物业管理方案(新

1、西安泰祥物业管理有限责任公司时代盛典物业管理暂行方案（一）一、 物业管理处机制和组织架构物业公司直接隶属总公司领导，综合管理总公司开发的所有楼盘、物业，时代盛典物业管理处隶属于物业公司管理。其组织架构的设置原则：精干高效，一专多能，精减管理层，加强执行层，充实操作层。附：项目管理处人员配备表及相关机构系统图表一： 时代盛典物业管理处人员配备表经理经理助理办公室客户服务中心工程维修部安防服务部公共事务部合计1231314538管理考核1名、招聘培训干事1名（兼内勤）客服主管（兼客服专员）1人会计1人（总公司会计兼职）出纳（兼内勤、文员）1人主管1人(兼技术组长)技术组2人强弱电工5人空调运行工4

2、人综合维修工1人安防经理1人安防队长1人中控岗3人地面定岗5人巡逻岗4人保洁主管1人（兼职）保洁班长1人车场保洁1人地面保洁3人（其中1人兼绿化工）说明：在10月1日仅有百盛入驻，年底或明年初六层、七层或其它区域入驻前：1、 物业管理处经理兼办公室主任；2、 客户服务中心主任兼部门主管，工程维修部经理兼主管及技术组长，安防服务经理兼公共事务部主管；时代盛典物业管理处机构设置图（一）物业管理处办 公 室工程维修部客户服务中心公共事务部安防服务部时代盛典物业管理处组织系统图（二）物业管理处经理工程维修部经理客户服务中心主任工程维修部主管(兼)公共事务部主管(兼)客户服务中心主管(兼)安防服务部经理

3、办公室主任（兼）注：安防服务部经理兼公共事务部主管；工程维修部经理兼工程维修部主管；客户服务中心主任兼客服务中心主管；物业管理处经理兼办公室主任。时代盛典物业管理处考核系统图（三）物业管理处经理办 公 室安防服务部客户服务中心公共事务部工程维修部时代盛典物业管理处服务指挥系统图（四）物业管理处经理客户服务中心工程维修部公共事务部安防服务部时代盛典物业管理处设备设施维保管理图（五）物业管理处经理工程维修部经理设备维护组设备运行组设备巡视员材料保管员设备值班员中央治安消防监控室工程技术组时代盛典物业管理处治安、消防管理指挥系统图（六）物业管理处经理安防服务部经理中央治安消防监控室娱乐消防区餐饮消防

4、区百盛消防区楼层巡视车场管理设备值班楼宇监控大楼消防区二、收费标准、依据及建议（一）、物业管理相关收费： 物业管理收费项目建议 单位：元/平方米月收费项目测算收费金额测算依据实际收费标准备注物业管理费2.75详见测算表11元（仅对百盛及A区1、2层自营区）日常维修养护费1.9建议列入物业管理费中不单独收费电梯使用费0.9空调使用费5.33供暖费4.28合计15.16代收费水费2.95元/m3加8%水损，加压费：0.43.5元/立方抄表收费（特行）6.05元/m3加8%水损，加压费：0.46.75元/立方抄表收费电费0.8元/KW考虑10%的线路损耗1元/KW抄表收费表三： 装修期间相关管理收费

5、一览表项 目收 费 标 准用 途装修保证金20元/平方米装修完毕验收合格（无欠费及违章行为）后退还出入证押金10元/平方米装修完毕验收合格退还证件后退还电梯使用费3元/平方米用于电梯保护、保养、电梯能耗费用支付垃圾清运费2元/平方米用于租用垃圾清运车装运、垃圾填埋场费用支付装修监护费2元/平方米用于对装修现场施工人员及公共设施管理、检查与整改出入证工本费5元/证用于对出入大厦施工人员出入登记证工本费表四： 停车场收费建议车辆种类月租（元/辆月）非常住户（元/辆收费时）备 注白天夜晚小型汽车400（地下室办月租卡）35大型汽车510只考虑商场货物装卸摩托车151元/次1.5元/次停车地点待定自行

6、车50.2元/次0.5元/次人力三轮车80.5元/次1.5元/次收费依据及说明：1、陕西省城市居住区物业管理条例、西安市城市居住区物业管理条例、西安市物价局关于印发西安市物业管理服务收费暂行办法的通知。2、西安市相同物业收费比较及本大厦各项管理费及能量消耗统计测算。3、西安市物业管理二级资质收费标准。（二）、入伙首年物业管理收支测算：表五：入伙首年物业管理月收支测算表序号收 入 情 况支 付 情 况盈亏项目收费标准（元/平方米月）金额项目标准或依据金额1商场物管费11人工费岗位及级别工资38600空调使用费员工福利158763暖气使用费办公费不含办公用房租金5295含折旧4停车场收入地上、地下

7、约计17568电梯运行费0.73元/月301825空调运行成本5.33元/月6锅炉运行成本4.28元/月7公共设施保养费1.84元/月760758员工服装费每人350元一年平均11089保洁绿化费14347含折旧10不可预见费500011税金5.5%2607012131415161718合计合计-说明：1、 此测算表是在仅百盛入伙的情况下的一种收支测算（依据“管理费用测算表”）。相关维修保养费考虑到相关设备、施工厂家的质保期，首年未考虑其中。2、 设备能耗只限于当前设备，后增加项目管理费用未考虑其中。3、 其中停车场收入计算方法：按80个车位每天停车3次的80%计算。三、物业管理处员工工资结构

8、、标准及建议工资结构说明：物业管理处对员工设立固定工资、绩效工资、福利工资三种架构。管理公司制定严格、科学、可操性比较强的监督考核机制，形成监督有力、竞争向上的比较科学的工资管理体系。以避免工作无责任、无压力及员工流动中工资方面的劳动争议。表六：附工资表时代盛典物业管理处员工工资单（样本） 年 月份： 单位：人民币元姓名感谢您为公司发展所做的贡献！工资级别 级扣 款基本工资交通补贴岗位津贴通讯补贴绩效工资误餐补贴工资合计制表： 审核： 签收人四、 物业管理处员工阶段性招聘计划表七： 物业管理处员工阶段性招聘计划建议表项 目四月五月六月七月八月人数备注经 理11办公室考核干事12招聘干事1客户服

9、务中心主 任3主 管1会 计出 纳1房管员文 员1工程维修部经 理13主 管1强弱电工程师1暖通工程师1空调运行工13水电维修工14综合维修工1安防部经 理114队 长1队 员39公共事务部班 长5保洁员14合 计32092438表八：物业管理处员工工资结构及标准岗位工资级别工资总额固定工资绩效工资福利工资基本工资岗位津贴交通补贴通讯补贴误餐补贴物业管理处经理A130001200300800200300200A226001000300700200200200A323001000300500150200150A42100900300400150200150部门经理B120008003004001

10、50200150B21900700300400150200150B31800700200400150200150B41700600200400150200150B51600600200300150200150主管、工程师、维修班长、C11500500200300150200150C21400500200250100200150C3130050020020050200150C4120050015020050150150会计、出纳、客户代表、高级技工、设备运行工、维修工、文员、安防队长D1110050010020050100150D2100045010020050100100D3900400100

11、2005050100D48504001001505050100D58003501001505050100库管、安防副队长、班长、安防员、清洁工E17003001001005050100E26502501001005050100E36002001001005050100E4550200100505050100E550020050505050100E645015050505050100各层面员工试用期工资A2000说明： D级试用期工资一般运行工、维修工800元，D级高级技工900元，E级安防员500元，保洁工450元，且安防员、保洁工试用期为壹个月。其余层面试用期为叁个月。B1500C1100D

12、800E450五、物业接管验收交接安排物业接管验收工作是物业管理的一项重要环节，为保障时代盛典交接的顺利进行，便于日后物业管理工作正常运作，对收尾施工中的物业状况有一个全面、系统的掌握和了解，对存在的问题进行一次全面、详细的检查、整改。公司对大厦验收接管验收工作进行以下安排。（一）组织领导及分工：总 负 责：王海丽具体负责：胡和平、张双喜、万青专业分组：（各专业组由总公司经营部、工程部、策划部及物业管理部下设工程维修部、客户服务中心等相关人员组成，专业组分工见表八）（二）收接管阶段安排：2004/6/20-2004/7/15 资料整理和全面、系统检查、掌握、物业基本情况登记造册、存在问题整理统

13、计、落实整改阶段。2004/7/16-2004/7/30 存在问题整改验收阶段。2004/8/01-2004/8/15 分组进行单项工程、设备、设施的初次验收、调试与试运行阶段。2004/8/10-2004/8/20 全面进行大厦内部初次综合验收。2004/8/21待 定 参加总公司对大厦的综合验收。入伙前20天左右 对大厦进行全面接管验收。（三）接管验收标准和验收办法。物业管理验收标准:根据建设部房屋接管验收标准（ZBP3000190）及所接物业使用的合理要求。1、验收方法：观感验收法、检测验收法和使用验收法。2、验收内容：土建工程、供电设备、空调系统、水、卫、消防、治安监控系统、附属工程、

14、室外工程。3、 验收检查记录：设计相关接管理验收表格，验收中按规范要求进行填写，并及时进行汇总归档。4、办理交接手续：客户代表办理物业竣工图、竣工资料的交接手续，并在房屋及共用设施等竣工和接管验收交接表中记录，各相关单位及部门会签房屋及共用设施等竣工和接管验收表物业整体移交验收表。 5、接管验收资料有： （1）物业产权资料项目开发批准文件、土地使用证、规划许可证、用地规划图、建筑许可证、投资许可证； （2）综合竣工验收资料：A、图纸类：竣工图、总平面图、建筑结构图、给排水图、暖通图、电气图、设备图、消防设备图及资料、电梯图及资料、附属工程各专业竣工图、地下管线综合布置竣工图；B、证书类：建设工

15、程竣工验收合格证、建设消防验收证书、供水合同、供电协议书、供气协议书、通讯设施合格证、电梯准用证； （3）施工设计资料地质报告书、图纸会审记录、设计变更通知书、工程预决算书、重要的施工会议纪要、隐蔽工程验收记录、沉降观测记录、其他可能会影响将来管理的原始记录； （4）机电设备资料机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书（要求中文）、机电设备安装调试报告、电气原理图、电气接线图、易损件图和随机工具及配件清单、设备保修卡及保修协议、房屋设备及附着物清单（原有物业）； （5）使用资料：房屋所有权证（原有物业）、房屋使用手册、房屋分户使用清册（原有物业）、房号、区域号的确认资料、建筑物用电指标批准资料及

16、用电增容费缴纳证明、建筑物用水指标批准资料及供水管开通证明资料、建筑物（天然气）煤气管道验收及批准使用资料、建筑物与外界接通的道路使用批准资料、建筑物绿化面积及绿化批准方案资料、建筑物排水及排污环卫设施正常使用资料。（四）综合验收前局部、区域接管验收安排针对总公司与百盛场地使用合同的约定及施工销售实施，大厦局部、区域接管验收是本项目前期物业管理工作的一项重点工作，有以下要求：1、 局部、区域接管验收的工作原则为分层、分区域进行。即：整层或区域设施、设备及一次内装完成，经施工、安装、装修单位自检或经工程部、监理公司检验初步合格者，物业公司只提供场地成品保护责任，当使用人参与接管验收时，物业公司一

17、并进行接管验收，设施设备安装到位，应调试而未调试的，物业公司原则上不提供保护责任。2、 局部、区域接管验收的标准，除执行本安排第三项“接管验收标准和验收办法”外，要求所交楼层、区域及设施、设备的安全防护装置必须到位，如：楼层防火门、各设备间、配电室（井）门、扶梯的区域防火卷帘门必须到位，并可以加锁。3、 局部区域接管验收的程序及表格，执行综合验收的程序、表格（特别注明接管验收的形式）。对在初检、自检、联检中发现的问题进行详细登记外，一定要将整改时间落实在综合验收前完成，以保证综合验收顺利进行。（五）注意事项：A、 专业组在接管验收的各个阶段，要对所负责的专业、项目情况进行一次全面的调查了解，现

18、场检查，收集各类资料，尽量发现问题，做好各项记录，必要时用不干胶、粉笔、墨笔留下现场标记或在资料收集表中记载缺少资料的内容。记录除现场文字及相关记录外，有必要时，要留取摄像、摄影资料。当场各方签字确认（此情况为综合验收时，总公司工程部、工程维修部、施工单位或供货、安装单位）。B、 工程维修部要在收尾施工计划中安排设备、单项工程试运行计划，在要求施工、安装单位完工自检的同时，专业口分管工程师要进行经常性的现场检查监督，专业组在试运行初验时，要做好试运行记录，对未试运行的设备也要做好记录。C、 资料组应对物业的资料进行全面收集，特别是隐藏工程、机电设备、设计更改、施工临变、业主资料，相关批文等进行

19、收集。D、 各专业组在有施工单位、供货安装单位陪同检查时，要对各类设施、设备运行特性、操作规程、使用说明，同类设备在其它物业的使用情况向该方了解，特别了解曾经或经常出现的故障。E、 在检查房屋本体、窗、外墙等部位时，应检查房屋、楼道、仿古挑檐、屋面、地下室、机房、设备房、卫生间等有无渗水现象。F、 各组应对检查、验收中发现的问题在三天内向管理部书面报告、管理部提出整改方案报告，报总公司，由总公司向施工单位落实整改，物业工程维修部跟踪。G、 各专业组应对相应业务合同，承包方、生产厂家质保期、联系方式进行调查了解（供电、供水、燃气、电视、电话、宽带、制冷、供暖、发电机、消防、治安监控等）。建档造册

20、。H、 各专业工程师应对所分管的公共设施、设备房、井道、防火门、控制操作系统及业主进户门等的钥匙进行收集、分类标识，在入伙的前20天交管理部，并完善钥匙借用登记制度。I、 为配合正式的接管验收，对后聘的管理部相关人员，管理部要进行专项培训，各专业工程师在接管中对管理部人员进行培训，并请专业进行综合与专业培训，并于培训前10日将培训方案送管理部审核。J、 对未尽详列的内容，请各专业组在检查时充分详细考虑。K、 各级负责人负责本验收检查组人员的工作协调与验收检查组的工作协调。专业分工及检查交接内容专业分组参加人员交接、检查内容资料组负责人：高海玲管理部内勤所有大厦工程建筑产权、销售许可证等资料，大

21、厦建筑的图纸资料、机电设备图纸和安装资料、包括大厦开发前、建设中（含设计更改、施工临变）、建设竣工验收的全套资料，已签订购买合同的业主资料、业主已装修的资料等，分承包商合同，物业公司管理运行资料。供电设备组强电组负责人：万青管理部维修工总公司工程师供配电系统设备（高低压设备）、机电控制设备、自动化系统、电机拖动系统、照明系统、计量系统、发电机组、强电井，包括各机电设备的操作规程、使用说明、备件清单）弱电组负责人：万青管理部维修工总公司工程师消防烟感系统、消防广播系统、消防电话系统、消防中心操作控制系统、电话通讯系统、电视系统、弱电井，（含各系统的操作规程、使用说明）给排水负责人：张红旗管理部维修工总公司工程师泵机（生活泵、消防泵、喷淋泵、潜水泵、高低压水箱池、其它水泵）、加压给水管系统、消防管系统、排水管系统、计量系统、排污管系统、化粪池、阀门井、管道井系统、市政表井、各类阀门操作系统。（各系统的操作规程、使用说明、功能）空调、供暖、排风负责人： 张红旗管理部维修工总公司工程师空调主机（机组）、冷却塔、锅炉