房地产估价理论与方法重要公式(整理)

1、房地产估价理论与方法重要公式1 2 房地产的概念建筑密度 %=建筑基底总面积100%建筑用地面积容积率 =总建筑面积建筑用地面积总建筑面积= 土地总面积建筑密度建筑层数容积率 =建筑密度建筑层数套内建筑面积= 套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台面积建筑面积 =套内建筑面积分摊的共有建筑面积2 3 房地产的供求与价格供给量 =存量 拆毁量 转换为其它种类的房地产量其它种类房地产转换为该种房地产量新开发量弹性 = 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比消费者收入

2、量变化的百分比房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性=一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性=房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2 4 房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值= 正常成交价格=市场价格基准地价 ：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高

3、年期土地使用权区域平均价格。标定价格 ：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。房地价格 =土地价格建筑物价格土地价格 =房地价格建筑物价格建筑物价格= 房地价格土地价格楼面地价 =土地总价总建筑面积楼面地价 =土地总价土地总面积=土地单价总建筑面积土地总面积容积率期房目前的价格= 现房价格（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值风险补偿- 1 - / 10补地价 =

4、改变后的地价改变前的地价补地价（单价） = 现楼面地价现容积率原楼面地价原容积率补地价（总价） = 补地价（单价）土地总面积补地价（单价） = 原楼面地价（现容积率原容积率）补地价（单价）= 原容积率下的土地单价（现容积率原容积率）原容积率4 4 建立价格可比基础建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格套内建筑面积建筑面积建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积建筑面积套内建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积套内使用面积1 公顷 10 000 平方米1 亩 666.67 平方米1 平方英尺0.09290304 平方米1 坪 3.30579 平方米平方米下的价格公顷下的价格10 000平方米下的

5、价格亩下的价格666.67平方米下的价格平方英尺下的价格0.09290304平方米下的价格坪下的价格3.305794 5 交易情况修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常市场价格可比实例成交价格1可比实例正常市场价格1S %或者：可比实例成交价格100可比实例正常市场价格100 S %上式中 ,1或100是交易情况修正系数1 S %100 S %采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常市场价格正常成交价格 应有卖方缴纳的税费卖方实际得到的价格正常成交价格应有买方缴纳的税费买方实际付出的价格应有卖方缴纳

6、的税费正常成交价格卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费正常成交价格买方缴纳税率正常成交价格卖方实际得到的价格1卖方缴纳税率正常成交价格买方实际付出的价格1买方缴纳税率4 6 交易日期调整可比实例在成交日期时的价格(1 T )可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格(100 T)/100 可比实例在估价时点时的价格采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格- 2 - / 10成交日期 的价格指数采用 比价格指数 行交易日期 整的公式 ：可比 例在成交日期 的价格成交日期的下一 期的价格指数再下一 期的价格指数估价 点

7、 的价格指数可比 例在估价 点 的价格采用逐期 增或 减的价格 率 行交易日期 整的公式 :可比 例在成交日期 的价格(1 价格 率)期数 可比 例在估价 点 的价格采用期内平均上升或下降的价格 率 行交易日期 整的公式 :可比 例在成交日期 的价格(1价格 率期数) 可比 例在估价 点 的价格4 7 房地 状况 整房地 状况 整的方法主要有百分率法和差 法、回 分析法可比 例在其房地 状况下的价格房地 状况 整系数可比 例在估价 象房地 状况下的价格或者可比 例在其房地 状况下的价格1可比 例在估价 象房地 状况下的价格1 R %可比 例在其房地 状况下的价格100可比 例在估价 象房地 状

8、况下的价格100 R可比 例在其房地 状况下的价格100/ （）可比 例在估价 象房地 状况下的价格可比 例在其房地 状况下的价格 100/ （）（） /100 可比 例在估价 象房地 状况下的价格注上式（） 估价 象房地 状况相 于 准房地 状况的得分4 8 求取比准价格百分率法下的修正、 整系数 乘公式估价 象价格可比 例成交价格交易情况修正系数交易日期 整系数房地 状况 整系数估价 象价格(1 S %) (1 R %) 可比 例成交价格(1 T %) 或者估价 象价格可比 例成交价格1 (1 T %) 1或者1 S %1 R %估价 象价格可比 例成交价格100100 T 100100

9、S100100 R百分率法下的修正、 整系数累加公式估价 象价格可比 例成交价格(1 交易情况修正系数交易日期 整系数房地 状况 整系数)估价 象价格(1 S % R %) 可比 例成交价格(1 T %) 或者估价 象价格可比 例成交价格1 T %或者1 S % R %估价 象价格可比 例成交价格100 T100 S R差 法下的公式估价 象价格可比 例成交价格交易情况修正系数交易日期 整系数房地 状况 整数 5 2 房地 价格的构成开 利 开 完成后的房地 价 土地取得成本 开 成本 管理 用 投 利息 售 用 售税费 算基数土地取得成本开 成本，即：直接成本利 率开 利 /（土地取得成本开

10、 成本） 算基数土地取得成本开 成本管理 用：投 利 率=开 利 /（土地取得成本开 成本管理 用） 算基数土地取得成本开 成本管理 用投 利息 售 用,相 的利 率可称 成本利 率，即：成本利 率 = 开 利 /（土地取得成本开 成本管理 用投 利息 售 用）- 3 - / 10计算基数开发完成后的房地产价值 (售价 )，相应的利润率可称为 销售利润率 ,即 : 销售利润率 = 开发利润 /开发完成后的房地产价值5 3 成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格重新购建价格一折旧新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用十销售税费开发利润上式中：开发完成后可

11、转让土地面积的比率开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积100%新开发区某宗土地的单价 =（取得该用地的总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息总销售费用总销售税费 总开发利润） /( 用地总面积开发完成后可转让面积的比率）用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息总销售费用总销售税费总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息可转让熟地的总价销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价= ( 取得该荒地的

12、总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1 销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价= 取得该荒地的总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息(1 销售费用、销售税费和开发利润的比率) 可转让熟地面积=(取得该荒地的总代价土地开发总成本总管理费用十总投资利息)(1 销售费用、销售税费和开发利润的比率) 可转让熟地面积比率该荒地总面积新建房地价格=土地得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润新建建筑物价格= 建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润旧房地价格= 土地的重新取得价格建筑物的重新购建价格 建筑物重新购建

13、价格旧建筑物价格建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧5 5 建筑物的折旧建筑物的折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值剩余经济寿命经济寿命一有效经过年数直线法的年折旧计算公式：Di D C S/N C (1 R) /N上式中： Di 第 i 年的折旧额。D 是一个常数；C 建筑物的重新购建价格；S 建筑物的净残值N 建筑物的经济寿命；R 建筑物的净残值率；(C S) 称为折旧基数；年折旧率d=D/C 100 =(C S)/(C N) 100 =(1 R)/N 100 有效经过年数为t 年的建筑物 折旧总额Et=D t (C S)t/N C(1 R) t / N直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为

14、：V=C Et C (C S) t/ Nc1 (1 R)t/ N上式中： Et 建筑物的折旧总额；V 建筑物的现值；(C S) 称为折旧基数；成新折扣法V=C q式中： V 建筑物的现值；C 建筑物的重新购建价格；q 建筑物的成新率(%)；用直线法计算成新率的公式为：q 1 (1 R)t/ N 100当 R 0 时， q (1 t/ N) 100 - 4 - / 10 1 (1 R) N n/ N 100 t/ N 100 1 (1 R) t / t n 100 n/ tn 100建筑物 寿命1/ 年折旧率修复所必需的 用修复后的房地 价 修复前的房地 价 扣除功能 剩引起的折旧后的成本重置成

15、本 超 持有成本扣除功能 剩引起的折旧后的成本重置成本 (无效成本超 持有成本)5 6 成本 用中涉及的有关 定年折旧 原价(1 残 率 )/ 耐用年限6 1 收益法的基本原理地价年地租 年地价地租/ 利息率某笔 金利率房地 的 收益房地 价格房地 的 收益/ 利率6 2 酬 本化法的公式nAiV=A1/1 Y1 A 2/(1 Y1) (1 Y2) An/(1 Y1 ) (1 Y2) (1 Yn)nV=A 1/1 Y A2/(1 Y) 2 A3/(1 Y) 3 An/(1 Y) ni 1 A 末 A 初 (1 Y) V=A/Y1 1/(1 Y) n V=A/Y Kn=1 1/(1 Y) n =

16、(1 Y) n 1/(1 Y) n V70=V K70 V50=V K50 V=V50/K50 V40= V40 K40/K50 Vn= V N Kn/ K N=VN (1 Y ) N n (1 Y) n 1 / (1 Y ) N 1Vn= A/Yn 1 1/(1 Yn) n 或 VN= A/YN 1 1/(1 YN) N以上几个公式中： V 房地 收益价格又称 ； n 收益年限；j 1 (1Yj )Ai(1Y )iA1 ， A2 An 第 n 期 收益；Y1， Y2 Yn 第 Y 期 酬率 (折 率 )tAiA1n t 式中 t 收益有 化的期限收益期限 有限年的公式: V1iY(1 Y)t

17、(1 Y)i 1 (1 Y)tAiA收益期限 无限年的公式: VY(1 Y)ti 1 (1 Y )i 收益按一定数 增有限年 V=(A/Y+b/ Y 2) 1 1/(1+Y) n b/Yn/(1+ Y) n未来第 n 年 A 十 (n 1)b收益年限 无限年V=A/Y+b/ Y2 收益按一定数 减有限年 V=(A/Y b/Y 2 ) 1 1/(1+Y) n +b/Y n/(1+Y) n未来第 n 年 A (n 1)b- 5 - / 10n A/b+1净收益按一定比率递增有限年V=A/(Y g) 1 (1+g)/(1+Y)n 未来第 n 年为A(1+g)n 1无限年V=A/(Y g)净收益按一定

18、比率递减有限年V=A/(Y+g) 1 (1 g)/(1+Y) n未来第n 年为 A(1 g)n 1无限年V=A/Y+g以上几个公式中： V 房地产收益价格又称现值；b 净收益逐年递增(减 )的数额； g 净收益逐年递减的比率；净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI ，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年公式为: V=I/(Y gI) 1 (1 gI)/(1 Y)n E/Y gE1 (1 gE)/(1 Y) n 上式中： I 有效毛收入； E运营费用； gI 逐年递增的比率； gE 逐年递增的比率；tAiVt预知未来若干年后的价格的公式：VY )i(1 Y)

19、ti 1 (1如果净收益每年不变为A, 则公式为 : V=A/Y1 (1 Y) ttt V /(1 Y)如果净收益按一定数额递增,则公式为 : V=(A/Y b/Y 2 ) 1 1/(1 Y) t b/Y t/(1 Y) t Vt / (1 Y) t如果净收益按一定数额递减,则公式为 : V=(A/Y b/Y2) 1 (1 g/1 Y)t b/Y t/(1 Y)t V / (1 Y)tt如果净收益按一定比率递增,则公式为 : V=A/Y g 1 (1 g/1 Y)tt Y)t V / (1如果净收益按一定比率递减,则公式为 : V=A/Y g 1 (1 g/1 Y)tt Y)t V / (1如

20、果难以预测未来的价格公式为:V=A (1 Y) t 1 /Y(1 Y) t (1 ) =A/ Y Y/(1 Y) t 1=A/ Y a上式中： a 偿债基金系数；A 净收益； V 房地产收益价格又称现值；Y 报酬率 (折现率 ) ； 增值率；6 3 净收益潜在毛收入(PGI)；有效毛收入(EGI)；净运营收益(NOI)；税前现金流量(PTCF)；运营费用率(OER)税后现金流量(ATCF)；净收益率(NIR)净收益率1 运营费用率净收益潜在毛收入 空置等造成的收入损失 运营费用有效毛收入 运营费用 (运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、 房地产改扩建费用和所得税 )有租约

21、限制下的价值无租约限制下的价值 承租人权益的价值6 4 报酬率报酬率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿 投资带来的优惠6 5 直接资本化法资本化率年收益/ 价格V NOI/R上式中： V 房地产价值； NOI 房地产未来第一年的净收益；R 资本化率；收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：收益乘数价格 /年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：房地产价值年收益收益乘数房地产价值毛租金毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即:毛租金乘数价格/毛租金 (毛租金乘数也是经常所讲的 “租售比价 ”)V PGI PGIM潜在毛收入

22、乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即:PGIM=V/PGIV EGI EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即:EGIM=V/EGIV NOI NIM 净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即:NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益- 6 - / 10转换为价值的形式，即:V=NOI/R净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为： Ro=NIR/EGIM因为 NIR=1 OER 所以Ro=(1 OER)/EGIM上述公式的来源是：因为Ro=NOI/

23、V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl) 得 :Ro=NIR/EGIM上式中： Ro 综合资本化率；OER 运营费用； V 房产价格；NIR 净收益率； EGIM 有效毛收入乘数；NOI 某一年的净收益；在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y 1 1/(1 Y) nR=Y/1 1/(1 Y) n 在净收益按一定比率g 递增并收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y g在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y Y/(

24、1 Y) t 1 或R= Y Y/(1 Y) t 16.6 投资组合和剩余技术式中： Ro 综合资本化率； RL 土地资本化率；RB 建筑物资本化率；V L 土地价值； V B 建筑物价值；V 土地价值占房地价值的比率；B 建筑物价值占房地价值的比率，L B 100；Ro =V L RL VB RB/ V L V B RL =(V L V B)RO V B RB /V L RB =( V L V B )RO V L RL /V BRo L R L B RB Ro L RL (1 L)R B Ro (1 B) R L B RB抵押贷款常数的计算公式为：Ro =M RM (1 M) RE在分期等额

25、本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：RM =Y M (1 Y M )n/(1 Y M )n 1= Y M Y M /(1 Y M )n 1式中： RM 抵押贷款常数；Y M 抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）； n 抵押贷款期限；房地产的价格抵押贷款金额自有资金额房地产净收益抵押贷款收益自有资金收益直接资本化法的土地剩余技术公式为 :V L= A O V B RB / R L直接资本化法的建筑物剩余技术公式为: V B = A O V L R L / RB上式中： V L 土地价值； A O 土地与地上建筑物共同产生的净收益；V B 建筑物价值； RB 建筑物资本化率；RL 土地

26、资本化率；直接资本化法的自由资金剩余技术公式为: V E= A O V M RM / RE直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为: V M= A O V E RE / RM上式中： V E 自有资金权益价值；A O 房地产净收益；V M 抵押贷款金额；RM 抵押贷款常数；RE 自有资金资本化率；6.7 净收益与资本化率的匹配由土地收益求取土地价格：土地价格= 土地净收益 /土地资本化率由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格= 建筑物净收益 /建筑物资本化率由房地收益求取房地价格：房地价格= 房地净收益 /综合资本化率由房地收益单独求取土地价格：土地价格 =房地净收益建筑物净收益/土地资本化率土地

27、价格 =房地净收益建筑物价格建筑物资本化率/土地资本化率土地价格 =房地净收益 /综合资本化率建筑物价格由房地收益单独求取建筑物价格：建筑物价格 = 房地净收益土地净收益/建筑物资本化率建筑物价格 = 房地净收益土地价格土地资本化率/建筑物资本化率建筑物价格 = 房地净收益 /综合资本化率土地价格7 2 假设开发法的基本公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开- 7 - / 10 利 投 者 待开 房地 担的税 生地价 开 完成后的房地 价 由生地建成房屋的开 成本 管理 用 投 利息 售 用 售税费 开 利 方 生地 担的税 生地价 开

28、 完成后的熟地价 由生地开 成熟地的开 成本 管理 用 投 利息 售 用 售税费 土地开 利 方 生地 担的税 毛地价 开 完成后的房地 价 由毛地建成房屋的开 成本 管理 用 投 利息 售 用 售税费 开 利 方 毛地 担的税 毛地价 开 完成后的熟地价 一由毛地开 成熟地的开 成本一管理 用一投 利息一 售 用一 售税 一土地开 利 一 方 毛地 担的税 熟地价 开 完成后的房地 价 一由熟地建成房屋的开 成本一管理 用一投 利息一 售 用一 售税 一开 利 一 方 熟地 担的税 在建工程价 建完成后的房地 价 一 建成本一管理 用一投 利息一 售 用一 售税 一 建投 利 一 方 在建工

29、程 担的税 旧房价 装修改造完成后的房地 价 一装修改造成本一管理 用一投 利息一 售 用一 售税 一装修改造投 利 一 方 旧房 担的税 适用于开 完成后出售的公式：V V P C适用于开 完成后出租、 的公式：V V R C上式中 :V 待开 房地 的价 ;V P 用市 法或 期 法 算的开 完成后的房地 价 ；V C 扣除 目V R 用收益法 算的开 完成后的房地 价 ；7 4 假 开 法 算中各 的求取利率 位 内的利息/ 本金 100I P i n F P(1 i n)复利的本利和 算公式 ：F P(1 i) n复利的 利息 算公式 ：I P(1 十 i)n 1在名 利率下的本利和

30、：F P(1 r m) nm在名 利率下的一年末本利和 ：F P(1 r m)m假 年利率 i 在 利率下的一年末本利的 ：F P(1 i)令一年末名 利率与 利率的本利和相等，即P(1 i)=P(1 r/m) m 得出 i (1 r/m) m 1名 利率与 利率的关系， 可以通 利率的 算公式得出，即i=(F P)/P =P(1 r/m) m P/P=(1 r/m) m 1上 7.4 式中 ： i 利率 ; n 息周期数 ; I 利息 ; F 息期末的本利和; r 名 年利率 ; m 一年中 息 m 次 ;r m 每次 息的利率 ;P 本金 ;8 2 数学曲 似合法 Y a bX a=( Y

31、 b X)/N b=(N XY X Y)/ N X 2 ( X) 2当 X=0 时 , a= Y /N b= XY/ X 2上式中： Y 各期的房地 价格; X 时间 ; a ， b 末知参数; N 序列的 数;8 3 平均增减量法 V i Po 十 d i d=(P 1 Po) (P2 P1) (Pi Pi 1 ) (Pn Pn 1 )/n =(P n P0)/n上式中： V i 第 i 期房地 价格的 ; i 期序数 ; Po 基期增减量的平均数; d 逐期增减量的平均数 ;Pi 第 i 期房地 价格的 ;8 4 平均 展速度法 t=(P P P PV=P ti/P/P/P Pi/P/P)

32、1/n=(P /P)1/ni02i 1nn 11 013 2n 0- 8 - / 10上式中： t 平均发展速度;8 6 指数修匀法下式中： V i 第 i 期的预测值 ; Pi 第 V i+1 = V i a(Pi V i ) = aPi (1 a) V ii 期的实测值 ; V i+1 第 i 1 期的预测值 ; a 修匀常数， 0 a1 公式为： V i+1 = aPi (1 a) V i Vi+1 = V i a(Pi V i )9 1 路线价法临街深度价格修正率的形式临街深度 (英尺 )255075100125150175200四三二一法则 (%)403020109876单独深度价格修正率(%)403020109876累计深度价格修正率(%)407090100109117124130平均深度价格修正率(%)16014012010087.278.070.865.0(40)(3