惠州房地产月报2011年10月份.ppt

1、Marketing Research 中原地产市场分析报告(惠州2011年10月）,惠州中原策略中心 Huizhou.11.2011,报告内容,页码,宏观市场,Part A,本月聚焦,政策经济,行业动态,重申楼市调控 督促地方执行 地方欲“宽限” 中央不放松 首房利率上调 银根再度紧缩,重申调控 降温明显,成效显著 房价上涨遭遏制 存货激增 房企降价求突围 调控升级 商业限贷在沪揭幕,随着政府明确表态继续坚定调控房地产市场，在房价天平正处于反转向下的关头，楼市下跌的节奏势必会加速，房价下跌的步伐有望加快，价格拐点有望加速确立。,政策经济,Part A.1,日前，国务院总理温家宝在南宁考察时指出

2、，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。 温家宝说，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。 10月29日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。会议重申，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制

3、度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。,政策热点,中央：重申楼市调控 督促地方政府严格执行,10月14日，南京市政府低调印发了关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见其中第14条专门指出，要做好土地供应，加快经营性用地上市速度，逐一明确地块上市时间，对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款一定的灵活性和宽限期。 10月17日，广州市政府携南站商务区31幅地块赴香港招商。广州市提出，针对外资企业拿地，将适当延长50%的首期土地出让金的支付期限，由以前的30天延长至46个月。 安徽省政府近期也刊发一份促进台湾同胞投资的意见，意见其中一条也显示，适当延长台胞投资项目土地出让金缴纳期限

4、，对新出让的总价较高或规模较大的地块，在土地出让合同中可约定分期支付土地出让金，最长期限为12个月。 28日消息称，北京拟根据当前市场情况下调土地竞买保证金，住宅至20%，商服用地控制在10%-15%，同时放宽交款时限，如遇市场过于冷清将考虑降价出让。 对于地方政府而言，急剧缩减的交易量与降价趋势给其增添了巨大压力，对于仍需依赖土地财政的地方政府而言，在土地流拍频繁出现时，自然需要在政策上做一些调整，土地政策松动已经悄然展开。,政策热点,地方政府放松土地出让金缴纳期限 地根隐现松动,一线城市不敢轻易当出头鸟 楼市调控进入关键时期，市场与政策博弈许久后开始出现价格松动，而关于楼市调控是否会松绑的

5、各种猜测更是混淆人心。业内人士分析，从总体来看，中央楼市调控的态度坚决，各省势必将与中央保持一致，维持严控状态。尤其是广州、深圳等一线城市，房地产业相关财税收入所占比例并不高，加上一线城市不敢轻易当出头鸟，因此只要经济形势不出现大的波动，今年一线城市政策整体不会放松。 二三线限购城市松绑意愿强烈 相比一线城市，二三线城市的“限购令”等调控政策本身、落实程度都较宽松，且国家对其调控要求也不高。加上受调控影响，今年以来不少地方土地出让计划完成未过半，导致财政收入大幅减少，尤其是对土地财政依赖程度较高的二三线限购城市，松绑的意愿也颇为强烈。此前，海口、三亚等限购城市就已悄然放宽了限购政策。,政策热点

6、,“限购”众生相：二三线城市松绑意愿强烈,10月11日中午，佛山市住房和城乡建设管理局发布最新公告关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知，宣布有限度地放松之前的“限购政策”，考虑允许户籍居民家庭及因“村改居”居民家庭增购一套7500元/平方米的新建商品住房；考虑促进办理房地产权证5年以上的二手房流通，合理引导市场梯度消费。 至11日晚11时许，佛山市住房和城乡建设管理局发布消息称，为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，该局决定暂缓执行关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知。 12日，广东省住建厅有关负责人重申，楼市调控不会转向，限购政策也不会放松，并表示，“从中央到省政府都

7、是这个态度”，该负责人还透露，“省住建厅提醒佛山在做决策时要慎重，我们坚持限购的方向不动摇。在综合评估后会作出进一步的决策”。省住建厅将对各市楼市调控情况及市场变化保持高度关注，及时作出反应。,政策热点,佛山“宽限”朝令夕改 粤住建厅表态不放松,10月13日，惠州市房产管理局副局长袁桂平在接受采访时表示，惠州对出台限购令持谨慎态度。自7月底限购传言以来，“限购令”对惠州楼市一直是一把悬而未落的剑。传言一波未平一波又起，但始终没有落地。有开发商表示，限购令以这样的形式悬于楼市之上，对成交的影响已经非常巨大。 对于市场上一波接一波言之凿凿的传言，袁桂平回应“惠州限购没有日程表，但房管局现在每天都在

8、密切关注房价的变化”，特别是新房网上签约价格的变化，更是随时有人监控。“一旦发现价格涨幅变大，我们会立即向市政府报告。” 袁桂平还表示，目前对房价的监控结果是，近几个月惠州的整体房价没有上升，而且呈逐月下降趋势，因此没有必要向市政府报告。据惠州市房产交易中心的数据，6-8月份惠城区的一手住宅预售均价，已经是连续3个月下跌。从6月份的6761元/平方米，下降到8月份的6249元/平方米，下降到9月份的6178元/平方米，单价下降了583元，降幅8.6%。从数据上看，惠州限购的可能性似乎开始变小。,政策热点,惠州：限购依然没有日程表,全国人大常委呼吁调整 10月26日，十一届全国人大常委会第二十三

9、次会议分组审议国务院关于城镇保障房建设和管理工作情况报告及环境保护工作情况报告，常委会组成人员对两个报告充分发表意见建议。全国人大财经委副主任委员吴晓灵在审议保障房建设和管理工作情况报告时表示，应调整小产权房政策及过于严厉的限购政策。过于严厉的限购政策影响形成更多的市场化出租房屋，调控房价应抑制对房屋的过度投机，而不是抑制老百姓的投资性购房。 住建部：住房信息系统完善后将取消限购 住建部部长姜伟新就楼市限购回答人大常委会委员询问时表示，住建部正努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点，尽快实行全国联网。一旦全国个人住房信息联网，和银行、财政、税务、公安等系统信息统一到一个平台，

10、就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。,政策热点,部委聚焦“限购”,江苏多地住房公积金贷款松绑 日前，包括南京、常州等多个城市的住房公积金贷款政策松动，最新调整方案主要对公积金最高可贷额度及第二套房首付比例进行了调整，调整后，最高贷款额度都较之前有了大幅度提高。 住建部：拟放开个人提取公积金用于租房 27日，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，专题询问国务院关于城镇保障性住房建设和管理情况。住建部副部长齐骥在回答询问时表示，住建部正在积极联合各个部门，研究修订公积金条例，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定，“但必须是房租已经占了收入的一定比例以上才允许提取公积金。

11、” 住建部官员表示，公积金条例现在确实到了需要修改的时候了，目前正在进行调研，下一步调研之后，准备起草报告，向国务院提建议。,政策热点,二三线城市公积金贷款松动 公积金条例或修改,10月18日，多位接近监管层的人士透露，银监会日前进行了一次特殊的“窗口指导”，叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。 四家信托公司被勒令“休息”的原因是，房地产信托业务增速过快，与其风险管理能力不相匹配，且在项目选择上不够审慎。而其行业大背景是房地产信托流动性风险积聚，部分产品不能如期兑付的概率有所增加。 四家公司中，方正东亚信托、四川信托、五矿信托均为2010年完

12、成重组开业的，为了“抢收入”、“抢业绩”，在房地产信托业务上表现激进。海航集团控股的渤海信托“问题”则主要表现为与大量经营不够审慎的小开发商合作。 从今年6月开始，银监会改房地产信托项目事后报备为事前报备，相当于逐单“审批”。从9月，开始逐个监测存量项目的兑付风险。现在直接叫停四家公司业务，更有敲山震虎之意。,政策热点,银监会叫停五矿等四家地产信托业务 为期三个月,13日，北京建设银行个贷中心确认，建行已将首套房贷最低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍，该行根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策。此前北京其他各商业银行对首套房贷的利率均执行基准利率。至此，北京地区出现了第

13、一家上浮首套房贷利率的银行。 17日，继建设银行北京分行上浮首套房贷利率至1.05倍后，北京、上海、广州、深圳等几大一线城市，以及天津、济南、郑州等二线城市也随之上调首套房贷利率。虽然上浮幅度略有差异，但基本维持在5%-10%之间不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。 目前，首套房贷基准利率已基本绝迹，只有二三线城市部分银行能申请到基准利率，但也只是原则上不低于基准利率。 据了解，部分银行已因为额度有限，已暂停了房贷业务。民生银行的工作人员透露，由于额度有限，该行现在基本已暂停了房贷业务。出于同样的考虑，兴业银行也暂停了该项业务。,政策热点,多银行纷纷上调首房利率 基准利率已基本绝迹,继中国建

14、设银行北京分行上调首套房贷利率后，上海、广州等地的多家银行也随之上调了首套房利率，而广州地区的部分银行房贷利率甚至出现了“一周一个价”的现象，消息一经传出，不少市民担心惠州的首套房贷利率也会随之上升。 “目前并没有接到利率上调的通知。”18日，惠州的工、农、中、建四大国有商业银行表示，他们目前都没有上调个人房贷利率，惠州其他各银行也均表示目前尚未有此调整，也没有接到有关房贷利率上调的通知。 据惠州部分银行的工作人员介绍，今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，而保证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力，在这种情况之下，不少银行都把目光投向了收益相对较高

15、、风险成本低的项目配置信贷资源，在此消彼长的情况下，一些一线城市仍维持在基准利率的个人住房贷款便成为了调整对象。,政策热点,惠州：尚未上调首套房贷利率,自今年二季房价预期指数走低后，三季度持续下降12.7%，银行对于房地产开发贷变得更加谨慎。首房利率上调，无论对开发商或者刚需族，都形成巨大的压力，楼市的刚需市场将受到极大冲击。,行业动态,Part A.2,北京,上海,量升价跌，降价升级。 10月，北京新房住宅(不含保障房)成交5498套，环比上升5%；新房成交均价19600元/平米，环比下跌9.6%。 在持续高压的政策压力下，房价压力进一步加大，北京楼市在10月份开始呈现出明显的价格下跌迹象，

16、成交量进一步大幅萎缩。,量升价跌，低位徘徊。 10月，上海新建商品住宅成交面积约45.7万平方米，环比上升了8.8%；新房成交均价21302元/平米，环比下跌3.3%。 10月伊始，上海楼市迎来降价潮，在部分项目大幅降价推动之下，上海楼市成交量较前期水平出现回升，但总体仍维持低位运行。,市场动态,政策面坚定 降价潮蔓延,从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，在调控放松的预期逐渐破灭的情况下，降价潮开始在一线城市蔓延。,广州,深圳,量价齐跌，缓慢回落。 10月，广州十区二市一手住宅成交6157套，环比下跌3.98% ；一手房成交均价11798元

17、/平米，环比下降1.4%。 10月广州十区二市一手住宅成交对比9月均价出现缓慢回落态势，目前新房存货够广州一年的市场供应，加之快到年底开发商要回笼资金，且今年动工的大量保障房明年会上市，未来两个月内价格将持续回落。,量升价跌，库存高企。 10月，深圳新建商品房住宅成交2211套，合计成交面积约18.35万平米，环比上升12.85%；成交均价19119元/平米，环比下跌4.54%。 由于市场消化速度缓慢，深圳楼市库存量不断累积。截止10月，深圳全市新建商品住宅可售总面积219万平方米，可售套数为23436套。如果按近8周来深圳全市新建住宅每周平均476套的销售速度，目前库存的新房消化时间约为一年

18、。,市场动态,楼市“入冬” 量跌价松,“跌”成为10月楼市的主旋律。尽管不少开发商开始积极采取以价换量的策略，但在“买涨不买跌”的心态支配下，购房者持币观望，成交量并未随价格松动而有较大的起色。,数据显示，在限购令等楼市调控政策的强压之下，前9月全国住宅楼面价下跌11%。相关专家在接受每日新闻经济记者采访时指出，地块楼面地价的下跌对以土地财政为主的地方政府来说是致命打击，这意味着地方政府手中的土地正日益贬值。 中国指数研究院的统计数据显示，前三季度130个城市土地成交楼面均价为1066元/平方米，同比下跌17%；住宅类用地成交楼面均价为1499元/平方米，同比下跌11%。从各个具体月份来看，前

19、9月除了7月份和8月份住宅用地成交楼面均价高于去年同期外，其余月份皆低于去年同期。如9月133个城市成交土地楼面均价为1234元/平方米，同比下跌22%；其中住宅类用地成交楼面均价为1765元/平方米，同比下跌18%。 8月以来，受国家回收土地审批权政策及限购传闻的影响，惠州土地成交均价持续下跌，成交面积全线下滑，成交金额萎缩，今年前三季度土地成交金额为69.45亿元，同比去年前三季度下跌7%。,市场动态,楼面地价下跌 地方土地出让金增长乏力,10月18日，国家统计局发布“9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。统计发现，与8月相比，9月70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格

20、下降的城市有17个，持平的城市有29个。9月环比价格下降的城市增加了1个。与上月一样，近七成城市房价没有出现上涨。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。 国家统计局新闻发言人盛来运说，房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，房地产价格出现了松动，房地产调控取得积极成效。 盛来运认为，我国房地产市场的运行出现了积极的变化。首先是房地产投资，从8、9月份的情况来看，虽然说仍在高位运行，但是9月份增长速度有所回落。同时，房地产投资性的需求，特别是投机性的需求得到遏制。这几个月房地产的销售量在继续下降。1-9月份房地产销售面积同比增长12.9%，比1-8月份回落了0.7个百分点。,市场动态,统计

21、局：房价过快上涨势头得到明显遏制,截至10月26日，已公布三季报的70家上市房企经营性活动现金流量净额同比缩水161亿元；存货6590亿元，同比激增2000亿元。在调控政策持续趋紧的情况下，不断萎缩的成交量、持续增加的库存以及愈发吃紧的资金链这“三座大山”正加大房企降价压力，大型房企降价促销或成主流，并很可能引领楼市价格出现规模化调整。 “金九银十”惨淡收场：继惨淡“金九”后，进入10月，楼市成交持续走低，多数城市10月周均成交较上年同期大幅下降，“银十”已成“铁十”。统计显示，10月第三周监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅最大，达到7

22、6.43%。其次是扬州，同比跌幅达73.02%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，达65.03%，其次广州、成都和上海同比下降幅度也皆超过50%。 房企加速降价突围求生：国家统计局最新统计数据显示，一线城市房价涨幅已经连续3月止涨，特别是在9月份更是出现了70个城市环比平均涨幅接近于零的数据拐点。近期绿地、保利、龙湖等多家大型房企在上海、杭州、深圳、青岛的项目也开始降价销售。,市场动态,70家上市房企存货激增 房企加速降价突围求生,27日，2011年前三季度广东房地产市场分析报告出炉，并预计房价回调的趋势可能在第4季度延续。今年前三季度，全省商品住宅的销售面积达到4656.40万平方

23、米，销售均价则达到了7652元/平方米，同比分别增长15.8%、和9.5%。不过从成交量看，广州、深圳、佛山三个实施限购城市，商品房销售面积的同比增幅总体均体现出逐月走低的趋势，增幅明显低于全省平均水平。 报告显示，今年前三季度国内贷款近10年来同期第二次出现负增长，非银行金融机构贷款同比增速已接近50%，房地产企业资金充裕度已回到近10年低位水平。从房地产企业资金充裕度(本年到位资金小计/本年完成投资额)看，今年前三季度为149%，已回到近10年低位水平，与2004、2005年同期相当。 分析报告还指出，近期商业银行对首套住房按揭除提高首付比例外，贷款利率多上浮10%甚至更高，这削弱了首次置

24、业者的购房支付能力，抵消了房价下降给他们的好处，加大市场观望气氛。既与中央在宏观调控中要求“严格执行首套住房与其他住房差别化信贷政策”原则相悖，也将加大社会对保障房需求的压力。,市场动态,广东房价已现实质松动 四季度或延续降价,佛山：“限购令”摇摆政府纠结。今年第三季度，受限购影响，佛山房地产市场成交量同比下滑了24 .11%，土地市场也开始冷清。有地产界人士指出，限购未能抑制住房价，反而导致土地市场收入缩水，影响当地财政收入，成为政府纠结的动因。 珠海：“土地财政该终结了”。近年来工业一直起色不大的珠海，对“土地财政”的依赖不亚于佛山。来自珠海市财政局的报告显示，今年上半年，珠海市税收收入累

25、计56 .6亿元，市本级累计实现土地出让收入20 .5亿元，完成预算2 3 .3 %，落后于进度26.7%，缺口23.5亿元。珠海上半年房地产业税及土地收入状况增幅减慢，但仍占总税收收入的28.26%. 影响：投资项目进展缓慢波及经济社会发展 。在东莞、惠州、江门等珠三角城市，不同程度地存在投资项目进展缓慢的情况。在惠州，受困于征地拆迁等问题，莞惠城轨等重点交通项目进展缓慢。莞惠城轨今年计划投资15亿元，但1-8月仅完成投资6 .1亿元，完成年度计划的40.67%.此外，惠州市今年144个重点项目中，仍有17个重点项目没有按计划开工。,市场动态,“限购令”影响土地财政 珠三角各市投资放缓,刚需

26、成市场主力。受调控政策影响，来自深圳的异地投资客在惠州市场上的活动明显减少，据监测，至10月15日，深圳客的城区成交比例首次降到了15%以下。本地刚需客成为了市场绝对主力。 中小户型成主流。据监测，当前很多单位面积适中的二三房推出，迎合了部分刚性需求者特别是首次置业者的胃口，他们选择好时机开始入市。近期，单位面积80100平方米的二三房产品交易明显增加，仅惠城区、仲恺高新区范围内这类产品单周交易量约200套左右，成为诸多户型中交易量最大的产品。 交易单价有回调。目前推出市场的众多二三房产品价格定位都出现回调。比如，近期上市的二三房项目中，华乐红、光耀童鞋等项目的开盘销售均价均不足5000元平方

27、米，其中华乐红开盘交易均价4700元平方米，光耀童鞋本月交易均价4500元平方米。二三房产品价格定位稍微回调，在销售过程中还经常进行优惠促销，相对于其他类型产品，该类型产品实际交易价格在当前促销大潮中显得更加“优惠”。,市场动态,调控步步紧逼 惠州楼市变化明显,自今年上半年以来，住宅调控政策不断升级，“商业地产迎来春天”的说法一度成为业内预测的热点。日前，上海银监局却率先推出了对商业地产的限贷政策，无疑给开发商“当头一棒”。业内人士预测，商业地产调控已拉开帷幕，限贷有利于商业地产市场的健康稳定发展。 在住宅限购之后，商业地产一度出现投资热现象。曾有业内人士指出，很多投资者之所以投资商业地产其实

28、是一种被迫投资，是住宅限购后的一种挤出效应，并不是一种完全理性的投资行为，甚至对于商业地产投资的风险一无所知。 对于投资者而言，限贷政策的出台是对其提供了更多的保护。分析人士表示，目前市场情况看来，现房项目普遍招商工作已进展过半，随时可以运营启动，相对来说是一个“完整”的项目。限贷政策要求银行对已竣工验收的商业用房才能发放贷款，这样就给投资客群提供了更大的权衡评估空间，投资风险必然会得到更大程度的控制。,市场动态,上海等地率先限贷 商业地产调控拉开帷幕,惠州一级市场,Part B,一级市场概述,土地特点,供应回升,成交低迷,均价,10月，惠州土地供应大幅回升。受土地财政的影响，临近年末，土地供

29、应再次放量，供应面积与宗数大幅增加。,住宅市场的低迷影响了开发商的拿地积极性，战略性紧缩也使得本月的土地成交继续低位徘徊，成交面积与宗数相比去年同期均再次走低。,本月经营性用地挂牌均价866元/平米，环比下跌26.98%；本月成交均价981元/平米，环比上涨23%，成交地块大部分位于郊县。,一级市场供应（整体）,10月份惠州市商住用地挂牌宗数为25宗，环比增加66.7%，同比增加78.6%。,10月份惠州市商住用地挂牌面积合计约101.69万平米，环比增加1.32倍，同比增加62.13%。,数据来源：中原数据监测系统,惠州月度商住用地挂牌宗数 （单位：宗）,惠州月度土地挂牌面积 （单位：万平米

30、）,一级市场供应（整体）,10月惠州市商住用地挂牌金额合计约为8.81亿元，环比增加69.75%，同比增加47.1%。,10月惠州市商住用地挂牌均价为866元/，环比减少26.98%，同比减少9.3%。,数据来源：中原数据监测系统,惠州月度挂牌商住用地地面均价 （单位：元/）,惠州月度挂牌商住用地金额 （单位：亿元）,一级市场供应（分区）,从各区域挂牌金额看，最高的是惠阳区4.29亿，占比49%；其次是博罗县3.78亿。,从各区域县商住用地挂牌平均单价看，以大亚湾单价最高，为1648元/，其次是惠东县1223元/ 。,数据来源：中原数据监测系统,2011年10月惠州各区县挂牌商住用地平均地面地

31、价 （单位：元/）,2011年10月惠州各区县商住用地挂牌金额 （单位：亿元）,一级市场供应（分区）,从各区域挂牌宗数看，最多的是惠阳区14宗，占比56%，其次博罗县8宗。,从各区域挂牌面积看，最多的是惠阳区58.73万平米，占比58%，其次是博罗县38万平米。,数据来源：中原数据监测系统,2011年10月惠州市各区县商住用地挂牌宗数 （单位：宗）,2011年10月惠州市各区县商住用地挂牌面积 （单位：万平米）,一级市场分区均价,挂牌均价：大亚湾区1648元/平米；惠阳区731元/平米，惠城区无挂牌 。,挂牌均价：惠东县1223元/平米；博罗县995元/平米；龙门县无挂牌。,数据来源：中原数据

32、监测系统,三区月度挂牌商住用地地面均价 （单位：元/）,三县月度挂牌商住用地地面均价 （单位：元/）,一级市场供应明细,数据来源：中原数据监测系统,一级市场供应明细,数据来源：中原数据监测系统,一级市场供应明细,数据来源：中原数据监测系统,一级市场供应明细,数据来源：中原数据监测系统,一级市场成交（整体）,10月份惠州市商住用地成交6宗，环比减少40%，同比减少64.7% 。,10月份惠州市商住用地成交总面积合计约27.3万平米，环比增加2.86倍，同比减少37.1%。,数据来源：中原数据监测系统,惠州月度商住用地成交宗数 （单位：宗）,惠州月度商住用地成交面积 （单位：万平米）,一级市场成交

33、（整体）,10月份惠州市商住用地成交金额2.68亿元，环比增加3.79倍，同比减少59.39%。,10月份惠州市商住用地成交平均地面地价981元/，环比增加23%，同比减少35%。,数据来源：中原数据监测系统,惠州月度商住用地成交地面均价 （单位：元/）,惠州月度商住用地交易金额 （单位：亿元）,一级市场成交（分区）,从各区域成交宗数看，最多的是惠东县和惠城区，各2宗，分别占总数的33%；博罗县、龙门县各成交1宗。,从各区域成交面积看，最多的是惠东县15.86万平米，占整体的58%。,数据来源：中原数据监测系统,2011年10月惠州各区县商住用地成交宗数 （单位：宗）,2011年10月惠州各区

34、县商住用地成交面积 （单位：万平米）,一级市场成交（分区）,从各区成交总金额看，最多的是惠城区0.99亿元，占整体的37%。,从各区成交平均地面价看，以龙门县最高，2343元/。,数据来源：中原数据监测系统,2011年10月惠州各区县商住用地成交金额 （单位：亿元）,2011年10月惠州各区县商住用地成交平均地面地价 （单位：元/）,一级市场成交,10月三区商住用地成交均价：惠城区1316元/平米，惠阳区、大亚湾区经营性商住用地无成交。,10月三县商住用地成交均价：龙门县2343元/平米，博罗县1271元/平米，惠东县493元/平米。,数据来源：中原数据监测系统,三县月度成交商住用地 地面均价

35、（单位：元/）,三区月度成交商住用地 地面均价（单位：元/）,一级市场成交明细,数据来源：中原数据监测系统,一级市场成交明细,数据来源：中原数据监测系统,惠州二级市场,Part C,惠城区市场概况,Part C.1,惠城区概述,楼市特点,成交回升,均价下跌,三房热销,本月住宅成交均价6063元/平米，环比下降2%。本月成交均价受调控政策影响，呈现小幅度上下波动，整体房价相对稳定。,本月成交结构中，以60-120平米的二、三房类产品成交最为活跃。,本月住宅成交2782套，环比增加23%，同比下降24%；成交面积合计约28.38万平米，环比增加14%，同比下降31% ；市场成交相对稳定。,惠城区供

36、应,惠城区10月份商品房新增供应1599套，环比下降79%，同比增加70%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区10月份商品房新增供应208290.96平米，环比下降79%，同比增加95%。,惠城区月度住宅供应套数 （单位：套）,惠城区月度住宅供应面积 （单位：万平米）,惠城区新批预售项目,数据来源：中原数据监测系统,惠城区10月份住宅新增预售许可证共计7个，以三房为主。,惠城区供应结构（套数）,惠城区10月份住宅新增供应套数，从户型看，三房产品占比58%，为市场主打产品;从面积段分布看，以90-120平米为主，占比44%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区供应结构（面积）,惠城区10月份住

37、宅新增供应面积，从面积段分布看，以90-120平米产品为主，占比38%，从户型看，三房产品占比55%，比重进一步上升。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区成交,惠城区10月份商品房成交2782套，环比增加23%，同比下降24%,惠城区10月份商品房成交283775.21平米，环比增加14%，同比下降31%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区住宅网上登记套数 （单位：套）,惠城区住宅网上登记面积 （单位：万平米）,惠城区新增供求比,惠城区10月份住宅套数供应1599套，成交2782套，供求比为0.57，供不应求。,惠城区10月份住宅供应面积20.83万平米，成交28.38万平米，供求比为0.7

38、5，供不应求。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区住宅套数供求比 （单位：套）,惠城区住宅面积供求比 （单位：万平米）,惠城区成交结构（套数）,惠城区10月份一手房成交套数，从面积段分布看，60-90平米中小户型成交反弹，180平米以上大户型成交收缩，从户型看，二、三房占比68%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区成交结构（面积）,数据来源：中原数据监测系统,惠城区10月份一手房成交面积，从面积段分布看，60-120平米产品成交领先，；从户型看，以二、三房为代表的中小户型产品占比68%，进一步上升。,惠城区存量,截止2011年10月31日惠城区住宅套数存量23653套 ，本月套数存量消化率为

39、0.11。,截止2011年10月31日惠城区住宅面积存量292.7万平米，本月面积存量消化率为0.09。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区住宅面积存量消化率 （单位：万平米）,惠城区住宅套数存量消化率 （单位：套）,惠城区成交价格,惠城区10月份商品房成交均价为6063元/，环比下降2%，同比增加10%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区住宅成交均价 （单位：元/平米）,惠湾市场概况,Part C.2,惠阳区住宅供应,惠阳区10月份住宅新增供应1278套，环比下降50.3%，同比下降9.8%。,惠阳区月度住宅供应套数 （单位：套）,惠阳区月度住宅供应面积 （单位：万平米）,数据来源：中原数

40、据监测系统,惠阳区10月份住宅新增供应面积15.79万平米，环比下降36.6%，同比上升37.9%。,惠阳区新批预售证项目,惠阳区10月份有6个项目的6个预售许可证公示，共向市场供应住宅1278套，面积157896.6平米，商业125套，面积22510.32平米。,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区供应结构（套数）,惠阳区10月份住宅供应套数，从面积段来看，以60-90平米产品为主，占比达66%，从户型来看，一、三房产品占主要占比。,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区供应结构（面积）,惠阳区10月份住宅供应面积，从面积段来看，以60-90平米户型产品为主，占比达33%，从户型来看，各种户型相对

41、占比较平均。,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区住宅成交,惠阳区10月份一手房成交877套，环比下降7.1%，同比下降15.3%。,惠阳区10月份一手房成交面积76232.3平米，环比下降21.8%，同比下降30.5%。,惠阳区月度住宅成交套数 （单位：套）,惠阳区月度住宅成交面积 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区成交结构（套数）,惠阳区10月份一手房成交套数，从面积段来看，60-120平米产品成交依旧领先，从户型来看，一、二房占绝对优势。,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区成交结构（面积）,惠阳区10月份一手房成交面积，从面积段来看，以60-120平米产品为主；从户型来看

42、，二房占比领先。,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区新增供求比,惠阳区10月份新增住宅供应1278套，成交877套，套数新增供求比为1.46，供大于求。,惠阳区10月份新增住宅供应15.79万平米，成交7.62万平米，面积新增供求比为2.01，供大于求。,惠阳区住宅套数供求比 （单位：套）,惠阳区住宅面积供求比 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区住宅成交,惠阳区10月份一手房成交均价为5741元/平米，环比上升3.5%，同比下降17%。,惠阳区住宅成交均价 （单位：元/平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区项目成交明细,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区10月份一手房成交

43、玛斯兰德、别样城、太东高地排名前三。,大亚湾区重点项目检测,大亚湾区10月份重点项目监测，一手房成交547套。,数据来源：中原数据监测系统,博罗县市场概况,Part C.3,博罗县商品房供应,数据来源：中原数据监测系统,供应套数 （单位：套）,供应面积 （单位：万平米）,博罗县10月份商品房新增供应851套，环比下降52.1%，同比下降57.4%。,博罗县10月份商品房新增供应115556.9平米，环比下降51.1%，同比下降60.8%。,项目预售证及明细,数据来源：中原数据监测系统,博罗县10月份有个5项目的个7预售许可证公示，向市场供应住宅851套，面积115556.9平米；商业87套，面

44、积11937.93平米。,博罗县住宅供应结构（套数）,数据来源：中原数据监测系统,博罗县10月份住宅供应套数，从面积段来看，120-180平米产品占主要，从户型来看，以三、四房产品为主。,博罗县住宅供应结构（面积）,数据来源：中原数据监测系统,博罗县10月份住宅供应面积，从面积段来看，120-180平米产品占比领先，从户型来看，三、四房占比占明显优势。,博罗县商品房（成交）,成交套数 （单位：套）,成交面积 （单位：万平米）,博罗县10月份商品房成交786套，环比减少23.6%，同比上升25.8%。,博罗县10月份商品房成交101896.63平米，环比下降30.3%，同比上升37.4%。,数据

45、来源：中原数据监测系统,博罗县住宅成交结构（套数）,数据来源：中原数据监测系统,博罗县10月份一手房成交套数，从面积段来看，90-144平米产品领跑，从户型来看，居家型三房依然为主力产品，占比超过50%。,博罗县住宅成交结构（面积）,数据来源：中原数据监测系统,博罗县10月份一手房成交面积，从面积段来看，90-144平米领跑，从户型来看，三房产品依旧为主力产品。,博罗县（商品房成交均价）,博罗县10月份商品房成交均价3509元/平米，环比上升14.4%，同比上升27.5%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区住宅成交均价 （单位：元/平米）,博罗县（住宅成交明细）,博罗县10月份一手房成交，龙

46、溪新城、东江新城、博都花园名城排名前三。,数据来源：中原数据监测系统,惠东市场,Part A,惠东县供应,数据来源：中原数据监测系统,住宅供应套数 （单位：套）,住宅供应面积 （单位：万平米）,惠东县10月份新增住宅供应947套，环比增加75%，同比增加1.27倍。,惠东县10月份新增住宅供应10.55万平米，环比增加1.04倍，同比增加2.44倍。,惠东县9月份有7个新批预售许可证公示，向市场供应住宅947套，面积105521.54平米。,惠东县成交,惠东县10月份一手房成交307套，环比减少77%，同比增加增加55%。,惠东县10月份一手房成交3.69万平米，环比减少70%，同比增加49%

47、。,数据来源：中原数据监测系统,住宅网签套数 （单位：套）,住宅网签面积 （单位：万平米）,惠东县（成交明细）,惠东县10月份一手房成交以碧桂园十里银滩、惠东县公安民警经济适用住房、园方花园排名前三。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区月度分区数据,Part D,10月惠城区一手房市场走势平稳，成交波动较小，仲恺片区域跃居首位，水口片区、大江北片区紧随其后。（不含经济适用房）,各片区成交套数及面积明细 面积单位（平方米）,片区概述,数据来源：中原数据监测系统,各片区住宅成交分布情况 单位（套),江北成交,江北10月份一手房成交408套，环比增加16%，同比减少59%。,江北10月份一手房成交约

48、5万平米，环比增加21%，同比减少54%。,江北住宅套数成交情况 (单位：套),江北住宅面积成交情况 (单位：平方米),江北片区含原江北、小金口、汝湖三个片区,数据来源：中原数据监测系统,江北成交结构,江北10月份一手房成交仍以60-144平米的中小户型产品为主，二房、三房成交活跃。,数据来源：中原数据监测系统,江北新增供求比,江北10月份新增住宅供应1073套，套数新增供求比为2.63。,江北住宅套数供求比 （单位：套）,江北住宅面积供求比 （单位：平方米）,江北月份新增住宅供应13.73万平米，面积新增供求比为2.74。,数据来源：中原数据监测系统,江北存量,截止2011年10月31日，江

49、北住宅套数存量6149套，住宅面积存量约80万平米，本月住宅套数存量消化率为0.08。,数据来源：中原数据监测系统,江北住宅存量 (单位：套),江北存量结构,截止10月31日，江北住宅存量以90-144平米的二三房产品为主。,数据来源：中原数据监测系统,江北成交明细,江北10月份一手房成交，万科城、喜悦城果、海伦堡花园排名前三。,数据来源：中原数据监测系统,河麦成交,河麦10月份一手房成交89套，环比减少32%，同比减少63%。,河麦住宅套数成交情况 （单位：套）,河麦10月份一手房成交0.93万平米，环比减少22%，同比减少55%。,河麦住宅面积成交情况 （单位：平方米）,数据来源：中原数据

50、监测系统,河麦片区含河南岸、麦地片区,河麦成交结构,河麦10月份一手房成交以60-144平米的产品为主，二房、三房户型较为受市场欢迎。,数据来源：中原数据监测系统,河麦新增供求比,河麦10月份无新增住宅供应。,河麦住宅套数供求情况 （单位：套）,河麦住宅面积供求情况 （单位：平方米）,数据来源：中原数据监测系统,河麦存量,截止2011年10月31日，河麦住宅套数存量为1714套，住宅面积存量17.87万平米，本月住宅套数存量消化率为0.05。,河麦住宅存量 (单位：套),数据来源：中原数据监测系统,河麦存量结构,截止10月31日，河麦住宅存量以60-144平米的二房、三房产品为主。,数据来源：

51、中原数据监测系统,河麦成交明细,河麦10月份一手房成交，鸿润紫御、锦域蓝湾、加旺幸福里排名前三。,数据来源：中原数据监测系统,仲恺成交,仲恺10月份一手房成交963套，环比增加9.6%，同比增加7.6%。,仲恺10月份一手房成交8.86万平米，环比增加9.6%，同比下降3%。,仲恺住宅套数成交情况 (单位:套),仲恺住宅面积成交情况 (单位:平方米),数据来源：中原数据监测系统,仲恺片区，包括陈江、仲恺、潼湖、沥林等片区,仲恺成交结构,仲恺10月份一手房成交以60-90平米的小户型产品为主，二三房成交活跃。,数据来源：中原数据监测系统,仲恺新增供求比,仲恺10月份新增住宅供应158套，套数新增

52、供求比为0.16。,仲恺9月份新增住宅供应约1.2万平方米，面积新增供求比为0.19。,仲恺住宅套数供求情况 (单位:套),仲恺住宅面积供求情况 (单位:平方米),数据来源：中原数据监测系统,仲恺存量,截止2011年10月31日，仲恺住宅套数存量为4536套，住宅面积存量为40.87万平米，本月住宅套数存量消化率为0.03。,仲恺住宅存量 （单位：套）,数据来源：中原数据监测系统,仲恺存量结构,截止10月31日，仲恺住宅存量以120平米以下的中小户型产品为主，一至三房户型占比较大。,数据来源：中原数据监测系统,仲恺成交明细,仲恺10月份一手房成交，城市山谷、荷兰小城、金宝城市佳园排名前三。,数

53、据来源：中原数据监测系统,金山湖成交,金山湖10月份一手房成交360套，环比减少24%，同比减少46%。,金山湖10月份一手房成交4.4万平米，环比减少26%，同比减少45。,金山湖住宅套数成交情况 (单位：套),金山湖住宅面积成交情况 (单位：平方米),数据来源：中原数据监测系统,金山湖片区以三环路为界与河南岸麦地区分，三环路以南划为金山湖片区,金山湖成交结构,金山湖10月份一手房成交，90-144平米的三房产品成交活跃。,数据来源：中原数据监测系统,金山湖新增供求比,金山湖10月份新增住宅供应266套，套数新增供求比为0.74。,金山湖9月份新增住宅供应3.67万平米，面积新增供求比为0.83。,金山湖住宅套数供求情况 (单位：套),金山湖住宅面积供求情况 (单位：平方米),数据来源：中原数据监测系统,金山湖存量,截止2011年10月31日，金山湖住宅套数存量4207套，住宅面积存量50.13万平米，本月住宅套数存量消化率为0.08。,金山湖住宅存量 (单位：套),数据来源：中原数据监测系统,金山湖存量结构,截止10月31日，金山湖住宅存量各面积段分布较为均匀，一到三房依旧为主力户型，占比75%。,数据来源：中原数据监测系统,金山湖成交明细,金山湖10月份一手房成交，中信水岸城、东江学府、金海华府排名前三。,数据来源：中原数据监测系统,龙丰成交,龙丰10月份