西安东方绿洲项目分析.ppt

1、东方绿洲项目,全面的市场调研得出准确的产品定位，配以专业的整合营销来获取项目的价值实现，近一步提升产品附加值，在地产市场中造就非凡的影响力，实现项目合理的销售速度和高销售率，启动开发商的地产品牌。,我们对本项目的目标理解,区域价值探索,我们有什么？,浐灞生态区,纺织城,城东区域图,隶属城东区域，依托浐灞区域，又受纺织城发展影响。,本案,作为今后西安重点发展的城东区域和CBE发展区域，本案拥有明显的区位优势。,城市版图扩张，引发人口流向趋向二环线外延，城区吸附能力明显下降。,区域格局,一核,以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域,三翼,北翼：绕城高速以北至灞河入渭口,南翼：陇海铁路华清路

2、以南至三环与绕城立交,东南翼：陇海线路至西康铁路的灞河段,本案,地铁引领 “同城化”时代 快捷的交通设施,缩短东西差距 . 城西和城东纳入“一小时生活圈”，引导人口合理分布 使市内、城西、城东三大地块联为一体，形成资源一体化，发挥“带动新城区、引导城市发展”的功能。 时空距离缩短，改变居民时空观念，改变市民的出行和就业习惯，拓宽城市发展空间。 缩小了城市各区域的距离感,弱化地段配套的劣势。,本案紧邻地铁6号线，地铁优势逐步转化为项目优势,紧邻咸宁东路主干道，易岀易达。240、910、800、8、13、508等公交车，四通八达,项目环境分析,我们怎么样？,项目周围有老厂房，加油站，以及修车店等以

3、及毗邻田家湾村，整体形象差,项目一期内部已初步形成了居住氛围,项目周边环境差，建筑的杂乱、老化、旁边城中村的“脏”“乱”“差”对项目整体形象的影响。,教育设施落后，本案可引进品牌幼儿园同时提高小学教育水平,金融设施奇缺，应在商业部分引进农行，建行等。,娱乐设施少，且距离本案相对较远，商业部分可适度添加。,周边配套,配套分散，应强化本项目功能配套，增强生活便利性,低价区,低价区,高价区,中、高价区,低价区,高价区,本项目位于城东区域的低价区,旧城区,浐灞生态区,纺织城,本案,中新浐灞半岛,恒大名都,金裕青青家园,广馨苑,东尚三期,就掌灯,荣德棕榈湾,水岸清城,沁水新城,广厦水岸东方,丽水花都,现

4、代花城,东方世纪城,大华锦绣,园丁新村,恒大绿洲,暖山康城,华鑫学府城,东方星家园,阳光丽城,鑫龙天然居,东新城市花园,福景雅苑,根据项目特性和区位分布，咸宁路项目为基础重点分析，纺织城和城东旧城区为次级参考分析,御锦城,国际幸福城,旧城区,浐灞生态区,纺织城,本案,中新浐灞半岛,恒大名都,东尚三期,就掌灯,荣德棕榈湾,水岸清城,沁水新城,广厦水岸东方,丽水花都,现代花城,东方世纪城,恒大绿洲,暖山康城,华鑫学府城,阳光丽城,鑫龙天然居,东新城市花园,福景雅苑,御锦城,国际幸福城,大华锦绣,趋势大盘拉升价格空间、产品综合性能提升,丽水花都,荣德棕榈湾,御锦城,沁水新城,恒大绿洲,水岸清城,广厦

5、水岸东方,3000元,3900元,4200元,4500元,规模楼盘,小规模楼盘,300元,品牌开发商,小开发商,300元,国际幸福城,商品房,城改房,500元,暖山康城,檀香园,区域重点项目扫描,我们和谁抢客户？,国际幸福城位于西安市东部正在崛起的铲霸生态区南侧，西临产河南靠白鹿塬，北接纺织城，咸宁东路横贯东西，东三环贯穿南北，交通便利。 项目总占地约785亩，总建筑面积约100万平方米，由花园式洋房、时尚板式小高层、情趣多层板楼组成。80-140经典户型，50米超大楼间距，40%高绿化率，亲水景观设计，主题会所，老年活动中心，社区超市，酒店，花园广场，时尚商街建成后的国际幸福城将是一个真正意

6、义上的，以幸福生活为主题的国际化、时尚化的城市新区。 均价：2700元/目前翠园，橘郡，蓝岸同时发售，可选择户型多,暖山康城，五大国际极品质标准 规划 超大楼间距、绿化率高达47%、利用低密度、原生态、滨水怡人的优越自然景观为项目的高尚品质奠定基石。 规模 项目总建筑规划面积300000平米，国际级标准的生态生活城 人文 优美的自然生态环境、简约大气的欧式建筑群落、充满已过情调的时尚商业街区、便捷的城市交通网络、优雅文明的社区气质、融合出浪漫、高尚的欧派生活居住气氛。 景观 高低错落、曲径通幽、四季常青、层次分明的主题艺术景观，无限制的遵循人之亲绿，亲水的自然本性，令最平常的居住也能感受到处处

7、诗意、处处皆景。 会所 功能型高尚会所，专供业主尊享的星级健身房、超大的户外休闲游泳池、国际标准配置的网球场、篮球场，以及高级商务俱乐部一系列的服务设施，皆采用国际标准进行星级服务 目前已建至地上13层，在售户型为97-149平米，均价3800元/。推出97平米特价房5套，一次性付款优惠2个点，按揭优惠1个点。,恒大绿洲；位于咸宁东路和浐河交汇处西北角，占地面积约390亩，总建面约68万平米，小区绿化面积1000000平米，绿化覆盖率达到45%以上。小区总规划约4410户，一期规划1298户。恒大绿洲 恒大观湖6月21日将盛大开盘，开盘额外特别9折优惠。目前4864元/起售，送1600元/豪装

8、。近日特别推出20套临湖特价房，最低总价627068元，最高总价955089元。最高优惠105816元，最低优惠91075元。,檀香园位于西安市城东浐河东岸，地处西安浐灞生态园区核心位置，依托海航品牌强大的经济实力斥资打造，站在城市的至高点铸就精品；项目占地面积近50亩，建筑面积近10万平米，由2栋高层、3栋多层花园洋房和4栋纯板式小高层组成；建筑结合新中式的简约风格和现代园林景观构成景观社区；83-165灵动空间，方正全明，奢华实用，生活配套一应俱全，毗邻规划中的浐河公园，专业的智能安防系统，力图构筑城东人居社区典范。檀香园 目前均价3700元/既定即选房，选房另外可享受97折优惠，最高优惠

9、达到3万余元。,华鑫学府城项目位于幸福路南段，目前主推户型面积在83-170平米之间，1号楼已封顶，其他楼体已建至14层以上。该楼盘实行一房一价制房源仅剩30%左右，均价4400元/平米，预计2010年底交房。现购房一次性优惠2个点焦点房地产网，按揭1个点。,大盘集中营,80140为主力户型,均价3950 元,项目规模，总建面落差很大， 区域内项目为规模优势,大项目内部配套较为完善，本项目主要依靠周边自然存在的配套，区域内总的配套相对较为简单,由上图可以看出本区域产品两室（83-110）三室（118-160）的居多，分别占市场份额的31%、39%，一室产品（56-70)和大户型产品所占比例较小

10、，区域去化量也是两室和三室产品作为主力户型。这主要是因为本区域的购房客户仍以首次置业自住为主，投资客户在本区域较少。,区域供求关系分析,主力,市场项目综合深度解析,产品组合分析,市场产品组合上,以两室和三室为主，合计约占70%，一室和四室各占13%，从此可以判断浐灞区域仍旧以自住型产品为主打，辅之部分投资型产品。,产品类型上，平层占绝对优势，比例高达69%，复式比例23%，而别墅类仅占8%。表明市场供给仍旧针对众多中高等收入群体，,市场项目综合深度解析,产品需求分析,需求特点：置业意向以首次置业自住用房，二次置业改善居住环境追求高标准生活为主。他们注重开发商实力、建筑质量，以及居住环境与升值潜

11、力。不过分苛求地段，最主要的注重点位价格，以及希望大的折扣优惠。需求面积在80140、三房和两房为主导的产品。,需求特征总结,动机,户型,面积,诱因,价格,根据对现售项目的调研分析发现：本地置业以地缘客户为主，企事业单位职工和城中村村民等占总去化量的70%左右。然而由于区域内地缘客户有限，导致销售周期过长，资金回笼慢也成为区域房地产发展的瓶颈，本案根据这种情况，将主力客户群定在轻工市场周围，以该地域企事业单位职工，城东轻工业主为主力购房人群。因此对于户型的规划，会结合这部分人群需求来设计，以两室（70-95平方米），三室（95-130平方米）为主力户型，跟随极少量一室户型。,小结： 竞争激烈，

12、对产品配套要求提高 产品需求排序为多层板式点板点式 规模需求排序为规模楼盘小楼盘 两室中等户型80-110仍是当地自住人群首选，随着周边居住环境的日益改良，这种中等户型将进入热销产品。 同规模项目同质现象严重，缺乏产品创新，同时受规模限制，社区配套、服务水平明显低于规模楼盘,结论： 本案应重点发展板式及点板类住宅产品 两室70-90平方米应作为本案主力户型，三室90-130为次主力户型，一室少量跟进。户型比例二室：三室：一室其它=3: 3 : 1（面积比） 在产品配套、服务功能上跟进大规模楼盘，做大盘气势。,小区规划、景观建议,我们怎么做？,建筑表现,错落有致的立体空间,空中连廊提升项目档次,

13、临街商业大型超市的入驻增强生活便利性,独特的景观提升小区的居住舒适度,小区会所、休闲广场给业主带来更多休闲娱乐场所丰富业主的生活空间,体现内涵的当代建筑符号,建筑风格及外立面建议,国际现代的建筑风格 配合会展核心区的整体形象 表现年轻态住区的活力 并达到整体的和谐统一,古西安，新国际 我们希望本案的建筑是有气质的，现代经典，从容雅致，也是有思想的，沟通未来。 立面通过特制面砖的使用，突出带有凹槽的细部，与古城墙在某种程度上形成一定的呼应；而在窗户的外框上，局部搭配丰富的颜色，这样能够体现新的时代气息，整个建筑看上去更加的现代、国际和精神。,板式高层产品建议,以经济型房型为主，控制总价，合理空间

14、面积，满足90以下比例要求。,餐厅,客厅,主阳台,卫生间,厨房,凸窗卧室,工作阳台,主力户型建议 房型：一房两厅一卫 建筑面积：60平方米以下,板式高层产品建议,以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足90以下比例要求。,次卧室,客厅,主阳台,卫生间,厨房,凸窗主卧室,工作阳台,餐厅,主力户型建议 房型：两房两厅一卫（紧凑型） 建筑面积：75-78平方米,板式高层产品建议,以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足90以下比例要求。,飘窗次卧室,卫生间,厨房,凸窗主卧室,客厅,餐厅,主阳台,主力户型建议 房型：两房两厅一卫（舒适型） 建筑面积：85-88平方米,板式高层产品建议,以经

15、济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足90以下比例要求。,飘窗次卧室,卫生间,厨房,凸窗主卧室,客厅,餐厅,主阳台,主力户型建议 房型：两房两厅一卫（舒适型） 建筑面积：85-88平方米,板式高层产品建议,以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足90以下比例要求。,飘窗次卧室,飘窗次卧,厨房,凸窗主卧室,客厅,餐厅,主阳台,卫生间,主力户型建议 房型：两房两厅一卫（2+1） 建筑面积：88-90平方米,点式高层产品建议,提升产品规划核心价值体系,重新塑造项目整体形象，改善项目目前的的不信任感和低档感 适当控制产品综合容积率，在实现现实价值的基础上满足舒适性 打造纯粹的低建筑覆盖率社区，利用地块周边优势降低等效容积率 轴线相对对称的整体规划，尽量提升不同位置产品的均好性 整体垒高的品质住宅，强调中央景观的层次感和节点性 体现内涵的建筑符号，画龙点睛的当代建筑语言 户户有景的社区规划，充分利用地块周边景观优势 领先市场的车户配比，地下和地上