2013年北京燕郊商业发展状态分析

1、燕郊商业发展状态分析,2012年12月12日,燕郊城市概况,燕郊经济技术开发区，辖区东西最大距离6千米，南北最大距离8.96千米，总面积108.2平方千米。 2012年全年共完成地区生产总值266亿元，增长10%；财政收入40.88亿元，增长21 %；实际利用外资1.85亿美元，增长76%；工业总产值354.2亿元，增长18%；工业增加值125亿元，增长12%；固定资产投资160.3亿元，增长13%。,城市与经济,人口规模,2011年末，辖区总人口45万人，其中城镇常住人口25万人，城镇化率80%，另有流动人口20万人。常住人口中，户籍人口198241人（政府公布数据），规划人口6080万。

2、科技人才密集。区内有50家中央部委直属单位，其中科研机构20余家、高等学校8所，拥有各类专业技术人才2万余名，全日制大学在校生4万余人，高素质人口密度达33.3%。 由于燕郊与北京的交通便利、住宅售价和出租价格较低，预计未来十年内人口将增长一倍，将会成为北京东新的卫星城。,公共交通,燕郊与北京天安门的直线距离约为30公里，达国贸大概需要35分钟，距首都国际机场25公里。交通体系和基础设施与北京高度融合，北京市811、812、813、814、815、816、817、818、930路等多条公交车直通与覆盖燕郊，并保持15分钟的发车密度； 交通上规划建设6条与北京衔接的通道，包括：京哈高速路、迎宾路

3、、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、南外环路。同时地铁八通线在通州八里桥处留有接口，未来将会延伸八通线的城铁,穿过燕郊。 未来十年，燕郊可承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。,燕郊优势,直线距离优势：燕郊北京国贸首都机场30分钟 车程； 区位政策优势：河北乡镇的开发、企业运作的人情政策更 灵活； 开发差价优势：燕郊与北京的土地、税费、楼盘价格相比， 具有绝对的优势； 居住成本优势：住宅租金、物业费与北京比，具有优势。 成长空间优势：新兴城市，后续发展空间大。,燕郊商业背景分析,燕郊原是河北省廊坊市三河县下属的一个行政镇，地域位置紧邻北京东。 燕郊也是在近七八年，借着北

4、京房地产的泡沫经济发展成现有规模，是一个新兴的相当于县级城市，是一个依靠房地产高速发展且不成熟的泡沫城市。 燕郊商业发展的现状，受制于城市房地产的无序开发和短视行为，且政府城市规划与现实有着很大的差距。由此，燕郊商业布局较为混乱。,北京到燕郊的轻轨，目前只是一个传说。北京顶多是发展城际快车连接河北，北京市怎么会把地铁（轻轨）延伸到河北省，这涉及到北京资源和经济利益，何况燕郊又不隶属北京管辖。 燕郊城市公共交通规划，几乎就没有。给百姓出行购物、休闲造成极大的不方便（这是制约商业发展的一个因素）。 基础设施发展不足，城市道路和交通管理落后，重点道路堵车不断。,燕郊是一个移民城市，95%左右人口均是

5、外来人口。有消费能力的年轻人，白天在北京打拼，下班后回燕郊睡觉，燕郊俗称“睡城”，“春节”死城。 燕郊号称50万人口，但住宅销售泡沫过多，投资成分很重，影响入住率，造成燕郊实际人口数量也是泡沫。“泡沫人口”导致无法支撑大型商业。 燕郊外来人口结构，主要是东三省、河北等县市级打工、淘金者构成。其消费水平、追求时尚，仍与北京有很大差距。 燕郊人口年龄结构偏高，包括外来人口。大部分年轻人均外出打工，老人帮助带孩子。 企业工资整体水平相对较低，时尚消费支持力不足。,燕郊发展的瓶颈联通北京的轻轨,燕郊的交通便利与发达，那是相对于对河北其他区域占了优势。目前人们选择进京的出行方式非常单一，除自驾车外，只能

6、选择930或8字头公交车，这根本不能解决进出北京，早晚高峰数万人客流运输。（据传的从北京直达朝阳北路的快速路毫无踪影，至少现在还看不出。就更不用说跨省的轻轨和地铁了)。 8字头公交车或930支路太多太乱，尽管不堵车的情况下从燕郊到八王坟只需40多分钟，然而不堵车的情况很少。特别是对于上班族来说，既堵车又没有座位，因为人太多了。因为线路长、且路上有多个堵点，现在等车的时间越来越多，车上的人也越来越挤。 燕郊到北京的交通时间成本（来回3小时）和过路费成本（660元/月），及乘车体能耗费，已经成为购房、就业者在燕郊购房关注的重要条件（不如在北京租房或购房）。,燕郊商业,燕郊城市商业分布状态,燕郊主要

7、业态业种构成,燕郊现有百货业态构成,新世界百货预计2013年，“五一”前开业,星罗城购物中心开业时间预计2013年底，或2014年。,燕郊待开业商业,燕郊城市人口人均占有商业面积情况,燕郊商业分布特点“一老二新三边缘”,老城区商业是以燕郊镇为基础发展起来，也是商业网点密集区。 商业：主要有商业街、大型超市和集贸市场。 如：兴达超市、物美城市、京客隆、淘宝城、福城购物广场、中盛百货、新世纪商城、肯塔基、等，以及品牌专卖店。 客群：是燕原住居民郊购物的首选目标。,商业状态：,商业街管理混乱； 百货商场几乎转化为市场（租赁）经营管理模式； 商业硬件落后、陈旧；,购买力水平：符合四线城市消费特征。,人

8、口：,人口密度较大；,一新： （燕顺路北端的中高端社区商业圈）,核心商业有 乐天马特、新世界、沃尔玛、苏宁电器 餐饮、影院、商业街,燕顺路是最贴近北京的中高端住宅群。,住宅价格高 人口素质高 收入水平高 消费水准高 支出能力高,商 圈,住宅小区聚集 北漂一族聚集 投资一族聚集 商业网点聚集,商圈比较成熟,核心商业 “天洋城商业”，主要服务于高新技术和现代制造业产业区。,二新： 迎宾路、燕昌路 工业开发区商业圈,住宅价格中低 人口素质一般 收入水平中低 消费水准大众 支出能力节俭,商 圈,人口数量较少 住宅开发生地 工薪一族聚集 交通闭塞不便 社区配套不足 投资成长期长,商圈不成熟 市场培育周期

9、较长,天洋城商业环境,项目周边人口,机关、团体、企事业单位人口调查,“燕郊边缘商业”,由于燕郊城市规划的长官意识人为性和政策性较大，加之开发商对商业地产高收益的趋利性，导致燕郊区域边缘开发了一些大型商业。 如：东贸国际、成功大广场、星罗城购物中心、雷捷时代广场,燕郊鑫乐汇,鑫乐汇购物广场占地120亩，总建筑面积20万。项目分两期开发，一期综合体建筑面积53000，商业街47240;二期为80000酒店式公寓;地下建筑共计52500。 同时配有5000平米仓储空间;1200余停车位、 10000平米主题促销广场、15000平米特色餐饮街区、8000平米巨幕影院和动感电玩城。,燕郊新世界百货（目前

10、燕郊唯一的百货业态）,项目概述 新世界百货燕郊项目位于燕郊鑫乐汇购物广场，建筑面积32000平方米，分设地上四层，项目及周边纯商业集群总面积21万平方米，拥有15000平米沃尔玛超市、6000平米保利国际影院、4700o平米商业步行街、主题餐厅、家电卖场等休闲娱乐功能项目和80000平米酒店式公寓，另有停车位1200余个。,项目定位：,新世界百货燕郊项目定位于时尚馆，是当地规模最大、品牌阵容最强、时尚度最高的百货店。硕目借助自身及周边所拥有的超市、影院、主题餐厅、商业步行街、美食街、停车场等休闲娱乐功能项目，充分满足18岁以上热爱生活、追求时尚潮流、讲求生活品质的全客层购物休闲需求。 新世界百货燕郊店充分诠释新世界百货“时尚生活，新个性”的经营理念，把最新颖、最潮流、最独特的购物休闲娱乐体验带入燕郊，打造功能丰富、独具个性的区域主题百货，将成为燕郊乃至北京东部区域首家集购物、休闲、娱乐