CH1-基本理论课件

1、CH1-基本理论,资产评估,任课老师 韩颖慧 工作单位 金融学院金融系 E-mail,CH1-基本理论,前 言,一、资产评估的性质和研究对象（What） 资产评估是多种学科交叉结合的一门综合性学科。它的研究对象是在现代市场经济条件下,在资产管理与产权交易中,确定资产现时价值的基本原理、原则与方法.,CH1-基本理论,二、教材体系,基础理论:资产评估基础理论与方法 CH1-6 实务篇:资产评估操作程序和资产评估理论方法在各类主要资产评估的应用 CH7-12 管理篇:资产评估报告和行业管理与规范 CH13-14,CH1-基本理论,三、注册资产评估师制度简介,（一）考试科目： 资产评估 经济法 财务

2、会计 机电设备评估基础 建筑工程评估基础 考试时间：9月 滚动周期：三年,CH1-基本理论,（二）考试报名条件,1. 取得经济类、工程类大专学历、工作满5年，其中从事资产评估相关工作满3年。 2. 取得经济类，工程类本科学历，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年。 3. 取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年。 4. 取得经济类、工程类博士学位。 5. 非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。 6. 不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满5年。,CH

3、1-基本理论,四、参考书:,1资产评估 注册资产评估师考试用书 2资产评估学教程中国人民大学出版社 乔志敏 3资产评估教程 浙江大学出版社 吴焱谨 4资产评估学教程 清华大学出版社 肖翔、何琳 5资产评估案例中国人民大学出版社 崔劲、朱军 6金融资产评估中国人民大学出版社 杨子江 7价值评估北京大学出版社美 Aswath damodaran 8价值评估 清华大学出版社 金永红等,CH1-基本理论,五、考核形式,平时课堂提问、考勤 占15% 作业 占25% 期末考试 占60%,CH1-基本理论,南京审计学院金融学院,资产评估,第一章 资产评估基本理论,CH1-基本理论,本章重点和难点,1.资产评

4、估基本要素和特点 2.资产的特点及分类； 3.资产评估价值类型及其划分标准、适用范围 4.各种资产评估假设的内涵和实质 5.资产评估各种原则内涵及其应用,CH1-基本理论,第一章 资产评估基本理论,第一节 导论 第二节 资产评估理论基础 第三节 资产评估的主体和客体 第四节 资产评估目的与假设 第五节 资产评估的价值类型及其基础,CH1-基本理论,第一节 总论,一、资产评估及其发展 二、资产评估的种类、功能、特性和作用 三、资产评估与社会经济发展,CH1-基本理论,一、资产评估及其发展,（一）资产评估活动的起源 交易行为起源说 海上贸易保险起源说 房地产交易起源说 资产评估是市场经济的必然产物

5、,CH1-基本理论,一、资产评估及其发展,（二）社会经济背景及其发展规律 1、资产评估活动产生的社会背景 （1）交易对象和交易空间的扩大 （2）交易各方信息的不对称 （3）交易的公允性要求 2、资产评估不同的发展阶段 P 2-5 （1）原始评估阶段 （2）初级（经验）评估阶段 （3）规范评估阶段。,CH1-基本理论,规范评估阶段资产评估的特征,资产评估机构公司化 评估人员专业化 评估业务多元化 评估手段和方法的科学化 评估技术规程和评估职业道德规范化,CH1-基本理论,（三）资产评估发展现状与趋势,1、发达国家资产评估发展的现状与趋势 （1）市场经济发达国家资产评估发展的现状 规范评估阶段 （

6、2）市场经济发达国家资产评估发展的趋势 评估领域多元化、细化、专业化 评估理念、认识与规范趋于统一,CH1-基本理论,（三）资产评估发展现状与趋势,2、我国资产评估发展 1）起步:20世纪80年代末 国有资产管理 国务院第91号令 国有资产评估管理办法 2）发展：1993年12月，中国资产评估协会成立，政府直接管理向行业自律管理过渡，评估对象各类所有制的资产过渡 1995年3月，加入国际评估准则委员会 3）规范化发展 评估准则、指南和指导意见的陆续颁布 以核准制和备案制取代了立项确认制,CH1-基本理论,（四）资产评估及其构成要素,1、资产评估 是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则

7、，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产的价值进行进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程 。其核心是对资产在某一时点的价值进行估算。,CH1-基本理论,资产评估,依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 资产评估准则基本准则,CH1-基本理论,（四）资产评估及其基本构成要素,2、基本要素： 资产评估主体 资产评估客体 资产评估目的 资产评估假设 资产评估价值类型 资产评估途径与方法 资产评估程序 资产评估执业标准 资产评估基准日 资产评估结论,CH1-基本理论,二、资产评估

8、的种类、 功能、特性和作用,（一）种类 P9-10 （1）按资产评估的对象、内容和评估报告形式,国际上分为：评估、评估复核和评估咨询 （2）按资产评估是否受限以及与是否运用了评估准则中的背离条款分类： 完整性评估和限制性评估 （3）按资产评估对象及适用原则分类： 单项资产评估和整体资产评估 （4）按资产评估时点分类：现实性评估、追溯性评估和前瞻性评估,CH1-基本理论,二、资产评估的种类、 功能、特性和作用,（二）功能 P10 1）评价及评值功能 基本功能 2）管理的功能 辅助功能,CH1-基本理论,二、资产评估的种类、 功能、特性和作用,（三）特性 P10-11 （1）市场性。 （2）公正性

9、。 （3）专业性。 （4）咨询性。,CH1-基本理论,二、资产评估的种类、 功能、特性和作用,（四）作用 P11-12 1）咨询 2）管理 3）鉴证,CH1-基本理论,第二节 资产评估理论基础,一、资产评估价值论和价值观 二、资产评估价值的影响因素 三、评估结论的多样性 四、资产评估适用的一般经济技术原则,CH1-基本理论,一、资产评估价值论和价值观,（一）资产评估学的研究对象,CH1-基本理论,（二）资产的价格和价值,1. 价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。 2. 资产评估中的价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、

10、服务价值的估计。 3. 资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。,CH1-基本理论,（三）经济学中的价值理论和价值观,1）劳动价值论 2）边际效用价值论 3）生产费用论 4）供求均衡价值论,CH1-基本理论,二、资产评估价值的影响因素,1 、资产的使用价值 资产的功能和资产的使用方式； 2 、市场供求关系,CH1-基本理论,三、资产评估结论的多样性,（一）评估结论多样性的表现 P28 1、同类、同种或同样的非同一资产存在 不同的评估结论 2、同一资产可能存在不同的评估结论,CH1-基本理论,三、资产评估结论的多样性,（二）评估结论多样性的条件和原因 P29 相同或同一资

11、产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异 相同或同一资产在同一评估基准日可能面对着不同的细分市场 相同或同一资产即使在同一细分市场中，可能面对着不同的交易主体，不同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位 相同或同一资产即使在同一细分市场中可能面对着不同的交易时限和交易方式等。,CH1-基本理论,四、资产评估的经济技术原则,（1）预期收益原则 最基本的原则 （2）供求原则 （3）贡献原则 （4）替代原则 （5）评估时点原则,CH1-基本理论,在同一市场上具有相同使用价值和质量的商品，应该有大致相同的交换价值，以此确立的评估原则是（） A.贡献原则B.资产评估时点原则 C.预期收益原

12、则 D. 替代原则,CH1-基本理论,第三节 资产评估的主体与客体,一、资产评估主体 二、资产评估行业管理体制 三、资产评估客体,CH1-基本理论,第三节 资产评估主体与客体,一、资产评估主体 （一）资产评估主体及其类型 -1）概念：具体从事资产评估工作的评估人员及其由评估人员组成的评估机构。 -2）类型 按执业范围划分：综合、专项 按企业组织形式划分： 合伙制（5）、有限责任制（8）,CH1-基本理论,（二）资产评估机构执业资格制度,统一政策、分级管理 P33 1、资产评估机构的设立 2、资产评估机构的等级划分 省级以上国有资产管理行政主管部门颁发资格 证书（A级含上市企业、B级）,CH1-

13、基本理论,（三）注册资产评估师制度,注册资产评估师 Certified Public Valuer 注册资产评估师资格考试制度 注册制度 执业管理制度 后续教育制度,CH1-基本理论,二、我国资产评估行业管理体制,资产评估的政府监管 统一政策、分级管理 评估机构的管理 评估业务的管理 评估收费的管理 评估的法制管理 资产评估的行业自律管理资产评估协会,CH1-基本理论,三、资产评估客体,（一）定义 资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。资产评估对象或资产评估中的资产并不完

14、全局限于企业中的资产，所以和会计学中的资产定义略有差异。,CH1-基本理论,三、资产评估客体,（二） 资产评估中的资产的基本特征 （1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。 （2）资产可以用货币计量。 （3）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。,CH1-基本理论,三、资产评估客体,（三） 资产的分类： 1、按资产存在形态分类:有形资产和无形资产。 2、按资产是否具有综合获利能力分类: 单项资产和整体资产。 3、按资产能否独立存在分类: 可确指的资产和不可确指的资产。 4、按资产在生产经营过程中的作用分类: 经营性资产和非经营性资产。,CH1-基本理论,单项

15、选择题,资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的社会中介机构完成的。这一点说明资产评估具有（）。 A.市场性B.公正性 C.咨询性 D.专业性 资产评估和市场的关系是（ ） A.以市场为基础但高于市场 B.模拟市场条件有时接受市场检验 C.模拟市场条件但又必须接受市场检验 D.和市场无关,CH1-基本理论,单项选择题,资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（）。 A.前者必须高于后者 B.前者必须低于后者 C.前者必须等于后者 D.前者可以高于、低于或等于后者,CH1-基本理论,单项选择题,从性质上讲，资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日的 (

16、 )估计值。 A.成交价格B.重建成本 C.交换价值D.劳动价值 从理论上讲，资产评估结果只是评估师对被评估资产在评估基准日的()。 A.价值估计数额B.价值计算数额 C.价格估计数额D.价格计算数额,CH1-基本理论,资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是否具有( )。 A.历史成本B.历史收益 C.预期成本D.预期收益 不可确指的资产是指（ ） A .没有事物载体的资产 B .具有综合获利能力的资产 C .不能脱离有形资产而单独存在的资产 D .经营性盈利的资产,CH1-基本理论,第四节 资产评估的目的与假设,一、资产评估目的 45-49 一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具

17、体化 （一）资产评估一般目的 资产在评估时点的公允价值。是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的、合理的评估价值的抽象。,CH1-基本理论,一、资产评估目的,（二）资产评估的特定目的 资产评估界通常把引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。 1） 国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有资产产权变动及相关的经济行为 2） 公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产评估的投资、融资及相关的经济行为 3） 其他法律、法规规定的需要或可以进行资产评估的涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等,CH1-基本理论,（三） 资产评估特定目的在资产评估中的地位作用 1、资产评

18、估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。是评估时必须首先明确的基本事项 2、资产评估特定目的是界定评估对象的基础。 3、资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。,一、资产评估目的,CH1-基本理论,二、资产评估假设 P49-54,交易假设 公开市场假设 持续使用假设 清算假设,CH1-基本理论,（一）交易假设,1.含义：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 2.意义：（1）为资产评估得以进行创造了条件（2）限定了资产评估的外部环

19、境：资产是被置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。,CH1-基本理论,（二）公开市场假设,1.含义：（1）公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。（2）公开市场的含义：P50 （3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。,CH1-基本理论,公开市场的含义,指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，

20、或者不受限制的条件下进行的。,CH1-基本理论,（二）公开市场假设,2.使用条件凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估 3.意义：持续使用假设和清算假设都是以公开市场假设为基本参照。,CH1-基本理论,（三）持续使用假设,1.含义：P51 2.使用条件持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的 3.分类：该假设细分为三种情况： 在用续用；转用续用；移地续用,CH1-基本理论,（四）清算假设,1. 清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的

21、假定说明 2. 清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。,CH1-基本理论,资产评估假设在评估中的作用,资产评估前提假设在资产评估中创造或构筑资产评估得以顺利进行的基础和条件。是通过资产评估前提假设将被评估资产置于一个相对固定的市场环境中，以及将被评估资产设定到某一种状态下。,CH1-基本理论,第五节 资产评估的价值类型,一、资产评估的价值类型的含义 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。 不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。 不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在

22、数量上往往也存在较大差异。,CH1-基本理论,二、资产评估的价值类型的分类,1.以资产评估的估价标准：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格 2.从资产评估假设的角度：公开市场价值、持续使用价值和清算价值 3.以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分： 市场价值和市场价值以外的价值。 4.从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分： 抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。,CH1-基本理论,三、市场价值与市场价值以外的价值,1.市场价值与市场价值以外的价值的划分标准（1）资产评

23、估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。（2）资产评估时的资产的使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用。（3）资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。,CH1-基本理论,三、市场价值与市场价值以外的价值,2.市场价值：（1）定义 P63 国际评估准则中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。” 评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。（2）市场价值有区域性（3

24、）市场价值是整体市场认同 对于整体市场上潜在的买者和卖者相对公平合理,CH1-基本理论,单选题,资产评估中的市场价值，其合理性是相对于（）而言的。A.市场整体 B.市场中每一个市场主体C.某一市场主体 D.某一类市场主体 【答案】A,CH1-基本理论,三、市场价值与市场价值以外的价值,3.市场价值以外的价值（又叫非市场价值、其他价值） （P65） （1）定义凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。（2）市场价值以外的价值是局部的市场认同只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的,CH1-基本理论,3.市场价值以外的价值,（3）种类在用价值：（表述有变化）企业组成部分或者

25、要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形投资价值：投资性资产价值 清算价值残余价值：（新增),CH1-基本理论,3.市场价值以外的价值,（4）国际评估准则认为市场价值以外的价值产生的价值基础分为3类特定主体从资产所有权中获得的收益（如投资价值）特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格（如特殊价值和合并价值）法律法规或者合同协议中规定的价值,CH1-基本理论,4.特定业务引起的评估价值类型,以税收为目的的资产评估 以保险为目的的资产评估业务 以财务报告为目的的资产评估业务 已抵（质）押为目的的资产评估业务 已拆迁补偿为目的的资产评估

26、业务 相关法律、法规及有关管理机关的规定没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为评估结论的价值类型,CH1-基本理论,三、市场价值与市场价值以外的价值,5. 明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用。1）有利于评估人员对评估条件与评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了的说明其评估结果的确切含义。2）便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。,CH1-基本理论,四、关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系,1. 价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系 其一要从正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所

27、选择价值类型的影响。 其二要从价值类型的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。,CH1-基本理论,四、关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系,2. 资产评估价值类型的确定需要考虑的因素：（1）影响资产评估价值的基础条件：资产评估特定目的（2）影响资产评估值的内因：评估对象自身功能、利用方式和使用状态（3）影响资产评估值的外因：评估时的市场条件以上三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础,CH1-基本理论,四、关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系,3.资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现评估目的，以及满足资产评估相关条件

28、的重要途径（1）资产评估中的公允价值的相对性对于某一资产而言，公允价值不是一个确定不变的值，而是一个相对的值。不同的评估特定目的、不同的市场条件等因素使得同一资产有不同的合理价值，但是该价值相对于他们各自面对的条件都是合理和公允的,CH1-基本理论,四、关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系,（2）市场价值在资产评估中的作用市场价值是资产公允价值的坐标。市场价值是正常市场条件下的公允价值市场价值是正常使用（最佳使用）状态下的公允价值明确了市场价值，有利于把握市场价值以外的价值明确了市场价值，有利于把握公允价值市场价值在其评估所依据的市场范围内，对任何交易当事人都是相对合理和公允的。而市

29、场价值以外的价值的相对合理公平性受到某些条件严格限制,CH1-基本理论,五、资产评估与会计的联系,1.特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论； 2.资产评估需要参考会计数据资料；,CH1-基本理论,资产评估与会计的区别,1.基本职能不同会计 反映和监督是会计的基本职能； 资产评估 评估和咨询是资产评估的基本职能。2.资产确认和计价不同会计主要以可靠计量的历史成本为依据的。资产评估以资产效用和市场价值为依据。3.运用的方法不同会计中的资产计价方法主要采用核算方法。资产评估中的资产价值评估采用核算方法、预期收益折现、市场售价类比等多种技术方法。4.基本目标不同会计为企业管理、会计核算和会

30、计信息披露服务资产评估为资产交易和产权变动服务。,CH1-基本理论,单项选择题,资产评估中的价值类型选择与许多因素密切相关，其中包括()。 A.评估方法B.评估原则 C.评估程序D.评估依据的市场条件 对评估结果价值类型的选择必须要考虑()因素。 A.评估方法B.评估计划 C.评估目的D.行业管理,CH1-基本理论,单项选择题,下列价值类型中属于从资产评估假设角度表达的价值类型是（） A收益现值B市场以外价值 C公开市场价值D投资价值 （ ）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。 A、公开市场假设B、交易假设 C、清算假设D、在用续用假设,CH1-基本理论,单项选择题,下列不属于资产评估假

31、设的是（ ）。 A.持续使用假设B.清算假设 C.公开市场假设D.企业主体假设 从本质上讲，资产评估是一种( )活动 A.事实判断估算B.价值分析估算 C.价格分析确定D.资产保值估算,CH1-基本理论,单项选择题,下列关于资产评估价值类型的有关说法不正确的有（） A.评估目的是决定价值类型的重要因素，但不是唯一的因素 B.市场价值以外价值类型有：在用价值、投资价值、清算价值和残余价值等 C.拆迁补偿价值是根据相关法律、法规的具体规定和要求所估计的价值数额D.公允价值指的就是市场价值,CH1-基本理论,单项选择题,在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值等同于资产评估中的()。A.清算价值 B.市场价值C.投资价值D.公允价值,CH1-基本理论,多项选择题,1、下列关于公开市场描述正确的有（） A. 买卖双方的交易是在不受限制的条件下进行 B. 该市场中买者和卖者的地位是平等的 C. 该市场中买者和卖者者的交易行为都是自愿的、理智的 D. 该市场中买者和卖者有获得足够市场信息的机会和时间 E. 买者和卖者在一个公开化的大市场交易，个别卖者有强迫购买行为存在 答案：BCD,CH1-基本理论,多项选择题,2、资产评估的资产具有以下基本特征（） A.是由过去的交易或者事项形成的资源 B.是经济主体拥有或者控制的 C.能够给经济主体带来经济利益的资源