戴德梁行南京绿地广场城市综合体项目前期可

1、绿地集团南京绿地广场城市综合体项目前期可行性研究报告,2011年5月,1,2,3,南京城市概况,南京位于江苏省西南部，长江下游沿岸，东距上海约300公里，华东地区重要的交通枢纽城市。 土地面积6582平方公里，辖11个市辖区、2个县，2010年末全市常住人口779万，户籍人口631万。 2010年全市实现地区生产总值5086亿元，增长13%。,南京都市圈,苏锡常都市圈,杭州,宁波,上海,合肥,河西CBD,火车站,鼓楼,新街口,数据来源：南京市2009年国民经济和社会发展统计公报,4,城市空间布局,空间布局：中心城新城新市镇 中心城：承载南京中心城市服务职能。 仙林副城：长三角重要的科技创新中心

2、、南京高新技术产业基地、南京都市圈东部区域服务中心、南京都市高品质宜居新城。 东山副城：长三角重要的交通枢纽、创新基地、现代服务业基地、国际化三水宜居城区。 江北副城：全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，长三角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心。 新城：龙潭、汤山、禄口、板桥、滨江、桥林、永阳、淳溪。,整体定位为国家历史文化名城、国家综合交通枢纽、国家重要创新基地、区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、滨江生态宜居城市，通过“城市中心-城市副中心-新城”三级城镇体系不断优化城市格局。,资料来源：南京市城市总体规划（20072030）（公众意见征询）,江北副城,仙林副城,中心城,东山副城

3、,5,城市发展格局,未来南京，将形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的“金三角”格局。,南部新城 以南京火车南站为引擎，改写南京城市格局。南站建成后有望成为全国最大的铁路枢纽客运站，8个小时 从南部新城能到任一省会城市，南京地铁一号延长线、三号线、六号线、机场轻轨也将在这里设站。,新街口城市中心 发展较早，南京传统CBD,也是目前最为成熟的CBD。,河西新城中心 近年来新打造的城市CBD，奥体中心拉动发展，发展速度较快，正趋于成熟的CBD。,宏观经济运行商业市场规模,8,南京历年社会消费品零售总额及增幅,南京位于长江沿岸，是京沪线的重要节点，周边城市对于当地消费市场的促进作用明显，近年社会

4、消费品零售总额持续上涨。由于近年来住房贷款以及医疗教育费用带来的压力，南京城市居民的日常消费能力放缓。,南京历年城市居民人均可支配收入及增幅,资料来源：南京历年统计年鉴,宏观经济运行商业市场规模,9,南京城市居民消费结构（2009年）,南京近年城市居民消费结构变化,南京居民消费结构中，居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通讯。近年居民吃、穿支出比重明显下降，教育文化娱乐等服务消费支出比重则逐年上涨。,资料来源：南京历年统计年鉴,10,南京历年房地产投资完成额,房地产整体市场房地产投资,南京房地产投资完成额近年波动较大，04年受十运会、轨道1号线等利好因素推动，其增速接近60，05年快速下

5、降后近年逐渐平稳，年增长率维持在20%左右的水平。,长三角典型城市房地产投资额历年增长率,资料来源：南京历年统计年鉴,11,房地产整体市场房地产投资,南京房地产投资构成（2009年）,南京历年办公楼、商业营业用房投资额,在房地产投资中，住宅投资比例最高，2009年达到74，办公楼和商业比例分别为5%和11%。近年办公楼投资情况较为稳定，而商业投资增长明显。,资料来源：南京历年统计年鉴,12,宏观经济分析与判断,华东地区重要的政治、文化中心与交通枢纽城市，09年常住人口约800万 城市空间布局由单一核心模式向“中心城新城新市镇”的模式过渡 远期规划将建设成由17条规划轨道线路构成的655公里轨交

6、网络,南京具备良好的发展客观环境，正处于向多核城市过渡的阶段。但现有经济总量及产业层级仍存在较大的提升空间。居民非日常消费意愿有所萎缩，但文化娱乐业需求逐步提升。目前城市非居住房地产市场发展相对滞后，但近期受商业发展的影响，商业投资增幅明显。,城市概况,小 结,南京GDP长期保持平稳快速增长，09年受宏观经济环境影响增速明显放缓 较其他长三角主要城市相对，其GDP明显处于偏低水平，较苏州差距较大 城市第三产业比重较高，处于长三角领先水平，但其功能层次相对较低,经济环境,社会消费品零售总额持续上涨，但近年来城市居民日常消费能力有所放缓 居民消费结构中，居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通

7、讯 居民吃穿支出比重明显下降，教育文化娱乐等服务消费比重逐年稳步上涨,居民消费,房地产投资完成额05年快速下降后逐渐平稳，年增长率在20%左右的水平 在房地产投资中，住宅占据绝对优势，其投资比例在2009年达到74 办公楼投资情况相对较为稳定，而受商业发展影响，商业投资增长明显,房地产投资,13,宏观写字楼市场 历史供需,14,2006年起，南京甲级写字楼市场新增供应与吸纳量均快速增加。受全球经济不景气影响，09年需求有所萎缩，2010年伴随着宏观经济复苏，需求又逐步回升。未来市场供应量超过190万平方米，将面临较大的竞争压力。,供应方面：2005年起，南京甲级写字楼新增供应快速增加。未来新增

8、供应主要集中在中山路沿线和河西CBD两大板块，根据初步统计，已知在建及规划中写字楼项目后续供应量将超过190万平方米，市场竞争压力较大。 需求方面：2005年起，南京写字楼市场进入上升通道，市场吸纳量稳步增长；2008年以来，由于受金融危机等因素的影响，市场需求萎缩。金融危机影响逐渐衰退后，市场需求又逐渐复苏。,资料来源：DTZ研究部，新增供应与吸纳量根据业主提供数据整理,15,近年来，南京甲级写字楼空置率持续上升，租金则在稳定增长后受金融危机和新增供应压力影响出现一定程度的波动。至2010年第四季度空置率水平为26.22%，租金平均报价约为3.27元/平方米/天。,宏观写字楼市场 租金及空置

9、率走势,资料来源：DTZ研究部，空置率来源于实地勘查，租金根据业主提供报价整理,16,2009年南京市重点企业集团数量达到103个，国有企业及国有独资企业个数约占总数的40%，重点企业集团经营行业主要集中于工业，占到总企业集团数的一半以上，此类企业一般以自建办公为主。,南京重点企业集团,企业集团的统计范围包括：一是由国务院批准的国家试点企业集团；二是国家重点企业(包括520户国家重点企业、重组为集团公司的原512户国家重点企业和国务院确定的建立现代企业制度原百户试点企业)；三是由国务院及国务院主管部门批准的企业集团；四是由省政府及省级主管部门批准的企业集团；五是列入全省产业经济结构调整规划的市

10、重点企业集团；六是年营业收入和资产总计均在5亿元以上的其他各类企业(集团)；七是营业收入在十亿元以上的其他各类企业(集团)。,数据来源：南京市2010年统计年鉴,宏观写字楼市场 主要商务区分布格局,17,南京写字楼分布较为集中，形成“三大板块”空间格局，即鼓楼区域、新街口区域以及河西CBD区域。 新街口板块发展较早，商务氛围最为成熟；鼓楼板块次之，河西CBD一期品质略差，二期建成后将显著提升区域商务氛围。,鼓楼板块 空置率：25% 平均租金：3.5元/平方米/天,新街口板块 空置率：34% 平均租金：3.6元/平方米/天,河西CBD板块 空置率：36% 平均租金：2元/平方米/天,“三大板块”

11、格局示意图,南京主要商务区位于鼓楼、新街口及河西CBD区域，呈现“三大板块”的空间分布格局。,资料来源：DTZ研究部，空置率来源于实地勘查，租金根据业主提供报价整理,18,宏观写字楼市场 写字楼驻户特征,鼓楼板块,新街口板块,河西新城板块,资料来源：项目组实地勘查整理,宏观写字楼市场 近年发展特征,19,近年来，南京写字楼市场较为活跃，区域发展特征显著，整体市场呈现以下几个特征。,南京写字楼分布较为集中，区域差异明显 南京写字楼供应量不断增长，且主要集中于鼓楼、新街口及河西CBD新兴商务区等三大板块，其中新街口最为聚集。高品质写字楼在新街口相对集中，金融类和专业服务类公司聚集；河西CBD目前已

12、建写字楼多为商住两用楼，品质明显低于上述其他区域。 写字楼平均销售价格持续增长 近年来，南京经济的不断发展，大量外资及本地企业的巨大需求推动写字楼销售价格持续上涨。新街口及鼓楼区域增长态势较为平稳；河西CBD写字楼售价偏低，但增速最为迅猛。 高品质写字楼运作模式由销售模式向租赁模式转变 长期以来，南京主要商务区大量写字楼均以销售为主。然而，近年高品质项目运作模式发生变化，金鹰天地珠江1号及国际金融中心等选择只租不售，绿地紫峰选择租售并举模式，预计未来高品质写字楼将可能多采取持有租赁运作模式，保持物业高品质，吸引更多优质客户。,5,20,宏观写字楼市场 市场后续供应,已知在建及规划中写字楼项目后

13、续供应量将超过200万平方米， 自2010年至今的商办土地成交共9块，也将提供约50万平方米的写字楼潜在供应量,南京嘉里中心 长发薛家巷 凯润金城 劳动村地块 中城国际广场 金陵饭店二期 德基广场二期 金鹰三期 南京中心 苏宁项目 南京万达广场 苏宁睿城慧谷 雨润国际广场 金奥大厦 许矿明星商务中心 新鸿基项目 世贸中心项目 苏宁博爱大厦 华新丽华商业广场 江苏饭店 紫合国际广场 东铁管巷项目,分布：未来新增供应主要集中在中山路沿线和河西CBD两大板块。 品质：整体品质将大幅提升，多为超高层甲级写字楼。 开发商：多由知名公司开发，包括嘉里、新鸿基等港资和绿地、万达等国内企业。 租售：写字楼开发

14、模式逐步转变，预计租赁型办公楼项目将有所增加。 备注：并未统计自建自用的办公楼。,10,22,21,宏观写字楼市场 市场后续供应,21,南京写字楼市场未来供应预测,南京2011年及以后写字楼新增供应分布,数据来源：项目组实地勘查整理、上市公司年报，部分项目交付时间为我司根据项目目前开发状态推测所得，与实际情况可能存在一定出入；由于部分项目处于前期阶段，未来供应项目体量为初步预估，实际体量可能会有所变化。,南京写字楼市场在2011年之后将迎来交付高峰，未来三年的年均供应量约20万平米，在此影响下，南京写字楼整体市场空置率水平将快速上升，而租金则面临较大的下调压力。 未来供应主要集中于河西，预计在

15、以后几年中将有大量写字楼供应交付，区域入驻率和租金仍将保持在较低水平。,22,写字楼市场分析与判断,05年起城市写字楼发展进入活跃期，供求两旺，但整体而言处于供大于求 已知在建及规划体量约200万平方米，存在市场风险，但供应区域相对集中,受较低产业层级以及政府/大型企业自建办公楼影响，南京早期写字楼市场发展滞后，但近年来随着外资企业逐步进入，发展加速，品质不断提升。 整体分布相对集中，缺乏差异化产品，核心CDB客户外溢现象有所出现。 但主要以中高端制造业为主。未来市场风险主要集中于核心区域。,供求关系,小 结,历年来主要CBD区域租金价格波动较小，但总体而言处于较低的租金水平 目前整体空置率约

16、达到27%，主要由于产品集中供应及企业扩张能力有限,租金及入住率,主要商务区为鼓楼、新街口及河西CBD，呈“三大板块”的空间分布格局 新街口相对最为成熟，而河西CDB发展空间较大，但中短期缺乏商务氛围,板块格局,主要客户均以生产制作及商贸物流企业为主，新街口驻户品质相对较高 企业来源地差异较大，新街口多为本地，鼓楼多为国内，河西多为省内,客户特征,23,宏观商业市场发展历程,24,传统商业街/ 少量本地百货,本地百货,中高档 精品/时尚百货,购物中心/ 特色商业,城市综合体/ 区域型商业,夫子庙商业街 中央商场(旧) 山西路百货 南京商厦,南京新百 中央商场(改造) 湖南路商场,代表项目,东方

17、商城 金鹰国际 大洋百货 苏宁环球,德基广场1期 水游城1期 南京1912,河西万达 仙林金鹰 江宁绿城,1995年之前,19951999年,20002004年,2005至今,2010年以后,商业项目少， 档次低， 业态单一。,本地百货逐渐 兴起为主流业 态，多为中档。,商业特点,中高端百货快 速发展，业态 趋于多元化。,购物中心兴起， 特色商业出现， 商业形态丰富。,城市综合体、 区域型商业成 为未来南京商 业发展趋势。,目前南京商业市场正处于由现代百货、购物中心向城市综合体过渡之阶段。,商业市场及板块格局初步研究商圈概念,25,商圈通常是指由商业项目聚集而形成的具有一定规模的消费区域。 故

18、商圈核心元素在于两点：“商业项目聚集”以及“消费”。 “商业项目聚集”意味着商圈内至少存在一个或多个集中式商业（百货、购物中心、商业街区或卖场等等）； “消费”则指商圈必须有消费群体的支撑，无论是消费群体来自商圈内部或外部区域。 不同商圈由于各自发展历程、商业类型及体量，具有不同的消费群体类型和来源，因而各商圈的辐射范围存在较大差异。,中央门,湖南路,新街口,夫子庙,河西新城,仙 林,江 宁,市级商圈： 新街口南京全市及周边城市； 湖南路南京全市； 夫子庙南京全市及旅客。,区域商圈： 中央门南京以及江苏地区批发人群； 河西新城河西区域； 仙林仙林大学城； 江宁江宁区域。,宏观商业市场商圈分布及

19、概述,26,中央门,湖南路,新街口,夫子庙,河西新城,仙 林,新街口传统核心商圈，档次最高，辐射整个南京市以及周边城市； 湖南路目前第二大商圈，以中档为主； 夫子庙以旅游观光为主题的中低档传统商业区，近来已有新的商业形态出现； 中央门以中低档专业市场为主的特色商圈； 河西新城未来市级CBD，目前在建的万达广场将成为未来新城商业核心； 仙林未来南京城东片区的商业中心。 江宁南京城南片区商业聚集区。,目前南京市现有成熟商圈包括：新街口、湖南路、夫子庙、中央门；而河西新城、仙林、江宁是新兴发展商圈。,中心城区商圈已经发展成熟，商业可开发空间很小；随着南京城市化开发的深化，人口逐渐涌向市郊，区域型商圈

20、成为南京商业发展的新趋势。 由于本案所处江宁商圈距离中心城区商圈以及其它区域商圈较远，自成相对独立发展环境，故本报告主要研究江宁区域内商业发展情况，以期为本案开发提供依据。,江 宁,宏观商业市场各商圈供应量比较,27,备注：1、商业供应量是对商业项目的统计，并不包括零散商业；2、对于未来供应量统计仅针对5000平方米以上、可甄别之商业项目。,江宁区域的商业发展在过去一直比较缓慢，近年来受地铁1号线南延伸段的带动，区域住宅开发得到快速发展，并因此带动商业在未来几年的发展。,从现有商业供应量来看，目前主要集中于河西新城、新街口以及江宁区域，区域型商业在南京市场已经占有较大比例； 从未来新增供应量来

21、看，河西新城以及江宁明显超过其它商圈，这表明南京商业正逐渐向区域发展； 从未来总体供应量来看，河西新城和江宁将成为供应量最多区域，区域型商业供应比例明显超过中心城区；但区域型商业由于发展时间较晚，商业成熟度较低，故多为短平快的销售型项目。,资料来源：项目组实地勘查整理,宏观商业市场各商圈租金水平比较,28,备注：1、以上租金水平都是按使用面积计算；2、以上均为商圈核心区域租金水平。,从左图可以看到，新街口、湖南路、夫子庙这三大传统商圈仍占据租金水平的金字塔尖，表明这三个区域的商业成熟度和商业价值最高； 中央门商圈尽管也已发展成熟，但由于批发市场定位，租金水平处于较低水平； 河西新城、仙林、江宁

22、属于商业后发展区域，目前仍处于人口导入阶段、商业氛围尚在培育中，故租金水平还有待进一步提升； 比较南京各大商圈租金水平，各区域商业发展极度不平衡；中心城区人口密集、商业发展历史久远，商业价值很高；区域商圈则随着轨道交通外延、住宅片区外扩，在未来将获得较快发展，预期租金水平也将进一步提升。,江宁区域商业租金水平在各大商圈中处于最低，这是由于区位、商业成熟度、消费人口等因素决定的；但江宁未来发展前景可观，因此该区域内商铺售价仍然较高。,资料来源：项目组实地勘查整理,29,商业市场分析与判断,传统百货形态已逐步萎缩，近年来以购物中心为主的特色商业逐步成熟 目前南京商业市场正处于由现代百货、购物中心向

23、城市综合体过渡之阶段,目前城市商业形态逐步向成熟期过渡，娱乐休闲等体验式消费成为发展趋势。但作为现有市级商业核心的仅有一处，而中心城区空间限制与居住郊区化，将使得新兴城区的区域型商业中心在未来数年内逐步涌现，商业分区化格局越发明显。但该等区域后续供应较大，同质化竞争亦较严重。,商业特征,小 结,传统商业区集中于城市核心区域内，目前真正的市级核心商圈仅有新街口 伴随新城开发，新兴商业集中区逐步出现，河西有望成为另一个市级商圈,商业分布,现有商业供应主要集中于河西、新街口以及江宁区域，多为区域型商业 河西以及江宁未来新增供应量将明显超过其它商圈，城市商业将呈多极化,商业体量,核心城区商业集中区租金

24、较高，也体现了其商业成熟度和商业价值 河西、江宁等商业后发展区域，目前商业氛围尚在培育，租金有待提升,租金水平,30,31,宏观酒店市场 旅游业产值,南京历年旅游业收入及其比重,南京历年接待入境旅游者走势,（亿元）,（万人次天）,（天）,数据来源：南京市旅游局,南京旅游业近年发展较为良好，2009年旅游业在GDP和第三产业增加值中的比重分别达到18.9%和37.9%。,32,宏观酒店市场 旅游业产值,南京历年入境旅客国别分布,南京历年境内外旅客数量分布,国内游客是南京酒店市场旅游客户的主要来源，2009年入境客户仅约113万人次，其中以亚洲和港澳台同胞为主要客源，占到总体入境客的66。,数据来

25、源：南京市旅游局,宏观酒店市场 五星级酒店分布,33,1,6,4,2,3,5,8,9,10,11,12,7,金陵饭店 玄武饭店 古南都饭店 侨鸿皇冠假日大酒店 状元楼饭店 维景国际大酒店 金丝利喜来登大酒店 金陵滨江国际会议中心大酒店 苏宁环球套房酒店 名人城市酒店 索菲特银河大酒店 索菲特钟山高尔夫大酒店 丁山花园大酒店 南京中心大酒店 鼎业金陵国际酒店（浦口）,13,15,南京五星级酒店主要集中在鼓楼区，这与区域内拥有江苏省政府等众多行政机构、靠近火车站等交通枢纽、商业商务氛围成熟等方面有关。 玄武区则依靠钟山风景区吸引了两家五星级酒店；白下区的夫子庙景区、建邺区的国际会展中心、浦口区则各

26、有一个五星级酒店。,南京高星级酒店基本分布在传统商务区周边,如新街口和鼓楼，主要类型为高级商务酒店。同时依托自然资源优势，在夫子庙、钟山风景区等分布有少数酒店。,数据来源：南京市旅游局,宏观酒店市场四星级酒店分布,东方珍珠饭店 国信大酒店 江苏凤凰台饭店 江苏金梦都宾馆 江苏新世纪大酒店 南京大吉温泉度假村 南京丁山大酒店 南京国际会议大酒店 南京华美达怡华酒店 南京黄埔大酒店 南京山水大酒店 南京中山大厦 南京中心大酒店 水秀苑大酒店 新纪元大酒店 高门楼饭店 天丰大酒店 曙光国际大酒店 锦江南京饭店 太合紫金大酒店 东方珍珠大酒店 南京金太隆酒店 江苏晶源大酒店 华东饭店,四星级酒店主要集

27、中在成熟商务商业区的附近区域，鼓楼区和玄武区占到90以上的客房数量； 总统府景区、钟山景区、百家湖景区、大吉温泉景区依靠其景点优势亦吸引部分四星级酒店； 河西目前仅有金梦都一家四星级酒店，为南京卷烟厂建造，主要以公司来往商务客户为客源；,南京四星级酒店区域分布(按客房量）,数据来源：南京市旅游局,35,南京历年星级酒店房价出租率走势,旅游酒店因星级不同而入住率、房价差异较大；2009年五星级酒店在保持62.1%入住率的同时达到564元/间的房价；四星级酒店虽达到了67.39%的入住率，但其房价也仅为345元/间。,（元/间）,全球经济不景气影响，五星级酒店出租率下滑明显,数据来源：南京市旅游局

28、,宏观酒店市场 平均房价及入住率走势,36,南京历年星级酒店房价,（元/间）,宏观酒店市场 平均房价,上海、南京星级酒店房价对比（2009年）,数据来源：上海、南京市旅游局,南京酒店市场的平均房价与上海市场存在一定差距，我司认为此差距的主要原因在于：就全市水平而言，酒店商务客及旅游客中有较高价格承受能力的外资客户比重仍相对有限。,37,宏观酒店市场未来高星级酒店供应,2,1,3,6,7,4,8,5,9,10,11,德基广场二期 金陵饭店二期 金鹰国际三期 世贸滨江凯悦大酒店 南京新地中心酒店 新鸿基项目 世贸中心项目 湖滨金陵饭店二期 景枫太平南路项目 原江苏饭店地块 金陵江滨国际会议中心二期

29、,区域分布：南京未来高星级酒店将主要集中在中央路两侧和河西新城CBD中，其中多数为大型综合性项目，德基广场、金陵饭店二期等； 星级档次：酒店档次有望进一步提高，金陵饭店二期、世贸滨江凯悦等项目将成为代表南京星级酒店最高档次的项目。,资料来源：项目组实地勘查整理。,38,39,40,南京南部新城规划概况,南部新城总范围: 北起外秦淮河、运粮河至绕城公路，西起南河、接秦淮新河、沿机场二通道接宁丹公路，南至绕越高速，东至宁杭高速，总用地面积164平方公里，规划人口是160万。,南京南部新城空间定位于“南京新都市中心”，人居定位为绿色宜居的智慧之城。,南部新城各板块功能： 中华门-雨花台：文化创意板块

30、 红花-机场：创意街区板块 土山机场：综合发展，战略预留 南部中心：南部新中心 雨花软件园：软件研发板块 三山：生态生活板块 百家湖：综合发展板块 东山：城市生活板块 科技园：先进制造业板块 九龙湖：综合发展板块 东善桥：先进制造业板块,本项目,资料来源：南京南部新城规划,41,南京南部新城规划重点开发区域,重点地段范围： 北起雨花南路、卡子门大街、大明路、外秦淮河、运粮河至绕城公路，西至南河，南至绕城公路、机场高速、秦淮新河、双龙大道、绕城公路，总用地面积约32平方公里。,南站中心轴,一心： 南部中心 三轴： 南站中心轴 玉兰路轴 雨花机场轴 五板块： 南部中心 雨花软件园 红花机场地区 中

31、华门雨花台 土山机场,南京南部新城重点开发区为“一心三轴五板块”，其中南部中心、 雨花软件园 红花机场地区为启动区。,资料来源：南京南部新城规划,42,南京南部新城规划产业规划,南部中心区产业集中规划为商贸商务、总部经济和现代服务业与本项目服务产业功能相近，竞争激烈。,资料来源：南京南部新城规划,43,南京南部新城规划发展现状,南京南站,位于南部中心区的南京南站已经建成，预计今年6月正式投入使用，目前众多商家进驻，部分高科技产业类企业以研发中心形式入驻。“智慧新城”红花-机场”片区目前还处于大校机场搬迁及城中村改造阶段。,明发商业广场,资料来源：项目组实地调研整理,44,南京南部新城规划总结对

32、本项目的影响,南京战略规划南移关注 区域城市功能升级 区域价值升值 完善的基础设施 市内、外便利的交通 浓郁的商业、商务氛围 产业集聚、结构优化升级 项目临近新城中心，带动作用明显,机会,威胁,所在板块不属于新城重点开发板块 所在百家湖板块与南部新城中心相邻， 且功能定位相似，存在竞争 主要发展产业趋同，均以总部型经济和 现代服务业为主，竞争激烈,南京南部新城为本项目带来区域价值升级，周边配套完善等一系列发展机会，带来的主要威胁为与南部新城片区产业定位趋同，竞争激烈。,江宁区总体规划,45,东山副城,禄口新城,汤山新城,滨江新城,江宁城市中心，东山副城重点发展城市型经济，主要包括总部经济、高端

33、商务商贸、金融服务、城市文化娱乐、软件研发等,汤山旅游新城,禄口空港新城,滨江工业新城,江宁区未来打造”1核3元”，1核是指东山副城，为江宁中心城市，将打造成国际化中心城区；3元即汤山旅游新城、禄口空港新城、滨江工业新城三个各具特色的产业新城。,资料来源：江宁区城乡总体规划（2010-2030）,46,东山副城总体规划,一核：凤凰港绿地广场地区,结合西门子路沿线“退二进三”，打造东山副城核心，集城市最高端商贸服务、文化、总部商务为一体 两区：河定桥城市中央商务区、府前城市政务区,东山副城将打造“一核两区”副城核心区、中央商务区及城市政务区。本项目位于东山副城的核心区。,资料来源：南京市东山副城

34、总体规划（2010-2030）,47,项目区位分析,本项目位于江宁老城区以南,属百家湖片区东南角的绿地广场地区，地处东山副城核心片区内，区域规划定位为居住、商、办综合用地，将打造成江宁区的“新街口”。,绿地广场地块,48,项目环境分析,项目西邻秦淮河、北临规划中公园，且地块内部拥有小龙湾水系，景观资源丰富，地块东侧、南侧为居住小区集中分布区，居住氛围浓厚。,资料来源：项目组实地勘查整理,49,项目周边教育类设施完善，药店、超市、银行等配套齐全，有利于居住社区的打造。 竹山路分布有区工商局、民政局及劳动局等政府服务配套，有利于地块商办物业的开发。 地块北临规划中公园、西邻秦淮新河，且地块内部有小

35、龙湾水系，自然资源丰富，环境较好，便于打造沿河景观。,基础设施及配套分析,项目周边基础设施及配套集中于地块东侧，沿竹山路分布。,资料来源：项目组实地勘查整理,50,地块北部临外港河，西部临秦淮新河，通过东部的竹山路与上元大街、金箔路相连直达东山市老城区，与被誉为江宁金融一条街的胜太路相连。与机场高速公路、将军大道、天印大道等通往南京市中心的主要干道相连 地块南部临近天元西路一号南延线的小龙湾和竹山路地铁站，地铁站距地块约需步行20分钟左右 政府考虑未来将新亭西路将进行西延，建设一座桥梁跨过秦淮河接入江宁开发区，如果此项规划实现，本地块交通便利条件可得到较大改观,项目周边交通条件分析,本地块位于

36、许家圩的小龙湾区域范围内，受到诸多水系影响，周边规划道路较多，交通可达性不高，主要通过东侧的竹山路和南侧的天元西路为主要干道连接城市其它道路。,金箔路,上元大街,资料来源：项目组实地勘查整理,51,区域环境分析与判断,江宁将打造”1核3元”，本项目正处于该“1核”即指东山副城核心片区内 将重点发展城市型经济，包括总部经济、金融服务、城市文化娱乐等,地块位于新兴城区规划中的核心位置，周边环境及规划中的景观、人文资源优势显著，且具备轨道交通优势。具有将强的可开发性。但受水系及自身限高因素制约，其交通可达性与昭示性均相对较弱。目前各类基础配套较为完善，但商业档次及商业功能仍较为滞后。,总体规划,小

37、结,项目属百家湖片区东南角的绿地广场地区，西邻秦淮河、北临规划公园 地块内部为小龙湾水系，景观资源丰富，东、南侧现为为居区集中区,周边环境,项目周边基础设施及配套相对较为完善，多集中于地块东侧沿竹山路分布 受诸多水系影响，交通可达性不高，南部临近路一号线南延线地铁站,配套与交通,52,53,南京企业发展上市企业,截止2011年1月，南京上市公司共达53家，累计从境内外证券市场募集资金人民币850亿元以上。各项指标在全国副省级城市和省会城市中位于前列，至2015年末，南京上市公司和拟上市公司数量，计划将双双过百。,资料来源：江苏省证监会,54,江宁区重点企业集团,2009年南京重点企业集团主要分

38、布于南京市中心区域，江宁区只占总数的7%，且主要集中于通讯、科技类公司，此类公司通常会选择自建办公和购买总部型办公，因区内所占企业集团数量较少且类型特别，对本项目的消极影响较少，且有可能成为本项目总部型办公机会客户。,数据来源：南京市2010年统计年鉴,55,江宁区产业发展三产发展,近五年来，江宁区产业结构不断优化升级，至2010年三产比例为5.2：62.8：32.0 ，第二产业仍占主导地位，第三产业增速快，平均年增长率为16.56%。,（亿元）,数据来源：江宁区国民经济和社会发展统计公报,56,（亿元）,江宁区产业发展产业投资,近五年来，江宁区投资额主要集中在第二、三产业，从08年末开始三产

39、投资额的年增长率均高于第二产业，增长速度较快。,数据来源：江宁区国民经济和社会发展统计公报,57,江宁区产业发展企业产值,江宁区产值主要来源于外商投资企业和私营企业,其中外商投资企业占到45%，规模以上工业产值贡献，以先进制造业为主，占到61%，其中交通运输设备制造业和电气机械及器材制造业、通用设备制造业位列前三。,数据来源：江宁区国民经济和社会发展统计公报,58,江宁区产业发展规模以上企业发展,2009年江宁区共有规模以上企业896个，约占全市规模以上企业数的25.4%，居首位，江宁区规模以上企业产值约为945亿元，仅次于栖霞区，位列第二。,数据来源：南京市2010年统计年鉴,59,江宁区产

40、业发展私营、个体企业发展,2009江宁区私营企业从业人员约为16万人，个体企业从业人员约为6.9万人，均在郊区私营、个体企业从业人数居首位，私营、个体经济较为发达。,数据来源：南京市2010年统计年鉴,60,区域产业格局及主要客群分析分布格局,江宁区城区生产型产业分布较为集中，产业积聚效应明显。服务业发展较慢，目前只有东山老城区相对较为成熟，百家湖商务商贸聚集区及河定桥金融与中小企业总部经济集聚区正处于发展中。,生产型产业主要分布区 江宁经济技术开发区 江宁科技园 秦淮河以西总部基地,服务业主要分布区 东山老城区 百家湖凤凰港（打造中） 河定桥金融与中小企业总部经济集聚区内（工业置业升级为主）

41、,资料来源：项目组实地勘查整理,61,区域产业格局及主要客群分析江宁经济开发区,江宁经济开发区,江宁经济开发区以工程、机电装备、服装生产等厂房形式的客户为主，有少部分电子类企业入驻。,资料来源：项目组实地勘查整理,62,区域产业格局及主要客群分析总部基地,总部基地,总部基地以日用品、食品生产及自动化、通讯等厂房和总部客户为主。,资料来源：项目组实地勘查整理,63,区域产业格局及主要客群分析江宁科学园,江宁科学园,目前江宁科学园客户一期主要以机电一体化产业，高科技术企业为主，二期主要以汽车、电气和机电产业为主。,资料来源：项目组实地勘查整理,64,区域产业格局及主要客群分析总部经济集聚区,河定桥

42、金融与中小企业总部经济集聚区,代表项目科技商务E街区,河定桥金融与中小企业总部经济集聚区客户以通讯、软件等高科技行业为主，南京本地公司为主，部分来自深圳、昆山、杭州等其他城市的公司。,资料来源：项目组实地勘查整理,65,区域产业格局及主要客群分析东山老城区,东山老城区商贸商务文化集聚区,代表项目江山恒通大厦,目前东山老城区商贸商务文化集聚区客户以南京本地为主，少数香港等其他城市驻南京办事处，教育、工程、房地产、保险等行业，集中于现代服务行业 。,资料来源：项目组实地勘查整理,66,区域产业格局及主要客群分析百家湖商务商贸聚集区,百家湖商务商贸聚集区,目前百家湖商务商贸聚集区目前正在打造之中，是

43、区域未来高品质写字楼主要供应板块，将有望吸引江宁未来高端客户入驻，成为本项目重要的竞争板块。,同曦国际江宁一号,翠屏水晶蓝湾,资料来源：项目组实地勘查整理,67,区域产业格局及主要客群分析总结,生产型产业主要客户目前以制造业工厂类客户为主，近年来生物技术、电子通讯类总部经济及企业后台服务类客户逐渐增多。 服务业目前主要客户以民营企业为主，主要为南京本地公司，部分国内其他城市及少数国外公司入驻，老城区以金融、地产等现代服务行业为主，河定桥金融与中小企业总部经济集聚区内以通讯、软件开发等高科技行业为主。 城区经济开发区、总部基地及科技园区等生产型产业集聚明显，且均有向生物、电子等高科技类产业方向转

44、移的趋势，对江宁城区服务业发展具有积极的促进作用。 规划打造江宁东山老城区商贸商务文化集聚区、河定桥金融与中小企业总部经济集聚区和百家湖商务商贸聚集区，加快打造江宁服务业集聚区，能够促进江宁城区商务氛围的增强。,68,南京及江宁产业发展总结对本项目的影响,江宁区虽以第二产业为主导产业，但第三产业依托第二产业的发展快速发展，发展势头迅猛，加之目前江宁未形成第三产业集聚区，提出江宁区第三产业集中区的需求。为本项目发展大体量集中办公物业提供了机会。,受江宁区以第二产业为主导产业的影响，江宁区企业多为以先进制造业为主的规模以上企业，随着此类企业的集聚发展，必然需要更多的金融、物流等提供配套服务型企业。

45、 江宁区个体、私营经济发达，目前所处办公环境条件较差，随着其经济和企业规模发展对办公条件有改善需求。 江宁区外资企业的产值贡献比重较大，随着南部新城及江宁区的发展投资环境优化，更多大型外资型公司将可能进驻江宁。 江宁企业发展为本项目提供不同层次的客户来源。,南京市企业发展规模较大，未来几年上市企业加速发展，此类公司一般对办公需求面积大、私密性强、环境好等较高要求。为本项目发展总部型经济办公提供了机会。,69,区域现有办公物业分布,70,目前江宁区办公物业集中于江宁老城区的政府片区，沿将军大道分布，整体交付年份较早，物业品质不高，基本为出租物业，租金水平较低，约为1-1.5元/平方米/ 天。,鑫

46、泰国际 江山恒通大厦 绿野大厦 海通大厦 思围（在售) 科技商务e街区 南京腾飞创造中心 协众财富广场 同曦鸣城商务楼 中惠大厦 文鼎广场(在售） 翠屏国际商务港（在售）,资料来源：项目组实地勘查整理,71,江宁办公客户分析,目前江宁办公客户主要以现代服务类及IT高科技类行业为主，金融类行业客户较少，办公客户主要为来源于南京本地的公司。,资料来源：项目组实地勘查整理,72,江山恒通大厦,区域现有办公物业代表项目,资料来源：项目组实地勘查整理,73,海通大厦,区域现有办公物业代表项目,资料来源：项目组实地勘查整理,74,科技商务E街区,区域现有办公物业代表项目,资料来源：项目组实地勘查整理,75

47、,南京腾飞创造中心,区域现有办公物业代表项目,资料来源：项目组实地勘查整理,76,绿野大厦,区域现有办公物业代表项目,资料来源：项目组实地勘查整理,77,区域未来供应新增办公物业,景祥大厦（2012） 同曦国际江宁一号（2012） 翠屏水晶蓝湾（2012） 景园置业竹山路项目（地块) 金轮新都会（平整土地） 新城发展中心（2012） 紫云瑞华商城（2012）,江宁区城区未来新增办公总体体量不大，相对品质较高的办公项目主要分布在百家湖周边区域，预计将于2012年集中放量。,注：交付时间根据目前建设情况预估,资料来源：项目组实地勘查整理,78,同曦国际江宁一号,区域未来供应代表办公物业,资料来源：

48、项目组实地勘查整理,79,区域写字楼市场分析与判断,江宁区城区生产型产业分布较为集中，产业积聚效应明显。服务业发展较慢，目前只有东山老城区相对较为成熟，百家湖商务商贸聚集区及河定桥金融与中小企业总部经济集聚区正处于发展中。,目前区域内写字楼市场处于起步阶段，受区域的产业结构因素，多以生产型企业自建或厂房式办公为主。近期服务型企业逐步增多，将对区域写字楼形成拉动作用。规划中的百家湖区域与本项目相对较近，该将成为重要的区域型商务集聚区，与该区域的协同与竞争将成为本项目的主要发展因素。,产业格局,小 结,目前主要客户以制造业工厂类客户为主，近年来生物技术、电子通讯类总部经济及企业后台服务类客户逐渐增

49、多。服务业目前主要客户以民营企业为主，主要为南京本地公司，部分国内其他城市及少数国外公司入驻。,主要客群,目前江宁区办公物业多集中于江宁老城区的政府片区，沿将军大道分布，整体交付年份较早，物业品质不高，基本为出租物业，租金水平较低，约为1-1.5元/平方米/天。,现有物业,江宁区城区未来新增办公项目不多，体量不大，相对品质较高的办公项目主要分布在百家湖周边区域。2010年江宁区共出让四幅商办地块，在南京所有区内出让商办用地最多的一区，但均分布于江宁区城区范围以外。,后续竞争,80,商业市场及板块格局初步研究江宁商业板块研究,本案,岔路口商圈社区配套商业 河定桥商圈社区配套商业 三山商圈社区配套

50、商业 百家湖商圈未来江宁商业中心 东山板块商圈江宁成熟商业区 大学城商圈大学城商业中心 九龙湖商圈社区配套商业 绿城（本案）未来新兴综合体,江宁地区商业分布相对较散，但各区域商业仍相对独立及形成各自相对独立且固定的消费群体，因此区域内存在多个小型商圈。 这些小型商圈已初具雏形，未来商业项目还将不断推出，但仍需较长时间的发展完善；在区域各商圈尚未完善之际，对本项目而言面临的竞争相对较小。,资料来源：项目组实地勘查整理,商业市场及板块格局初步研究岔路口商圈&河定桥商圈,81,2,1,岔路口商圈是江宁区最靠近中心城区的商圈，但多年来受制于交通拥堵影响（仅宁溧路连接市中心），其发展比较缓慢；另外，该区

51、域众多社区人口支撑了大量超市及卖场。 目前地铁一号线南延伸段已开通，该商圈的交通情况得到明显改善，未来随着南站的建成，该区域人流量将进一步增加，从而有利于该商圈的发展。,岔路口商圈,河定桥商圈,1,河定桥商圈位于岔路口、百家湖商圈交叉口，未来可能受到这两个商圈人群分流的不利影响；但由于该区域社区密集，因此生活卖场这类日常便捷类商业具有较大的发展空间。 河定桥商圈的欧尚卖场由于开业时间较早，因此已经形成相对成熟的商业氛围和较强的人流汇聚力，故该商圈目前的商业成熟度较高。,资料来源：项目组实地勘查整理,商业市场及板块格局初步研究三山商圈&九龙湖商圈,82,1,2,3,1,2,三山商圈,九龙湖商圈,

52、三山商圈是依托住宅区形成的社区型商圈，但由于社区多为新建或待建，居民人口尚未密集，故其商业发展受到一定制约；同时，该区域交通不便，故商业发展仅局限于本区域以内。,九龙湖商圈亦是依托区域内新建住宅而发展起来的社区型商业，同样受制于交通不便以及住宅人口稀少的影响，目前该商圈仍处于有待发展的阶段。,资料来源：项目组实地勘查整理,商业市场及板块格局初步研究东山板块商圈&大学城商圈,83,4,1,3、东山步行街,2,东山板块商圈是位于江宁区老城区的发展成熟的商圈，过去曾是江宁区的商业中心；但近年来随着轨道交通的发展以及百家湖商圈的崛起，东山板块商圈面临较大的挑战。,1,3,2,4,5,东山板块商圈,大学

53、城商圈,大学城商圈是依托大学城和新建住宅社区而发展起来的区域型商圈；大学城在过去由于缺乏商业配套致使区域内消费需求长期压抑，近年来推出的几大商业项目无论在投资市场还是租赁市场均取得良好反响。,资料来源：项目组实地勘查整理,商业市场及板块格局初步研究百家湖商圈,84,3,5,6,7,8,9,10,11,4,1,2,百家湖商圈随着江宁商业中心的规划，依托地铁一号线南延伸段两个站点（胜太路和百家湖）的交通便利优势和百家湖景观资源，已吸引1912和金鹰即将入驻，从极大提升百家湖商业档次，并确定其作为江宁区商业中心的地位；同时，在未来仍有大量购物中心和配套商业上市，预计未来两三年内百家湖商圈商业物业将面

54、临供过于求，届时商业空置率将长时间内难以去化。,百家湖商圈,资料来源：项目组实地勘查整理,商业市场及板块格局初步研究总结,85,南京整体商业市场状况：从商业层级来看，南京经历了初级发展阶段跃升至如今已城市综合体作为商业开发的主要形式；从商业分布区域来看，商业由过去集中于中心城区而逐渐往周边区域扩展，这主要受住宅外扩带动所致；从商业租金价值来看，传统商圈依旧占据金字塔尖，区域商圈因处于发展阶段而租金较以往得到提升。 江宁区整体商业状况：江宁区商业在过去商业发展缓慢，核心商业多集中在江宁老城区东山板块，主要由于过去江宁一直与中心城区割裂，仅靠江宁原住民消费群体的支撑，因此在很长一段时期，江宁商业未

55、有大的发展；但近年来，由于江宁新城区的规划以及地铁1号线南延伸段的开通，大量住宅社区建成、在建或待建，大量江宁区以外居民人口导入，从而推动江宁区商业市场的快速发展。预计未来较长时间内，江宁区商业市场无论供应还是需求，都将不断处于上升趋势。,江宁区各商圈属性比较：江宁商业的发展，大多依托住宅社区，如东山板块、岔路口、河定桥、三山、九龙湖商圈；另外也有依托大学城而形成的区域商圈，如大学城商圈；除以上区域性较强的商圈以外，百家湖商圈则是今年来规划的江宁区的商业中心，其辐射范围相对其它商圈更广,商业类型更为丰富,层级更高。 江宁区主要商业类型比较：江宁区商业类型大致分为购物中心/百货、商业街区、生活卖

56、场以及底商/裙商这四大类；各类商业比例如下图所示。,江宁区域典型商业项目分析购物中心,86,资料来源：项目组实地勘查整理,江宁区域典型商业项目分析购物中心,87,资料来源：项目组实地勘查整理,88,江宁区域典型商业项目分析购物中心,资料来源：项目组实地勘查整理,89,江宁区域典型商业项目分析购物中心,资料来源：项目组实地勘查整理,江宁区域典型商业项目分析商业街区,90,资料来源：项目组实地勘查整理,江宁区域典型商业项目分析商业街区,91,效果图,资料来源：项目组实地勘查整理,江宁区域典型商业项目分析商业街区,92,资料来源：项目组实地勘查整理,江宁区域典型商业项目分析商业街区,93,资料来源：

57、项目组实地勘查整理,江宁区域典型商业项目分析商业街区,94,资料来源：项目组实地勘查整理,江宁区域典型商业项目分析底商/裙商,95,资料来源：项目组实地勘查整理,96,江宁区域典型商业项目分析底商/裙商,资料来源：项目组实地勘查整理,97,江宁区域典型商业项目分析底商/裙商,资料来源：项目组实地勘查整理,98,江宁区域典型商业项目分析底商/裙商,资料来源：项目组实地勘查整理,99,江宁区域典型商业项目分析底商/裙商,资料来源：项目组实地勘查整理,100,江宁区域典型商业项目分析底商/裙商,资料来源：项目组实地勘查整理,江宁区域典型商业项目分析底商/裙商,101,资料来源：项目组实地勘查整理,江

58、宁区域典型商业项目分析底商/裙商,102,资料来源：项目组实地勘查整理,103,江宁区域典型商业项目分析底商/裙商,资料来源：项目组实地勘查整理,江宁区域典型商业项目分析总结,104,根据江宁区域典型商业项目的分析，我们将从多个角度总结购物中心、商业街区以及底商/裙商的特点，从而全方位了解项目所在江宁区域内商业项目的操作模式以及市场表现，为本项目的可行性研究提供直接的市场依据。,105,区域商业市场分析与判断,区域内现有商业相对较为分散，尚未形成具有区域集聚力的区域中心商业板块，目前的东山板块商业氛围相对成熟，但商业功能与商业档次显著滞后。而重点打造的百家湖商业区尚未形成规模。,过去江宁一直仅靠原住民消费支撑，因此商业长期未有大的发展；近年来由于新城规划及开通，大量居民人口导入推动了商业市场的快速发展。预计未来较长时间内，江宁区商业市场将呈现供求两旺。而百家湖为规划中的江宁商业中心，本项目与该商业区的互动与融合将成为项目发展的重要因素。,板块格局,小 结,区域客群的基础消费具有将强的本地化特征，而中高端及多元化消费则仍然依赖于核心城区的商业中心区域。这也是受到区域现有商业形式与档次的限制，以及缺乏区