房地产企业土地增值税如何来避税

1、房地产企业土地增值税如何来避税一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说， 主要可以从以下几个方面理解：此项增值额为纳税人转让房地产取1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额， 得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征2、 税。3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征

2、，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续的筹划，接下来就是解决 实际核算的问题了， 合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本， 增加利润，那么 合理避税主要就可以从两方面入手了 ，一是 从成本入手，关于成本的问题可参照本 论坛的另一篇文章， 一是 从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少 交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，

3、实现的增值 额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目二、土地增值税可扣除项目：1、取得土地使用权所支付的金额（ 1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金（ 2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （ 3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（ 1 ）、土地征用及拆迁补偿费 （2）、前期工程费（ 3） 安装工程费（4）、基础设施费 （ 5 ）、公共配套设施费（ 6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、 办公费、水

4、电费、劳动保护费等等。3、开发土地和新建房及配套设施费（简称房地产开发费用） 主要指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。4、转让房地产有关的税金主要有：营业税、印花税、城建税、教育费附加5、财政部确定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计 扣除。6 、旧房及建筑物的评估价格。20以上内容都了解后，就可以根据上面的内容来找相应的方法了。三、合理避税具体方法：1 、均衡增值额的方法：对于不同物价水平的不同地区同时开发多个项目，可将一段时间内发生的各 项开发成本进行最大限度调整分摊，将获得的增值额最大限度的平均，保持各处开发

5、项目增值率大 致相同，降低某段时间增值率过高的现象从而节省部分税款的缴纳。2、增加间接费的方法：比如可以从房地产开发成本中的开发间接费的筹划，即在组织人事安排上可 相应的将总公司一些人员放到项目中或兼职到每一个具体项目中去，那么此类人员发生的相关费用 可以分摊部份至房地产开发成本中去，增大增值税允许扣除项目金额。3、房地产开发费用中的财务费用筹划：（ 1 ）、凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商 业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产 开发成本金额的 5%以内计算扣除。对口除比例房地产开发费用=允许扣除的

6、利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）（ 5%以内）（ 2） 、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入 房地产开发费用一并计算扣除。房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）X扣除比例（10%以内） 以上两类计算扣除的具体比例， 由省级人民政府具体规定。 房地产开发企业在进行房地产开发时， 如果公式中的利息支出大于公式计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机 构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供 金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少

7、。例如， 某房地产开发公司开发一批商业用房， 支付的地价款为 600 万元，开发成本为 1， 000 万元， 假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100 万元，如何为该公司利用利扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为 70 万元时， 又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣 除比例分别为 5%和 1 0% 。筹划过程如下：X( 10% 5% ) = ( 600 + 1000 )首先，计算（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）X5% = 80 （万元）其次， 判断当允许扣除的利息支出为 100 万元时， 由于 10080 ，所以该公司应严格按房地产开 发项目分摊利息并提

8、供金融机构证明， 这样就可以按 100 万元扣除， 否则只能按 80万元扣除， 计税 依据将增加 20 万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为 70 万元时，由于 7080 ，所以应选 择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这 样可以多扣除 10万元利息支出，减少计税依据 10万元，合理降低税负。4、收入分散法 将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装 潢装饰合同，纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二

9、份合同上注明的金额属于 营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。5、利用税收优惠20 的，免征土地增值20这个比率，可以对税法规定： 纳税人建造普通标准住宅出售， 增值额未超过扣除项目金额的 税；增值额超过扣除项目金额 20的，应就其全部增值额按规定计税。根据 此进行纳税筹划。首先要测算增值率 （增值额与允许扣除项目金额的比率 ），然后设法调整增值率。改变增值率的方 法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降 低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高

10、市场竞争力。6 、建房方式筹划法 税法规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。纳税人如果 能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果也是很明显的。一种是代建房方式 。这种方式不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。由于 建筑行业适用的是 3的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的30 60的四级超率累进税率，前者更有利于实现收入最大化。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就 完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公 司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取

11、得，只要从最 终形式上看房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低 代建房劳务收入的数额，以取得客户的配合。由于公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分 于客户也是可能的；而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，低的价格也可以增强企业的 市场竞争力。另一种是合作建房方式 。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比 例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅， 则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方 出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所

12、占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得 的房屋就比较少，大部分由出资金的用户分得自用。这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房 前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳 增值税。7、有关房产销售中代收费用的筹划 房地产开发企业在销售不动产时， 经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、 维修基金等费用。 目前，纳税人有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者 在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析，两种方式的税收待遇是不一样的。按规定，房地产开发企业在售房时按县级及县级以上人民政府要求代收的各项费用，如果

13、代收费 用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也 不允许扣除代收费用；如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，要作为转让房地产所取得 的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计 20% 扣除的基数，以上规定 显然为税收筹划创造了空间。例如，某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3， 000 万元，并按当地市政府的要求，200 万元。在售房时代收了 200 万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金 200 万元，房地产开发成本为 600 万元，其他允许税前扣除的项目合计（ 1）如果公司未将代收

14、费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200+ 600 + 200 +（200 + 600 ） X20% = 1160 （万元）；增值额为： 3000 1160 = 1840 （万元）；增 值率为：1840+1160=158.62% ;应缴纳的土地增值税为：1840X50% 1160X 15% = 746 （万元）（2）如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200600200 +（ 200 + 600 ） X20% + 200 = 1360 （万元）；增值额为：3000 + 200 1360 = 1840 （万元）；增值率为：1840+1360

15、= 135.29% ;应缴纳的土地增值税为：1840X50% 1360X 15% = 716 （万元）显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1，840 万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200 万元，从而使纳税人少缴纳税款 30 万元，导致应纳的土地增值税减少。由于在计算土地增值税时， 土地增值税=增值额 X适用税率-可扣除项目 X适用的速算扣除系数， 无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加A，则会使得应缴纳的土地增值税减少： AX适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使

16、整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。 当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50情况下，由于适用的速算扣除系数为0 ，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，筹划就没有什么意义了。8、不同增值率的房产是否合并的筹划 由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30% ，最高税率为 60% ，如果对增值率不同的房地产并在一起核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下 降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负，因而，纳税人需要具 体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。例如，

17、某房地产开发公司同时开发A 、 B 两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A 房产取得收入 300 万元，允许扣除的金额为 200 万元；销售 B 房产共取得收入 400 ，允许扣除的项目金额为 100 万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？（1） 分开核算时：A房产的增值率=（300 200 ）吃00X100% = 50%，适用税率30% ;应纳的 土地增值税为：（300 200）X30% = 30 （万元）；B房产的增值率=（400 100 ）出00X100% = 300%，适用税率60% ;应纳的土地增值税为：（400 100 ） X50% 100X35% =

18、 145 （万元）；共 缴纳土地增值税 175 万元（ 30145）（2） 合并核算时：两幢房产的收入总额为：300 + 400 = 700 （万元）；允许扣除的金额：200 +100 = 300 （万元）；增值率为：（700 300 ） 00X100% = 133.3%，适用税率50% ;应纳土地增 值税为：（700 300 ） X50% 300X15% = 155 （万元）20 万元。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税 以上部份内容整理于网络素材，不妥之处请各位指正，欢迎大家讨论与交流。 此帖被自然元素在 2010-10-0818:22 重新编辑 9、分立

19、销售合同，分散销售收入，降低土地增值额例：华兴房地产企业建造的精装修住宅 10 幢，总售价定为 8000 万元（其中毛坯房售价收入 4800 万元，精装修售价收入 3200 万元，建安成本合计 3800 万元（其中商品房开发成本 3000 万元，精 装修成本 800 万元），该企业应缴纳的各项税金计算如下：应缴纳营业税=8000X5% = 400 （万元） 应缴纳城市维护建设税= 400X7% = 28 （万元） 应缴纳教育费附加=400X3% = 12 （万元） 扣除项目金额合计=3800 + 400 + 28 + 12 = 4240 （万元）土地增值额=8000 4240 = 3760 （

20、万元）土地增值率=3760- 4240 = 89%应缴纳土地增值税=3760X40% 4240X 5% = 1292万元企业税前利润=8000 4240 1292 = 2468 （万元）应缴纳企业所得税=2468X25% = 617 （万元）企业税后利润=2468 617 = 1851 （万元） 纳税筹划思路：企业土地增值率为 89% ，适用土地增值税率达到 40% ，可考虑改变销售合同签订方 式， 将毛坯房销售和精装修装饰分别签订合同， 毛坯房销售合同定为售价收入 4800 万元， 精装修装 饰合同定为装饰收入 3200 万元， 总合同收入不变， 但单个合同销售收入降低， 从而达到降低土地增

21、 值额，适用较低的土地增值税率的目的。经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：1. 毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下： 应缴纳营业税= 4800X5%= 240（万元） 应缴纳城市维护建设税= 240X7%=16.80 （万元） 应缴纳教育费附加= 240X3% = 7.20 （万元）扣除项目金额合计= 300024016.807.20=3264 （万元）土地增值额=4800 3264 = 1536 （万元） 土地增值率=1536- 3264 = 47%应缴纳土地增值税=1536X30% = 460.80 （万元）2. 精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下：应缴纳营业税=3200X

22、3% = 96 （万元）（注：装修营业税税率为3% ）应缴纳城市维护建设税=96X7% = 6.72 （万元） 应缴纳教育费附加=96X3% = 2.88 （万元）企业税前利润（1 + 2）合计=4800 3000 264 460.80 + 3200 800 96 6.72 2.88 = 3369.6 0（万元） 应缴纳企业所得税=3369.60 X 25% = 842.40 （万元）企业税后利润=3369.60 842.40 = 2527.20 （万元）经过上述筹划，企业税后利润增加了2527.20 1851 = 676.20 （万元）。20010、改变不动产出售方式，利用土地增值税免征政策

23、 例：南京机械厂有一自建办公楼，造价 600 万元，现准备出售给宏图书城作为办公楼，拟作价 0 万元出售，南京机械厂应缴纳的各项税金计算如下： 应缴纳营业税=2000X5% = 100 （万元） 应缴纳城市维护建设税= 100X7% = 7 （万元） 应缴纳教育费附加=100X3% = 3 （万元） 扣除项目金额合计=600 + 100 + 7 + 3 = 710 （万元）土地增值额=2000 710 = 1290 （万元） 土地增值率=1290- 710 = 182%应缴纳土地增值税=1290X50% 710X15% = 538.50 （万元）企业税前利润=2000 710 538.50 = 751.50 （万元）应缴纳企业所得税=751.50 X25% = 187.875 （万元）企业税后利润=751.50 187.875 = 563.625 （万元）纳税筹划思路：根据财税字 199548 号财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定 的通知规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进 行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时