2013年09月成都瑞升新都项目沟通稿

1、瑞升新都项目 沟通稿,2013.09,目录 第一部分：项目初步认识 第二部分：市场情况解读 第三部分：典型案例分析,此次，能够有机会接触到贵公司的这个项目，世家机构倍感荣幸。我们希望与贵司开展合作，并在今后有更多更广泛的合作机会。 鉴于接触项目时间较短，获取资料有限，本次沟通主要就对项目的初步理解及项目开发过程中可能遇到的部分问题进行讨论,写在前面,项目初步认识区位偏远项目地处白鹤岛板块 为成都远郊新都与青白江交界区域 生态环境优势明显,本案位于新都区与青白江区交界处（2400亩白鹤岛旅游风景区内），属新都区范围，地处成金青快速通道重要节点位置(是连接成都、新都、青白江的重要交通枢纽)，自然环

2、境优越,项目初步认识交通不便项目地处成金青快速通道，路网畅通，但公共交通欠发达,公交：成都市区乘坐20路、86路、112路到北湖客运站，再转乘601、602泰兴路口下即可到达。 自驾：出三环龙潭立交，沿成金青快速通道，前行12公里即可直达,成金青快速通道,成金青快速通道,项目初步认识配套缺失项目附近配套缺失，临近农村乡镇配套，离区、市级配套较远,教育：泰兴中心小学、泰兴镇第二小学、泰兴中学、石室中学北湖校区、38中 银行：农行泰兴分理处、邮政储蓄泰兴邮政支局、成都农商行泰兴分行 购物：红旗连锁泰兴店 休闲：白鹤岛风景区、北湖风景区、熊猫基地、桂湖公园、宝光寺 医疗：新都区妇幼保健院、市级综合医

3、院、张庵社区美泉卫生站、泰兴公立卫生院,项目初步认识项目整体特征千亩大盘，临河、临公园、临风景区，自然条件优越,总规划用地1500亩,白鹤岛风景区公园用地,30米宽大河,近5KM河岸线,城际快速通道,项目初步认识首期经济指标 项目规划用地约1500亩，一期开发用地290亩,注：住宅用地可兼容10%的商业建筑,一期290亩,交通便利（成都、新都、青白江之间的交通枢纽） 自然环境优越（2400亩白鹤岛风景区内），旅游资源丰富,项目初步认识小结,项目关键词,陌生区域,临大河,远郊,大盘,低密度,自然风景区内,优势,劣势,远离城区，地块僻远，板块尚未形成 地处两区交界处，规划、开发缺乏整体性，区域大盘

4、开发难度大,项目初步认识项目思考,项目整体定位,首期产品定位,市场情况解读,第二部分,新都整体市场 整体价格水平不高，但量价均呈上升趋势，发展态势良好,新都区市场项目整体供销走势图,2008年至今成交面积与成交均价均呈上升趋势，发展态势较好； 新都区成交价格相对较低，目前整体均价尚未突破6000元,新都板块划分本项目位于新都城区边缘，游离于区域主要板块之外,新都城区,新都主要板块成交量新都城区及198板块发展较为稳定，相对成熟，大丰近年来发展迅速，成交量逐年上升,新都城区市场较为稳定，年成交面积均在100万以上； 198板块发展较为稳定，年成交面积在30-40万； 大丰板块近两年发展迅速，成交

5、面积逐年上升； 凤凰山板块发展缓慢，成交量较低,新都主要板块成交价格相对198板块和大丰板块，新都城区价格相对较低,198板块受品牌开发商大盘带动，价格水平较高； 大丰板块由于距离成都市较近，价格同样高于新都城区,项目周边重点板块分析新都新城区,汉嘉国际社区,东骏湖景湾,川音嘉苑,北欧印象,新都新城,本项目距离新都新城区较近，新城目前有33个项目在售，供应量大，竞争激烈。 新城规划更加科学、便捷，同时可享受老城区完善配，生活非常方便,项目周边重点板块分析新都新城区,新都新城区物业形态多以小高层及高层为主，部分项目有低密度产品供应，物业形态基本全涵盖； 区域发展趋于成熟，部分项目规模较大，品质较

6、好，但目前价格水平仍然不高,项目周边重点板块分析新都老城区,锦绣香城,海伦国际,博海城,桂湖名城,新都老城,新都老城区目前有20个在售项目左右,项目周边重点板块分析新都老城区,新都老城区物业形态多高层为主，物业形态相对单一； 项目区域属成熟区，配套较齐全，但成交价格较低,保利198,万科五龙山,重点个案扫描,本案,东骏湖景湾,成都一镇,外城泰兴里,区域内直接竞品成都一镇,项目名称：成都一镇 开发商：成都汉邦置业有限责任公司 物业类型：高层、中高层住宅、商业 装修类型：清水 总占地面积：55亩 总建筑面积：17.2万方（1.5万方商业） 绿化率：30% 容积率：3.37 物业费：1.2元/平方米

7、/月 车位比：1:1.5 户型区间：45106,项目由8栋1826层的高层住宅和一栋16层楼的酒店，以及一条商业街步行街组成； 项目自2012年3月31日开盘推出1号楼，月均去化量57套，目前均价为4100元/，价格较低； 项目目前存量422套，后期将以去化存量为主,项目名称：外城泰兴里 开发商：成都斯迈康房地产开发有限公司 物业类型：高层 装修类型：清水、公共部分精装 总占地面积：34亩 总建筑面积：8.7万方 绿化率：30% 容积率：2.98 物业费：1.5元/平方米/月 车位比：1:1 户型区间： 44-103,项目由由7幢高层建筑构成，共674户，其中3号楼达31层是区域地标性的建筑；

8、 项目自2012年9月15日开盘，月均去化量48套，目前均价为3800元/，价格较低； 项目目前存量98套，余货不多,区域内直接竞品外城泰兴里,区域外竞争保利198项目业态丰富，包容性极强，极具参考价值,品牌开发商，低密度优质大盘，物业形态丰富； 目前双拼别墅价格在16500左右，联排11000左右，高层6500左右； 走量较快，年成交面积都在10万以上，最高达30万,区域内竞争东骏湖景湾地处新都新城区，距离项目较近，后期将形成直接竞争,该项目占据良好的自然环境与地理位置，属于低密度优质大盘，物业形态丰富； 目前高层价格在6500左右，洋房在9500左右。 年成交面积在5-10万之间,市场小结

9、,新都区房地产市场整体发展态势较好，但目前价格水平依然不高； 主要几个板块项目众多，供应量大，客群主要以地缘性及成都北门片区客户为主，竞争十分激烈； 区域内的项目品质不高，价格水平较低，地缘客户量少且支付能力有限； 区域外品牌开发商大盘众多，产品线丰富且开发较早，区域配套相对完善,思考一：在地缘客户无法支撑项目的情况下，如何准确定位项目的目标客户,思考二：如何确定与周边品牌开发商大盘项目竞争策略,项目思考,典型案例分析,第三部分,保利198 万科五龙山 保利石象湖,保利公园198,典型案例1：保利公园198项目介绍（规模） 超级大盘，6500亩公园社区,项目位于成都北三环外蜀龙大道，距成都市中

10、心约 15 公里，距成都中心天府广场车行时间约30分钟，距新都新城区约 6 公里，交通便捷。 保利公园198项目总占地约6500亩，项目总建筑面积在200万平米以上,一期 舒伯特庄园,典型案例1：保利公园198基本情况 基本信息：成都首个超大规模顶级高尔夫生态复合项目 产品面全系覆盖,保利公园198总平图,典型案例1：保利公园198整体规划（配套） 自然资源丰富，高端配套聚集,蝴蝶谷高尔夫会所,198音乐公园,国际体育运动公园,保利皇冠酒店,金苹果幼儿园,3月郁金香花节,亚洲最大的 2200亩郁金香公园,核心价值,典型案例1：保利公园198产品分析 独栋、联排、洋房、高层，产品线丰富,典型案例

11、1：保利公园198产品及客户演变 客群范围扩大以首改、再改客群为主，首置客群为辅 产品主力面积段趋小,客群演变：自08年开盘至今，随道路体系、生活配套及“北改”后专业市场的迁移，保利公园198客户群体出现了以城北客群为主，转变为以城北及专业市场的省外客群为主，周边二级城市及城东客群为辅的转变过程，客群范围逐步扩大，客群由再改客群为主转变为以首改、再改客群为主，首置客群为辅的局面,典型案例1：保利公园198小结,整体规划：超大规模项目，整体规划开发，带动项目整体价值,配套先行：先期打造公园等配套，加强项目呈现力，增强客户信心,全产品线覆盖：产品线丰富，客户覆盖面广,产品及客户演变：主力产品面积逐

12、渐减小，客群不断向下覆盖,万科五龙山,典型案例2：万科五龙山项目介绍（区位） 地处城北远郊，北部新城核心区,目前蜀龙大道可以直达项目，距离建设路直线距离13公里，距市中心约17KM,距成都市中心约15KM,万科五龙山,成都市中心,典型案例2：万科五龙山项目介绍（规模） 千亩大盘，公园地产,五龙山公园位于成都东北198区域，占地6100余亩，海拔约80米。2011年，作为首家千亿级房产公司万科此打造万科史上规模最大、西南首个TOP系项目万科五龙山，该项目规划二6100亩的五龙山公园内，整个社区依山而建，最大高差达到80米，拥有12万的湖匙，依山面水，风景绝佳，且最大程度的保留了五龙山的原生森林，

13、是距离城市最近的能独享山、水、森林的山居别墅,典型案例2：万科五龙山整体规划（配套） 自然资源丰富，高端配套聚集,一山两湖三界四公园” 一 山：五龙山 两 湖：龙山湖、点睛湖（10万的自然湖泊） 三 界：三重景观绿化带 四公园：山顶、森林、湿地、生态，四大主题公园,五龙山项目是万科27年来最大手笔，加之其TOP系产品的光环，因此在项目规划的各个环节均有世界大师的参与，在项目规划中， “原山规划”、“植被保留”、“循环水系”是其中最主要的亮点. 项目规划的近30万两大商业组团，分别为采用别具特色庄园集约式手法打造的“山语长廊”以及覆盖半径约10公里的“Power-Center”商业中心；此外万科

14、还将把“成都实验外国语学校”引入五龙山公园区,典型案例2：万科五龙山一期 基本信息：万科在成都打造的首个以生态山居、精装修“终极居所”TOP系产品,典型案例2：万科五龙山产品分析 万科TOP系产品,典型案例2：万科五龙山营销分析（客户） 别墅以成都客户为主，高层以城北客户为主,别墅客户来源： 项目的联排别墅房源起价为380万元，独栋别墅起价为700余万，门槛高企导致本地区内大量需求被排除在外，所以项目有较大部分为万科”TOP”产品的忠实追随者，因此成交客户中有较多来自深圳和上海这两个万科曾经开发过“TOP”产品的地区。 根据售楼人员讲解，在客户方面，其实成都本土和川内客户仍旧是主力。 九墅客户

15、来源： 万科五龙山普通住宅价格在130-300万之间，针对对象是以中高收入家庭，典型的为私营业主，周边学校大学教授、以及从事高收入职业的社会精英人士。在区域分布上，普通住宅的客户分布明显以城北区域为主。购买客户年龄段来看，以中年人较多，年龄在30-45岁之间,典型案例2：万科五龙山小结,作为成都郊县代表性楼盘，给我们以下几点启示,1、作为西南首个、万科第一个开山之作，五龙山项目让万科的高端物业更加丰富，同时在项目开发中利用了诸多的先进开发理念和绿色环保技术，这一点是值得学习借鉴的； 2、对资源的深度挖掘是万科五龙山能够初步成功的主要原因，这也是项目的核心价值点，项目让人产生一种回归田园印象，良

16、好的销售业绩表明了市场对这点的认同。 3、产品的打造能力及呈现能力是万科的巨大优势,保利石象湖乡村俱乐部,典型案例3：保利石象湖项目介绍（区位） 远离成都，地处郊县,成都,距成都约86KM,保利石象湖国际乡村俱乐部,保利石象湖国际乡村俱乐部项目位于成都蒲江县，距离成都市中心86km，距成都双流国际机场77km，具有独立的成雅高速公路出入口，驱车到达成都市约40分钟,典型案例3：保利石象湖项目介绍（规模） 超级大盘，万亩高端养老、度假生活区,保利石象湖国际乡村俱乐部项目景区总占地1.8万亩，拥有超过2000亩的石象湖与妙音湖两大湖面资源，植被覆盖率达95%以上。目前已经开发了三期，一期舒伯特庄园

17、，二期贝多芬庄园，三期莫扎特庄园,一期 舒伯特庄园,二期 贝多芬庄园,三期 莫扎特庄园,典型案例3：保利石象湖整体规划（配套） 自然资源丰富，高端休闲度假配套聚集,36洞PGA级国际运动公园,希尔顿温泉度假酒店,花溪欧式度假小镇,国际游艇俱乐部,2000亩生态湖泊,国际马术俱乐部,3月郁金香花节,超五星级精品度假酒店集群,6月向日葵花节,9月百合花节,核心价值,典型案例3：保利石象湖产品分析 摸索中前行，有喜有忧,一期：舒伯特庄园 400800独栋,二期：贝多芬庄园 150200独栋,三期：莫扎特庄园 120380独栋+联排,产品滞销，后改为酒店,12年，产品畅销，5个半月销售220套，金额5

18、.6亿，超额完成年度销售任务，去化率94,13年5月开盘，联排滞销，独栋畅销，开盘单月去化74套，金额1.63亿，去化率42.5,典型案例3：保利石象湖营销分析（推广） 主要依托三大花节及硬广强轰，带来大量意向客户到访,硬广强轰 成都商报、华西都市报高频率发行； 成都市区大量路名牌广告长期占有; 全国性媒体三联生活周刊，南方人物周刊，VISTA看天下，13年整年发布,三大花节带客 每年在景区内举办3大花节3月郁金香花节，6月向日葵花节，9月百合花节，吸引超过上百万的游客前来参观,渠道带客 依托保利集团内部资源、代理公司渠道资源、各合作方渠道资源带客,核心推广语：冬季亚龙湾，夏季石象湖,典型案例3：保利石象湖