商业街购物中心招商策略工作开展计划

1、商业街购物中心招商策略工作开展计划项目解读二. 市场及现有商户调查三. 租赁价格定位!1!招商流程及时间节点五招商对象及策略六队组建及现场管理七费用预算及物资.物料.文档准备 八.后期运营衔接一、项目解读决定街区经营成败的主要因素包含:区位条件、项目定位、市场营销推 广、招商策略、商户实力、经营管理水平。故有效的招商工作需同时考 量上述因素，并与商户、营销运营等部门保持良好的沟通和衔接。业态定位:创意时尚休闲街区价值定位：普通白领，自由职业者核客群啃老族、单身族5000-100003000-5000/跨界创意时尚品牌的新地标/时尚生活方式体验区/深圳文化旅游区3000经营业态与布局：消费客层月

2、收入/广2层：LOFT体验式休闲街区，主打深圳原创品牌、创意商品、旅游 品、文创品、休闲餐饮、文化艺术。/ 38层：青年公寓、创业SOHO、创意酒店。/其他规划：东面、西面增加外摆区；南北区中间形成活动广场二、市场及现有商户调查项目周边调查/交通人流、居民收入、消费习惯和消费层次/周边商铺、酒店目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营/周边小区住宅、民房的装修状况、面积、租金、租期及租赁方式品牌调查/与项目的契合度、目标客层的喜好度/品牌实力、意向现有商户调查/经营业态、经营能力、有无替代品类/合同期限、提前解约赔偿标准通过市调需得出下述结果：1、确定街区招商目标品牌并进行落位,每个商铺要求有

3、1个主选品牌和两个备选品牌。品牌落位图报公司审批（第一次规划对接）。2、制定合适的招商政策及租金方案,并发起完成审批流程。3、出具现有商户调整建议书（重定合同、到期收回商铺、补偿清退）o三.租赁价格定位租金定位“ 1层、2层-先固定月租再根据经营状态 市场状况逐年调 整。“ 3 8层可根据经营 业态的承租能力和 主力品牌的实力、f , 影响力设定合理的!: 价格。!市场水平费用收取经营业种F影响租金 的因素面积大小面宽进深基础建设费基本保证金月租其他看用分摊保险费公共空间维护费水电费市场推广费招商流程及时间节点安排租赁政策 捋商准备工作 客户积累及相关条一 回队进场一 意向明确件的明确 宣传资

4、料 客户筛选合同制j定合签租同约金洽流收谈程取寸-対用/ tc商户装修?蠶始重要节点招商阶段招商目标时间设计院定稿项目主体完工项目面市主力店招商为主【次主力店招商维族媒体预热新媒体、传统媒体持续推广z老带新活动z项目立面形象展示招商率60%招商率60%-70%招商率85%-90%注：招商时间节点需要与整个项目的推展情况契合,因还未做深入了解,故暂时未eg设走具体的招商时间周期。五.招商对象及策略据项目定位,招商对象分为以下三类总原则：走出去请迸来,建立直复式的招商网络,以流动招商为主现场招商为辅。招商策略阶段_:主力店招商主力店先行，通过品牌主力店带动项目知名度及商家认可度青年公寓21栋3$层

5、约10710耐创业SOHO10栋38层约5100 nr创意酒店锵3$层约2040耐主力店选取原则/拥有高价值的品牌,能对市场形成号召力.增强商户信心,能形成捋商和经营过程中的稳定力量“商家在高价值品牌之下有进取的经营思路和执行能力,能主动吸引人流,而不是被动接受人流,能 在经营过程中形成对人流的强大拉动力/有较强抗风险能力,能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营 “符合项目定位能体现顶目整体形象档次 /在以上条件达标的前提下创造的利润最大主力店操作难点租金低.租期长：签约时间约为58年,某种程度上减少了调整空间要求多:主力店对建筑、规划、日后运营都有较多要求谈判难：主力店往往会签订很苛刻以及约束

6、甲方的条款，增加谈判难度。建议主力店招商政策/租赁年限：5年公司合同期结束/免租期：6个月J年/递增标准：每两年递增68%/根据实际情况可采用联营方式物业条件核心要点/总平面设计/建筑结构及装修/空调、通风、排烟、给排水、消防、电燃气/主要机电设备及设备品牌招商渠道全国范内品牌主力店招商.商家资源.合作伙伴招商策略阶段二:稳定经营，租金平衡型商家面积需求较小,但品牌价值较高的次主力店，如：深圳原创品牌、设计师品牌、概念餐厅、创意酒吧、便利服务建议次主力店招商政策/租赁年限：2年5年/免租期：3个月/递增标准：每年递增8%招商渠道/主力店带动:通过主力店商家的品牌号召力带动其他商家入驻 /上门拜

7、访意向商家/渠道.广告推广：通过广告宣传拓广项目知名度.展示项目形象档次，吸引目标商家主动到访。包括新媒体、传统媒体,以及项目外立面展示等渠道招商策略阶段三:租金溢价型商家面积需求较小,租赁期限较短,溢价空间较大的商家,如:特色小吃、旅游商品、文创商品、美容美发等。招商政策一般不过多考虑优惠政策”以平衡项目的整体收益;/租赁年限：2年/免租期：1个月/递增标准：每年递增8J0%招商策略阶段四：营业后调整根据项目发展.商户经营状况对承租户组合调整,内容包括: /替换不理想的承租户/调整位置或增减面积/制定合理的租金涨幅培育期：2016-2018年，每年递增6%-8%稳走期：2018合同期结束，每

8、年递增8%40% /每年汰換5%以上六.队组建及现场管理招商总监/经理招商助理（1人）1 1r、扌口尙奁央（1人）扌口商央（1人）LJ招商主管11:人力配置受项目 面积大小.工程逬展. 商户资源等因素影响, 因为暂时未深入了解 项目实际状况,故暂 时按5人估算。现场管理：1. 招商团队成员岗前培训2. 每日/每周例会（提交会议记录）3. 每周/月招商工作报告,包括招商进度达成情况、上门客户统计分 析、待解决问题、个人评估等。4. 定期不定期与招商人员沟通,及时因应市场反应、推广策略、目 标商家及招商条件，做出适当的调整5与上级主管部门、兄弟部门及商户保持良好沟通招商绩效管理的思路/招商工作的基

9、本内容包括：市场调查、项目定位与规划、项目推广与招 商和进场管理四大环节。故绩效管理围绕上述内容设计与实施。/招商工作项目特性明显，绩效考核以项目的时间、质量、成本要求 为考核维度，分别设立目标考核。/考核周期包括：项目总周期考核和项目阶段考核。/考核对象分为：对招商工作团队的绩效考核，和对招商人员（团队成员） 的绩效考核，团队绩效的被考核人为团队负责人。/招商人员考核内容的组成包括：团队考核指标提炼和目标分解、个人工 作计划和能力态度考核三个部分，分别配以不同权重考核。抱歉:接下来两页的绩效考核表还未来得及整体整合,大致的思路是将每个 阶段的考核重点与态度能力迸行组合,并设定适宜的权重,请先

10、做参考。醱核 錐度主力店签的时币磁时间1线品辉谡旺达应率廳童2疑品舞逬旺达成率稠场率坪戏预算达应率成本聶盖里義用控制目标公关费卑控制目榻合计硕报吿諏搁應市髄吿通逝诽穗阴腳目掾合计W 舷Ba招商手册制作完威时阖推厂芳當完咸肘间质量招商手审桜推厂方累获霜批范新闻发布会成功举井威本推广艘用控制目标合计招商招商阶段绩效考核表招商进场阶段绩效考核表肴孩竣度ana主力店A荃的时间主力店B荃的时间箱商完成目期1琏品脾进农比率2找品脾进莊比率溝场率招商直按费用控制目标间擡费用控制目标會计考復措标SfiB逻修并工时间兼修完工时间苜氏验阪通过比率费用控制目标合计6能力态度考核目位，评价人1被评价人j总得分，远低于

11、目标低干飾幽目靳高于目标需分1分2分3分4分5分6分7分8分9 分10分11分”2分力执行能 力當常不能技时芫亦 上骏去外的工作仕 务工作质篁较差星本能轸按时完成 上皺交外的工作仕 务，工作质當达到 金第要宋.能够按时显廉上 级交办的工作住 餐，工作质童艮 好.醴锣克如初用鯉昭 找前芫飯上级交莎 的工作任务.工作质 盘爲并轸于劇披知识、技不具备工作庙祷的 知识和技證.锻仅 仅叢雄很有假的觴 分,不能为工作带 乘帮助.知设不務全而.技 范不黔績纷，血需 学药皓瓠专业知识郢位.工 待合岗位更求.专T 鹿厂.工作技舵躬 煤，能够録好擬团 于工作中，开有激捉 禹个人的工作磁口头豪&口头来达含期具 is

12、h园图加明窜 常让对方不明所 IX吾咅宋潘所，但商 危衰达船有时 需反需粘抓住O1 餉陈迩慝见.小 太縄叠重夏说明.简明拒要，具E出色 的谈诂齡易十理 解.书而耒文理不通.倉图不 落，隔作穴修废.又革不够SLIKb 12 曲倏达滑范王要儿子你榜改补 元，比咬范确时叢 达意见.務达淆浙、简洁.扇学习能 力不書于按受侨知 识、新按紇，个紇 満足工作的需蔓.意够在上级或曲关 矽J的要執?8# F学习新知识.新 険贏本满足工 隹ffl需黒.能笳自友地学习 与工作职位10关 的新知识新技 能.自身职位中遇 倒的一股问題辭 能得到解決.旳欲虫强.知识血 r.不仅泄目友孚习 鹼帜折技能井幫 诀肌位实险问对

13、十相关耿位的知识 和技能也右一定的 蕈握.并协助解抉一 空冥附呃态 度责任心而对任务，设法透皑够履行职位职 贾，睜担OKI勇十撐曼仕务，朮 担贵仕，出现1可俎 吋不拒脱.能勇于按曼湫匕仕 务，Disgrat 爭担责任.敏业寿缺乏敏业、秦就権 幽丿区愚得想矢， 计较个人利益.虽亦保质保直気成仕势旦磁、良好歸工库姦度， 儿躬以兒成工作 忏务九己任.暦含工演帅，以很 好的見尿工年仕笄 为财，工作不槪 个人律失.工作态匪消极经 需楚工，倉常介诡 按时完成工作任工作缺乏主幼性 有时尢敌不能完阪 工作任氛工饨扱主朝能 够歿时完範工侑 任务.在h动上義规岀很 强的OB桶上 圾助，主动由黑 陽一切郁以工作为

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