建设法规(·土地-新)

1、建设法律规范,第四讲,土地法律规范,主讲人：,第四讲,土地管理法律制度,1,概述,2,土地所有权,3,土地使用权,4,土地征用,5,第四讲,土地管理法律制度,一、概述：,（一）主要依据,?,土地管理法（,2004,年通过,）,?,物权法,?,建设用地审查报批管理办法,?,划拨土地使用权管理暂行办法,?,建设用地计划管理办法,?,土地利用总体规划编制审批规定,?,基本农田保护条例,3,第四讲,土地管理法律制度,一、概述：,（二）土地的概念和特征,1,、关于土地的概念：,土地管理法没有给土地下定义，但从,物权角度来看，可以理解为：,土地是有一定界,址和面积的地表、地上及地下。,2,、土地的三个特征

2、：,?,土地位置的固定性,?,土地面积的有限性,?,土地利用的永久性,4,第四讲,土地管理法律制度,一、概述：,（三）土地的种类,土地管理法是依据土地的,用途,进行分类的。据此，,将土地分为,农用地、建设用地、未利用土地,等三类：,1,、农用地：指直接用于农业生产用地。包括耕地、,林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。,2,、建设用地：指建造建筑物、构筑物的土地。包括,城乡住宅用地、公共设施用地、工商用地、交通水利用,地、旅游用地、国防用地等。,3,、未利用土地：指农用地和建设用地以外的土地。,5,第四讲,土地管理法律制度,二、土地所有权：,1,、中国土地所有权制度,公有制,土地管理法规定：中

3、华人民共和国实行土地的社会,主义,公有制,，即,全民所有制,和,劳动群众集体所有制,。,全民所有,公,有,制,国家所有,村农民集体所有,集体,所有,全村农民集体所有,村内部分农民集体所有,村内两个以上农民集体所有,乡（镇）农民集体所有,注：村内部分农民集体：,1,）村民小组；,2,）村集体经济组织,6,第四讲,土地管理法律制度,二、土地所有权：,2,、所有权：,所有权具有,占,有、使用、收,益、处分,等四,个,权能,。,（,1,）国家土地所有权：,国家代表全体人民对国有土地依法,占有、,使用、收益、处分,的权利。,（,2,）集体土地所有权：,一定范围农民集体全体成员对其所有的土地,依法,占有、

4、使用、收益、处分,的权利。,7,一个问题：集体土,第四讲,土地管理法律制度,地（所有权）是否,可以转让给国家？,第二节、土地管理法律制度,二、土地所有权：,3,、国家所有的土地：,（,1,）城市市区的土地属于国家所有。,（,2,）依法没收、征收、征购为国家所有的土地；,（,3,）依法征用的土地；,（,4,）不属于农民集体所有的土地；,?,国家所有土地的所有权由,国务院,代表国家行驶。,?,任何单位和个人不得侵占、买卖、转让土地（注：指所,有权）,。,土地使用权可以依法转让。,(,第二条,),?,国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或,者征用并给予补偿。,8,第四讲,土地管理法律制度,

5、第二节、土地管理法律制度,二、土地所有权：,一个问题：集体土,地（所有权）是否,可以转让给国家？,4,、集体所有的土地：,（,1,）“除由法律规定属于国家所有的以外”,的“农村和,城市郊区的土地,”,（,2,）宅基地和自留地、自留山；,（,3,）权属不明，但农民集体连续使用,20,年的土地；,（,4,）其他经县级以上政府确认为集体所有的土地。,?,村集体所有土地，由村集体经济组织或村委会经营、管理；,?,村内两个以上集体经济组织所有的土地，由村内各该集体经,济组织或者村民小组经营、管理；,?,乡（镇）农民集体所有的的土地，由乡（镇）农村集体经济,9,组织经营、管理。,第四讲,土地管理法律制度,

6、三、土地使用权：,所有权具有,占,有、使用、收,益、,处分,等四,个权能。,1,、土地使用权的概念：,土地使用人依法对国家或集体所有的土地享有的,占有、,使用、收益,的权利。,关于土地使用权，注意以下问题：,（,1,）土地使用人：包括,自然人、法人、非法人组织,（,2,）土地使用权，是从所有权中,派生,出来的一种权利。,当所有权与使用权,分离,时，才派生出这一权利。,（,3,）土地使用权具有,相对独立性,。土地使用人可以,转让、,出租、互换、出资、抵押,等。,（,4,）土地所有权是一种,用益物权,。,10,第四讲,土地管理法律制度,三、土地使用权：,所有权具有,占,有、使用、收,益、,处分,等

7、四,个权能。,2,、土地使用权的种类：,（,1,）国有土地使用权：,国有土地使用权取得的方式：出让、划拨。,?,出让：具体做法有,拍卖,、招标、协议等。这一方式有,2,个,基本特征：,有偿,使用；可以,占有、使用、收益,。,?,划拨：,无偿使用；,国家机关的土地：可以,占有、使用、收益,。,国家机关的土地：,可以,占有、使用,。但特别注意：,不,可,收益；,但可,依法处分。,11,第四讲,土地管理法律制度,三、土地使用权：,所有权具有,占,有、使用、收,益、,处分,等四,个权能。,2,、土地使用权的种类：,（,2,）集体土地使用权：,集体土地使用权按土地用途分类：,?,农业用地使用权：,主要指

8、用于农业生产用地。,注意,:,一般通过,土地承包经营权,方式取得；,可以,占有、使用、收益,。,还可以,转包、出租、互换、转让、入股,等。,根据最新的土地政策：还可以,抵押,。,?,农村建设用地使用权：,主要指乡镇企业、农村基础设施、,农民宅基地等占用的土地。,12,第四讲,土地管理法律制度,四、征用土地：,1,、征用土地的概念：,征用土地是指国家为了公共利益的需要，将农村集,体所有土地转变为国家所有土地的,强制手段,。,2,、征用土地审批权限：,（,1,）只有,国务院,和,省级政府,才有审批权。,（,2,）征收下列土地的，由,国务院,批准：,1,）,基本农田,；,2,）基本农田以外的,耕地,

9、超过,三十五公顷,的；,3,）,其他土地,超过,七十公顷,的。,（,3,）,征收上述规定以外的土地的，由省级政府批准，,并报国务院备案。,13,第四讲,土地管理法律制度,五、土地权属的登记和确认：,1,、农村集体土地，由,县级,政府登记造册，核发证书。,包括：集体土地所有权；,用于非农业建设土地使用权；,土地承包经营权。,2,、,单位和个人使用的国有土地，由,县级以上,政府登记,造册，核发证书（中央机关用地由国务院确定）,3,、改变土地,权属,和,用途,的，应当办理土地变更登记手,续,。（变更权属不登记，不能对抗善意第三者）,14,第四讲,土地管理法律制度,五、土地权属的登记和确认：,4.,根据最新的政策：整个不动产（包括土地）等级制度,要进行重大改