁的打折促销不同，二手房的交易价格较为平稳，由此形成的价格区间所占据的市场份额也相对稳定。不过年末主城区二手房市场的回暖，再加之二手房价格没有明显的下降，使得总价50万以下房源交易比重收缩凸显。与此同时，小面积交易量的减少也推动了其他几个区间的交易比重，从目前占比来看，50-80万价格的房子最能让购房

56、者所接受，占据四成。2.7 2008年杭州二手房买卖市场成交客户群体构成比重变化2.8 2008年杭州二手房买卖市场客户需求状况分析 2008年的杭州二手房市场由于国内外经济状况的下滑，观望情绪的蔓延以及购房者购买力的下降，成交量和交易均价均出现了一定的降幅。为了能能够更好的体现市场的发展走势，我爱我家依托自身强大的们店体系，专业的分析团队，再结合公司网络平台资源的协助，通过对杭州二手房市场的部分客户进行问卷调查分析得出了今年来杭州市场的客户基本需求状况。图表：2008年杭州二手房市场客户年龄情况分析数据来源：我爱我家 我爱我家市场研究中心调查显示，杭州市购房者中年龄在35岁以下的青年人占到了63%比例，在各年龄段中占居首位，成为购房市场的“主力军”。这部分人大多数处于创业初期，迫切希望拥有一套自己的住房。3545岁的购房者占到了15%；4555岁的购房者占到了15%，而55岁以上的购房者比例只有7%。图表：2008年杭州二手房市场客户购买原因情况分析数据来源：我爱我家数据显示：首次置业的购房者在杭州本地购买群体中占的比例最大，大约占到总量的53%；改善性需求占到了47.12%，其中二次置业的有36.78%；三次或三次以上