长沙中信新城数码港物业发展建议

1、1,经济技术指标,用地性质：工业用地 总用地面积：488亩 净用地面积：265065平方米 绿花率：40% 限高：24米 容积率：1.6,二号地块数码港,项目本体分析1：指标工业地块，中低容积率，有限高,中信数码港二,中信数码港一,工业用地性质决定了办公或产业的发展方向，但地块可塑性强，产品可实现多样化,2,项目：配套未来南城核心，配套完善,新南城 融城核心,省政府搬迁到二环以南，是长沙往南发展迈出的重要一步。未来将将形成围绕省府的中央政务区。 地块所在的中信新城将涵盖五星酒店、城市商业文化广场、高端住宅等。 暮云的北部片区，有大量的住宅项目，定位高端,3,中信新城：以休闲商业、生态办公为核心

2、的大型都市综合体新城,商业,办公,酒店,住宅,竞争力,项目本体分析3：树立中信新城国际化形象，为商业和酒店带来潜在客户,走差异化路线，引领市场 是整个中信新城活力的核心，核心价值点所在,走创新路线，市场补缺 树立中信新城国际化形象，为商业和酒店带来潜在客户,形成地标，完善新区形象 中信新城标志，定义档次,依托自身完善配套，打造城市豪宅形象 利用新城其他设施实现利润最大化，现金流来源,4,项目价值点梳理,4,3,2,1,区位 长沙新城南板块，长株潭一体化融城核心，未来城市焦点市场，非传统写字楼及成熟产业区,区域功能和项目 未来城市组团配套中心，长沙融城方向上的区域型项目中信新城的重要组成部分,地

3、块自身条件 地块可塑性较强，产品可实现多样化，但地块现状周边城市形象差，可利用价值点少,交通条件 以韶山南路、芙蓉南路、环保大道和火星大道四大城市主干道通达长株潭三地，城际交通网络发达,5,项目目标确定,通过合理的运作树立品牌，推动区域持续开发，同时实现盈利,对城市功能完善的贡献，提升区域价值，促进新城健康有序发展,社会责任,树立品牌,建立项目品牌，提升企业品牌，建立与政府良好的关系以及口碑，为今后开发争取更多机会,通过项目合理运作，实现地块自身盈利的同时，提升中信新城的形象和地位，同时为商业、住宅、酒店提供客户,实现盈利,目标,6,城市产业发展趋势判断,一个城市的发展时代,长沙,7,越来越多

4、总部迁入长沙的民营企业、外资企业跨国公司驻长沙分公司、快速发展壮大的高新企业大多分散在长沙的不同区域，随着企业的逐步成长，形像宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的办公需求,长沙产业发展趋势,一个城市的发展时代,长沙,中小型企业步入快速成长期，单纯的产研发一体化经济体逐步转换为生产、研发、展示推广的分离，更注重树立企业的品牌形象,1,大量创意小型公司的涌现必然需求较小面积、外观独特的办公空间,2,3,8,长沙写字楼分布格局,三横两纵： 三横：五一大道、劳动路和解放路 两纵：芙蓉路和韶山路,三大商务中心区域： 五一广场商务圈 芙蓉路金融商务圈 文化路文艺商务圈,长沙市写字楼区域布局特征：沿市

5、区三横两纵5条主干道呈“日”字形分布，形成三大商务核心区域,9,产业园主要分布在城市外围，以生产型企业为主，走产研发一体的传统科技产业园路线,写字楼地域布局突破传统CBD，沿长沙主干芙蓉路向南扩展，但仍为传统写字楼物业类型,2,长沙办公物业格局,一个城市的办公格局,长沙,1,长沙市办公物业市场需求客户群体主要包括政府机关、事业单位，大型企业，民营企业客，中小型自营企业，个体工商企业等群体,3,10,长沙办公物业格局,产业园区四处开花，传统写字楼办公物业大量涌现，竞争激烈,均为传统办公物业，特色点不多,中小型企业和壮大的民营经济还没有形成核心聚集区,如何在竞争中突围？,大量涌现更关注企业形象、品

6、牌的办公需求,11,越来越多总部迁入长沙的民营企业、外资企业跨国公司驻长沙分公司、快速发展壮大的高新企业大多分散在长沙的不同区域，随着企业的逐步成长，形像宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的办公需求,承接一个城市的发展时代,中小型企业步入快速成长期，单纯的产研发一体化经济体逐步转换为生产、研发、展示推广的分 离，更注重树立企业的品牌形象,1,大量创意小型公司的涌现必然需求较小面积、外观独特的办公空间,3,突破一个城市的传统路线,本项目的选择：非传统的特色办公园区,产业园主要分布在城市外围，以生产型企业为主，走产研发一体的传统科技产业园路线,写字楼地域布局突破传统CBD，沿长沙主干芙蓉路向

7、南扩展，但仍为传统写字楼物业类型,1,2,2,走特色产品路线，引领城市办公园区新理念,12,项目本体分析,目标,有效的发展路线,走特色产品路线，引领城市办公园区新理念,承载中小型企业的蓬勃发展，对形象、品牌的需求,特色办公园区的模式？,13,Business Park（商务花园）：一个综合与人性化的产物，园区内为规划有序的工作室和办公楼的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。,中信数码港定位方向：辐射全市乃至长株潭城市群的生态办公物业,Business Park（商务花园）,非产业园非写字楼传统物业,14,中信数码港定位方向：辐射全市乃至长株潭城市群的生态办公

8、物业,Business Park（商务花园）,商务Business,花园Park,是办公、科研、忙碌,是生态、休闲、放松,+,商务花园Business Park,是生态、办公、效率,15,一、功能齐备。包括办公、科研、娱乐、酒店、住宅、商业等各种功能于一体，实现区域的自给自足，建立可以提供足够内部交流空间的综合社区，使商务花园变成一个与小城相仿的大社区，充分利用中信新城的配套。 二、强调生态。在规划设计上，商务花园更加注重人与自然的和谐。 三、在建筑设计上，具有独立性，个性化的特色，各个单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司。 四、在企业引进上，注重对成长型企业集

9、团的吸引。 五、注重在办公区更多地营造城市生活的元素、营造共同生活的社区气氛，建立自己独有的人文社区特色，逐步打破社区内各个因素不相往来的常例，,中信数码港定位方向,园区设置原则,16,个性化：定制式的企业独栋办公时代,开创独栋办公时代，每一栋楼有自己的主人，每一栋楼有自己的名字，每一栋楼有自己的个性,物业类型1总部楼,17,可组合的与可分割的,建筑形态在追求独立的同时，内部空间要求能灵活分割，要注重内部空间的实用性。 尽可能设立独立的入口和进出通道，同时保证业主之间不互相干扰。 适应不同规模的企业总部发展性需求的任意组合。 独栋生态办公楼，面积分为8002000平米，其中以800-1200平

10、米面积区间为主。启动区产品的种类尽可能丰富，同时两栋、三栋可进行拼合，以满足客户对不同面积的需求。后期面积分布可根据启动区的销售状况而定,可拼合的,可分割的,个性化的定制与拼合,物业类型1总部楼,18,奢侈的商务建筑密度,1.6超低容积率 阔绰楼间距 CBD的塔楼拥挤在这里不再存在 豪宅似的生态奢侈在这里成为可能 ,”,“,物业类型2群落式办公楼,19,企业展馆及培训基地,项目作为企业聚集的建筑集群，最主要的是搭建一个聚集各个公司、整合企业资源的一个平台，从而带动企业经济的发展 企业展馆是企业向外宣传的场馆，企业自己的展示交流馆,服务配套1企业交流中心,20,这是一个企业财智交流的平台，各种协

11、会、商会、俱乐部、沙龙等都在这里召开 开展大型会议，举办各种大型高端、高尚、高水平的文化活动，参与高层次的经济文化学术(论坛、年会、研讨会、峰会等)活动。,企业展馆及培训基地,服务配套1企业交流中心,21,吸引中欧商学院、南京大学、北京大学光华管理学院的MBA班、EMBA班直接把培训开到园区 经常接待一些经济专家和学者探讨总部经济与运作 创办适合区域发展及入驻企业需求的主题论坛、联谊活动，邀请知名经济学家、行业专家、政要定期讲学、来访，为企业发展创造良好的商务环境氛围。,企业展馆及培训基地,服务配套1企业交流中心,22,园区服务中心一站式商务区，VIP式的奢侈服务,商务中心 餐饮 银行 一应俱

12、全的配套 贵宾VIP式的商务服务应需而生 ,”,“,服务配套2园区服务中心,23,自然话语餐厅,通过户内户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉 充分享受“慢餐时代”的商务乐趣,园区服务中心一站式商务区，VIP式的奢侈服务,服务配套2园区服务中心,24,奢侈的四维生态休闲空间,”,“,F1/下沉景观：跌水、喷泉、湿地等下沉式庭院或车库入口景观，使绿化延伸至地下，丰富园林层次，为地下停车融入生机 F2/交流绿洲：连贯起伏的绿丘式园林将建筑单体联系起来，并通过种植和铺装，以绿坡为中心，给人以亲近自然的感觉,F3/空中花园：标准层的空中花园，增加办公区域的趣味性，并设置多种休憩空间，为员工工作交流、放松提供多种生态空间 F4/屋顶花园：为企业预留屋顶绿化的可能性，屋顶荷载、排水等均达到种植标准，为企业提供个性化自我展示空间,生态的社区环境,25,”,“,似乎商务总要与交通的拥挤并存，便利、人性化的充足车库当下成为一种奢侈 但这里却拥有 充裕停车位 超高泊车空