天选房地产开发公司1

1、. 天选房地产开发公司项目策划报告一、项目概况1.1开发商简介:天选房地产开发公司是以高品质城市多元复合地产开发为主的实业集团。注册资本2亿元人民币，开发资质为一级。本公司的经营范围：以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承精诚、团结、自然、和谐的经营理念，开拓进取。公司成立于2001年，2002年开始进军房地产开发领域。天选立足贵阳而广涉神州，经过近十年蓬勃发展，不断探索和发展城市特色地产、高品质装饰设计理念，并在地产开发的基础上，衍生出商业、商务酒店、教育、医疗、国际体育、休闲娱乐、特色餐饮等相关产业的架构和布

2、局，从而发展形成了商业地产、休闲地产开发和物业管理及服务的核心竞争力，在拥有专业管理团队和捕捉瞬息万变的市场能力的基础上，不断提高产品和服务质量，致力于塑造品质生活榜样，创造和谐宜居自然的人文空间。多年来相继开发了天选大厦、和谐家园、人人天堂等地产项目，前瞻性的将人与自然、现代与传统、文化环境与居住理念完美融合，并获得了近20项设计、建筑、装饰、开发模式奖和住宅奖。天选房地产开发集团公司的经营宗旨是：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、自然、和谐；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，继续创造新的城市价值；1、2公司的组织机构及部门职责直线职能型组织2

3、、2主要职能部门职责总经理室：（陈小焕）1、遵守国家法律、法规、公司章程的有关规定及董事会的有关决议；2、组织实施董事会的决议，并将实施情况向董事会报告；3、全面组织公司的经营管理，并直接对董事会负责；4、领导和协调公司各部门工作，处理公司内外重大事项；5、对公司重大问题进行决策，并报董事会审议；6、制定公司的发展规划及提出经营方针；7、完成由董事会或董事长授权处理的有关事宜。工程管理部：（李东龙）1、公司开发项目的规划设计；2、办理建筑许可证、建设工程规划许可证、建设工程项目开工许可；3、开发项目现场施工准备工作，包括拆迁、“七通一平”等等；4、组织开发项目的招标发包工作；5、管理现场施工，

4、监管工程的进度和工程质量，编制工程的施工计划和工程进度报告；6、协调施工过程中参与者的各种关系。主要包括与设计单位、主管部门、施工队、监理公司、供应商、工程配套公司等的关系；7、编制工程资金投放计划并监督计划的实施。负责工程款支付申请报告；8、工程竣工验收的管理工作，工程返工和维修工作。销售策划部：（谢家莉）1、根据公司确定的营销目标，负责制订公司的营销策略、营销计划、市场策划方案；2、负责拟订售楼过程中所需的各类文书资料；3、负责来访来电客户的接待工作，建立来访来电客户档案，跟踪有意向的客户；4、密切注意物业周边及市场同类物业的内部情况及销售方法，做好市场调研报告，及时改变销售策略；5、负责

5、处理售楼中发生的各类纠纷、赔偿、诉讼及相关解释工作；6、协助物业管理部门办理客户入住时的通知、接待、验收、收费、交房等工作；7、负责制订部门员工培训计划，组织、指导销售人员开展上门推销服务工作，考核销售人员的工作水平和销售业绩；8、负责实施企业对外形象宣传，项目对外推广工作，与行政办公室配合，共同组织、策划公司的各类重大外事活动；9、对外业务工作做到规范操作，善于总结，业务交往中坚持原则，实事求是，廉洁奉公，不徇私情，树立公司良好的信誉和形象；10、完成公司领导交办的其他任务。财务部：（罗飞）1、编制公司与开发项目的财务预算与收支计划，为公司决策层提供各种财务资料和信息。2、执行公司与开发项目

6、的日常财务收支。3、执行开发项目的融资工作。4、对公司固定资产和流动资金的管理。5、对开发项目进行成本核算、工程概预算和工程竣工决算。6、定期制作各种财务报表，进行年度财务审计。7、报税。8、定期对公司经济活动进行财务预测，提供经营决策资料。行政办公室（人力资源）：1、公司领导人的工作安排，文件申报及批发；2、公司的日常行政，文书档案以及后勤；3、公司的人力资源的安排；4、公司各职能部门的工作协调。法律顾问：（包延新）（一）、日常法律事务1、公司常见法律问题的咨询和建议；2、参与合同谈判，制定谈判策略与方案，起草和审定商务合同；3、参与起草、修订公司人事管理、财务管理、劳动用工、合同管理等规章

7、制度、条例或法律性文书；4、对公司员工、管理层进行法律培训，提高员工的法制意识,和增强管理人员的法律意识；5、对新注册公司工商登记资料、公司章程等法律文件进行起草、审核；6、对公司的商标注册、专利申请等与知识产权相关的法律文件进行审核，为相关法律事务提供律师建议；7、对涉及公司工商管理和税收法规等法律事务提供指导；8、对公司重大经营决策提出法律意见，重大项目进行法律分析论证；9、列席公司董事会，对董事会议议题涉及的法律问题进行分析论证；10、对公司的法人治理结构（包括董事会结构、股东会结构、监事会结构）的合法性提供律师建议。（二）、重大经营活动法律事务1、参与公司的合并与分立活动，对其法律可行

8、性和操作性进行论证，具体的法律文件的起草、审订，参与整个活动的谈判和监督执行；2、参与公司招标投标活动，参加项目谈判，对招标投标活动出具法律意见书以及制作项目标书；3、参与公司的股份制改造或资产重组,出具法律意见书和起草、审核相关法律文件；4、参与公司收购与反收购，配合公司进行法律论证分析，起草审核相关法律文件并处理相关法律事务；5、参与投资项目的选择、谈判，设计投资方案，协助寻找投资机会和投资伙伴；6、参与融资租赁、资产转让等其他重要经济活动，处理相关法律事务。（三）、其他法律事务1、业务公司的资信调查；2、作为公司的代理人参与诉讼和仲裁；3、其他代理法律事务。物业管理部：（杨春杰）1、根据

9、公司要求，确立物业的管理模式，委托或自组物业管理公司；2、草拟物业管理公约；3、编制管理预算，确立物业管理收费标准；4、参与项目工程建立，并从物业管理角度对工程建设提出建议；5、配合市场推广部，做好有关租售、招商工作；6、配合行政办公室等各有关部门，建立健全各类档案资料，为今后物业验收与接管做好准备工作；7、完成公司领导交办的其他工作。采购供应部：（黄定云）1、开发项目的各种建筑材料，配套设备的采购；2、编制开发项目的采购计划与预算计划；3、各种购入建筑材料和配套设备的验收、储存、装运到施工现场；4、采购款支付申请报告；5、采购物的退换、索赔等等。1、3项目名称：自然小镇1、4项目概况：本项目

10、为住宅小区建筑，项目总投资额为4亿，项目规划总用地面积为22405.6平方米，住宅用地面积为10037.8平方米；其中别墅总面积为2505.6平方米，156平方米的公寓总面积为4303平方米，124平方米的公寓总面积为3229.2平方米；公共设施用地总面积为1606.8平方米；地下停车场总面积为9900平方米，确保每位户主都有属于自己的车位；绿化面积为9634平方米；绿化率达到了43%；容积率为0.75。在城市迅速扩展膨胀的今天，宜居的首要标准是什么？答案是：“自然环境”，而淳朴、真实、自然的原生态环境，则更是提升楼盘价值的“金钥匙”。作为“高原明珠”的花溪，以其淳朴的自然山水，田园风光而闻名

11、国内。有资料表明，历经多年发展，在花溪当地已形成一个由十里河滩、天河潭、青岩古镇等七个景区组成的、占地面积达350平方公里的著名风景名胜区。坐落于花溪区磊花路的自然小镇，则与该景区最为著名的花溪公园为伴，毗邻旖旎的花溪河及百亩荷花生态园，加之项目内清渠环绕，百年老井清泉长流，使得到场的建筑设计专家们无不叫好。1、5建设地址：花溪区地置于贵阳中心城区和金阳新区连成的南三角顶端，其特有的自然生态、田园风光、民族风情、历史遗韵、文化氛围，共同形成了贵阳市唯一一个20分钟人文生态的高档居住要地。“自然小镇”项目地处花溪这颗高原明珠之中，位于花溪区贵筑路和田园北路的交汇处，项目正面是正在申报的国家级“湿

12、地公园”-花溪生态园，右面是著名的花溪公园。而项目处于南环线、花溪二道和绕城高速公路的交汇处，交通便捷，从项目的侧面有一条规划中的市政道路直通花溪新区政府，车行3分钟；与贵阳市中心相距17公里，车程只需40分钟；直达金阳新城区只需20分钟；至龙洞堡机场20分钟。1、6项目的风格和规划建筑风格自然生态、建筑、家居融为一体的环境绿化，是小镇的建筑风格。设计师依托花溪十里河滩自然生态景观，以低密度，低容积率，高绿化率，充分展现绿色“生态印象”的家居主题；利用地理条件，依势规划构筑的小区环境，山水相映，绿树亭苑，彰显自然秀丽。小区规划图项目主题回归自然，享受田园风光！宣传语录田园中，一缕缕淡淡的晨雾像

13、绸带飘在波蓝的天空；园中一口口粼粼的水塘，池中鲜鲜滴露的荷花，和散散的香蕊，组成了一幅富丽的田园画卷；翠竹清新、秀气，披着嫩绿的衣服，舒展长臂，展开一片浓郁的青纱，犹如戴上了绿色的冠冕；近看桃花，红瓣粉蕊，喷焰吐蕊一般殷亮红，远观那似笼罩着赤云降雾的花，令人流连忘返；不知何时，那些挺拔翠绿的梧桐已脱下了绿色的衣裳，换上了金黄色的时装，远远望去，犹如一只只翩翩起飞的金蝴蝶爬满了梧桐的整个枝头，在风中熠熠生辉，漫山遍野一片金黄。二、项目市场环境分析优势分析2、1国家宏观政策分析（1）、自从厦门、天津、三亚、海口、温州、广州等14个城市相继出台了包括限购措施在内的地方房产调控实施细则，影响了投资者在

14、这些城市的地产投资。而贵阳目前尚未出台限购令的情况，更是加强了北京、上海、广州、深圳等一线城市以及我省地州市的购房者在贵阳购房的意愿，（2）、2009年12月，国家住房和城乡建设部批准第六批国家城市湿地公园，贵阳市花溪城市湿地公园入列，这也是我省首个国家级城市湿地公园。花溪城市湿地公园东抵大将山脚，西邻花溪大道，南至洛平新区，北至花溪区与小河区的边界，包括十里河滩、花溪公园、洛平至平桥，总面积约4.6平方公里。花溪区将依托环城高速、南环线、甲秀南路等中大城市综合交通基础设施建设，以南环内聚形成发展扇面，重点沿甲秀南路、花溪大道两条干道轴向发展布局，城市发展方向和形态向南、西南两个方向发散延伸，

15、城市建设发展布局与山水自然生态廊道契合，形成“南环带动、旧城优化、北连南拓、两翼齐飞”组团式格局。“十二五”期间，花西城区将按照“山水生态城、低碳示范区”的建设目标和“避暑休闲度假城、生态旅游目的地、文化教育聚集区”的发展方向，充分利用花西城区优美的生态环境、厚重的历史文化、浓郁的民族风情和良好的区位优势，通过人工手段加以延续和发展，建立人工与自然共惠共生的城市形态和生态体系，将高原明珠花溪打造成生态之城、旅游之城、文化之城和宜居之城。（3）、2010年5月14日消息 日前，贵阳市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。贵州省委常委、贵阳市委书记、市规委主任李军出席会议并讲话。会议原则通过花溪高

16、校聚集区控制性详细规划等7个项目规划。2010年1月7日消息 贵州花溪高校聚集区将于今年国庆开工建设。目前，贵州师范大学、贵州财经学院、贵阳医学院、贵阳中医学院、贵阳轻工职业技术学院等5家高校已确定入驻该园区。花溪正在建设中的贵州大学城，给花溪的房产带来了蓬勃的生机。据友联行的副总经理詹伟介绍，大学城的介入至少丰富和完善了花溪本身的产业结构：首先，带来了大量的教师、学生陪读人员以及相关的租赁群体；另外，大学城必然会带动第三产业的发展，相应的餐饮、娱乐、生活超市等就会出现，整个产业群会逐步的形成，对花溪走向城市化也是一个助推作用。2、2花溪区的环境分析自然环境花溪区位于黔中腹地，是贵阳市的一个县

17、级区，距市中心17公里。全区地貌以山地和丘陵为主，地处东经1062710652，北纬26112634，土地总面积957.6平方公里。耕地面积11849公顷。花溪区位条件优越，交通、通信、能源等基础设施较为完善。贵昆、湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳机场；贵花高等级公路直通市区，312国道和101省道贯穿全境，实现了乡乡通油路。花溪区供电、供水、邮政、电信等设施完善。现有变电站6座，合计容量218500kva；供水管网80公里，日供水量达到25000吨；行政村通电话率达到63；行政村移动通信覆盖率达到85。花溪区是生态区和贵阳市重要的水源保护区。花溪处于长

18、江、珠江分水岭和南明河上游，有大小河流55条、总长390公里。松柏山水库、花溪水库两座中型水库，总库容达7140万立方米，是贵阳市的重要饮用水源。全区现有森林面积464778亩，森林覆盖率达到32.36%。民族与人口花溪为多民族杂居地区。全区总人口32.87万人，少数民族人口占34.38，有苗、汉、布依等38个民族。少数民族节日活动内容丰富，场地集中，形式多样，民族习俗古朴，民族风情浓郁。行政辖区花溪区现辖贵筑街道办事处、清溪街道办事处、溪北街道办事处、青岩镇、石板镇、久安乡、麦坪乡、燕 楼乡、党武乡、高坡苗族乡、湖潮苗族市依族乡、孟关苗族布依族乡、黔陶布依族 苗族乡、马铃布依族苗族乡、小碧布

19、依族苗族乡共3个街道办事处，2镇10乡（其中6个民族乡）、165个行政村，1044个村民组，19个社区居委会。旅游与文化花溪是贵阳市文化区。区内有省委党校、贵州大学、贵州民族学院三所高等院校和省煤炭设计院等科研单位。全区有中学37所、小学117所，清华中学是贵州省重点中学。花溪素有“云贵高原明珠”的美誉，是贵州著名的风景旅游区。景区面积222平方公里，占全区面积的23。有景物景观81个。其中，自然景观56个，人文景观25个。花溪区有国家级特等景观4个，国内一等景观18个，国内二等景观32个，国内三等景观27个。景区中以花溪风景、天河潭、镇山民族文化村、青岩古镇、高坡民族风情游最为有名。周恩来、

20、朱德、邓小平、贺龙、陈毅、聂荣臻、罗荣桓等老一辈革命家和胡锦涛、江泽民、李鹏、乔石、朱镕基、李瑞环、吴邦国、罗干等党和国家领导人都先后到过花溪。陈毅元帅曾赋诗称赞花溪：“真山真水到处是，花溪布局更天然。十里河滩明如镜，几步花圃几农田。”社会经济 2006年，全区生产总值完成43.4970亿元，同比增长15.5%。其中,第一产业增加值完成5.9750亿元，同比增长8.7%；第二产业增加值完成16.7755亿元，同比增长19.2%;第三产业增加值完成20.7465亿元，同比增长14.6%。三次产业结构比为13.74：38.57：47.69。人均生产总值13330元,同比增长14.8%。财政总收入完

21、成4.0755亿元，同比增长16.54%；地方财政收入完成2.2445亿元，同比增长18.6%。全社会固定资产投资完成22.69亿元，同比增长32%。招商引资实际到位区外资金11.0529亿元，同比增长11.2%。其中,实际到位市外资金8.5421亿元，同比增长31.4%。全社会消费品零售总额完成9.4680亿元，同比增长15.9%。城镇居民人均可支配收入达10432元，同比增长12.6%；农民人均纯收入达3564元，同比增长10.7%。金融机构年末银行存款余额42.2668亿元，同比增长11.05%；金融机构贷款余额24.7038亿元，同比增长7.53%。人口自然增长率控制在5.81以内。“

22、十一五”期间，花溪区经济社会发展的总体思路是：高举邓小平理论和“三个代表”重要思想的伟大旗帜，全面落实科学发展观，坚持生态区、文化区、旅游区的发展定位，抓住大品牌落户、大项目带动、大企业进入的新机遇，围绕实施交相辉映、绿色产业、大地之舞三大计划，重点实施生态立区、旅游兴区、工业强区三大战略，增创投资增长速度、绿色产业增长速度、旅游文化产业增长速度、信息技术应用程度四个新优势，经济社会全面协调发展，实现第二产业占经济主体的新跨越。2、3贵阳市宏观经济发展分析（一）、国民经济发展状况1.国民经济增长情况数据来源：贵阳市统计局数据整理：贵州合富辉煌市场部相对于2008年全市gdp总额811.05亿元

23、，2009年则是贵阳经济整体复苏的一年，贵阳市全年实现生产总值902.61亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%,增速比上年提高0.2个百分点，涨幅有所放缓，但整体经济形势发展良好。数据来源：贵阳市统计局数据整理：合富辉煌市场部09年全年贵阳市人均可支配收入达15041元，增长8.9%，增加了1229元。贵阳在09年初已经出现经济复苏，特别是房地产业更是打破08年的低迷，彻底得到释放。在城市人均可支配收入节节走高的形势下，对于房地产的发展也将带来巨大的促进作用。 数据来源：贵阳市统计局数据整理：合富辉煌市场部受到全球金融危机的影响，从09年1月开始，贵阳乃至全国的经济趋于紧缩，cpi与同期

24、相比持续走低。贵阳市cpi比全国cpi更低，甚至拉开了一定的距离，说明整个09年，贵阳面临通货紧缩的压力大于全国平均通货紧缩压力。8月以后，整个cpi走势开始有上升的趋势，11月份，全国cpi同比增幅已转正，达到6%。12月，贵阳市cpi为0.5%，在全国整体cpi已装正的前提下，也转正，通货紧缩压力在一定程度上得到缓解，整体经济迈入良性发展状态。2.产业结构分析数据来源：贵阳市统计局数据整理：合富辉煌市场部从上图表以可知， 2009年三产业结构显示，第一产业产值50.07亿元，增长8.1%；第二产业产值402.24亿元，增长12.6%；第三产业产值450.30亿元，增长14.5%；第一产业较

25、之往年所占比例进一步减小，第二产业的发展所占比例基本保持平稳，第三产业比例逐渐加大，综合性服务业开始蓬勃发展；3.城市人口结构分析数据来源：贵阳市统计局数据整理：合富辉煌市场部贵阳市城市化进程不断加快，随之而来的是贵阳市总人口逐步增长，在2002年，增长率约为1.46%，处于较高的一个增长速度，2003年以来年均增长率高于同期全国的0.5%。从2002年以来，贵阳市的常住人口呈逐年上升趋势，常住总人口从2002年的347万人上升至2008年的359万人，上升总量约为12万人。这说明随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。同时，增长速度的放缓

26、，说明人口增长速度日趋合理。4.社会消费品总额情况数据来源：贵阳市统计局数据整理：合富辉煌市场部2009年贵阳市社会消费品实际零售总额已超出“十一五”发展规划的保守估计值，这说明在经历2008年经济低潮的影响后，贵阳市城市消费力已走出危机的影响，得到逐步加强，贵阳市依旧保持高增长的消费势态，总额在增长，增速稍有放缓，城市消费力将进一步加强。 （二）、居民购买力、购买习惯分析 1.居民收入消费情况 数据来源：贵阳市统计局数据整理：合富辉煌市场部从历年贵阳市城市居民人均收入变化来看，近年来一直呈上升势头，可以肯定的是，伴随城市各种基础设施建设的逐步完善，各种市场制度的逐步成熟，贵阳市为社会所提供的

27、投资发展空间将更为广阔，这就保证在未来一段时间内，贵阳市这种上升势头将进一步增强。2009年贵阳市城市居民可支配收入为15041元，比去年增长8.9%，城市人均消费支出11519元，这表明，目前贵阳市的城镇居民消费潜力较大，城市消费前景可观。（三）、结论分析 贵阳市是全省的工业基地和经贸中心，也是中国西部地区重要的综合性工业城市；2009年贵阳市的国民经济摆脱了08年金融危机的影响实现了较快增长。随着社会经济发展，人民生活水平和质量不断提高，全市消费模式已基本实现转型,未来城市消费能力逐渐增强，为城市经济增加了消费活力。从这个报告中，我们可以看到贵阳市未来的经济发展状况。而贵阳市因为其地理环境

28、的因素，城区中可利用的土地面积稀缺，这阻碍了贵阳未来的经济发展。而花溪区不仅离市中心近，其交通和天然的自然气候，都为贵阳未来发展提供了翱翔的资本。随着贵阳避暑季的大幕拉开，在“爽爽贵阳、避暑天堂”城市品牌的吸引下，源源不断的客流涌入贵阳，我市避暑经济异彩纷呈。而旅游地产必须要依托旅游资源。花溪独特的自然风光和人文景观，就是贵阳旅游业发展的有力支柱。劣势分析随着花溪区的发展，十多家房地产企业相继进驻花溪，随着溪山御景、四季花溪、花溪御园、溪城华府、学府雅苑、中天楠园等楼盘的开发，这些项目普遍规模较大、容积率低、绿化率高，且多数由知名房地产企业开发。这些楼盘的开发，同等价位的楼盘跟自然小镇相比，竞

29、争性很高；而价位低的楼盘更是对自然小镇的销售更是一个大的冲击。住建部等四部委联合出台公积金贷款新规。而贵阳目前正在执行的政策，只有二套房贷利率与通知要求不同，贵阳政府正在根据国家住建部的通知修改贵阳的房贷政策。在2010年5月26日，贵阳市住房公积金管理中心对住房公积金部分使用政策进行了调整。调整后，职工家庭（包括借款人、配偶）购买首套住房的，贷款首付款比例不得低于30%；购买二手住房的，贷款首付款比例不得低于40%；住房公积金最高贷款额度不超过30万元。三、消费群体分析目标客户分群详细人群区分人群特点入住原因分析消费能力知识分子25-45岁事业稳定，家庭和美，人际关系广，有一定社会地位201

30、0年1月7号，贵州省通过了将花溪建设成大学城的文件，核准贵州五所高校入驻花溪。到时将有很多知识分子入住花溪。他们工作稳定，收入水平高，年薪平均8万元以上事业交流人群30-45岁事业起步阶段，人脉和平台需要积累，业务圈需要进行扩展花溪将建成大学城，到时会有很多国内外的学者到花溪进行学术交流大多数都有一定的经济基础旅游度假休闲人群16-50岁消费群体的范围广，流动性强，喜欢旅游，喜欢自由休闲的生活方式。花溪被誉为“高原明珠”，其特有的自然生态、田园风光、民族风情、历史遗韵、文化氛围，处处吸引五湖四海的朋友来旅游。有能力度假的群体，都既有很丰富的经济。养老人群55岁以上喜欢安静悠闲的生活环境。贵阳素

31、来为“避暑之都”，而花溪的环境更是贵阳最好的避暑环境，对于那些要求环境高品质，高层次，高内涵的养老群体，花溪是不二之选。经济基础雄厚，敢于消费，投资人群中小型投资者需求资金迅速回笼，资金灵活但抗风险能力弱小本生意，高周转率，低投资，低率回报大中型投资者需要战略发展眼光和长期发展部署，要有完善的人才配备以及良好的运作方式吸引其投资高成本，高风险，高收益，资金周转率较低，但回报率高四、投资估算及资金筹措（一）、采购内容采购材料方法：abc 法abc法就是重点管理分类管理，抓关键因素的方法。下面以我们公司开发建设的一栋多层住宅为例进行材料成本分析。 由于公司开发的住宅没有进行装修，相对来说材料种类有

32、所减少，具体材料种类及成本情况见表4-1 ，在成本分析的基础上我们画出了abc 分类图4-1 ：a类是关键材料 ，品种占20%资金占总采购成本的54.74% 包括：钢材、水泥、窗、阳台。该类材料占用资金最大，必须严加控制，采取经济批量订货方式，尽量缩短采购周期，增加采购次数，以利于加速资金周转。b 类是次要材料，品种占 20%，资金占总采购成本的 20.88%，包括：砖、木材、石子。该类材料占用资金次之，根据供应情况，适当控制，可以适当延长采购周期或适当减少采购次数。c 类是一般材料，品种占60%左右，资金占总采购成本的23.38%左右，包括：沙子、防水材料、门、配电箱上水材料、电线、下水材料

33、、开关插座 、保温材料等。这类材料资金很少，其品种繁多复杂，可以适当放宽控制，采购周期可长一些，采购批量可以大一些，不会影响企业整个资金。 但在实际中，abc 分类法由于仅考虑财务成本一项指标而没有考虑产品的技术复杂性，供应市场中竞争状况，供应商数量等其它因素，因此这种分类方法有不足的地方，比如，划归到 b或c 类中的材料由于垄断或供应商距离较远等原因，可能导致不能及时供应，这就会影响最终住房的交工日期，划归 b 类中的材料如砖，由于基本上属于标准产品，供应厂家较多。在实际操作中 ，一般由施工方负责采购，房地产公司监督质量 ，所以综合所有因素的供应细分方法在采购管理中的作用将会日益受到青睐，结

34、合工作实践和材料的特性及市场状况，我们划分了材料供应细分图，对材料进行了分类，如下图4-2 策略型产品如沙子、石子、电线等材料，其风险小、成本低、近似标准化的产品、供应商数量比较多，针对这一问题，该象限的采购战略应侧重于减少交易次数，降低采购管理成本，采用一揽子购买或集中向少数几个供应商采购数量较大的订单，通过采购流程程序化减少采购决策时间。由于公司的采购数量大，大多数通过竞标方式压低采购价格，材料部要经常收集供应商信息扩大供应商的范围，不断寻找、更换、转向成本更低的供应商；必要的材料采购实行规范的采购合同。尽可能降低材料采购成本，降低总的投资额。 战略型产品如混凝土 、窗户、阳台具有高风险、

35、高成本的特性，一般情况采购组织依赖于供应商， 应同供应商建立长期的战略合作伙伴关系或战略联盟 采购战略强调将竞争优势最大化，不仅仅是获取价格优势，还包括持续的技术革新，迅速地开拓市场以及优良的产品质量等。公司应通过各种方式提高战略型产品的增值能力。（二）、开发成本 1.土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等

36、级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征用及拆迁安置补偿费（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 （2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3.前期工程费前期工程费主要包括： （1）项目

37、的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。（2）“七通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和用水（上水）、污水（下水）、雨水、燃气、电力、道路、电话接通的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4.建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建

38、安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5.基础设施费 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7.不可预见费 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。 8.开发期间税费 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些

39、大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。 （三）开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1.管理费用 可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。 2.销售费用 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： （1）广告宣传费。约为销售收入的2一3； （2）销售代理费。约为销售收入的1.5一2； （3）其他销售费用。约为销售收入的0.5一1。 以上各项合计，销售费用约占销售收入的4一6。 3.财务费用 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利

40、息和其他财务费用（如汇兑损失等）。（三）投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式。项目的可行性研究（财务方面） 项目工期： 2010年10月开始动工 2012年10月份完工建筑面积：22405.6 建设时间：2年 项目总投资 4亿第一年资金情况自有资金 2亿贷款 5000万出资人 5000万三房、四房的平层 6000*124*130=9672万电梯洋房 6600*165*160=17424万空中别墅、叠加别墅和联排别墅 11000*252*5=1386万第二年初资金情况自有资金 1亿三房、四房的平层 6000*124*60=446

41、4万电梯洋房 6600*165*80=8712万空中别墅、叠加别墅和联排别墅 11000*200*8=2217.6万第二年末资金情况三房、四房的平层 6000*124*70=5208万电梯洋房 6600*165*20=2178万空中别墅、叠加别墅和联排别墅 11000*200*3=825万2010年十月贷款 两年后本息共计： 5000*（1+1%）=63486732元自有资金 2.5*（1+1%）+1*（1+1%）=43001.15 亿预售价款 （9672+17424+1386）*（1+1%）+（4464+8712+2217.6）*（1+1%）+（5208+2178+825）=61721.47

42、万（市区）营业税 （61721.47-43001.15）*=638.35万利润额：（61721.47-6348.67-43001.15-638.35）*0.85=9973.3万实际利润率=9973.3/3500040000=24.93% 3.25% 故项目可行。 （四）融资方式融资方案：自然小镇项目融资方案项目所属行业： 房地产项目实施地区： 花溪区项目分类： 住宅区项目项目投资总额： 4（亿 人民币）自有资金： 2（亿 单位同上）所需资金：2（亿 单位同上）融资方式：1、债务融资方式：企业供应商，商业银行，政府助资计划2、股票融资方式：私募或公募个人投资者的资金，出售股票（五）经济技术指标项

43、目单位占地总面积平方米22405.6总建筑面积平方米94836.8地下停车场面积平方米9900公共设施用地平方米4606.8绿地用地平方米9634道路用地平方米1127容积率 0.75绿化率%43普通住宅层数层10普通住宅户数户520124平米的户型栋13165平米的户型栋13别墅层数层3别墅栋数栋16（六）项目前景预测 融资方案的可行性与成熟性分析本公司拥有一流的技术水平和专业的技术人员，具有高素质的管理人员和有效地管理制度。我公司有足够的资金而且具备良好的银行关系和相应的资金渠道，已建立了自己的品牌，并且在市场上有一定的声誉和完善的社会关系网，对相关的法律法规已非常熟悉。因此本项目的实施条

44、件已成熟。经营盈利模式： 项目形成后将形成巨大的服务规模，项目规划总用地22405.6平方米，经测算，本项目总投资4亿元，项目的内部收益率为24.93%，全部投资回收期为2年。五、项目营销策划营销主题：回归自然，享受田园风光！宣传语录田园中，一缕缕淡淡的晨雾像绸带飘在波蓝的天空；园中一口口粼粼的水塘，池中鲜鲜滴露的荷花，和散散的香蕊，组成了一幅富丽的田园画卷；翠竹清新、秀气，披着嫩绿的衣服，舒展长臂，展开一片浓郁的青纱，犹如戴上了绿色的冠冕；近看桃花，红瓣粉蕊，喷焰吐蕊一般殷亮红，远观那似笼罩着赤云降雾的花，令人流连忘返；不知何时，那些挺拔翠绿的梧桐已脱下了绿色的衣裳，换上了金黄色的时装，远远望去，犹如一只只翩翩起飞的金蝴蝶爬满了梧桐的整个枝头，在风中熠熠生辉，漫山遍野一片金黄。促销手段报纸宣传报纸广告一直是宣传力度最大、最有效、最直接的媒体，报纸的宣传片要做到完美、有特色、展示项目的特点，要深入人心，得到消费者的认可。电视宣传在报纸宣传一个月后，在主要的收视率高的频道播放宣传片。宣传册子制作精美的宣传册子，在主要的人流地段发送宣传册子。网络宣传在主要