2011合作开发.pptx

1、12种合作建房形式涉税疑难分析,主讲：张辉 ,合作开发司法基础,最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释20055号） 第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。,2,西安张辉 ,合作开发司法基础（续）,第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风

2、险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。,3,西安张辉 ,投入货币返还开发产品,法释（2005）5号 第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 开发商引入投资商，约定未来分配开发商品并办理产权过户，按照预售房产处理 房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本,4,西安张辉 ,投入货币返还开发产品（续1）,2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产

3、项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： (一)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。,5,西安张辉 ,投入货币返还开发产品（续2）,站在金融监管的角度，其实质是从非金融机构的间接融资，由于不具有公开性，并且仅用于自身生产经营，因此不属于非法集资目的 站在房地产管理的角度，其实质是不符合条件的提前预售，签订的合同在取得预售许可证之前属于可解除的合同,6,西安张辉 ,团购整体楼盘,开发商拥有土地，按照购买方的要求设计或施工，购买方负责建筑安装等主要支出，购买价格按照成本加合理利

4、润的方式定价，与市场销售价格没有直接联系 注：定向开发，存在合理理由，销售价格与公允价格无关，但利润率一般不得低于15%,7,西安张辉 ,代建房屋行为,1998国税函554号关于代建房屋行为应如何征收营业税问题的批复（现行有效） 房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；,8,西安张辉 ,代建房屋与定向开发,代建房屋 定向开发 土地使用权： 工厂 开发商 报建手续： 工厂 开发商 土地转移： x 开发

5、商： 代理业 销售不动产 营业税： 5%（差额） 5%（全额） 土地增值税 x ,9,西安张辉 ,代建房屋的条件,1、必须以委托方的名义办理房屋的基建计划与立项，不发生土地使用权转移； 2、开发商必须事先与委托方签订委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准； 3、开发商以委托方的名义与施工企业结算，施工企业将建筑业发票开具给委托方； 4、开发商不垫付建设资金 注：部分省份没有明确要求,10,西安张辉 ,各地代建房屋行为（续）,1999陕西于委托建房征收营业税问题的通知 1995云南关于营业税若干征税问题的通知 2000辽宁关于代建房收入征收营业税问题的批复 2004浙江关于营业税若干政策业务

6、问题的通知 2004江西省房地产营业税征收管理暂行办法,11,西安张辉 ,联合建设承担特定项目,工业企业将拥有的土地通过土地部门协议转让给开发商，约定完成另一宗土地的特定项目建设。 注：特定项目不涉及土地使用权的转移，单独办理报建手续，属于开发商的代建项目，不涉及转让不动产的营业税 1995云南关于营业税若干征税问题的通知7 2000辽宁关于代建房收入征收营业税问题的批复,12,西安张辉 ,联合建设承担特定项目（续）,1998国税函554号关于代建房屋行为应如何征收营业税问题的批复 开发商应将特定项目对应的建设成本作为土地成本的组成部分，付款人为开发商，但发票抬头应当填写工业企业 2002国税

7、函1094号关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复,13,西安张辉 ,投入货币返还开发产品变现收入,法释（2005）5号 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 开发商引入投资商，约定未来分配开发商品对应的税后变现收入，按照资金拆借处理 2005国税函1003号关于合作建房营业税问题的批复,14,西安张辉 ,投入货币返还开发产品变现收入（续1）,京地税营1995319号 北京转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知 五、双方分别以提供土地使用权和提供货币资金方式，合股成立合营企业后合作建房。凡提供

8、货币资金的一方采取按合股成立的合营企业销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润的，对其取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入，应按照金融保险业税目依5%的税率征收营业税。,15,西安张辉 ,投入货币返还开发产品变现收入（续2）,1995国税函156号营业税问题解答（之一）10 开发商支付的利息对应的利率一般高于税法的限定利率，不允许全部扣除。 中华人民共和国企业所得税法实施条例 第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： （二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。,16,西安张辉 ,投入货币返还开发产品变现

9、收入（续3）,企业所得税法实施条例 第十八条利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。 利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。 注：投资商收到的返还款扣除本金后全部全部视为利息收入处理,17,西安张辉 ,投入货币返还开发产品变现收入（续4）,2004关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。 当事人对垫资没有约

10、定的，按照工程欠款处理。 当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。 注：施工方垫资的，合理的利息作为开发成本,18,西安张辉 ,投入货币返还项目利润,2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： (二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：,19,西安张辉 ,投入货币返还项目利润（续1）,1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在

11、成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息红利进行相关的税务处理 1997国税函387号关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复,20,西安张辉 ,投入货币返还项目利润（续2）,企业所得税法第二十六条 企业的下列收入为免税收入（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益； 企业所得税法实施条例 第八十三条符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益 股息的三种不同处理方法和适用,21,西安张辉 ,投入货币,返还约定房屋并过户 返还约定房屋的变现收入 返还项目利润 （货币、房屋）,房

12、屋买卖 资金拆借 股权投资,西安张辉 ,22,以土地换取开发产品,1990国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。,23,西安张辉 ,以土地换取开发产品（续1）,由于需要将工业用地改变为居住用地，改变了原先的土地使用权出让合同约定的使用条件，因此工业企业不得直接向开发商转让土地，一般采取协议出让的方式实现土地使用权的转移 1、工业企业向土地部门提出申请 2、土地部门和开发商互相协商 3、土地部门和工业企业终止土地出让合同 4、

13、土地部门和开发商签订土地出让合同,24,西安张辉 ,以土地换取开发产品（续2）,2011国有土地上房屋征收与补偿条例 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 注：由土地部门、开发商和工业企业签订三方协议,25,西安张辉 ,以土地换取开发产品（续3）,2008国税函277号关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知 2009国税函520号关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知 土地增值税暂行条例第八条

14、第二项 “因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，“免征土地增值税”,26,西安张辉 ,以土地换取开发产品（续4）,土地增值税暂行条例实施细则 第十一条第二款 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 2006财税21号关于土地增值税若干问题的通知4,27,西安张辉 ,以土地换取开发产品（续5）,1999国税函737号关于以补偿征地款方式取得的房产征收契税的批复 你省汕头市龙眼街道办事处征用属下南墩管理区土地与华乾工业园有限公司

15、合建商品房，并在商品房建成后，将其中一部分商品房产权以补偿征地款方式转移给南墩管理区的居民。这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为，应依法缴纳契税。,28,西安张辉 ,以土地换取开发产品（续6）,2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。,29,西安张辉 ,以土地换取开发产品（续8）,分析：房地产企

16、业接受土地时暂不确认其成本，待实际分出开发产品时，再按照其公允价格和补价以及应支付的相关税费确认土地成本，同时计算缴纳契税 2004财税134号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 2009国税函603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复,30,西安张辉 ,以土地换取开发企业股权,2007城市房地产管理法 第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。 1995财税48号关于土地增值税些具体问题规定的通知 2006财税21号关于土地增值税若干问题的通知 2002财税191号关于股权转让有关营业税问题的通知,31,西

17、安张辉 ,以土地换取开发企业股权（续1）,2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十一条第二款 企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。 1991财农税38号关于以房产作投资作股转让契税问题的复函,32,西安张辉 ,以土地换取开发企业股权（续2）,1995国税函156号营业税问题解答（之一） （一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”

18、的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。,33,西安张辉 ,以土地换取开发企业股权（续3）,(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。 1994国税函644号关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复,34,西安张辉 ,

19、以土地换取开发企业股权（续4）,(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 1998国税函413号关于广州海粤房地产发展有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税问题的批复,35,西安张辉 ,投入土地,换取股权 换取标的房屋,实物资产投资入股 （按照入股时的公允价格确认开发商的土地成本和工业企业的土地增值） 非货币资产交换 （

20、按照返还房屋的价值确认开发商的土地成本和工业企业的土地增值）,西安张辉 ,36,开发项目封闭运作,工业企业拥有土地，联合乙方组建合资的房地产公司，双方按照约定的比例出资和分配房产（不对外销售），项目结束后解散合资的房地产公司。 最低销售收入=开发成本 （1+15%）（1 5%）,37,西安张辉 ,开发项目封闭运作（续）,2009特别纳税调整实施办法（试行） 第三十九条 按照关联方订单从事加工制造，不承担经营决策、产品研发、销售等功能的企业，不应承担由于决策失误、开工不足、产品滞销等原因带来的风险和损失，通常应保持一定的利润率水平。对出现亏损的企业，税务机关应在经济分析的基础上，选择适当的可比价

21、格或可比企业，确定企业的利润水平。 适用情形：销售给关联方的面积超过总销售面积的80%及以上,38,西安张辉 ,土地使用权置换房屋所有权,法释（2005）5号 第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 事业单位将土地使用权出租给开发商若干年，开发商投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，开发商将土地使用权连同所建的建筑物归还事业单位。,39,西安张辉 ,使用权置换房屋所有权（续1）,1995国税函156号营业税问题解答（之一） (二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。 例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。 在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业租赁业”征营业税；,40,西安张辉 ,使用权置换房屋所有权（续2）,1995山东省营业税问题解答（之二） 六、问：甲方出地，乙方投资合作建房，建筑物建成后，先由乙方按双方合同规定期限使用，使用期满后建筑物仍归甲方，这种形式应如何征收营业税？ 答：上述业务应按服务业税目中的租赁业征收营业税