茶叶市场调查报告

1、茶叶市场调查可行性报告 目 录 一、云南省茶叶市场发展情况 二、昆明市茶叶市场现状 昆明市各茶叶市场简介 三、各茶城租金情况 四、目标客户调查分析 五、项目收益估算 六、总结一、云南省茶叶市场发展情况 茶是世界性饮料，消费需求巨大，茶是世界三大饮料之一。全球有60多个国家和地区种茶，160多个国家和地区的人饮茶，20多亿人对茶情有独钟。云南具有茶叶生产的独特优势。云南是世界著名的茶树原产地之一。其得天独厚的自然 非常适宜茶树良种的生长。云南省是一个产茶大省，据云南省农业厅最新统计数字表明，2005年，全省茶叶种植面积达297万亩，为全国第一位，全部茶叶的总产值预计能达到58亿元左右，较2004

2、年增加50，600万涉茶农业人口增加纯收入56亿元，人均可增收93元。这当中，茶叶市场的建设功不可没。云南省各级政府都十分重视茶叶生产的发展。在国务院发布实施西部大开发的政策和措施中，云南省委、省政府提出把云南建设成“绿色经济强省”、“民族文化大省”和“中国连接东南亚、南亚的国际大通道”的三大目标，明确提出：“巩固提高茶叶产业，把茶叶产业培育成区域性支柱产业”。到2010年茶叶产值将达到30亿元；2015年良种茶园面积达到120万亩，茶叶产业产值增加到40亿元，名优茶产值占茶业总产值的50%，主要布局在临沧、思茅、版纳、保山、德宏等地、州。省政府决定，“十五”期间，省财政每年投资900万元，在

3、全国茶叶主产县选定，绿春、思茅、澜沧、景谷、景洪、腾冲、昌宁、龙陵、梁河、风庆、临沧、耿马等十二个县、建设2万亩无性系，生态有机示范茶园，辐射带动周围地区建设10万亩无性系，生态有机示范茶园，生产无公害，优质名牌茶园。普洱茶为云南仅有。由于普洱茶属在其储藏过程中的后发酵茶，发酵时间越长，其品质越好，因此，普洱茶具备越存越好，越陈越香的特点，是唯一可以喝的“古董”，是茶叶中唯一具有收藏增值优势的品种。据统计：近年来普洱茶年增值在20%左右。商家不必担心卖不掉，敢购敢囤；消费者不必担心会过期或贬值，也爱喝、爱买、爱藏，普洱茶市场产销两旺。滇红茶独执红茶市场牛耳。云南更是全球最大和最好的红茶出产地。

4、 素有“世界红茶看中国，中国红茶看云南”的美誉。 现已热销我国北方市场，畅销东南亚、欧盟国家。 下表为云南某茶业集团财务年报主要指标摘要，供参考。2004年2005年2006年主营收入40，752，097.0289，663，784.77110，268，302.02营业净利润10，541，347.3027，817，422.4540，624，792.50二、昆明市茶叶市场现状昆明的茶叶市场在2004年至2006年迅速的膨胀起来，普洱茶的店铺林立于昆明的大街小巷，批发市场由过去的金实一、二期发展到现在的云南康乐茶文化城 、前卫茶叶市场、云南茶叶批发交易市场、雄达茶叶城、西苑茶城、菊花园茶叶市场、塘子

5、巷茶叶批发市场、大商汇国际茶城、邦盛茶城、金利茶城等。昆明市各茶叶市场简介：云南茶叶批发市场位置：云南省昆明市二环北路金实小区南门规模：云南茶叶批发市场由云南思佳工贸（集团）有限公司投资建设和管理，是全省乃至西南较大的专业化、规范化、现代化管理的茶叶交易场所。市场由云南思佳集团工贸公司和云南省茶叶协会主办。思佳集团始建于八十年代初，目前拥有固定的资产近亿元。集团下设锥型钢管厂、金属材料加工厂、富民大营钢模厂、思佳夜总会、歌舞厅、招待所等多家实业单位。云南茶叶批发市场地处昆明市郊结合部，是昆明北市区的中心地带，是通往滇东北的交通枢纽。云南茶叶交易市场占地18000平方米（23亩），设有商铺200

6、多间，大的100-200平方米，小的20平方米左右，可供商户选择。楼上可作办公、住宿使用。市场规划设计合理，设施齐备。内设仓库，大小会议室、招待所、娱乐、餐饮、消防、自动报警系统。经营状况：目前每家商家经营状况非常好，很难找到转让的商铺，租金水平也一路高涨。总体评价：市场位于昆明市北二环路小庄村金实小区南大门，地处昆明市郊接合部的北市区中心地段，是通往曲靖、昭通、富民、宣威、羊街等地的必经之地，拥有显赫的地理位置。市场周围小区林立，已建成金星小区、金实小区、北辰小区、江东花园小区，省市政府住宅小区等。该地段是省、市二级政府规划开发的重点地带、人口达40-60万，大大的给零售经营做了强大的支撑。

7、云南茶叶批发市场于二000年八月八日正式开业至今，经过7年发展，已经成为全国著名的茶叶交易市场。云南雄达茶城位置：昆明市北京路延长线金星立交桥旁规模：位于昆明市北市区的云南雄达茶城，交通方便。总占地近80亩，商铺面积40000多平方米，500多家茶商入驻，而且普遍经营业绩良好。茶城按“经营者引导消费、业主引导商家经营”的原则，综合考虑环境、人文品味、物流等因素，集云南民族茶文化展示、茶文化研究、茶叶贸易、储运、加工、科研、检测、信息等多功能为一体。经营情况：为目前昆明市所有茶叶市场经营情况最好，转让费高 大30万，无商铺转让，租金水平为几大市场最高。总体评价：2004年7月,云南茶叶批发市场、

8、云南云茶茶叶交易市场和雄达茶城联合组成“云南茶叶市场”, 拥有商铺700多间，年交易茶叶达5万吨，成交金额达10亿元人民币的全国大型茶叶市场之一。 2004年10月,云南茶叶市场被中国茶叶流通协会命名为“全国重点茶市”。雄达茶叶市场入驻商家大部分实力都很强，主要是厂家直销或一级代理商，所售产品质量较高，市场口碑较号。紧邻云南茶叶批发市场，形成了昆明市传统的茶叶交易地，地理位置较好，起步时间早，在国内享受一定知名度。云南康乐茶文化城位置：昆明市官南大道中段188号晨力大厦规模：云南康乐茶文化城项目分一期市场和二期市场，其中一期市场是2004中国昆明进出口商品交易会上的签约项目，建筑面积37600

9、平方米，商务办公大楼5600平方米，入租的商户350家，商户入租率达100%，其中知名企业（商家）占80%，有来自我省主要产茶区的思茅、版纳、临沧以及福建、浙江、安徽、江苏和香港、台湾等地区，一期市场于2004年12月25日隆重开业，获得2004年度全国商品交易市场系统“先进单位”殊荣，并于2005年5月份和8月份又分别被省政府、市政府、区政府命名为茶叶类唯一的“诚信市场”和平安商（市）场 “先进单位”荣誉称号。2005年12月5日又被国家农业部批准为全国第十一批“农业部定点市场”。于7月26日在成都参加的第二届泛珠江三角区域经贸洽谈会上，与官渡区政府正式签订康乐二期“茶文化大观园”工程项目，

10、二期市场与一期市场相连接，建筑面积48000平方米，投资8000多万元，商铺175间，建设主体为：名优茶博物馆、茶艺表演厅、名优茶拍卖中心、茶文化艺术书画作品展示厅，茶文化产品出版发行中心等，现已投入使用。经营情况：开业至今，各商家经营状况非常好，经营管理公司已经准备打造3期市场，预计有200间商铺，预订人数以超过500人，总体评价：康乐茶叶市场拥有强大的区位优势，市场位于昆明市官南大道中段，紧靠盘龙江，南接广福路与昆玉高速公路（国道213）相交，北与昆明二环路（南过境高架桥，即国道320线）相接，经南坝立交桥与市区主干道青年路相连，至市中心仅3公里，距昆明飞机场、昆明火车站、昆明国际会展中心

11、仅5分钟的车程，市场所处的区位现与民航、铁路、长途快客、市区公交形成便捷的交通网络，是新昆明规划“一湖（滇池）四片”的中心区域，是集人流、物流、资金流强势的黄金集散地。3期市场于今年十月开业，联合玫瑰湾茶叶商业街、邦盛茶城、大商汇国际茶城、前卫茶叶市场，此区域将成为昆明茶叶市场最集中、最具规模的版块，康乐茶城在云南的茶叶市场已经逐渐形成较大的影响力。西苑茶城位置：昆明市人民西路延长线规模：云南西苑茶城管理有限公司成立于2005年8月16日，注册资金500万元人民币，云南西苑茶城2006年初建成，占地80亩，总投资1.5亿元，茶城包括茶品交易区26000平方米，茶文化中心、茶品拍卖中心、综合管理

12、服务中心6200平方米，酒店2800平方米，近20000平方米花园式绿化及交通网络、规划停车位400个。经营情况：由于市场还未正式开业，商业氛围还有待培养，商家经营情况一般。总体评价：西苑茶城位于昆明市西市区，大部分茶商对于西市区的茶叶市场不是很看好，对于整体氛围、物流、交通都不是很肯定。西苑茶城预计是2007年3月正式开业，但由于如驻商家未满，整体商业氛围还不理想，至今市场都未正式开业。根据调查了解到，进驻的商家经营情况都还是不错，主要以批发为主。塘子巷茶叶批发市场位置：昆明北京路333号规模：塘子巷茶叶批发市场-昆明市中心唯一批发市场，战地面积约3000平方，共有32家商家如驻，主营云南勐

13、海普洱茶及绿茶。经营情况：各商家经营情况良好，无铺面转让或出租。总体评价：地处昆明市中心地带，黄金位置，但受到区位影响，整体规模不大，入驻商家有限，不能形成较大的影响力，主要以零售为主。云南菊花园茶叶市场位置：云南省昆明市东郊路113号规模：云南菊花园茶叶市场目前有经营商户150多家，占地面积10000多平方米。该市场位于东站菊花村，地处繁华市区，与菊花园药材市场等多家大型市场为邻。经营情况：进驻商家主要为一些零散的经营户，整体感觉环境不太好，各商家的经营状况一般。总体评价：靠近东站，交通便利，物流方便，但是由于进驻的商家普遍经营档次不高，不能保证产品品质。云南前卫茶叶交易市场位置：昆明市前卫

14、路（兴科路）前卫街道办事处旁规模：2004年6月由云南福联实业有限公司投资3600万元兴建，于2005年3月竣工，并于2005年4月3日隆重开业。占地面积26000平方米。一层建有商用铺面400余间，共12000余平方米；二层设有各商户专供茶叶爱好者品茗休憩的优雅场所；三层备有供全国茶叶产地文化交流的展示大厅。经营情况：经营时间2年多，经营情况一般，无空铺出租或转让。总体评价：前卫茶叶市场位于批发市场比较集中的广福路版块，市场进驻商家主要是一些3、4级代理商及一些实力不强的商户，江浙一带的商家较多，整个市场管理比较乱，口碑在昆明市场不好。大商汇国际茶城位置：广福路中段规模：由新希望集团巨资打造

15、，其经营面积达80万平方米，配套仓储区达6万平方米、物流区达1.5万平方米，国际茶城拥有商铺770多间，每个商铺由三层楼组成，是目前昆明市规模最大的专业茶叶批发市场。发展商立足打造大商汇国际茶城为汇聚全省、全国乃至东盟10国各产区茶叶、茶具、茶艺用品、茶产业服务等在内的一站式交易市场。总体评价：国际茶城早期发展商定位为百货、食品，但是招商举步为艰，招商1年时间进驻商家寥寥无几。于今年5月，改变定位为茶叶市场，开始进行招商，2个月时间700多间商铺全部招完，市场预计八月开业。大商汇地处广福路，交通比较方便，物流压力小，整个商业中心由国际建材装饰城、食品百货城、国际电子数码城、国际金融商务街、国际

16、商务公寓、国际茶城构成，是面向西南，全面辐射东南亚地区的超大型商务中心，占地818亩，整体规模巨大，影响力较大。由于市场的缺乏整体规划，国际茶城不论规划和建筑方面不具有文化内涵，欠缺茶城的特色。邦盛茶城位置：广福路与官南大道交界处规模：占地面积390亩，总建筑面积约55万平方米，内有综合楼、办公楼、约5万平方米的双层地下停车场等设施。建成后将是西南地区最大的花园式茶产业交易市场。该项目商铺面积集中在20200平方米左右，可以自由组合分割，市场内部井字型的开发布局非常利于货物的装卸出入。总体评价：邦盛茶城招商前期比较火暴，租金在70120元/平方米，但是与商家签定的合约欠缺合理性，要求商家一次性

17、签定3年后，必须购买商铺，保证金3万元，很多已定商家又退约，后发展商调整租金水平在40100元/平方米之间，500间商铺目前已订2/3；虽然前期出现退订的事件影响，但总体招商情况都不错，定于10月开始对外销售商铺；由于邦盛茶城地处官南大道，紧临康乐茶城、大商汇，形成了茶叶批发商圈，看好版块未来趋势。金利茶城位置：昆明市白云路476号金色年华规模：由金利电脑打造，总面积约5000平方米，共三层，约有120个商铺。招商优惠政策：茶市开业后，赠送4个月房租；4个月免费期满时，有一次机会可选择是否继续开店，若退出则可全额退回预交房租。招商后期促销活动： 的士司机免费领茶活动：的士司机听到广告后，每人可

18、以到金利茶市领取普洱茶品一份，赠送茶品6000份。总体评价：金利茶城立足打造云南第一零售平台，茶区实力及特色厂商展示代销，针对各地中小型厂商的对外拓展精力和实力有限，商场提供低成本联合展示平台；市场原定于6月12日开业，但目前还未正式开业，约有20个商铺未定。目前一楼商铺租金最高达到200元/平方/月。金利茶市拥有较好的区位优势，紧邻雄达茶叶市场和云南省茶叶批发市场，但规模不大，不论批发、零售与两大茶叶市场竞争稍显逊色。三、各茶城租金情况：昆明市几大茶叶市场的经营管理公司都不具备产权，与商家都是以租凭形式合作。随着近两年普洱茶市场的整体走牛，商铺租金水平也一路高升；由最早的3040元/，上升到

19、现在的80180元/。在众多批发市场中，茶叶市场是目前租金水平最高的。各茶城租金情况：茶城名称开业时间经营性质商铺面积租金水平转让费云南茶叶批发市场2000年8月批发70%、零售30%3012080180元/20万/间云南雄达茶城 2003年9月批发70%、零售30%30200120180元/20万/间云南康乐茶文化城2004年12月25批发95%、零售5%801205080元/3040万/间云南康乐茶文化城（三期）2007年10月1日批发95%、零售5%100180（三层）待定待定西苑茶城 未正式开业批发75%、零售25%601004080元/510万/间塘子巷茶叶批发市场2003年批发60

20、%、零售40%3080120180元/20万/间云南菊花园茶叶市场 2006年批发80%、零售20%601204080元/5万/间云南前卫茶叶交易市场2005年4月3日批发90%、零售10%2510060100元/1020万/间大商汇国际茶城2007年8月28日批发90%、零售10%25304565元/待定邦盛茶城2007年12月底批发80%、零售20%3030040100元/待定金利茶城2007年6月12日批发20%、零售80%20160100160元/待定租金递增政策：茶城名称租金递增政策物管费云南茶叶批发市场2000年开业第一年，免一年房租，一年后租金为4050元/平方米；2005年后每

21、年递增10%1.7元/云南雄达茶城 2005年后每年递增10%1.7元/云南康乐茶文化城开业初期采取签约1年，2年内租金不变，签约3年5年内租金不变；租约满后每年递增8%1元/西苑茶城 每年递增6%0.5元/大商汇国际茶城3年后每年递增20%1.7元/邦盛茶城2年后租金开始递增1.5元/金利茶城2年后每年递增6%1.6元/四、 目标客户调查分析 1、对于已经在茶叶市场经营的商户近期有无扩店的计划调查：在对各个茶叶市场的调查中，了解到一些商家同时在3个或4个茶叶市场拥有商铺，而且经营状况都非常好；50%的商户都有扩大经营范围的计划，对于扩大商铺主要还是选择昆明市的专业市场。2、各茶叶市场商家进入

22、茶叶行业的时间调查 由于近两年云南普洱茶产业发展迅速，大大的增加了进入茶叶市场的商户数量，特别是近期兴建的茶叶市场，都在短期内完成招商，入驻的45%比例的商户是进入茶叶行业1年时间或刚刚进入茶叶市场，大量的商家推动了茶叶市场的迅速发展。3、经营商家对于零售店铺的面积需求通过调查了解到，各茶叶商家对于茶叶零售店铺面积要求在2535/间，租金接受范围在70100元/间，对于商铺的售价基本能接受市场价格。4、目标客户对于茶叶市场比较看重的因素目标客户在选择茶叶市场时主要看重的是专业市场所处的区位，其次是市场的整体规划、交通是否方便、能否提供仓储空间。对管理公司在进行市场的整体推广策略都还是比较看重。五、项目收益估算演算基数项目总体量(m2)2400240024002400均价(元/m2)16000170001800019000收入总销售收入(万元)3840408043204560