房产产权纠纷律师靳双权点评公房承租人变更一件案件

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2、师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起公房承租人更名的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）一、基本案情 涉案房屋系某管理所的直管公房，原承租人为案外人高大林。高大林有两子，大儿子高建伟，二儿子高建党，何种房改房不能上市高翔系高建伟之子。高翔、高建党的户口均落于该涉案房屋内。高大林于1999年去世，高建伟于2001年去世。后2006年4月，高建党向房管所提出变

3、更承租人申请，并填写了更名申请审批表，上载高翔未在此房居住。经审核高建党变更为承租人。该月22日，高建党作为承租人（合同乙方）、房管所作为出租人（合同甲方）签订公有住宅租赁合同。同日，高建党与该区国土资源和房屋管理局签订购买公有住宅平房协议书，高建党购买了涉案房屋的产权，后将该房交付拆迁。高建党办理涉案房屋变更承租人手续前，居委会证明，证实高建党一家长期居住在涉案房屋内。居民亦证明，证实高翔未在涉案房屋中居住。2008年4月，高翔起诉称：自己的户口落在涉案房屋内，叔叔高建党采用欺骗手段将房屋承租人进行更名，自己并未同意。其得知后表示反对，但是至今没有解决。其认为房管所与高建党的行为违反了 公有

4、住宅租赁合同第七条关于“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方向同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，方可以变更更名手续”的规定。要求确认房管所与高建党之间签订的合同无效；由于房屋拆迁，应当将拆迁安置补偿费用予以偿还。房管所辩称自己经过认真审核后与高建国签订了涉案房屋的租赁合同。更名申请表是单位的内部审批文件，不具有对外效力；公有住宅租赁合同，系属高建党与其单位之间签订，在多份证据均证明高翔本人未在该房屋居住的情况下，为长期居住涉案房屋内且有该地户籍的高建党办理承租人变更手续，符合相关规定。而高翔不在该地实际居住，不属于原承租人的共居人，因此高建党

5、办理更名手续不需要经过其同意。高翔所提拆迁补偿款的赔偿主张与本案并非同一法律关系，且其要求其承担连带责任于法无据，请求法院予以驳回。 高建党未到庭应诉。二、法院审理 法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人就自己的主张或反驳对方的主张向法庭举证。如负有举证责任的当事人不举证或举证不充分的，则应承担于己不利的法律后果。本案中，高翔主张高建党与房管所签订公有住宅租赁合同无效，认为高建党采用了欺骗的手段，房管所也未尽审查义务，同样存在过错。从庭审查明的情况看，高翔虽拥有涉案地点的户籍，是否为同住人其不能提供证据证明。考虑到公有住宅租赁合同承租人更名申请审批表系属于房管所的内部审批文件，

6、并不直接产生对外的效力，对高翔亦不具有直接的权利义务影响。关于高翔对于拆迁安置补偿费的请求，既不明确又无相关的事实和法律依据，难以支持。高建党系作为家庭成员代表签订租赁合同并购买该房屋的产权，至于高翔是否在该房屋中居住、其应否享有拆迁利益，属于其与高建党之间的纠纷，不属于本案审查范围，可另行解决。三、法院判决驳回原告高翔的全部诉讼请求。4、 律师分析 知名房产律师靳双权点评 知名房产律师靳双权点评：承租人死亡后共居人可以继续承租 公有房屋的承租权是一种债权，在承租人死亡的情况下，这种承租权该如何处理？是依据继承法来加以继承？还是依据债权债务接受承担的方式确定？如果有多个人要接受承担，那又应当由

7、谁来接受承担？ 我国城市公有房屋管理办法（已于2001年10月26日废止）第28条对此加以规定：“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡， 其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。”现在公有住宅租赁合同第七条关于“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方向同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，方可以变更更名手续”。从此规定不难看出，承租权在我国不是作为继承的标的来予以处理的。在承租人死亡后，由该房具有同一户籍、共居人及无住房的三条件需同时具备、缺一不可的共居人推选出承租人与公房管理单位重新签订公有住宅租赁合同才能取得承租人

8、地位。 本案的争议焦点在于高翔是否属于与原承租人即高大林同一户籍且共同居住。本案中高大林死后，虽然高翔与高建党一家的户口都在涉案房屋中，但是高翔既未与承租人长期生活在一起，也从未在该房屋中居住过，更未交纳过予房屋承租有关的任何费用。高建党系与承租人共同生活在承租房屋内多年的家庭成员，在高大林死亡后，依法具有继续承租该房的权利，是适格的继续承租权利人，高翔则无权承租该房屋。所以房管所有权与高建党签订公房承租合同。至于涉案房屋已经被拆迁，高翔作为涉案房屋的同一户籍人，其是否应当作为被安置人员或者是否应当享有拆迁利益，那是高翔与高建党之间的问题，不在本案诉讼范围内。因此法院判决驳回高翔的诉讼请求是完

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