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文档简介

1、.,1,新沂项目商业,.,2,项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣势,如果不能做到差异化，我们将处于竞争的劣势： 1）规模不占优势，体量有限、缺乏规模效应； 2）位置不占优势（项目北侧绿化带的景观优势形成了天然阻隔）； 3）周围基本没有配套，需要自给自足。 如果不能做到差异化，项目就必须面临残酷的市场竞争环境： 即业态重复、市场饱和、顾客争夺、恶性竞争和利润瓜分。,项目定位思路解析,.,3,项目定位思路解析,定位差异化内容差异化形式差异化,从三个方面创建差异化，打造核心竞争优势,定位差异化：规避传统底商千篇一律、零售、餐饮规划散乱的做法，做到主题鲜明的定位； 内容差异化：引进超市卖场，影院

2、，及高端餐饮、会所吸引错位消费客群； 形式差异化：结合项目的建筑布局和规划布局，结合不同的商业理念，合理的布置商业业态，能够将整体的商业价值最大化。,.,4,竞争对手对比分析,.,5,项目商业定位,规划及产品：三面2层底商针对性区域规划 优势组合：集大型购物、学习、娱乐于一体生活方式：一站式家门口服务商圈 片区引领者： 首家针对物流公司整合资源,项目商业定位的切入点,.,6,整体规划原则,业态互动：统一主题的前提下，将商业面积划分为不同的商业业态组成，并根据建筑物楼层结构的关系，将商业业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层。 建筑互动：考虑到日后租售的便利，希望将

3、建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所有的功能建议都是可以在不破坏建筑结构前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性；,.,7,整体规划原则,高档餐饮，会所,银行，幼儿园，邮局 ，社区医院,百货日用,与新华路西侧建材物流遥相呼应,餐饮行业，电影院，KTV，酒吧，美容院,高端会所,公共设施区,超市大卖场区,建材商业区,餐饮娱乐区,.,8,业态规划建议,.,9,业态规划建议,.,10,业态规划建议,.,11,商业销售建议,建议开发商持有部分商铺房源，对外招商，比如大卖场区域等，建议持有比例不要超过50%，持有的目的在于尽可能的将各不同区域的职能更加集中化。 1）项目西侧铺建议直接划分2550平米的铺位进行招商（针对物流行业） 2）项目西南角建议留出5000体量作为大型卖场，建议持有招商。 3）项目东侧建议划分成100-200的铺位吸收公共行业进驻，银行，社区医院，幼儿园等。靠近主干道，交

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