房地产经济学讲义课件第4讲房地产价格

1、第4讲 房地产价格,第一节房地产价格的特点和作用,一房地产价格特点 房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。 “基本上”，是因为房地产价格的形成与其他一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体的价格。,（二）房地产价格的具体特点,1房地产价格具有明显的权利价格特征 房地产本身空间的固定性和不可移动性，不像其他商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是

2、一种权利关系的转移；因而房地产价格实质上是权利价格。房地产权利包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利组成的。房地产所有权是最完全的、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。同时，又由于房地产使用价值的多样性，对于同一种房地产不同的人所需要的用途是不一样的，相应所需要的权利也就不一定相同，因而可以分享同一房地产的不同权利，这就形成不同权利价格，例如所有权价格、租赁权价格等。 2.作为房地产价格基础的价值具有特殊性 一般商品都是人类劳动的产品，商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间来决定的。而房地产的物质构成中包含土地在内，原始土地本身是非劳

3、动产品，其价格是地租的资本化，只有加工在土地上的劳动才能以社会必要劳动时间来计量，因此，房地产不完全是劳动产品，房地产价格也不完全是社会必要劳动时间决定的。,3.房地产价格具有特殊的形成机制 房地产价格受到房地产需求量变动的影响特别大。 一方面是房地产的个别性使每一宗房地产都是唯一的，不可能因某宗房地产价格上升就大量生产一模一样的房地产商品，因而任何一宗房地产的供给都是缺乏弹性的。 另一方面，房地产建设周期长和地区性的特点，也使供给有明显的滞后性。在一定时期供求关系不可能随时调整，一旦供过于求或供不应求，都要经过相当长时间才能调整过来。房地产商品的供给弹性小，房地产均衡价格的形成主要是由一需求

4、量的变动所决定的。当需求量增加，供给量不能相应增加时，房地产价格便呈现出上升趋势。 同时，房地产价格受到房地产效用及其长期发展趋势的影响也特别明显。,4.房地产价格具有显著的个别性 个别性是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格。其原因主要是由房地产物质实体的个别性所造成的，由于房地产空间的固定性、不可移动性，房地产实际的价值和使用价值是各不相同的，因而其价格也具有个别性。,5.房地产价格具有多种表现方式 一般商品的交易方式主要是买卖，售价比较单一。而房地产是价值量大的超耐用品，交易方式多种多样，其中房地产买卖和租赁在交易量和市场范围方面占主要地位，此外还有抵押、典当、作价入股等。表现为售卖

5、价、租赁价、抵押价、典当价等。,6.房地产价格总水平具有上升趋势 一个城市或地区的房地产价格总水平，虽然受供求关系影响会出现周期性上下起伏，但从一个较长时期看却呈现出上升趋势。这主要是因为土地的稀缺性和供应量的有限性，需求拉动地价上升，同时，劳动积累也使土地不断增值，地价上涨必然引起房地产不断升值。此外，一个城市或地区房价还同经济发展水平密切相关，随经济发展和收人水平提高，房屋的内在品质和外部环境不断改善，也使房价相应上升。,三、房地产价格的基本类型,（一）按权属形态划分的房地产价格类型 根据权属形态不同划分: 房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格

6、和存量房买卖价格。通过商品房买卖的所有权由卖方转移到买方，体现了房地产产权关系的变化，所以俗称为“产权价格”。这类价格在目前商品房市场上占主导地位。 房地产他项权利价格可细分为租赁权价格、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典当权价格等，它们都是从房地产所有权价格派生出来并与之有密切联系的价格。 目前在中国内地流行的主要是租赁权价格和抵押权价格，典当权价格刚开始试行。租赁权价格包括商品住房、工业厂房、商铺和办公楼等出租价格，租赁权价格的形成随行就市。 抵押权价格则通常由经济评估机构对用于抵押的房地产所评估的价格。地上权、地役权、典当权等他项权利主要在中国港、澳、台地区实行。,（二）按物质实体形

7、态划分的房地产价格类型 分为三种物质形态：土地、单独的房屋建筑物、“连房带地”的房地产整体。与此相应也可分为土地价格、房屋建筑物价格、“连房带地”的房地产价格。 土地价格包括土地所有权价格（在中国特指对农村集体土地征用时的补偿价格）、土地使用权出让和转让价格。单独的建筑物价格只是在特定的情况下存在，例如国家将公有住房按优惠政策出售给原租户，属于房改政策性住房建筑物价格，减免土地出让金的经济适用房，出售给中低收人户、属于住房保障性的住房建筑物价格、而在一般情况下，商品房的出售价格都是“连房带地”的房地产价格。 按房地产物质实体的种类或用途划分，还可以细分为：商品住宅价格、工业厂房价格、商铺价格、

8、办公楼价格等。,（三）按形成方式划分的房地产价格类型 据价格形成的方式，可划分为：理论价格、评估价格和实际成交价格三种类型。 理论价格是指房地产内在价值的货币表现，也可称之为基础价格。 评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算而得出的价格，可称之为参照价格。 实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影响，也可称之为市场价格。 房地产价格形成方式还可从价格形式的角度进行划分为：自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。 自由市场价是完全由市场自发调节并由企业自主确定的房地产价格，这是主体，商品房市场价格属于这种类型。

9、 政府指导价是由政府物价部门规定基准价并允许在一定幅度内上下浮动的房地产价格，目前具有社会保障性质的专门供应给中低收人户的经济适用房价格属于这种类型，实际是准商品房价格。 政府定价专指供应给低收人户的廉租住房的租赁价格，尚未出售的公有住房租赁价格也可包括在内，由于其是社会保障性住房，含有政府的房租补贴，所以租金较低。,（四）按计价单位划分的房地产价格类型 按计价单位划分总价和单价 总价是指一套房地产总价格，即每套价格，单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格。对于“连房带地”的房地产，通常采用按套内面积分摊到每平方米建筑面积的单位价格。房地产每套总价在其他因素不变的前提

10、下，主要取决于套内建筑面积的大小。 使用套总价的意义在于能更好地根据居民家庭的收人状况和支付能力，确定房型和套内面积，提供适销对路的住房，促进销售，满足不同层次消费者的需求。 土地可以有两种单价形式，一是一宗土地的总面积分摊的单价，称为“土地单价”。一是按城市规划所规定的该宗土地可建筑的最大建筑面积来分摊的单价，称为“楼面地价”。 土地单价=楼面地价*容积率。按楼面地价计算房地产开发中的土地成本较为准确。 容积率，“建筑面积面积浓度”，在一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积比率。,（五）其它价格,基准地价、标定地价和房屋重置价格 买卖价格、保险价格、课税价格和征地价格 现房价格和期房价格 起价

11、、标价、成交价和均价 保留价、起拍价、应价和成交价 拍卖价格、招标价格和协议价格,三、房地产价格的地位和作用,（一）房地产价格的基础地位 房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位。 从生产领域的角度分析，房地产是一切商品生产的空间和场所，为使这些房地产所支出的价格（包括租金）能得到价值补偿，必然纳人生产成本，成为商品价格的构成部分。 从消费领域的角度分析，住房消费是劳动力再生产费用中的重要组成部分。任何商品生产都离不开劳动力这个生产要素，劳动力的价格是由劳动力生产和再生产的成本费用来决定的，住房作为最基本的价值量最大的生活资料，必然纳入劳动力再生产成本，因而住房价格作为劳动力要素价格

12、之一，也就影响到商品的生产成本，最终影响到一切商品的价格。,（二）房地产价格的主要功能和作用,(1)作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平。房地产价格作为生产要素价格，既影响商品生产的物质成本，又影响工资成本。房地产价格合理与否，不仅决定着生产成本和一切商品市场价格的真实程度，而且由于住房的价值量大并在家庭消费支出中占有较大比重，住房价格在全社会消费价格中的权重相应较大，对整个市场消费价格也表现出一定程度上的决定作用。 (2）住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用。住房价格高居民承受能力低，居住水平和居住质量会由此下降；反之住房价格水平低

13、，能增强居民的购房能力，相应提高居民的居住水平和居住质量。因此，住房价格的高低成为关系到居民切身利益的重大经济问题和社会问题。 (3)价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求、总量和结构的重要作用。房地产价格可以调节房地产供求关系，实现供求总量平衡。同时，不同类型、不同层次的房地产价格结构的合理化，还可以促使商品房供给结构与消费结构相适应，从而达到房地产结构平衡。在这里，房地产价格机制与供求机制是交互作用共同发挥其调节功能的。,第二节房地产价格的形成和运动,一、房地产价格形成的基本原理 市场价格 市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。其中，商品的价值

14、是价格的基础，价格则是价值的货币表现，而供求关系的变动和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动，商品的市场价格正是由这三大规律交互作用所形成的。 房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础。 作为生产者房地产企业的销售价格，首先考虑的是生产成本，同时获取一定的利润，因此，商品房的价值构成即生产成本加开发利润就成为房地产价格形成的基础。 作为消费者，在购房时，不仅要满足自己的使用需要，而且必然要考虑到“物有所值”，能带来相应的物质利益，房地产的内在价值也成为购房决策的重要依据。 同时，供求规律和竞争规律也是调节房地产价格的重要因素。 此外，预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。,二、影响房地产价

15、格的因素,经济因素： 影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收人水平、投资水平、财政收支、金融状况。 社会因素：包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。 行政与政治因素：行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。 房地产的内在因素：指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质

16、、地貌、气象、水文、环境污染情况等 周边环境因素 ：如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场等，价格就低。,房地产价格与其它变量的关系,房地产价格与房地产租金 租赁和买卖市场具有互补、竞争和依存关系,房地产价格与利率,利率上升，投资成本上升，压缩投资，按揭成本上升，压缩需求，减低房产价值，带来房价下降。 反之亦反。,房地产价格与汇率,汇率指一国货币兑换另一国货币的比率，是一国货币表示另一货币的价格。本币相对外币升值，导致国内资产升值，国外资产价格下降。本币升值和国内房地产价格上涨往往同时发生。 流动性效应

17、和预期效应： 财富和挤出效应： 溢出效应： 温州炒煤炒房,流动和预期效应：汇率变动可能导致境外投机性资金冲击东道国房地产市场，引起房产价格波动。 当一国货币具有升值预期时，国际投资基金把外币换为东道国货币并在东道国购买房产等资产。等东道国货币升值后，国际投资者将在东道国购买的房产以升值价格卖出，对换为外币，会导致东道国货币和房产双涨。土地供给有限和建设周期长，刚性供给促进房产价格飞涨。反之，货币贬值将降低国际投资者预期，将抛售房产，资本流出东道国，增加房产供给，房产价格下降。,财富与挤出效应：国内货币升值，进口增加，国内一般消费品价格下降，货币购买力增加，多余购买力会转向房产，推高房价。相反，

18、货币购买力减少，货币对一般消费品支出增加，对房产需求降低，房价降低。,溢出效应：货币升值导致物价下跌和经济萎缩，特别是被动升值。政府为此采取扩张性货币政策降低利息和增加货币，资金充裕而流向房产市场，房价上升。 国内货币贬值，政府应对国际投资者冲击，为了经济稳定采取紧缩货币政策加以控制，给房产带来紧缩性溢出效应。,房地产价格与货币供应量,货币供应增加，进入房地长市场：经济繁荣，对房地产需求增加，贷款过剩，促进价格过快增长，增加市场风险。 货币供应过少，即压缩房地产需求。预期通胀时保值驱动增加房地产需求。,房地产价格与股票价格,财富效应:股价上升，持有者财富增加，为平衡财富结构，购买房地产 挤出效

19、应：股价上涨，风险资产在个人资产中比重增加，为了避险，部分投资者会选择减少股票，投资房地产 替代效应：股票和房地产都是资产，投资者会从相对收益低的向高的转化。,房地产价格与市场预期,为何买涨不买跌？ 预期房价上升提前购买推高房价抵偿房贷压力多买-短期房地产无法增量供给-房价快速上涨强化市场预期。 房价下跌需求者退市观望房市萎缩-强化市场悲观预期。,三、房地产升值,（一）房地产升值的涵义和特点 房地产升值：指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产的市场交换价格不断上升的趋势。 房地产升值的实质：土地的升值，也就是说，是土地升值引起了房地产升值。,若干国家地价、消费品价格、国民收入

20、年均递增率%,（二）房地产升值的原因和前提,首先，是由其特定的供求关系所决定的。 其次，是土地效率提高型升值。 再次，是劳动积累型升值。 最后，是土地用途转换型升值。,（三）房地产升值的作用和调控,房地产升值可以给房地产投资者带来额外的收益。 房地产升值是经济增长和发展的表现，它作为一个重要的经济信号，可以增强人们投资、消费的信心，具有稳定经济局势的重要作用。 维持一定的房地产升值，是各国中央政府和城市政策的一致愿望。房地产升值也是导致房地产过度投机的诱因，如果投机过盛则会造成经济过热，容易产生经试泡沫，引发经济危机,房地产升值的调控：一是控制房地产升值的速度，既要维持房地产升值，又要将其幅度

21、控制在适度范围内，抑制非正常升值；二是合理分配升值收益，抑制过度投机。 政府对房地产升值调控的主要手段有经济手段、法律手段和行政手段： 1.控制土地供应量 2.控制房地产投资规模 3.实施房地产价格管理 通过制定城市土地基准地价、制定和发布房地产价格指数来指导公众，保持房地产价格的基本稳定。 4.通过税收来合理分配房地产升值收益 5.通过规范房地产交易行为，抑制投机行为,第三节房地产价格的构成,1、土地价格,土地价格是购买土地所支付的货币数额。 从土地价格的构成来看，土地价格应由三部分组成，真正的地租、土地资本折旧及土地资本的利息，即三部分总和的资本化为土地价格。 特点： 土地价格是关于土地权

22、益的价格，不同于一般商品价格的确定 土地价格主要由土地需求决定 土地价格呈现上升趋势 土地价格具有地域性及个案性,1、土地价格,（1）古典理论 从卖方来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化收入； 从买方来讲，土地价格是资本化的，因而是提前支付的地租，地价是地租受益的现值之和。,1、土地价格,（2）现代理论：地价直接由土地资产的买卖所决定，地价不仅受到持有者土地利用收益的影响，还受到将来卖掉土地时所产生的收益（资本收益或土地增值收益）的影响。,其中：PVR（n1）为到n1年后的土地利用收益R的现值之和,n年后的预期地价,1、土地价格,（3）中国城镇土地价格构成：,2、建筑物价格,建筑物价格

23、是指建成后建筑物的价格，不包括土地价格，由建筑生产费用加一定的利润等形成的。 构成： 建筑物价格建筑工程费用（土建、给排水等）设备及安装工程费用（机械、电器等）其他费用（设计费、管理费、利润等）,3、房地产价格,房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格，是房地产市场供求相互作用形成的。 全国各地的商品房价格构成：,3、房地产价格,（1）土地开发费 包括征地补偿费或拆迁安置费、七通一平费用，勘查设计、土地出让金等 （2）房屋开发费 包括建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费 （3）各种配套及税费 包括公共建筑配套工程费、环境卫生绿化工程费、两税一费（营业税、城乡维护建设税、教育附加费）以及管理费

24、 （4）开发商利润 一般情况下： 土地费占总价格的20，建安工程费占40，市政公共设施费占2030，各种税费占1020,3、房地产价格,目前房地产价格理论中存在的问题： A、土地出让金内涵界定问题(重复计算)； B、成本中没有贷款利息。 此外，政府价格管理部门对商品房价格的构成界定：,商品房价格,成本,利润,税金,地段差价,应该包括管理费用与贷款利息,并不是价格构成因素，而且在土地费用中已经体现,3、房地产价格,按理论价格计算商品房价格的基本构成应包括两部分，即成本和利润。 成本是房地产开发经营所耗费的物化劳动和活劳动的货币表现，利润是房地产开发经营全过程中所创造的全部剩余价值。 纵观房地产开

25、发经营全过程，商品房价格应包括：,商 品 房 价 格,生 产 过 程,土地价格或土地出让金,住房建造价格,流 通 过 程,商品房销售 成本及利润,农地转市地地价,市地地价,摊消费、保险费、投资利息、管理费、住房销售税、经营利润,勘查设计费、建筑材料费、建筑施工费 以及投资利息、管理费以及房屋建筑利润,耕地占用税、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、土地开发费 以及投资利息、管理费、土地开发利润,拆迁安置费、土地再开发费 以及投资利息、管理费、土地开发利润,3、房地产价格,3、房地产价格,房地产开发企业取得土地的途径一般有两条： 一是农村土地转为城市土地：,二是城市土地的再开发：,4

26、、商品房价格、经济适用房价格,商品房价格：是房地产市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成，包括建筑物所有权和若干年的土地使用权。 经济适用房价格：向中、低收入阶层出售的住房价格，由建筑物价格和不完全土地价格构成，包括建筑物所有权和划拨土地使用权。,4 商品房价格、经济适用房价格,商品房价格构成具体包括： 征地及拆迁补偿安置费； 勘查设计及前期工程费； 住宅建筑及设备安装工程费； 小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费； 贷款利息； 税金； 以项费用之和为基数13管理费； （3以内的）利润。,5 标准价、成本价,标准价是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的共有住房出售价格，不同买房职

27、工还可享受不等的工龄折扣等。以其购买的住房，包括部分建筑物所有权和划拨土地使用权，是一种过渡价格形式。 成本价是向中低阶层按优惠的房地产开发成本出手住房的价格，以成本价格购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地的使用权。 具体包括商品房价格构成中的项 此外还有廉租金、准成本（福利租金）、成本（标准）租金、市场租金等。,6 房地产租金细分,房地产市场价格相对应的房地产租金细分为： 维修费； 管理费； 折旧费； 投资利息； 税金； 保险费； 经营利润； 地租。 维修费：是正常使用和定期维修的前提下，按年计算的平均维修支出，每月每平方米维修费折旧费维修费率（68） 管理费：为维修房屋出租的正常运转，

28、所付出的管理人员的工资、办公经费等，每月每平方米管理费折旧费管理费率（12） 折旧费：对房屋使用过程中因自然或人为的损耗引起房屋价值减少的补偿，直线法，每月每平方米折旧费成本价格（1残值率）折旧年限12，折旧年限为50年，残值率为2,第四节房地产价格评估,一、房地产价格评估的基本概念 1概念：房地产价格评估，又称房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断。,2房产价格评估特点与原则,特点：科学、艺术与综合 原则：供求、机会、

29、替代、竞争（买方竞争）、合法、时点、适合与变动原则,二、房地产价格评估的意义和作用,1为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务 2.为建立股份制企业、合资、合营、国有企业转制、企业兼并、破产等经济活动服务 3.为信贷、保险等金融活动服务 4.为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务 5为政府征税服务 与房地产有关的税种中，土地增值税、房产税或物业税、契税、营业税等税种的税费计算都依据标的房地产的价格，因此需要房地产估价服务。 6.为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服务,三、房地产价格评估的基本思路与方法,从房地产市场上供给方和需求方的行为规律来看，对于一宗具体的房地产商品，其价格可

30、以从三个方面来考察： 一是市场上同类房地产商品的成交价格， 二是房地产商品开发建设的成本， 三是房地产商品的经济效用。 基于这种行为规律，便产生了房地产估价的三大基本思路：市场比较思路，成本计算思路和收益资本化思路。,收益法,收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 即：某一货币额利息率=净收益 房地产价格=净收益/利息率 收益法的使用范围：适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价，且该收益可以定量化，对于政府机关、学校、公园等公用、公益房地产的估价不适用。,操作步骤： 收集收入和费用的资料估算潜在毛收入估算有效毛收入估算运营费用估算净收益选用适当的资本化率选用适合计算公式计算 注意： 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无控制状态下可获得收入 有效毛收入由潜在毛收入扣除正常空置、拖欠租金及其他原因造成的收入损