重庆江北区五童路地块可行性分析doc15(1)

1、重庆江北区五童路地块可行性分析一、整体市 析1、整体市 年供 量超 1000 万平方米，但中低档住宅需求亦十分旺盛，供求基本能保持平衡，近期 湖水晶 城放号受到 烈追捧。2、市 争日 激烈，外地房地 大 相 入重 ，九 、和黄、 、英皇、瑞安国 、香江国 、珠江 、中房集 3、住宅开 逐 向大 化 ，除 的 品牌 湖外，去年推出的融 半 占地达到 3000 ，今年推出的天 美茵河谷达到 1000 ，而新 的外地房地 大 ，拿地一拿就是少 几百 ，多 几千 。4、整体房价水平极低，去年市 整体成交均价 2200 元每平方米左右。5、整体 力的低下和市 争的激烈，决定了短期内重 整体房价向上空 不

2、大。6、近郊居住仍未被市 广泛接受， 有 湖的 ，但亦 湖而已， 体来 ，与广州相比 有比 大的差距；估 将在 市区与机 的 3 号 行 性建 后，方会 机 沿 近郊居住的 潮。7、市 投 意欲旺盛， 20 万左右的投 性物 广受 迎，但其中酒店公寓受 多中小开 商跟 ，加之用家市 的不明朗， 估 酒店公寓市 在未来一两年内将面 极大 。8、重庆并未形成强势的商务中心，也少有综合质素极高的写字楼，而经济发展大势的良好又决定了写字楼市场的极速膨胀，故估计高质素写字楼在未来几年将受到极大的追捧；但要注意的是，重庆公司还没有普遍形成买写字楼自用的习惯，而做为投资来讲，总价的高企又成为极大的障碍。9、

3、商业市场组团格局十分明显，决定了商业地产的开发将严重受滞于所处位置；而规划的无序又造成众多的开发商非理性跟进商业物业的开发（据说重庆目前有好几家原做住宅的开发商都要向商业地产进军）；而开发经营水平的相对低下以及返租回报的不理性，估计未来两三年内亦将极大地挫败投资者的信心。10、消费者主要来自于主城区原住居民，估计超过6 成，另有 2 成左右为来自周边乡县的生意人， 2 成左右为来自在渝工作的外地籍白领。11、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好，且对朝向亦无特别看重。二、地块 SWOT分析1、地块背景资料位置：江北区五童路与五桂路交界处占地： 136 亩（另旁边有 38 亩为废弃水泥预制厂，可一并

4、拿下）用地性质：商住规划容积率： 4.5 （商务建筑不超过11 万 M2，住宅建筑不超过30 万 M2）市政配套情况：管线目前在300 米外，估计接入需自行解决地块业主：重庆庆业置业有限公司出让意向：合作开发，固定回报建筑面积500 元/M22、地块自身及周边环境状况（ 1）优势A、地块地处去年新通快速干线五童路东侧，距黄花园大桥约1000 米，距解放碑约3000米，沿五童路约2 公里外有新建之王家沱大桥贯通南岸，另距机场约20 分钟车程。B、地块东侧即为规划中的占地3.4 平方公里的重庆未来“陆家嘴”，近期政府已确定初步规划设计方案并于报上公布，政府计划将于2020 年全面建成“重庆陆家嘴”

5、，估计年内将正式启动全面改造江北城的工作，届时区域将成为市场关注的一大焦点，如项目快速启动将占尽先机。C、地块东距长江约1500 米，两个小山堡上之建筑可远望长江；而周边现大部分为自然环境带；就连五童路对面目前亦为一块自然绿化空地，越过此空地即为占地1000 亩的龙头寺森林公园。故地块居住环境价值极高。D、地块周边目前已有南方上格林、江南山水、金科丽苑、天赐丽景等楼盘，居住氛围浓厚。而江北也亦成为整个重庆市场比较集中的中高档住宅区，区域形象较为清晰。（ 2）劣势A、地块南高北低。南部为两个小山堡夹一小溪沟，高出五童路约10 米，北部以一条自然小溪沟为界，约低出五童路约15 米。如此复杂之地形地

6、貌，将给规划设计带来相当的难度，估计较难形成高密度住宅群；同时重庆市场不太接受进入小区后便走下坡路，故低于五童路的地块较难处理；另复杂的地形地貌，亦将大幅增加建设成本。B、地块周边目前市政配套和生活配套严重不足，不仅市政管线在300 米外，而且地块周边 2000 米内无超市、高档酒楼、公建学校等，而且只有很少的一两路公交车经过五桂路至江北城。3、区域竞争状况（ 1）、南方上格林与本地块同处五童路， 距本地块 200 米，由重庆老牌房地产开发企业南方集团开发占地 343 亩，总建 38 万平方米，中档纯住宅小区，约2500 户，自建有小学，目前在售B组团，全为小高层，分别有11、15 和 18

7、层，规划中的 C 组团以别墅为主（估计为TOWNHOUSE）。A 组团均价 2600 元/M2，B 组团均价 2750 元/M2（毛坯房），均按套内面积计价B 组团户型以 117M2平层和 125M2、 138M2跃式单位为主。A 组团已交付使用， 售出 70%；B 组团 7 月 26 日正式开售，销售情况不理想； 据初步判断，销售不理想的原因多源自营销上的问题，如南方集团的低调，项目炒作的缺乏，地盘形象（园林粗糙、破烂工棚正处显眼位置）低下等。（ 2）、江南山水地处五黄路南段，距黄花园大桥 2000 米占地约 6000 平方米，临街排楼，首三层为商业铺面，其余为住宅，共380 户，中低档起价

8、 1800 元 /M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125 平方米去年已开售，目前售出70%左右（ 3）、金科丽苑地处五黄路江南山水对面占地 60-70 亩，临街排楼，首三层为商业铺面，总建面约20 万 M2，共 1688 户，中档住宅社区二期起价 2400 元/M2（套内面积，毛坯房），以 80-120 平方米为主力户型商铺首层 8000 元/M2，二、三层 4000 元/M2二期去月 5 月开售，目前已售完，并即将全面交付使用（ 4）、天赐丽景地处五黄路南段，距黄花园大桥 2500 米占地 15000 平方米，三栋 22 层高层，总建面约 8 万 M2，中低档住宅起价 2180 元

9、/M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125 平方米7 月 20 日正式开售，目前售出30%左右三、定位建议1、市场定位坡地高尚住宅（参考广州山水庭苑）2、产品定位小高层（带电梯，以一梯两户为主，平均15 层）3、户型配比初步设想以 130-150M2的跃式单位为主力户型，配合少量 110-130M2的平层和 200M2左右的顶层复式，以江景、山景、园景和整体质素全面超越南方上格林4、目标客户群定位中产阶级（ 1）、金领一族（房地产业、摩托车工业及外资驻渝机构高级管理人员）（ 2）、政府机关中高级干部（ 3）、本地中等商业经营户（餐饮、服装、休闲娱乐等）（ 4）、乡县豪客（ 5）、价格定位

10、（按套内面积计）跃式和平层均价3000 元/M2，总价控制在 50 万以内复式均价 4000 元/M2，总价控制在 100 万以内参考依据：南方上格林 B 组团均价 2750 元/M2（平均 15 层，毛坯房）龙湖水晶郦城2680 元/M2 起价（ 18 层和 31 层，毛坯房）汇景台君临天下洋房均价3300 元 /M2（12 层，毛坯房）5、风险评估（ 1）、市场机会A、重庆房地产正处于腾飞初期, 是进入重庆市场的好时机。B、江北新城“重庆未来陆家嘴”以及连通一岛两岸交通的规划, 以及重庆加紧 CBD地区的规划与建设等对项目是重大利好。C、项目地块位于五里店地段，距解放碑不到4 公里，向东可

11、望长江之宽阔轻灵，也可远眺南山之巍峨多姿，向西可望1000 龙头寺公园之葱郁林木。视野极其开阔，居住环境价值极高。D、五童路的建成通车， 及今年开始的五桂路扩建， 将激活地块的开发价值。E、重庆经济的迅速腾飞培育了一大批本地中产阶级，为项目储备了大量的目标客户。F、奥园的品牌号召力和人才优势， 为项目赢取市场奠定了极其坚实的基础。G、重庆购房者对居住环境的越来越关注，花园式小区成为近两年购房置业者的主流选择。H、重庆交通大环境的混乱，及基于山水城市而造成的难于根本改善的现实，令重庆购房者至今年尚未完全接受郊区居住的概念。I 、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好，且对朝向亦无特别看重。（ 2）、市

12、场威胁A、重庆整体房价水平的低迷，及项目周边楼盘的低价政策对项目营销形成一定的压力。B、项目近 50 米的高差给规划设计带来了一定的难度，也增加了项目建设的成本。C、高收入层的增长有限， 赶不上高档楼盘的供应增长； 目标客户群体的相对单一和薄弱，可能拖长项目资金回收周期。四、成效益分析1、规划设计指标预设注：以下数据均为拿下旁边38 亩为基础，理由是这38 亩地形相对平坦，而且临五桂路，是地块连通五桂路的必经之地。据庆业人员说他们可出面一并拿下，故从规模效应出发，建议一并拿下，统一开发。占地： 174 亩， 11.6 万平方米建筑密度： 22%容积率： 3.08绿化率： 50%总建筑面积： 3

13、5.7 万平方米（平均15 层，全部首层架空）住宅面积： 33 万平方米（其中套内面积约28.05 万平方米）商业面积： 1 万平方米（五桂路临街）配套面积： 1.7 万平方米总户数：约 2000 户预计开发周期： 3.5 年2、成本效益分析（ 1）、收入预估住宅： 33 万 85%3000 元/M2（套内面积均价） =841500万商铺： 1 万 6000 元=6000 万合计 90150 万（ 2）、成本预估建安成本（包括土建、水电、消防、外墙装饰、公共部分装修等） ：1100 元/M235.7 万=39270万园林道路成本： 350 元/M211.6 万 78%=3166.8万市政配套成

14、本： 180 元/M235.7 万 =6426万（此部分有待与政府勾兑，因目前市政管网未到地块）会所设备设施： 1000 万各种报建报批手续及相关行政取费：500 万管理成本： 30 万 / 月 48 月=1440 万财务成本： 39270 万 5%=1963.5万土地成本： 500 元/M235.7 万=17850万营销成本： 95760 万 4%=3830.4万营业税： 95760 万 5.75%=5506.2 万共计 74027 万（单方套内面积成本2548 元 /M2）（ 3）、利润预估销售 100%总利润： 90150-74027=16123万成本利润率： 16123/74027=21%销售 90%总收入： 9015090%=81135万总支出： 74027- （90150-81135）（ 4%+5.7