物权法对银行信贷业务的影响

1、物权法对银行信贷业务的影响中华人民共和国物权法（下称物权法）将于2007年10月1日起施行。物权法规定了一系列保护交易的物权制度，明确规定了对一切市场主体实行平等保护，与其他相关法律联系紧密，尤其是担保物权制度方面在中华人民共和国担保法及其司法解释的基础上作出了进一步的补充、修改和完善。针对该法的新变化，为有效的运用好法律武器，在维护债权的同时更好的行使物权法赋予的各项权利和义务，以达到减少纠纷、降低损失、创建和谐、提高效率、增强信誉的目标，促进各项业务又好又快的发展，现对物权法对信贷业务的影响分析如下，供实践中参考使用。总体而言，物权法施行后，信贷业务的贷前调查需更审慎，贷中环节登记效率提高

2、，登记费用降低，担保物权更易生效，贷后依法严格管理愈显意义重大。一、贷前：调查需更审慎。（一）设定了担保也未必能优先受偿，应注意查明是否存在优于担保物权受偿的例外情形。根据物权法第170条的规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。这意味着即使设定了担保物权，债权人也不必然能够实现担保权，如存在比担保物权更优先的法定权利，担保物需先用于清偿法定权利，从而将在一定程度上影响银行担保物权能否实现以及能够在多大程度上实现。现行法律规定优先于担保物权受偿的具体情形主要有建设工程价款优先受偿权、税收优先权、划拨土

3、地使用权出让金优先支付、破产企业职工工资等债权优先受偿权、船舶优先权、航空器优先权等。1、优先于担保物权受偿的情形（1）建设工程价款优先受偿权该权利规定于合同法第286条和最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中，指发包人逾期未向承包人支付应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程拍卖，承包人对于工程折价或者拍卖所得的价款具有优先受偿权。（2）划拨土地使用权出让金的优先支付城市房地产管理法第50条规定了划拨土地使用权出让金的优先支付，即“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取

4、得的，依法拍卖该房地产时，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”（3）破产企业职工工资等债权优先受偿权企业破产法第132条规定了破产企业职工工资等债权优先受偿权，指破产企业在2006年8月27日之前所欠的职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，首先按照破产法的规定用破产财产进行清偿，对于破产财产不足以清偿的部分，用企业的担保财产清偿。（4）税收优先权税收征收管理法第45条规定了税收优先权，指纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳

5、税人的财产被留置之前的，税收优先于抵押权、质权、留置权执行。2、风险防范措施（1）在设定担保阶段，应审查在担保财产上是否存在优先于担保物权受偿的权利。若存在优先于担保物权受偿的权利，应当注意合理确定担保财产的担保价值，即在确定担保财产的担保价值时，应扣除优先于担保物权受偿的权利的价值，以使银行的信贷资产能够得到足额的担保。若优先于担保物权受偿的权利人能够确定，可以事先要求其出具放弃其法定权利的承诺。但是，必须注意法定优先权是否可以放弃目前存在争议，其放弃权利的行为是否具有法律效力具有不确定性，但这种方式对银行而言，是“一种未必有益却必定无害的风险防范手段”。（2）在设定担保后，应注意跟踪掌握在

6、担保财产上是否发生了优先于担保物权受偿的情形。一旦发生优先于担保物权受偿的情形，并且担保财产在优先清偿后的剩余价值已不足以满足担保银行债权的需要，应当要求担保人追加担保措施。（二）抵押财产范围扩大，担保方式增加，有利于融资的同时也对贷前调查提出了更高的要求。物权法扩大的可担保财产主要有：（1）未来动产。这主要体现在物权法第181条规定的浮动抵押担保方式中，即企业、个体工商户、农业生产经营者将有的生产设备、原材料、半成品、产品可以抵押。（2）正在建造的建筑物、船舶、航空器。（3）依法可以转让的基金份额、应收账款。（4）法律法规未禁止抵押的其他财产。根据物权法第184条的规定，禁止抵押的财产有：土

7、地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政规定不得抵押的其他财产。此外，物权法第183条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。物权法新增加了如下担保方式：（1）动产浮动抵押。企业、经营者可以以其全部动产设定抵押，包括现有的和将来可以取得的全部动产。这一制度规定在物权法第181条，即企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押。这一规定扩大了企业和经营者

8、的融资担保能力，为银行拓展中小企业贷款及进行金融产品创新提供了制度保证。但由于动产浮动抵押的抵押物不特定，抵押财产价值变动大，动产浮动抵押制度在提供机遇的同时也使银行面临较难控制风险的现实困难。（2）最高额质押/最高额权利质押。担保法只对最高额抵押作出了规定。物权法第222条规定了最高额质权可参照最高额抵押权的有关规定。第229条又规定，权利质权也适用动产质权的规定。通过上述规定，物权法赋予了最高额质押/最高额权利质押方式的合法地位，为银行以票据等财产办理最高额质押提供了法律依据。总体而言，物权法通过上述规定，拓宽了企业的融资渠道，但同时也为信贷业务办理中正确判断贷款企业的资产增添了较大障碍。

9、这是因为，在信贷业务中，为了清楚地判断企业的资产，银行必须对企业的资产有充分的了解。除了了解贷款企业的有形资产和负债，还必须判断贷款企业是否存在或有债务，即是否存在对外担保。而担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人，必须办理登记。因此银行有必要及时到相关登记主管部门查询核实，如贷款企业所在地的房地产管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况，才能最大程度地降低信贷风险。（三）新增预告登记、异议登记制度，有利于保护银行债权的同时，也增加了银行的注意义务。预告登记制度规定在物权法第20条。该条规定，当事人签订买卖房屋或者

10、其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。物权法实施前，不动产必须在实际建成后才有可能办理权属登记及抵押登记。而实践中广泛存在对期房等尚未建成的不动产进行抵押、买卖的情形。预告登记制度有利于防范以往实践中出现的开发商“一房多卖”和“多重抵押”问题，有利于保护将来享有物权（如所有权、抵押权）的权利人。对银行而言，在接受尚无权属证书的抵押物时应当注意审查其有无在先的预告登记。如有，还应当进一步了解其所担保的债权履行情况，并随时关注不动产的建设情况，判断预告登记是否仍为有效。根据物权法第20条第

11、二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。异议登记制度规定在物权法第19条。该条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。根据上述规定，银行在办理抵押贷款时必须对抵押物的权属进行全面深入的调查，确保抵押人有权办理抵押。

12、一旦抵押物权属发生争议并办理了异议登记，银行不仅难以处置抵押物，最终还可能会因调查不准确抵押物易主而导致抵押权落空。实践中如拟用于抵押的财产存在异议登记，应当进一步落实异议登记人是否已提起诉讼，即落实该异议登记是否仍为有效。如已经办理抵押的财产发生异议登记，且损害银行的抵押权的，应调查落实其异议登记是否属实，如为无理异议，银行有权要求申请人赔偿损失。（四）高度重视登记簿的记载内容，不能只看权属证书，不动产登记簿与权属证书不一致时以登记簿为准。物权法第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；该法第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不

13、动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据上述规定，以往重权属证书轻登记簿的贷前调查方法获得的调查结果可能因不准确而导致银行的损失。实践中曾经发生过抵押人持有土地使用权证用以担保贷款而土地使用权因两年未开发而被政府无偿收回的实例。根据原有规定，该种情况抵押权仍然有效，而依照物权法的上述规定，如登记簿已根据实际情况进行了变更，银行因片面相信权属证书、贷前调查不准确可能面临抵押权无效的风险。（五）房随地走、地随房走为原则，接受抵押时应确保房地均未设定抵押或价值余额足以担保债权。相比担保法的房地应当同时抵押的规定，物权法第182条明确规定了房地一并抵押

14、原则，即以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，在物权法实施后，如房地分别抵押给不同银行，则先登记了房或地的银行有权就房地的全部价值优先受偿，因为物权法对“未抵押的财产视为一并抵押”。银行接受抵押物时如仅审查了房或地，而未发现对应的房或地已被他人更早进行抵押登记的话，债权的担保就可能落空。此外，抵押财产如为“房小地大”的情形，则我行仅办理房产抵押登记的，虽然未抵押的地也一并抵押，但按照物权法规定其抵押的范围仅限于建筑物占用范围内的建设用地使用权。但应当注意的，在

15、与物权法相配套的不动产统一登记制度真正实现之前，银行仍应当对房地分别办理抵押登记。对因历史原因或其他原因仅有单证的抵押房地产，应注意落实是否真的仅存在单证，如仅单证登记应避免我行的登记晚于他人。（六）以已出租的财产为抵押物的，因租赁关系不受抵押权影响，应谨慎接受。物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。为防止在先的租赁权对抵押权产生不利影响，在设定抵押时，应落实抵押物是否已经出租，并判断租赁关系的存在，尤其是租赁期限的长短是否会影响到银行将来实现抵押权，比如租赁期限是否长于银行的贷款期限等

16、。若可能对银行抵押权产生影响，应要求借款人另行提供担保或者采取其他救济措施。（七）允许重复抵押对客户资金需求与贷款发放的期限匹配性审查上提出了更高要求。期限错配最易导致转贷。实践中应当尽量落实期限与用途（需求）匹配，确需转贷的，应当与新发放贷款一样进行贷前调查。目前银行办理转贷业务时均是对原贷款的抵押物重新办理抵押登记，以担保新发放贷款的履行。而允许重复抵押后，在银行发放贷款后其他债权人继续以该抵押物设定抵押后，银行可能难以找到其他合格的担保物，如仍以原抵押物重新办理抵押登记，将可能导致银行新贷款的抵押权次序后于其他在先登记的担保物权人。（八）最高额抵/质押担保的主债权的种类扩大，不限于借款合

17、同，有利于融资。担保法第60条仅规定了借款合同和某项商品的连续交易可以设定最高额抵押。而物权法对于最高额抵/质押担保的主债权的种类未作限制。因此，银行向客户提供的贷款业务之外的其他金融业务也可以设定最高额抵押：包括银行卡业务（包括透支业务）、法人账户透支业务、商业汇票的贴现业务、承兑汇票业务等。二、贷中：登记效率提高，登记费用降低，担保物权更易生效。（一）不动产统一登记制度将有效避免原有规定下不同类型不动产多头管理、重复登记的情形。物权法实施前，不动产登记，如房、地，分散在不同部门，甚至同一部门不同地区之间都互不联网，难以查询，一方面当事人进行登记极为不便，增加了交易成本，降低了交易效率；另一

18、方面，也影响了登记的公示效果，当事人难以查询登记情况，从而难以全面掌握抵押财产信息。为解决这一问题，物权法第10条规定了不动产统一登记制度，即不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理；国家对不动产实行统一登记制度；统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。（二）明确规定了登记机构不得有的行为，将大大降低借款人和银行的交易费用。物权法第13条、第22条列举了常见的登记机构的不当行为，如要求对不动产进行评估、以年检等名义进行重复登记、按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取登记费等，并对此予以明文禁止，规定登记费只能按件收取，有利于降低各环节的交易成本，尤其是担保物权的设立和实现环

19、节，有利于金融债权的保护。（三）以登记作为生效要件的抵押财产范围减少，但是不登记不得对抗善意第三人。对比担保法和物权法对于部分动产抵押权生效条件的规定是不同的。担保法第41、42条规定，以航空器、船舶、车辆、企业的设备和其他动产抵押的，除签订抵押合同外，必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。物权法第180条第1款、第188条则规定，以交通运输工具、生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，无需办理登记，抵押权自抵押合同生效之日成立。但是，上述财产抵押未经登记，一旦被第三人通过合法行为善意取得，则抵押权人的抵押权不得对抗善意第三人，无权行使撤销权。因此，物权法实施后，对于以交通运输工具、生产设

20、备、原材料、半成品、产品为抵押物的，抵押权只需签订合同即可生效。但在业务实践中，无论是对于登记抵押才有效的抵押物，还是对于签订合同抵押即有效的抵押物，为确保银行的抵押权落到实处，均应当办理抵押物登记，以确保取得对抗第三人的效力。抵押人不协助办理抵押登记的，可依据合同追究其违约责任。不以登记为抵押权生效要件的抵押财产未办理抵押登记的，如不存在善意第三人的，银行仍可依法实现抵押权。（四）股权质押新规定：不能仅记载在股东名册上，应依法办理登记。根据物权法第226条规定，股权质押的生效条件较之以往发生了较大变化。以往担保法及其司法解释规定，以有限责任公司股权质押的，质押合同于出质记载于股东名册之日起生

21、效。而物权法第226条规定，以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。因此，物权法实施后，股权质押仅在股东名册上进行登记的，质押将不生效。银行在接受股权为质押权利的，应区分如下情形办理：（1）以证券登记结算机构登记的股权（股票）出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；（2）以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。三、贷后：依法严格管理愈显意义重大。（一）抵押权行使时间缩短为主债权诉讼时效期间，必须及时行使抵押权。

22、物权法规定的抵押权行使期间明显短于以往担保法司法解释的规定。物权法第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。而担保法司法解释第12条规定，担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。因此，在物权法实施后，对主债权的诉讼时效和抵押权的行使期间应当按同等要求进行管理，一旦出现危及债权的情形，银行就应当及时行使抵押权。（二）预告登记方式设定担保物权的，能登记而未及时登记将丧失权利。虽然预告登记有利于保护银行债权，但应当注意，预告登记的效力并不等同于正式登记。物权法第20条第二款规定，预告登记

23、后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。为避免丧失权利，在贷后管理过程中应密切留意采取预登记的不动产的权证办理情况，如尚未办证的不动产、未完工的按揭的房产等，应当及时办理正式登记；鉴于部分抵押人可能会故意利用该规定使担保落空，还应加强与登记机关的沟通、联系，及时了解抵押物权证办理的实际进展情况。（三）最高额抵/质押的债务人/抵押人破产、抵/质押物被查封、扣押的，须立即停发新贷。最高额抵/质押因具有一次设定、长期有效、使用便捷等特点而在实践中广泛应用，但其担保权的效力并非一劳永逸。一旦发生法定情形，最高额担保所担保的债权就确定了，最高额抵/质押人对其后发生的

24、贷款等债权便不再承担担保责任，在没有其他担保的情况下，其后发生的贷款等债权就属于无担保债权，即信用贷款。这种法定情形规定在物权法第206条。该条规定，有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（六）法律规定债权确定的其他情形。因此，银行需持续关注债务人和抵、质押人的状况和抵、质押物状况，如债务人、抵押人是否破产、抵押物是否被查封、扣押等。一旦发生法定情形，银行必须立即停

25、止发放新贷款或在借款人提供新的担保后方可继续发放贷款。（四）人保与物保并存时，可按合同约定选择担保人（包括保证人、抵/质押人）承担担保责任，不必先实现物保。物权法第176条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。物权法所确立的这一人保物保并存时担保责任承担的规则有利于债权人事先在合同中约定

26、选择权，并在需要时根据合同约定选择适当的担保人承担保责任，而不必先实现物保再要求保证人承担保证责任。目前总行格式合同已经约定了银行有权选择任一担保人（包括保证人、抵/质押人）要求其承担担保责任，实践中应注意使用。（五）担保财产毁损、灭失或者被征收的可对保险金、赔偿金、补偿金等优先受偿。根据物权法第174条，在担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。这一规定实质上将担保财产的范围扩大到担保财产的替代物，有利于银行担保物权的实现。目前，总行格式担保合同中已经约定了“担保物应办理了保险并注明担保物权人（银行）为受益人，出现保险事故时，应当将

27、保险金直接支付给银行；在担保财产出现毁损、灭失或者被征收等情况时，担保人应将赔偿金、补偿金等款项支付给银行”等条款。实践中，如抵/质押人如拒绝协助办理，银行应当及时采取诉讼或者其他可以控制补偿金、赔偿金等款项的保全措施。（六）明确了抵押期间内未经抵押权人同意，抵押物不得转让，有利于保护债权。物权法第191条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条规定对于保障抵押权人利益具有重要作用。以往，根据担保法及其司法解释的规定，抵押人转让抵押物仅需要通知抵押权人即可，实质上使抵押权人的抵押人被架空。而通过该条规定，物权法使抵押权人的抵押权

28、落到了实处。（七）已发放的贷款也可转入最高额抵/质押的担保范围，贷后管理更灵活。现行担保法无明文规定已经存在的债权能否转入最高额抵押担保的债权范围，在企业只有一个抵押物且原借款合同没有全部到期企业需要新贷款时，如何处理新贷与旧贷抵押的关系经常困扰业务人员和法律人员，而物权法第203条明确规定已经存在的债权可以转入最高额抵押担保的债权范围，解决了最高额抵押担保中的疑难问题，也为银行在贷后管理中运用最高额抵/质押灵活整合存量贷款提供了法律依据。（八）为保全资产等目的进行债务转移应取得担保人的书面同意。债务转移通常发生在贷款出现不良或企业发生改制等可能危及债权的情形中。而还款人更换必然将影响担保人承

29、担担保责任的风险大小。对此，物权法第175条规定，第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。基于上述规定，银行如同意借款人将债务转移给第三人，必须事先征得担保人的同意，否则担保人将不再承担责任；只转移部分债务的，担保人对债务转移的部分不承担责任。（九）协议实现抵押权不得损害其他债权人的利益。协议行使抵押权与行使其他权利一样，都要受到一定限制。如果协议损害了其他债权人利益的，协议可以被依法撤销。根据物权法第195条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵

30、押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。因此，我行与债务人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖抵押财产优先受偿的，协议折价或者变卖的，应当参照抵押物的市场价格合理确定抵押物的价值；协议拍卖的，应当注意拍卖程序的公正性，包括拍卖机构的选定、拍卖财产的评估等。（十）怠于行使质权造成损害的，应承担赔偿责任。担保物权人虽然因享有债权和担保物权而作为权利人，但也并非只有权利没有义务。物权法第220条规定，出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。这一规定与担

31、保法规定在诉讼时效结束后的二年内行使质权的均受法律保护的规定显然不同。因此，一旦出质人请求银行及时实现质权，银行必须及时去实现，否则因怠于行使质权造成质押财产价值下降或者造成其他损害的，银行不仅要对出质人承担责任，还要对与质押财产具有利害关系的第三人承担民事责任。（十一）担保物权实现条件增加，银行有权依据合同约定的条件实现担保物权，无需等到债务到期。何时可以实现担保物权对债权人关系重大。物权法第170条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。因此，银行可在合同中约定实现担保物权的条件，无需等到债务到期而是只要符合约定条件就可以行使担保物权。目前，总行格式合同已经约定了诸多实现担保物权的条件（如违反用途使用贷款、对建设银行有违约行为等），实践中应注意运用。 （十二）抵押权实现的方式增加，抵押权实现的成本降低，有利于银行保全资产。对比担保法和物权法的规定可以看出，物权法增加了请求人民法院拍卖、变卖抵押财产实现抵押权的方式。担保法第53条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不