北京、上海商业地产市场分析报告.ppt

1、北京、上海商业地产市场分析分析报告,报告目录,房地产行业总体分析 北京房地产住宅市场分析 上海房地产住宅市场分析 昆明房地产住宅市场分析 北京、上海商业地产市场分析 北京写字楼市场分析 北京商铺市场分析 上海写字楼市场分析 上海商铺市场分析,受世界经济变化和供需结构影响，北京写字楼市场始终在处于波动之中,1993,2000,2001,2002,2008,受1999开始的宏观控制影响，写字楼供给量有限，经济状况的进一步好转使得新兴IT行业、网络公司、各大国家金融机构、新剥离的大型国企公司、机构，消化了大面积写字楼， 市场出现供不应求，租金持续上涨；由于市场行情看好，2000年也成为几年来写字楼投

2、资量较大的一年，,随着网络经济泡沫不断破裂，网络公司对于写字楼的需求难有大规模的扩张；加上911导致美国经济下滑。2001北京甲级写字楼市场处于低潮。,1995,1999,1995-1998年 随着峻工量大增(近100万平米的供应量)和亚洲金融危机的影响，北京写字楼市场市场租金及售价下调，空置率上升，整体处在持续低迷的状态中,由于CBD的规模效应和进入WTO的深入影响，写字楼市场会在经理奥运后的短暂下滑后逐渐上升，进入稳定发展阶段,奥运会对写字楼的需求会短期放大，奥运会后会有短期下滑,注：本曲线为示意图,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,2010,近两年由于库存量的增加和SARS等对需

3、求的的影响，北京写字楼市场呈现供大于求的局面,北京写字楼市场库存量和空置率持续上升，说明近2年市场总体的供应量明显大于需求量,由于空置率的持续上升，供给市场竞争激烈，写字楼持有者为了吸引租户被迫降价， 2003年上半年SARS对商业地产影响导致租金下滑幅度较大,资料来源：北京市统计局，Bexcel分析,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,其中北京甲级写字楼在34年内经历了从供不应求到供大于求,资料来源：戴得梁行，Bexcel分析,由于市场对供求反映的滞后性，2004前之前的写字楼供应量较小，但有1000万平米的在施工程预计在2005年左右推出！未来的竞争会非常激烈,写字楼市场 市场发展

4、需求特点 供给特点,1999开始的宏观调控导致供不应求,2001年供应量开始放大，需求乏力导致供大于求,北京甲级写字楼租金价格处于剧烈变动之中，2002年后由于供给集中导致价格开始缓慢下滑,资料来源：戴得梁行，Bexcel分析,北京甲级写字楼租金指数和空置率,投资增快和金融危机滞后效应，出现明显下滑,市场回升,年平均租金较2000年增长17.5,年平均售价较2000年增长5,缺少需求支撑市场缓慢下滑,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,在大势下滑时出现逆势上升,中资企业,外资企业,40%,60%,高科技企业需求量出现回落，而传统行业，如电信、金融行业重新成为写字楼需求主力； 金融机构在每

5、年均有购置写字楼的案例，且购买面积在逐年增加； 部委机构购置写字楼的面积多在10000-20000平方米之间，由于97年国家规定部位机关三年内禁止购买办公楼，因此在近几年内，需求市场趋于下滑； 随着国家在某些行业国退民进，有实力的集团公司不断涌现，在写字楼的需求方面存在巨大潜力； 外省/市的驻京机构及集团公司近两年有向北京扩大发展的趋势，需求力量强劲,从需求结构上来讲，虽然中资企业依然是甲级写字楼租赁需求的主力，但外资企业也占了相当大的份额,资料来源：中国统计信息网,受世界经济影响,受中国经济影响,中资客户可分为以下七种类型： 1、部委机构及转制集团（公司） 2、外省市集团（公司）及驻京办 3

6、、汽车、石油、电信等垄断性行业企业 4、外地进京企业 5、金融机构，包括各级银行、保险、基金等 6、上市公司及准上市公司 7、民营企业,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,外资企业在甲级写字楼租赁市场上的主力需求主体 随着中国加入世贸以及国内经济的复苏，国外公司对位于中央商务区的高档写字楼的需求呈直线上升势头； 新进入外资企业机构以往多选择甲级以上的写字楼，最近出现转变，选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡性办公场所比例增加。 短期需求增长有限，长期受地区经济、政策影响较大,2003年写字楼市场需求特征与2002年相比出现需求下降、缺少足够大单客户支撑的特点,2002年市场需求特征,外资机构

7、需求增长乏力，但与入世相关行业有明显需求，如金融、保险等。 中资机构是需求主力，传统行业占较大比重，以金融机构（证券业不在此列）、部委机构及转制集团（公司）、垄断性行业企业为主； 外地企业进京成为趋势，如外省市集团（公司）及驻京办事处等； 民营公司需求增长较快； 位置好的独栋写字楼受到追捧；,2003年市场需求特征,由于非典的影响，上半年至今出租市场低迷，成交量与2002年相比有所下滑；东部市场下幅最大。 大单成交均以高科技企业为主； 有些客户为了减少自身资金的输出，迁入品质稍低的项目中； 有些客户为了不使自身形象大打折扣，在原项目中缩减了部分面积； 目前成交相对活跃的区域为中关村区域。,写字

8、楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,资料来源：共好资讯，Bexcel分析,资料来源：共好资讯，Bexcel分析,写字楼市场呈现三大需求特点,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,加入世贸和申奥成功的利好，对外地企业机构的刺激要远远大于对外资企业机构的刺激。如中国一汽购买南银大厦5000平方米的案例 实力雄厚的中资机构作为写字楼需求主力在2002年吸纳了60以上的写字楼市场份额,以国内富裕阶层为主的第二代房地产投资性买家于1999年开始关注写字楼市场，主要在CBD和中关村地区，以增值、保值、出租为目的大量投资性购买投资性物业，如2002年推出的第一大道、住邦2000、财智中心、科技财富中心

9、、当代青云大厦等吸引了大批投资性买家进场吸纳； 有统计显示CBD热销公寓投资客户一般占40左右；,由于东部地区(东城区、朝阳区)和西部地区(西城区、海淀区)的功能定位和历史原因，写字楼投资同样表现出不同的特点： 东区写字楼投资市场主要是由个人驱动，如数码01大厦、建外soho第一大道； 西区写字楼投资市场主要是由机构驱动，如方圆大厦、凯旋大厦,转租为购,内资企业为主,投资性购买,由于大量创新写字楼产品的低价上市，部分客户开始实行转租为购。代表是是中关村地区中小科技类公司； 2002年北京写字楼市场吸纳了近62万平方米的甲级写字楼面积，其中国内机构大单购买多数用于自用，而外资机构大单购买则多数用

10、于投资用途，同时在中关村、CBD和金融街地区中小机构和个人的投资购买也非常踊跃,需求趋势,北京市场大单租购的需求总量和需求单位面积近年有较大幅度的下降,1996-2002年成交量在10000平米以上案例的总成交量,资料来源：北京市统计局，北京市房地产交易中心，Bexcel分析,鉴于现有中小企业的需求比较旺盛，而大型企业相对需求饱和的趋势，预计2003年大单租购的需求量还会进一步萎缩，单位需求面积还将减小,北京市写字楼市场历年来均有大面积的成交案例发生，特别是在2001年以前，市场上70的面积被大单购买所消化； 1996至2000年五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交数量达到66家，认购

11、面积达150万平方米以上,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,中资企业是大单租购的主力，外资企业由于国际经济影响导致近期需求萎缩，未来几年中资企业的需求将是北京写字楼市场重要影响因素,从租购客户的类型和分布上看，国家部委政府机构、金融保险机构和国有的大型集团公司占了大部分，主要的购买区域是西部金融街区域,1996-2000年认购10000平米以上的机构分布图,中资企业是大单租购的主力，而大单租购是写字楼市场的强力支撑点，未来中资企业的需求潜力将极大的影响北京写字楼市场,随着北京城市建设的大面铺开，大单租购无论是面积，还是客户类型，区域都发生了较大变化，特别是中国加入世贸和北京申奥成功，推

12、动了京城写字楼格局的改变,自9.11事件以来，西方国家经济普遍疲软，如传统产业经济的代表麦当劳已面临47年来的首次亏损，所以外资企业对入世后的中国经济以及北京写字楼市场表现出了谨慎态度，多数都压缩控制管理运营成本(如写字楼租金)，更换到租金条件相对低廉的写字楼,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,资料来源：北京市统计局，Bexcel分析,由于中国进入WTO对北京的刺激、CBD建设的加快，大单租购的区域需求从西部转向东部转移,2001-2002年各个区域的大单成交例数和成交面积,2001年以前各个区域上万平米案例的成交个数和成交面积,在2001年以前，有关大单租购的发生多数在遍布国家部位机

13、关和金融机构的西城区，特别是金融街区域，是写字楼市场主要的大单租购区域。如下图，在2001年以前，共有25例上万平米的大单是在西城区成交，而仅有8例是在东部的朝阳区成交，加上东城区的11例，共有19例。,朝阳区的成交数量已经达到57个，成交面积为27万平米；而西城区仅为11个，成交面积也只有6万；海淀区虽然有16例大单成交，但成交面积仅有4.7万平米，成交单位面积小,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,资料来源：北京市统计局，Bexcel分析,不同面积需求的客户对选择写字楼的因素偏好不同,小面积需求者对交通、地理位置和商业气氛均由相应的要求 环境和价格是中等面积需求者非常在意的因素 大面

14、积需求者对交通便利和地理位置更加偏好，行业需要和办公便利是大面积需求者关注的因素,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,资料来源：北京市统计局，Bexcel分析,2002年北京甲级写字楼市场出现爆发性增长，占当年写字楼供应量的70，区域供应结构发生变化，西部地区供应量首次超过东部地区,东部 100,西部 140,其他 60,2001年,2002年,300,2002年北京甲级写字楼市场供应量（单位：万平方米）,150,增长了100,资料来源：北京市写字楼信息网，Bexcel分析,中关村 80,西城区 60,CBD 80,东直门,海淀区以中关村西区为代表，供应量在80万平方米,西城区以富凯大厦

15、、中证大厦为代表，供应量在60万平方米,东城区以东直门改造为代表，供应量在20万平方米,朝阳区以财富中心、住帮2000为代表，供应量达80万平方米,70,甲级写字楼,2002年 写字楼总体供应量,30,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,2002年北京市场的甲级写字楼供应量大于需求，出现了顶级、乙级写字楼供不应求的局面,租金：美元/平米天,甲级,乙级,丙级,顶级,0.3,0.6,0.9,33%,3%,25%,39%,北京写字楼市场分布,顶级写字楼如国贸中心、嘉里中心、财富中心等，凭借其形象性、标志性以及暂时的供需矛盾，租售市场将继续保持旺盛势头,2002年写字楼价格结构的链条的断裂发生在

16、甲级写字楼物业，由于供应量集中，与定位于同类客户的物业类型进行竞争，甲级写字楼物业的租售价格进一步下跌并向下乙级写字楼寻求支撑,乙级写字楼凭借其低廉的租金和灵活多变的付款方式等的优势，将目标客户定位在数量众多、处于起步阶段的创业型公司（需求面积在200平米以下），市场前景同样另人乐观,资料来源：北京市写字楼信息网，Bexcel分析,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,租售方式的变化对未来预期的看好、投资性需求和开发商快速回笼资金的需要导致写字楼销售的比例在逐渐上升,一些实力较强、对未来预期较好的公司在选择办公场所时开始考虑购买方式，在市场行情和政策导向的双重刺激下，写字楼自用购买行为增长

17、,由于从2000年2001年中期，北京高档写字楼租金一直呈现出的上涨势头，导致投资购买行为在不断增多，一些以投资为目的的买家在开始大面积购买写字楼，主要集中在CBD和中关村等热点地域,在CBD、中关村、金融街三大商圈正式规划出台后，各区域的未来供应已然明了，且未来供应量庞大（近几年有1000万平米的供应量），其中CBD有500万平米，中关村有300万平米,部分发展商为避免将来租务市场可能出现的激烈竞争，快速回收资金，出现由租改售的情况，例如： 位于金融街的国企大厦将销售策略调整为整售 目前金融街地区、中关村地区的新盘，绝大多数采用出售的方式 在东部地区也出现了租售并举的销售策略，如鹏润大厦、国

18、航大厦、国际药械大厦等,资料来源：北京市写字楼信息网，共好资讯，Bexcel分析,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,由于北京房地产市场逐渐成熟和外资房地产商加深北京市场的了解，写字楼的开发主体开始由外资转向内资,外资房地产商,内资房地产商,在北京市场以单一开发经营写字楼等稳定收益性物业为主：如嘉里中心、东方广场、恒基中心等顶级物业,在巩固写字楼物业经营的同时，适时进入收益率较高的房地产住宅开发领域,物业经营,住宅开发,在活跃在北京市场十多家房地产上市公司中，金地集团、首创集团、城建集团等进入写字楼开发领域。如 住邦实业开发位于东四环的住邦； 联想集团推出了位于中关村的联想融科中心,李嘉

19、诚开发姚家园项目，新世界集团开发新景家园、新福家园和新康家园，目标都是住宅市场,这种开发结构的转换标志着北京写字楼市场开发主体从港澳、东南亚开发商向内资开发商转变，标志着写字楼“内资开发时代”的来临,资料来源：北京市写字楼信息网，干龙新闻网，Bexcel分析,在北京市场以单一开发住宅等高收益物业为主,为了平抑单一开发的风险，增加利润稳定性，开始进入经营性物业开发和持有经营领域,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,朝阳区,海淀区,由于中关村西区的建设，导致2002年海淀区是一个比较大的写字楼投资热点，超过朝阳区,资料来源：伟业顾问公司,2001年投资热点区域的变化,在未来24年内中关村甲级

20、写字楼将有300万平米的供应量，可能会出现供大于求的状况,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,资料来源：共好资讯，Bexcel分析,各区在建、拟建的写字楼面积,但随着CBD和奥运的建设，未来三年内朝阳区的供应量仍将超过海淀区,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,这些在建、拟建项目的共同特点：档次较高、面积较大，有一部分还是超大型的综合甲级项目。,热点,难点,入世后大量外企将蜂涌而至，世界500强有13都已入住CBD了 占北京在建、拟建的写字楼项目总量的一半（500万平米），是目前该区写字楼存量的倍 该区域与国际接轨早、商务氛围成熟度高、商务配套齐全等优势逐渐被中资企业所认同，同时C

21、BD未来的规划及其核心影响力使得这一区域写字楼销售压力较小,外企客户向来以租赁写字楼为主，很少有类似摩托罗拉、惠普这样的大型外国公司大面积购买写字楼的案例 外资金融机构进入中国市场有一个时间准入的问题 2004年后将有大量供应,金融街板块是北京各大部委机关、金融电信聚集之地，目前入住的主要是各大银行的总部和非银行的金融机构总部及电信行业，这些企业今后也会选择金融街作为办公首选。 其次证券、保险、及电信等都是一些目前没有对外开放进入WTO后将率先开放的行业。,服务设施的缺乏 需求对象缺乏（外资银行中部设到上海）,热点,难点,CBD,中关村,金融街,中关村未来三年内有近300万平方米的供应量，是该

22、区存量的四倍 国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大的面积 该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源,租金高启、交通和商务配套的瓶颈 中关村写字楼2002年态势良好，但三年之后不容乐观，政府通过大供应将促使价格下降,热点,难点,北京写字楼市场格局将出现三足鼎立的局面,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,2004年前： 目前准备开工的财富中心、国贸三期、银泰世贸中心、世纪财富中心等纯写字楼或含有写字楼的综合性项目至少要2004年才能竣工和部分竣工，在这之前中央商务区内基本上没有什么新增高档写字楼项目，而现有高档写字楼目前已经保持了很高的

23、出租率（大部分已经达到或超过90%），剩余的空置面积预计在明年由于世贸的积极影响也会基本消化干净，实际上这也是目前中央商务区内许多现有高档项目开发商的想法，并且他们也计划在明年相应的提高物业的租金和售价。 2004年以后： 随着大量CBD项目的的陆续竣工投入使用，市场竞争会日益激烈起来。,从未来两到三年的发展情况看，CBD区域的高档写字楼新增供给较少，但2004年后情况出现激烈竞争的局面,资料来源：北京写字楼信息网，Bexcel分析,CBD,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,CBD及其周边区域写字楼市场2002年出现了既无在售项目，又无新增出租面积的状况，原因分析： 由于该区域基本上采

24、取出租方式，如嘉里中心、艾米克大厦等； CBD规划方案出台较晚，在规划明确之前，漫长的冻结也使该区域现阶段供应处于一个断档期,供给,需求,需求状况：供不应求 CBD楼租价与全球商贸最活跃地区纽约的写字楼相当，月租金超过每平方米50美元，出租率高达96，已成为全球跨国公司争抢的黄金楼宇。 需求主体：外资企业 最新统计表明，CBD现有企业总数为2075家，其中跨国公司457家。,VS,亚运村地区机会和风险并存,地区定位,大型综合居住社区,经济适用房,普通住宅,中高档公寓,别墅,优势,申奥成功给亚运村带来利好消息，出现奥运会的热点效应，地区的奥运产业将兴起，吸引更多客流。现在，亚运村体育方面配套设施

25、已经很成熟，主要是加强客户信心，对这里长远发展前景更加看好 亚运村核心区域已经成熟,劣势,地区定位过于单一，产品同质化现象严重，导致了激烈的市场竞争，而且交通出现瓶颈； 周边地区没有形成规模，缺少足够的物业配套产业，影响亚运村整体的发展,交通改善：未来地铁五号线、五环路，东直门到西直门的地铁的建设，缓解交通瓶颈； 地域规划：通过规划以综合发展商务、商业、休闲等配套设施来解决地区定位单一的问题； 物业变化：出现混居化倾向，形成以中档为主、高档物业为辅、群落式的居住区，需求主要是每平方米5000元8000元中高档公寓； 商业发展：居住物业的兴起促进商业的发展，亚运村的重心东移，逐渐转移到北苑路附近

26、。随着住宅物业不断发展，商业气氛可以顺势延接过去，成为亚运村地区新的商业中心区域,包括塔楼、板楼、小高层、TOWNHOUSE等各种各样物业类型、从每平方米2000多元的经济适用房到每平方米2000美元以上的别墅各种档次的物业，已经成为北京房地产住宅市场竞争程度最为激烈的地区,未来趋势,资料来源：共好资讯，Bexcel分析,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,写字楼、商用楼市场预测,受世界经济影响，在波动中发展 甲级写字楼出售市场好于出租市场，但一般写字楼则相反 2004年前是高档写字楼利好时代，2004年后大量写字楼推出，有实力者方能在竞争中获胜 城市局部区域性强,市场趋势：,受世界经济

27、影响，特别是甲级写字楼，将随着世界经济波动而波动，需要选择良好机会进行投资,由于科技发展，使旧楼淘汰更新快，新建与甲级写字楼将具有一定优势，导致甲级写字楼出售较好,2004年前市场供应量少，但这期间拟建和开工的项目较多，将集中在2004年后推向市场,海淀区与朝阳区空置率最少，是投资最佳区域。另外，CBD、金融街、中关村是投资与需求热点,报告目录,房地产行业总体分析 北京房地产住宅市场分析 上海房地产住宅市场分析 昆明房地产住宅市场分析 北京、上海商业地产市场分析 北京写字楼市场分析 北京商铺市场分析 上海写字楼市场分析 上海商铺市场分析,北京市商业用楼的投资建设在近几年呈现不规则发展,资料来源

28、：戴得梁行,商业楼市场 市场现状 发展趋势,短期内供应不足导致商铺市场整体上供不应求，但是市场上存供需错位,商业楼市场 市场现状 发展趋势,供应特点： 供给不足。目前总供应量在236.59万平米这两年竣工的商业地产项目比较少，大批项目处在在建或前期规划阶段，在随后几年中将陆续进入市场。 主要集中在人流量大，交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段，比如CBD、亚运村、中关村、朝外大街等。 价格与国际接轨，在CBD和王府井等热门地段，其商铺价格赶超东京银座和法国香榭丽舍,需求和供给出现错位： 北京还有大量的商铺在闲置。20世纪90年代初北京宣称在二环内建设100家大型商场以后，由于主

29、力消费人群的外移，二环以内某些地段的商铺几年来一直都卖不动。还有一些新兴商铺因为地段和购买习惯等原因，几年来一直闲置。,需求特点： 在商业类型方面，商业经营者对餐饮和服装类商铺物业的需求不断攀升，而对娱乐商业物业的需求量较小，这主要是因为本市娱乐市场的开放力度不够。 从商业物业的需求主体看，中小投资者异军突起，由此带动了小型商铺需求量的增加。,2003年上半年北京市共销售商业用房面积达26万平方米，销售金额为27.20亿元，平均每平方米售价达到1.05万元，比上年同期增长1149元/平方米。第二季度北京商铺市场虽然受到“非典”疫情的影响，但零售市场整体仍然较为活跃，市场对商铺的需求仍然保持旺盛

30、。,资料来源：共好资讯，Bexcel分析,未来市场潜力可观，但到2006年前后有可能出现供应过剩,商业楼市场 市场现状 发展趋势,需求饱和： 从业态看，到年，国外所有业态都将出现在北京，国际零售强至少有将在北京开店。,供应集中： 年，北京不允许再开工新项目，这两年商业地产会出现一个集中供应，新增商业地产供应量将在万平方米，基本满足了北京对商业地产的需求。,供应过剩,资料来源：共好资讯，Bexcel分析,报告目录,房地产行业总体分析 北京房地产住宅市场分析 上海房地产住宅市场分析 昆明房地产住宅市场分析 北京、上海商业地产市场分析 北京写字楼市场分析 北京商铺市场分析 上海写字楼市场分析 上海商

31、铺市场分析,从供给来看，经过96、97两年的过热投资后，上海写字楼供给一直呈下降趋势，但潜在的供给能力仍然巨大,资料来源 上海房地产统计年鉴,写字楼施工及竣工面积变化,写字楼投资额变化,写字楼施工面积远大于竣工面积，说明有许多项目处于停工状态，一旦情况转好，又有可能重新开工，从而增大写字楼的供应量 2002年开始写字楼、商铺投资额有所回升，2003年进一步增长，2季度达到89亿元 1996-1998年写字楼供应增量为423万平方米，1999-2001年供应增量为247万平方米,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,历年上海市办公楼吸纳情况,资料来源 上海房地产统计年鉴,万平米,从市场需求的

32、状况来看，经过两次波动之后，上海写字楼销售正步入一个稳定发展的阶段，而写字楼租赁市场则是一路攀升,2001年开始上海写字楼销售开始进入一个稳定发展期 写字楼出租面积则是从1996年开始就一路攀升 19961998写字楼市场吸纳量为215万平方米，19992001市场吸纳量增加为613万平方米，,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,从总体供需情况来看，从98年开始，上海写字楼空置面积逐年降低，2002年底空置率已降至11.9,历年上海写字楼楼空置面积,资料来源 上海房地产统计年鉴,万平米,2002上海写字楼空置率,上海写字楼空置水平已达到历史的低位，下一波写字楼供应高峰预计至少在2005年

33、之后，这预示着上海写字楼市场步入一个稳定发展的时期,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,空置率的降低也使得写字楼的价格在由高位下滑后开始回升，进入到新一轮的上升期,写字楼租金从2000年年中开始攀升。至2001年年底，主要中心商务区的办公楼租金均经历了将近一年半的快速上涨（增幅达21）。2002年继续平稳上涨，四季度上海甲级办公楼的平均租金比上季度上升了2.3，截至2002年12月，中心商业区域的办公楼租金在每月每平方米22.74美金，而非中心商业区域为每月每平方米15.13美金 上海甲级写字楼根据地理位置和品质划分，平均售价为16002600美金平方米，相比香港同等规格的甲级写字楼的平

34、均40005000美金平方米的售价，上升空间还很大,资料来源：房地产统计年鉴,19952002中房上海写字楼指数变化情况,中房上海写字楼指数,甲级写字楼租赁价格,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,上海写字楼的需求主体包括外企、国企和民营企业，未来民营企业将成为支撑上海写字楼市场的主力,据统计，目前上海民营企业已超过22万户，与此同时，全国各地还有大批民营企业将创业基地移师上海 随着民营经济的进一步发展壮大，移师上海的民营企业还会进一步增多,外资企业,国有企业,民营企业,目前，国际资本已纷纷进入上海，世界500强企业由256家已进入上海，还有众多的香港、台湾企业都青睐上海 随着中国全面入

35、关，国外企业进入中国的速度还会加快，而上海是新进入中国的外企的首选地,由于上海在国内经济的龙头地位，国有大中型企业纷纷在上海设立分部，有的甚至把总部搬到上海,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,中小民营企业对供出售的高级小户型全产权写字楼或商住综合楼需求旺盛，而上海的甲级写字楼以租赁为主,2002年第3季度，综合楼供给迅速增加商品房批准预售项目的712.7万平方米中，综合楼项目达到 141.7万平方米，占到二成 在所有141.7万平方米中，闵行和浦东占到70。其中，近90%是商住项目，且多座落于非中心地带,中小型民营企业心仪那些规划设计灵活现代、房型分割紧凑、配套设施完善的全产权写字楼或

36、综合楼，面积在60平方米、100平方米或150平方米左右。 这种楼盘售价与同一地段的住宅差价不大，而租金较高（月租金在6000 元到1万多元之间），中小民营企业一买几个单位，一半自用，一半出租，可以以租养贷，有的租金甚至超过按揭款额，年回报率达10,综合楼供给,中小民营企业需求,写字楼供给,现在以出售为主的甲级写字楼每平米售价2000至2500美元，买进后可自用，也可出租，中等租金水平每平米每天0.6美元至0.8美元，租金回报率仍达到812 目前上海甲级写字楼以出租为主。未来两年内适合中小民营企业需求的高级小户型全产权写字楼供应量大约在30万40万平方米，有供不应求的倾向 以陆家嘴的京银大厦为

37、例，自开盘以来，即受到投资者的极大关注，一个多月已预订的套数占销售总数的近50，而其中以投资为目的的购买者约占60左右。,资料来源：搜房网消息 上海房地产交易中心,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,从区域分布来看，上海甲级写字楼已形成以浦东陆家嘴中央商务区为龙头，以南京西路、淮海路、虹桥、徐家汇为区域性CBD的多级发展格局,上海甲级写字楼供应量分布,南京西路、淮海路、外滩及其周边区域,虹桥及中山公园周边,徐家汇及其周边,小陆家嘴,资料来源：上海市房地产交易中心,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,上海写字楼市场出现的边缘产品酒店式服务公寓成为投资热点,上海酒店式服务公寓物业规模状

38、况,上海酒店式服务公寓房型状况,资料来源 上海市房地产交易中心，上海市统计局，Bexcel分析,酒店式公寓，指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间服务的居所。它通常集住宅、酒店、会所多功能于一体，目前在上海真正的酒店式服务公寓共有40多家，主要分为两类： 第一类的物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施，从1990年代初期开始，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。 第二类是将客户定位为新兴白领的年轻购房群和投资客的“小户型单身公寓” ，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为卖点，从2000年开始，典型的楼盘有青年汇、蓝朝部落、虹桥首席和奔腾新干线等。,写字楼市场 市场发展 需求特点 供给特点,从发展来看，未来高级写字楼供应仍呈陆家嘴、南京西路和淮海路三足鼎立的局面，五角场、中山公园等区域也是潜在的热点,淮海路,南京西路,陆家嘴,优势,劣势,作为金融中心，有吸引金融机构入驻的优惠政策和金融环境 可以享受浦东新区的各种优惠政策 受到张江高科技园和金桥加工区的依托 世