2010年福州金融街D6地块主题策划及产品定位提案

1、金融街D6地块主题策划及产品定位提案,2010年6月,福州原创投资顾问有限公司,本案需要解决三大问题,项目宏观背景及区域市场分析,地块核心价值及主题策划探讨,产品开发模式及如何实现利润最大化,本报告解决的问题,项目宏观背景及区域市场分析,1,一、宏观经济环境分析,美国要人民币升值，欧元升值，美元短期贬值，这样美国几十年积累下来的债务，就可以让全球买单,高达13万亿，占GDP90%的债务，以及百万亿美元的养老金. 迫使美国不得不加印更多的美钞用来还债,全美1530万人失业，1-4月9.9%的高失业率，美国人都认为是中国出口了太多便宜货，因此他们会更加抵制进口,2010年,美国经济复苏仍然缓和(一

2、季度预估2.7%), 今后依然会执行低利率政策,以刺激经济发展,低利率,外贸保护,加速印钞,美元通货膨胀,随着60年代集中出生的人进入老年化，以及个人破产率上升,支撑美国GDP60%的消费行业，必受到打击,消费下滑,事实的真相是：华尔街的资本家，已经导演各场经济危机，悄悄潜入中国，以最小的资本、最大的杆杠控制中国的各行业产业链中的龙头企业，直至影响人民币,以投资拉动型的中国经济，会一如既往高速增长，在房地产的带领下，一切以人民币计价的资产会高速升值,一方面美国政府抵制中国产品，逼迫人民币升值，不良企业倒闭；另一方面外资渗透到龙头企业，先合作，后收购私有，然后卖掉,占CPI比重34%的食品行业，

3、现在基本由外国资本控制：猪肉、大豆、食用油、水价等，正在上演的绵花危机，影响纺织行业，玉米战直接影响石油价格，最终推高物价,物价上涨,资产转移,经济增长,资产急速升值,中国股市就是外资的取款机，而融资融券、股指期货以及汇率改革，正走向资本家设下的陷阱，资产快速升值,金融体系,老本行赚不了钱，大家只有往房地产跑，你可以看到卖电器的也搞房地产，卖衣服的也搞房地产那是多么的繁荣,产业资本疯狂向房地产集结，助推房价至历史高位,地方政府高达2.7万亿的财政赤字，要靠卖地来还钱,铁矿石价格年增长近七成，给钢企沉重的压力，而中国占全球五成的需求，会助涨这一趋势，从而助推房价上涨,建筑材料,土地,资本逐利,房

4、地产进入高速发展期,调控的结果就是：有钱人买商品房，没钱的买保障房,政府调控,一旦把该建的都建了，该盖的房子都盖了，那还会有什么行业能带来经济增长,油价涨，水价涨，房价涨老百姓负担不起了,人民币升值,财富被掠夺,资产泡沫,靠投资增长的经济，富了国家，穷了百姓，无法消费就无法拉动经济增长,投资型增长,中国经济增长的财富，由于再分配不合理，被少数外资掠夺，他们疯逛抛售套利,总结,我们正处在房地产行业高速发展的中期，离末期来临也许仅三至五年，因此，要把握这个机会，并看清本质,二、房地产市场宏观分析,2010年4月，国务院出台“史上最严厉”调控措施 ：“国10条”，引发市场进入观望期,表一为2010年

5、1月-5月福州住宅签约明细表，在一系列的楼市调控的重压下，福州楼市已经失去了2009年的风光，签约量骤然下降，五月的签约量已经回到了2008年最低的水平,5月福州住宅签约量仅为861套，日均签约27.77套，签约面积93428，环比减少161787，降幅达到63.39%。 均价方面，5月均价报出9497元/，环比下跌1825元/，跌幅为16.11,图一为2009年5月-2010年5月福州五行政区住宅签约均价变化走势图，刚刚过去的5月福州均价终于回落到了一万元以下，报9497元/，环比下跌1825元/,跌幅达到16.11%，但同比则要上涨1942元/,涨幅为25.70,图二为2009年5月-20

6、10年5月福州五行政区住宅签约面积变化走势图，5月签约面积为过去13个月新低，仅签约93428，环比减少161787，降幅为63.39%。此外，同比数据则要下降更多，5月同比去年，减少468185，降幅达到惊人的83.36%。以上两组数据表明，楼市已经跌到了谷底,总结,住宅成交萎缩，在意料之中，接下来或许会有较大幅度的降价，政府也或许会有新的调控，不确定因素很多，因此市场会持续观望，住宅风险较大,三、土地市场分析,去年底至今的土地拍卖会，商服(业)地块的集中出让，表明未来一段时间内，商业地产将是福州房地产开发的重点,幅数比 商服/商住占93,面积比 商服/商住占97,金额比 商服/商住占98,

7、总建比 商服/商住占98,随着新政的出台，土地市场成交价逐渐回归理性, 楼面价及单亩地价均大幅下降，平均单价为1026万元/亩，楼面价为3663元/平米，但在这么大供应量的情况下，都成交了，说明商服用地前景向好,商服用地成交价变化（09.12-10.6,如此多的商服地块的推出，同政策调整密不可分，新政后住宅市场的走势变得不明朗，而福州城市化进程的加快，城市规模的扩大，需要大量商业配套的完善，所以在未来一段时间内，福州房地产开发的重点会一定程度上转移到商业地产上,6月28日，万达再以9.47亿元拿下189亩江夏地块，总建达到50万平米,6月18日，推出8幅地块，其中6幅为纯商服用地，2幅商住地块

8、中也有1幅以商业为主 5幅地块交易成功，其中4幅商业地块以底价成交,12月25日，中庚以10.8亿元拿下仓山六一南路商业金融地块，楼面成本11557元/平米,2月4日，万科以16.55亿元拿下台江白马路173亩地块，总建55万方,2月4日，正荣以60亿元拿下晋安福临东城以南491亩地块，总建163万方,还将上演吗,总结 海西发展战略，将吸引众多外资、央企、龙头企业进驻福州，分享海西发展的机遇，从而促进商用物业需求; 二套房新政的出台,使得投资住宅与商用物业处在同一门槛,如果商业物业能取得较好的经营业绩,则能带来较大的升值潜力,而住宅受政策打压,难有上升空间,四、商务写字楼市场分析,世茂天城,主

9、楼高68层，262.5米 五星级世茂洲际酒店、5A写字楼、商场 和一幢7层的商业裙楼 另6栋摩天住宅，全玻外墙 23000-26000元/平米 主力户型为245，每套总价350万起 世茂百货地下产权商铺平均65万元/铺 采取“10年+5年”投资回报方案 茶亭公园沿街商业均价4.7万元/平米,金融街万达广场,占地108.5亩，总建近40万平米 建筑密度：67.4% 容积率：4.5 绿地率：7% 停车位：地下一层和路面合计约1200个 5A甲级写字楼 21层，约3.5万平方米，层高3.8米， 9部三菱电梯 整层起出售，单层面积约1790 1-2楼为大堂，面积1500多平米，层高9米多 均价2万-2

10、.2万左右 都为整层起购买，大部分为大型企业集 团公司，供不应求 全江景酒楼 5层、整栋出售，7900多，价位1亿3，单价1.65万 六星级威斯汀大酒店 一个四星级商务宾馆,室内步行街自持物业 16万平方米，3到5层，大型商业中心 万达影院 、万千百货（定位为精品时尚百货） 国美电器，KTV，电玩城，健身房 地下一层还有一个15000的大型超市 室外步行街对外销售 3万多平米，共240多间 沿曙光路：均价4万多 都是一拖 二的，面积100-200，大部分可做餐饮 沿鳌峰路：均价7万-8万 单层面积20-100，部分一拖二面积100 多 室外步行街内侧：4-8万多 面积100-300 二楼商铺：

11、2-3万多 面积主力在100-200左右,金融街万达广场,金融街万达广场,SOHO办公 4栋，带精装修，40-60 2000多套 可做小型办公或居家使用 均价1万7左右 面积范围是20几-60 09年9月-10年6月全部销售完毕 一个四星级的商务宾馆,恒力城,25万平米，三栋住宅和1栋写字楼 总户数680户，容积率 5.2 8层大型商业旗舰 地下四层停车场 深约18米，机动车位1100个，非机动7100个 150米写字楼 40层，9层以上为高端写字楼 三栋46层住宅 面积94-185 均价25000元/平米,中庚青年广场,31层， 38843.63平米 地下二层为车位，一至四层主题商业广场 五

12、层转换层 六层以上商务写字楼 单套80-210平米，整层1100平米 6米挑高面高，17米双大堂 租金约每平方米80元/月 均价：待定,总结,04年宜发大厦曾带来写字楼销售奇迹，每平售价7000元，高于住宅，而今天住宅涨幅却高于写字楼；再比照一线城市150元/平米的租金行情，福州目前租金（最高仅有80元）存在上升空间,五、项目周边市场数据,住宅,世茂外滩花园 4栋 4#楼1#楼 16879 三梯三户 4# 03年底开售，售价为4000-6000元/ 1#04年底开售，售价5500-8000元/ 3#和2# 198209三梯二户 于05年底-07年底售完，售价1.2万-2万 二手房2.5万/左右

13、 160以上的3房销量较好卖 2房的租金都要四五千元,系数 主力户型 销售价格 二手房价 热销户型 租金,海润滨江花园 51栋，3800多户 A区1-4#（沿江），5-18# 86-170，主力120三房 B区19-24#，25-51# 131-138 3房为主 131-170 04-06年售价29008000元/ 二手房1.5万/左右 B区150/160四房较好卖 1.3万-1.4万 看江的1.5-1.6万/ 130精装租金2500元-3000元,君临闽江 主力150-160 售价为4000-5000多元 二手房1.6万-1.7万/ 看江的1.3-2万,商铺,世茂外滩花园 南面靠江滨江滨中大

14、道商铺 06年开售,09年销完 面积为4050-200，售价格为2-3万/ 目前2手房价位2-3万多 主力面积在70-80，租金约80元/ 咖啡厅，宝马mini展示厅，家具店，茶艺厅等，靠江滨中大道的2楼二楼有1500平米被世茂业主买来做自用办公使用（船务公司），商业氛围冷清 北面靠排尾路的商铺 05年开售,06年销完 100-200-300，部分为一拖二商铺 销售价格在1.6万-5万 目前2手房价位5万均价 主力面积在100-200，租金大约在80元/-90元/,主营餐饮，银行，茶叶店五金店等,海润滨江花园 原先销售价格8000多-18000元 面积范围在30-100，主力在8090 目前2

15、手房均价4万左右 租金大概在40元-50元/、60元/ 现主要经营类型 水果店，美发店，银行，五金店，茶叶店，便利店，面包店等主要是服务于社区的项目,万达广场 室外步行街对外销售 3万多平米，共240多间 沿曙光路：均价4万多 都是一拖 二的，面积100-200，大部分可做餐饮 沿鳌峰路：均价7万-8万 单层，面积20-100 室外步行街内侧：4-8万多 面积100-300 二楼商铺：2-3万多 面积主力在100-200左右,车位,世茂外滩花园 1800多户 地下车位是两层 比例为1:1 销售价格8万-10几万元 目前2手车位价格在20万-25万,海润滨江花园 3800多户 地下车位比例为3：

16、1（1000多个） 销售价格为6万、7万-15万 地面上有许多临时停车位 按月收费70元/月 目前2手车位在20万左右,总结,周边住宅难有上升空间，商铺售价高昂的背后，租金却上不去，说明在万达的刺激下存在透支，而周边车位/库配套严重不足，且二手售价较高，未来看高一线,金融街诞生的背景,21世纪是中国城市化浪潮革命的主题，风云激荡，万千气象！中国新型城市群、都市圈的形成理直气壮的助推城市经济高速、高质的发展，不容置疑中国与印度并列成为全球最具有投资潜力的国家！ 海西、环渤海、山东半岛、皖江城市群中国要打造30个类似芝加哥的超级城市。 外资早已扎根京、沪、穗等一线城市，在“全球化”的浪潮中，资本运

17、作将世界带入一个平等的国度，他们向大陆腹地及二三线城市延伸是必然趋势。 福州面朝台湾，是一块正在快速发展的投资热土，已成为世界资本共同关注的焦点，和追求价值的洼地。金融街即将成为与世界接轨，全力搭建的顶级商务平台,世界观,经济富国，商业强市 国盛企兴，国富民强 在这些传统观念之外 金融街承载新的使命：迎接资本时代的挑战 世界是平的，福州从此进入与国际接轨的全球化时代！本案将提供顶级的平台,金融街D6地块品牌价值之,价值观,维多利亚港，上海浦东，厦门岛 建筑与水的结合 构成现代化都市的标志 它给予这个城市活力、向上的牵引力 自然江景与建筑的融合，并形成建筑集群，将产生强大的震憾与归属感,金融街D

18、6地块品牌价值之,发展观,新与旧：引领福州城市CBD格局重建 量与质：金融企业联动引发投资乘数效应 内与外：巨量资本助推产业发展，经济文化一体动作 曲与直：市场博弈全面进入资本时代 一个新时代宣告来临,金融街D6地块品牌价值之,水无处不在，而商务经典文化的传承与吸纳商与时俱进并真正创造价值才是本案的源头城市标志百年典藏,金融街D6地块品牌价值之,建筑观,产品、价位、地段决定目标群，他们既是投资客户也是自用客户,都市精英 新资产阶级,金融街D6地块品牌价值之,客户观,金融街，向上商务巅峰,区位,建筑价值,精神内核,核心概念水到渠成,价值共鸣,泊心，泊天下,一种精神象征,这是格调归属,城市“向上”商务,主题传播口号,稀缺、自豪、收藏,消费者,核心概念,金融街D6地块,传播口号,一线江景,核心买点,金融街，向上商务巅峰,项目,泊心，泊天下,传播印象,与万达为邻,经典传承的经营理念,与水相结合的现代建筑,代表福州走向国际的精神主张,金融街地段价值,总结,开发考量因素,核心产品与片区定位的关联,