[全]住宅物业管理《装修管理作业指导书》

1、住宅物业管理装修管理作业指导书1.0目的进一步加强小区楼宇的装修管理，明确装修管理流程及各方的权利、义务，规范业主二次装修行为，排除公共安全隐患。2.0适用范围适用于各物业服务中心管辖区域内对业主装修管理的全过程控制。3.0责任归属3.1客户服务部负责装修手续办理、装修审批、装修巡查监督和装修资料归档工作。3.2工程维修部负责对装修项目审批和装修单元现场技术监督的巡查工作。3.3秩序维护部负责装修现场的治安、消防安全巡查，以及物品搬运、人员出入的控制。3.4收费核算部负责装修施工各项费用的收取工作。3.5物业服务中心经理负责装修工程审批和装修现场监督、指导管理工作。4.0装修程序4.1交付前装

2、修管理准备4.1.1根据项目特点，分析业主可能的装修需求、易产生的违章装修行为，与置业公司协商，制定装修指导方案（如统一规范雨棚、花架、防盗门、阳台拉闸门、内置防盗窗花等设施的款式）。4.1.2确定装修管理巡查人员的配备，并对装修管理相关人员进行业主临时管理规约、前期物业服务协议、住户手册、物业管理条例住宅室内装饰装修管理办法等相关法律法规知识的培训。4.1.3对可能在装修及材料运输过程中造成损坏的共用部位（如大堂、电梯厅、电梯轿厢、特殊材质地面等）提前采取防护措施。4.1.4为便利业户，可准备特约商户资源（如装修搬运、摆卖装饰材料等），须与其签订特约商户管理协议，明确双方权利义务、违约责任及

3、管理处置措施等。4.1.5装修管理公共制度告知：装修手续办理前，服务中心应以书面形式将装修管理有关规定内容发放给业主签收。4.2装修审批手续办理4.2.1业主须会同其委托的装修单位到物业服务中心办理装修手续，办理时须带以下资料:、装修申请人（业主）身份证原件及复印件1份。、如果业主委托他人前来办理装修手续，受委托人需携带公证过的业主授权委托书原件1份、业主身份证复印件1份、受委托人身份证原件及复印件1份。、非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应有业主公正过的授权委托书原件1份、业主身份证复印件1份、住宅使用人身份证原件及复印件1份。、提供施工项目和水电线路的图纸资料复印件各1份;如需要政

4、府主管部门审批的装修方案（如涉及改变建筑主体、承重结构或增加构筑物、消防等），同时提交政府相关部门的批准证明。、装修单位营业执照复印件（加盖公章）1份、装修单位资质证书复印件（加盖公章）1份、装修单位税务登记证复印件（加盖公章）1份。、装修单位负责人和施工人员身份证原件及复印件1份、小1寸照片各2张。、物业服务中心与业主、装修单位签订房屋装饰装修管理协议、装修须知、消防安全责任书。4.2.2客服前台人员查验各项资料齐全后，由装修单元业主或委托人填写装修申请备案表后报物业公司物业服务中心各部门于七个工作日内完成审批。4.2.3客服前台将业主报批装修的资料收集齐全后首先交工程维修部审核，并由工程维

5、修主管人员在装修申请备案表上签署审批意见；如涉及房屋消防设备设施改造或重大设施装修施工，必须报区消防主管部门和房地产开发公司项目工程部门进行审批。4.2.4工程维修部在装修申请备案表上签署意见后交由客户服务部审批，并由客户服务部主管人员在装修申请备案表上签署审批意见；4.2.5在工程维修部和客户服务部审批完后，最后由物业服务中心经理在装修申请备案表上签署审批意见；4.2.6装修方案经工程部、客服部、物业服务中心经理审批通过后，由客服助理通知业主或委托代理人及装修单位负责人到财务部交纳装修保证金、装修管理服务费、装修工人出入证工本费、装修垃圾清运费等相关费用；4.2.7在装修单元交清各项装修费用

6、后，由客户服务部前台人员负责办理装修单元工人出入证、签发装修许可证、填写装修施工人员登记表和装修单元登记表等手续；装修单位办妥以上手续后方可进场施工。4.2.8装修期限、装修期限：别墅和毛胚高层住宅为90天 ，精装修住宅和商铺为60天、如果未能在规定期限内装修完毕，需携带装修施工许可证原件提前三天到物业服务中心提出书面申请，办理延期手续。、如因特殊原因不能按时施工，需向物业公司以书面形式提出报停，停工超过一个月，应将装修施工许可证原件交回物业公司物业服务中心重新办理。4.2.9装修施工时间；、周一至周五的装修时间：上午8：00至12：00；下午14:00至18：00。、周六日的装修时间：上午9

7、：00至12：00；下午14:00至18：00（无噪音、无异味施工）。、国家法定假日（春节、元宵、清明、五一、端午、中秋、国庆）将按照国家规定的时间停止装修施工。4.2.10在国家法定节假日前，由客户服务部提前一天在小区张贴停止装修施工通知，由客服助理协同秩序维护部做好装修单元巡查清场管理工作。4.2.11装修管理费用标准：见物业服务中心收费标准一览表4.3装修现场的管理4.3.1装修施工人员必须佩戴施工出入证，按照物业服务中心规定的入口进入小区，由秩序维护员负责施工人员证件的发放和保管，并进行检查和登记。4.3.2装修材料进入小区后必须由地段秩序维护员控制，运输时必须有管理人员在场，防止路面

8、和绿化被损坏；运送散装（水泥、黄沙、泥土）货车进入装卸货物，必须袋装运输或用雨布覆盖；卸运时，地面需有足够的铺设，以免事后清洁时造成路面损害；4.3.3装修垃圾必须及时袋装清运，其中废弃木材类应用绳子扎成捆，砖块和木材分流清运，不得堆放在公共区域，严禁将油漆、水泥浆和稀释剂等有毒、有害物质倒入地漏口和下水道。4.3.4装修开始时，装修单位应在入户门外张贴装修施工许可证复印件，施工人员应随身佩戴施工出入证，以备物业服务中心各部门人员进行检查。4.3.5施工单位应指定装修现场消防责任人，并在现场配备有效灭火器2只以上（按照房屋建筑面积50配备一支2灭火器的标准来配备）。如小区处于装修高峰期，由秩序

9、维护主管负责组织、安排对装修施工人员进行消防、安全知识培训和宣传。4.3.6客户服务部客服助理（管家）和秩序维护部巡查人员每天不少于1次对装修单元的现场情况进行巡查监管，并在装修单元门口装修单元巡查记录表做好巡查记录工作，巡查时应检查以下内容：、装修单元大门口是否张贴装修施工许可证。、是否按规定配置灭火器材。、是否在装修现场吸烟。、检查施工人员是否佩戴施工人员出入证，出入证与所持人是否相符，有无过期，对已过期的出入证要予以没收并要求装修单元负责人及时到物业服务中心前台处办理出入证延期手续。、检查是否按照小区规定的装修时间进行施工。、检查是否有施工人员在装修单元内留宿，原则施工现场不允许施工人员

10、留宿，特殊情况下需装修单元业主向物业服务中心申请同意后，并办理相关手续后方可允许留宿的。、施工人员从事焊接作业等动火作业时，检查装修单元是否向物业服务中心填写临时动火作业申请表办理动火作业许可证，操作人员是否持证上岗，动火用业的安全防范措施是否落实。、检查施工人员有无在装修单元内明火做饭。、施工人员搬运货物时是否使用货梯或指定的通道进出。、检查通道墙面、地面、天棚、灯具等公共设施有无损坏、磨花现象，发现问题及时要求装修单元负责维修、赔偿处理。、检查所装修项目是否符合装修施工许可证的装修范围。、检查空调室外主机是否按规定安装。、检查是否有违章构筑物。、检查是否将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生

11、间、厨房间；、检查是否扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；、检查是否违规改动室内梁、柱、板等房屋承重结构。4.3.7 工程部人员负责装修单元的技术巡查把关，按照图纸及业主临时公约、室内装饰装修管理服务协议、广东省物业管理条例等有关装修施工管理规定对装修单元的施工现场进行检查，每天巡查至少一次，巡查内容：、检查是否按照技术要求改动强弱电、给排水、防水。、检查是否违规改动室内梁、柱、板等房屋承重结构。、检查外立面是否违规安装热水器、晾衣架、雨棚、防护栏、空调室外主机。、检查是否违规改动公共区域或毗邻房屋的水电等设施。、检查是否有其它不符合建筑工程、室内装装饰法规和物业管理法规

12、中所规定的情况。4.3.8对于装修单元的防水工程施工，要求装修施工单位做好防水施工后，必须进行48小时闭水试验，由客户服务部物业助理协同工程维修部技术人员对装修单元的防水施工的效果进行验收。如果闭水试验后发现楼下单元有渗漏情况的，将责令装修施工单位进行整改，并负责楼下单元的漏水维修责任。4.3.9对于装修单元的隐蔽工程施工，要求装修单元在工程隐蔽之前，通知业主服务务中心，由客户服务部客服助理协同工程维修部技术人员对装修单元的隐蔽工程进行现场验收，对于隐蔽工程不合格的，将责令装修施工单位进行整改，直到验收合格后，方可进行后续施工。4.3.10对于商铺装修单元要对消防喷淋、消防烟感、消防栓进行改造

13、的装修项目，首先要由装修单元向消防局进行申请报批，在征得消防局申批通过后，必须由消防专业公司人员对小区商铺内的消防设备设施进行改造施工，在消防改造期间，需要对消防管网内进行放水工作的，必须要由商铺业主或租户向物业服务中心提出书面申请，填写消防设备设施改造放水审批表，由物业服务中心各部门人员进行审批，在通过申批后，由商铺业主和租户交纳消防水费后，由秩序维护部消防管理人员负责跟进商铺消防设备设施改造期间的放水和补水管理工作。4.4装修加班和延期4.4.1如装修单元有特殊原因需要晚上加班施工的情况（原则上是不允许晚上加班），须装修单元业主或装修负责人向物业服务中心提示书面申请，填写装修加班申请表，经

14、物业服务中心各部门申批后，方可同意晚上加班。4.4.2经过申请批准晚上加班的装修单元，必须是无噪音施工（如刷墙、油漆、抺灰），以免影响其它业主晚上休息。4.4.3晚上申请加班施工的时间规定为18时至21时，超过规定时间未离场的装修工人，将由秩序维护部进行清场处理，并给予警告，对于不服从装修现场管理的装修单元将取消晚上加班申请。4.4.4如装修单元在规定期限内不能完成施工的，必须由装修单元业主或装修负责人，提前三天到物业服务中心填写装修延期申请表进行延期申请。4.4.5装修延期申请表经过物业服务中心各部门批准后，由装修单元业主或装修负责人将过期的装修施工许可证和施工人员出入证的原件交回物业服务中

15、心前台处，办理新的装修施工许可证和施工人员出入证。4.4.6各装修单元的装修延期申请每次只能办理一个月，最长可延期三个月，超过三个月的延期申请无效，将由装修单元业主重新办理装修报批手续。4.5装修违规处理：4.5.1 装修材料进出大门及装修现场时，由秩序维护员或客服助理针对有可疑装修材料的对象进行询问，判定其是否可能违章，对违章行为予以提前制止。4.5.2装修违规的处理方式有：、劝阻、制止违规行为，并拍照存档。、停止施工，书面形式签发装修违规整改通知书，限期整改。、按照广东省物业管理条例汇报政府房地产主管部门依法处理。4.5.3 装修违规的处理流程；、对于发现的违章装修事项，由客服助理协调工程

16、部人员到场对违规装修单元进行劝阻和制止，以书面形式签发装修违规整改通知书给装修单元业主，要求业主及时进行整改和恢复，并对违章现场拍照取证存档。、对于拒签装修违规整改通知书的单元业主和装修负责人，由客户服务部物业助理将装修违规整改通知书张贴在入户门外，并拍照取证存档（1张为张贴在门上的装修违规整改通知书的内容近照。另1张为该房屋的入户门的全景，包括门牌号等）。、对于未按照物业服务中心限期进行违规整改的单元，由客户服务部协同秩序维修部人员对违规装修单元进行停止施工，并将施工人员清场处理。、客服助理应跟踪验证违章装修单元的整改情况，由工程维修部人员对违规施工整改情况进行验收合格后，方可同意继续施工，

17、如违规装修单元有拒不改正的情况，客户服务部与工程维修部应及时向上级领导汇报，进一步协调处理。、在多次协调业主还不能撤消违规装修施工，由物业公司物业服务中心按照广东省物业管理条例有关规定，以书面形式发违约行为报告单或违法（规）行为报告书上报业主委员会、居民委员会、城市建设规划部门和国土资源房屋管理局等部门进行依法处理。4.6 装修验收：4.6.1装修工程结束后，由装修单元业主提前三天向物业公司物业服务中心提出验收申请，由物业服务中心客服部和工程部进行验收，经检查验收无违规施工的情况后，由客户服务部、工程维修主管和物业服务中心经理在装修竣工验收记录表上签署验收意见，装修单元业主凭装修施工许可证原件、施工人员出入证（A、B证）以及装修保证金收据到物业服务中心前台办理退还装修保证金手续。验收标准如下：、是否超出装修施工许可证的装修范围。、是否损坏公共的给排水、强弱电及防水。、是否损坏室内梁、柱、板等房屋承重结构。、是否违规改动公共区域或毗邻房屋的水电等设施。、外立面是否违规安装热水器、晾衣架、雨棚、防护栏、空调室外主机。