第六章家庭消费支出规划

1、第六章 家庭消费支出规划第一节 居住消费规划个人/家庭居住规划包括租房、购房、换房的规划。居住规划的第一步是决定以租房还是购房方式来满足居住需求。如果决定购房，就应当考虑个人/家庭目前所拥有的金融资产与储蓄能力、计划购房的时间、房屋面积等因素，从而决定适合于自己经济能力和个人/家庭偏好的房屋。另外，房屋作为个人/家庭拥有的一种长期资产，不仅可以自用，还可能用以投资（例如出租或持有增值等），在进行房屋居住规划时还应当考虑房屋的投资价值。本节正是按照上述内容详细展开，主要包括：（1）购房或租房决策的决策方法，包括成本法和净现值法；（2）购房时应考虑的因素；（3）购房抵押贷款的概念及特点；（4）个人

2、房产投资分析方法。一、租房与购房的决策分析方法（一）租房与购房决策应考虑的因素房产可能是一个人一生中拥有的最重要的资产，因此作出租房还是购房决策以及租（或者购买）什么样的房屋必须慎重。一般而言，租房或购房决策的作出除了与个人/家庭财务状况有关，还受到人们对生活方式偏好的影响。下表列出了租房与购房分别具有的一些优势。从表中列举的事项可以看出，租房的最大优势集中于其灵活性上，包括财务方面的灵活性，例如房租按期缴纳，每次缴纳数额不大；也包括生活方式的灵活性，因为租房可以避免承担与所有权有关的责任。而购买房屋的优点则集中在占有财产利益、个人可以自由地进行改建和装饰等方面，另外房产还可能在未来升值从而给

3、所有者带来收益。表格 1租房和买房的比较租房买房灵活机动，能够进行调整，不会发生房产的销售费用随着时间的推移，逐年归还按揭贷款，从而拥有房屋的所有权不需要首次付款房产可能增值按期缴纳金额不大的房租，每月只需很少的现金流动，不会给个人能/家庭带来巨大的现金流量压力。而房屋所有人则需要支付抵押贷款、纳税和保险费用不会面临因外部环境变动导致的房屋租金上涨的风险避免房屋价格下滑的风险能够自由的对房屋进行改造不需要或承担很少的维修、维护事务房屋是产权贷款潜在的现金流量来源在购房租房决策过程中，除了下文将要详细考虑的财务因素外，还有一些重要的费财务问题需要考虑，尽管这些因素将很难定量化的加以考察。首先，如

4、果客户不打算在某一个城市呆很长时间，一般不会考虑购房而是租房。在某个城市住的时间越长，其房屋增值越大，购房的利益会随着时间的延长而日渐增多。其次，对于大多数人而言，购房是一种“强制储蓄”的很好手段，因为支付抵押贷款直接进入到了偿还贷款本金之中。所以说抵押贷款强迫客户进行有意的储蓄。虽然从形式上看，客户确实是在购买东西而不是储蓄，但是所购买的东西不仅不会“消耗尽”，而且随着时间的推移还会增值。尤其是当客户到了退休年龄的时候，你完全已拥有一个属于自己的房子，可以“免费”地住下去。（二）租房与购房决策的财务分析在不考虑个人/家庭生活方式偏好的条件下，单纯从财务角度来看，租房与购房决策实际上就是选择一

5、种能够最大化个人/家庭收益的居住方式，常用的租房与购房分析方法包括成本法和净现值法。1、成本法成本法就是比较租房与购房的年平均成本并选择年成本较低的居住方式。一般而言租房的成本包括：（1）房租、（2）押金的利息；购房的成本包括（1）首付占用资金的机会成本、（2）购房贷款的利息。值得注意的是，在比较租房和购房成本时，并不考虑购房时的首付和分期付款金额本身，这是由于如果采用购房方式的话，个人/家庭在还完全部房款后将取得房屋的所有权，而租房者在付清所有房租后房屋的所有权仍然归出租方所有。例1、郭先生看上了一间80平方米位于北京市朝阳区的房产，房产开发商可租可售。若是出租的话，房租每月3 000元，押

6、金3个月。购的话总价80万元，首付30万元，可获得50万元，利率6%的房屋抵押贷款。解答：郭先生租房与购房的成本分析如下：租房年成本：3 00012+3 00033%=36 270元购房成本：300 0003%+500 0006%=39 000元由此可见，租方比购房成本低2 730元，因此租方比较划算。上面的例子简单的刻画了租房与购房决策的成本法的计算程序，在现实中为计算租房与购房的成本应当考虑的因素远为复杂。例如，租房的房租在未来可能发生波动；房屋未来可能升值从而使购房变得更合算；另外短期和长期利率也可能发生波动从而影响决策。2、净现值法净现值法就是分别计算租房和购房发生的现金净流量的现值，

7、并选择能够产生最大现金净流量现值的居住方式。例2假设有一房产，可租可售。假设房屋的年升值率为3%，折现率为4%，试作出租房或购房决策。（1）如果选择租房，第一年房租为48 000元，以后每年增加3 000元，房租于每年末支付。另外交纳租房押金为12 000元，该押金在租赁合同到期之后归还给承租人。（2）如选择购房，首付20万元。另外可以获得30年期的房屋抵押贷款，贷款金额为80万元，年利率为8%。贷款合同规定每年年末归还贷款81 466元。假设房屋的价格以每年4%的水平上涨。解答：租房和购房的净现值计算如下表：第0年第1年第2年第3年第4年第5年租房净现值：租房押金-12 000房屋租金-48

8、 000-51 000-54 000-57 000-60 000收回房屋押金12 0004%折现因子1.000.96150.92460.88900.85480.8219现值-12 000-46 152-47 155-48 006-48 724-39 451净现值-241 488购房净现值：首次支付金额-200 000每年还贷-81 466-81 466-81 466-81 466-81 466第五年出售房屋售价：1 000 000（1+4%）51 216 653偿还剩余贷款：81 46612.11-986 5534%折现因子1.000.96150.92460.88900.85480.8219现

9、值-200 000-78 330-75 323-72 423-69 620122 162净现值-373 534由此租房的净现值较大，因此应选择租房。从这个例子可以发现，在个人理财规划中房屋购买或租房决策的净现值分析方法与我们在企业财务学中熟悉的净现值（NPV）分析方法本质上是一致的。该例还说明，与成本法相比，净现值法是一种更加先进的方法，因为它不仅考虑了货币的时间价值，而且可以用于进一步考察多种因素对决策的影响（例如，在本例中我们还可以考虑装修成本对租房还是购房的影响、对影响决策的关键指标如折现率、购房首付金额等进行敏感性分析等）。另外，值得指出的是本例的目的在于让读者了解净现值法在租房和购房

10、决策中的应用，为简化起见，在例题中我们做了许多难以符合实际情况的假设，例如假定房屋的升值速度与同期银行存款利率相同、没有考虑购房过程中发生的有关税费等。而做出购房或租房决策最困难的恰恰就是对未来的参数进行估计，例如房屋价格存在很大的市场风险，在未来可能发生较大波动；折现率也会受到宏观经济影响等。这些不确定因素都会影响最终的净现值结果，并进而影响决策。一个好的规划理财师不仅能够熟练和正确的选择和应用各种评价方法及数量模型，更应当能够通过不断积累经验，增长对经济环境和制度背景的理解，从而准确预测未来，为客户做出正确的咨询建议。二、购房规划在进行了租房与购房分析，并决定选择购房后，就应当进行购房规划

11、。购买房屋与购买普通商品在许多方面具有相似性，特别是必须权衡产品的质量和价格，以选择具有最优性价比的产品。另一方面，作为大额、长期的资产，购买房屋时又必须考虑购买许多普通产品时不需考虑的特殊因素，这些因素可分为财务方面与非财务方面。其中财务方面的因素包括：个人/家庭所能负担得房屋总价、房屋的单价、家庭为购买房屋所能获得的财务来源等方面；非财务因素则包括房屋的属性（如地理位置、交通状况、周围环境）和质量（如建筑质量、内部装修状况）等。本节简要的介绍一些购房规划中的基本方法，并通过实例了解这些方法的应用。1、可负担房屋总价可负担房屋总价取决于个人/家庭在购买房屋时点支付首付的能力和取得并在未来偿付

12、房屋贷款的能力，用公式可表示如下：可负担房屋总价=可负担的首付款+可负担的房贷总额其中，（1）可负担的首付款取决于个人/家庭的收入水平以及全部收入中用以购买房屋的比例。例如张女士的年收入为15万元，她每年将其全部收入的15%存入银行用作未来购房的首付款，假设银行的利率为6%，那么5年后张女士可用以购房的首付款就是15 000015%=22 500元的5年期年金终值，即： 22 5005.64=126 900元。将这一计算过程用公式表示，有：可负担首付款目前年收入收入中负担首付和房贷的比率（或称为储蓄率上限）年金终值系数（n离购房年数，r投资报酬率或市场报酬率）目前净资产复利终值系数（n离购房年

13、数，r投资报酬率或市场报酬率）（2）可负担的房贷总额除了与个人/家庭的收入水平有关，还与贷款银行提供的贷款条件以及贷款合同规定的还贷期限有关，用公式可表示为：可负担房贷总额目前年收入复利终值系数（n离购房年数，r预计的收入增长率）收入中负担首付和房贷的比率上限年金现值系数（n贷款年限，r房贷利率）2、可负担房屋单价可负担房屋单价是个人/家庭所能负担得单位房产的价格。其计算公式为：可负担房屋单价=可负担房屋总价需求平方米数在进行购房规划时应当同时考虑可负担房屋总价与可负担房屋单价两个指标。前一指标是个人/家庭目前的收入水平和支出结构对购买房屋在资金上作出的限制，而后一指标除与可用以购买房屋的总支

14、出相联系外，还反映了个人/家庭对房屋面积的需求状况。例如，一个并不十分富裕但人口众多的家庭，其可负担的房屋单价水平会很低，此时就应当考虑选择地理位置相对偏僻，房屋单价较低的房屋。例3 林先生目前年收入为10万元，预计的年收入成长率为3%。目前净资产15万元，40%为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后买房，投资报酬率10%，贷款期限为20年，贷款利率6%。如果林先生5年后打算购买一面积为150平方米左右的房产，试计算林先生可负担房屋总价和可负担房屋单价分别是多上？林先生可负担首付款1040%5年期10%利率的年金复利终值系数155年期10利率复利终值系数1040%6.111551.61148

15、.6万林先生可负担房贷总额（105年期6%利率终值系数40%）5年期6%利率年金现值系数101.5940%11.4753.2万元可负担房价48.653.2101.8万元可负担购房单价101.8150=0.68万/平方米。3、评估能否承担的起购买房屋的费用决定购房之后，除了分析客户的可负担房屋总价和可负担房屋单价之外，还应当分析支付房款的财务能力。由于一次性支付房款由于金额巨大而超出大多数家庭的负担能力，大部分家庭会选择抵押贷款形式购房（关于购房贷款的有关问题详见下节），而采取抵押贷款形式购买房屋需要以未来收入承担巨大的责任。在客户作出决定之前，要确保购房决定与客户总体财务目标相一致，例如抵押贷

16、款会阻值客户其他财务规划目标的实现么？会不会使客户的每月财务预算出现紧张而不能保持所要求的生活水平和生活方式？因此个人财务规划师应当帮助客户确定目前的财务状况、每月预算、财务目标和生活方式等，从而帮组客户确定到底能可以支付多少价格的房子以及能够承受多大的贷款。4、购房环境需求分析：确定房屋的区位房价取决于两个因素，一是区位，一是大小。区位的生活机能越强，单价越高，房子越大，总价越高。房子的大小主要取决于居住成员的数目，需要多少房间才够用，可伸缩弹性较小。但不同区位的单价差距甚大，因此需考虑总负担能力，在可接受的居住平方米数下，选择住得起的地区。环境需求要考虑的重点包括所居住社区的生活品质、离上

17、班地点或子女就学地点远近、交通便利情况以及居住地周围社会治安状况等。5、聘请专业人士房屋是一种复杂的商品，在决定购买之前，购买者必须掌握关于目标房屋的充分信息，并仔细甄别和分析有关信息。例如购房者必须了解开发商的资信水平、房屋的设计结构是否合理等。但是个人/家庭往往缺乏全面收集和分析信息并作出专业判断的能力，或者即使有能力这样做也会牵涉太多的时间和精力，因此随着我国住房市场的正规化，聘请专业人士提供购房咨询建议，将成为越来越多个人/家庭的选择。个人/家庭可以聘请一些大的信誉良好的房屋中介机构帮组自己在划定的区域内选择符合自己要求的房产。尽管大的中介机构会收取较高的中介费用，但它能够帮组购房者选

18、定一个合适的房屋并节省购房者自己找寻房产的时间。在聘请房屋中介时，必须考虑到“委托代理”问题，也就是中介结构可能不会按照委托人的最大利益行事。购房者应当根据自己的知识充分考虑和判断中介结构的建议，必要的讨价还价更是不可或缺的。另外购房者也应保留必要的信息（例如可以接受的最高报价）。个人/家庭还可以聘请建筑专家对房屋的设计结构和内部装修情况进行考察，以帮组自己作出决策。例如取暖系统、空调系统、水管设备、电力设备是否均处于良好的状态等十分专业的问题是一般个人/家庭难以有效考察的，如果购房者对开发商的诚信状况存在疑虑就更应当聘用专业人士对房屋细节进行实地考察。三、购房贷款目前，银行开办的住房贷款品种

19、主要有企业类和个人类两大类。现只介绍与教职工关系比较密切的个人类贷款。个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：（1）个人购置住房贷款（包括期房和现房）；（2）个人二手住房贷款；（3）个人住房装修贷款；（4）个人家居消费贷款；（5）个人商用房贷款；（6）个人住房组合贷款。（一）住房公积金贷款1、住房公积金贷款及其特点住房公积金制度是为解决职工家庭住房问题的一种政策性融资渠道。住房公积金由国家机关、事业单位、各类型企业、社会团体和民办非且单位及其在职职工各按工资的一定比例逐月缴存，归职工个人所有。住房公积金专户存储，专项用于职工购房、建造、大修自住

20、住房，并可以向职工个人住房贷款。个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻修、大修自住住房时，以其拥有的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。与商业住房贷款相比，住房公积金贷款具有以下几个显著特点：l 住房公积金贷款属于政策性贷款，利率比商业银行住房贷款利率低。住房公积金贷款属于政策性贷款，能够确保无论现在还是将来利率都会必银行贷款利率低。另外住房公积金贷款和银行商业贷款之间的利差不是一成不变的，今年来两者相差1个百分点左右，1997年和1998年的利差曾今达到2个多百分点。l 对贷款对象有特殊要求，即要求贷款

21、人是当地公积金系统公积金缴存人。这也是由于住房公积金贷款是一种政策性贷款造成的。l 对贷款人年龄的限制没有商业贷款严格，没有关于贷款人年龄上限的规定。l 贷款额度高于商业银行住房贷款，公积金贷款可以贷到房屋总价的90%或95%。l 贷款担保方式不同。商业贷款一般是房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证担保方式，在抵押登记后采用抵押担保方式。公积金贷款担保方式主要是北京市住房贷款担保中心提供的连带责任担保。l 所需费用不同。商业贷款一般需要发生律师费用、保险费用，而住房公积金贷款一般发生担保费和评估费。2、住房公积金贷款条件l 具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人身份

22、证、暂住证等）；l 具有稳定的职业和收入，有偿还本息的能力；l 具有购买住房的合同或有关证明文件；l 提供住房资金管理中心同意的担保方式；l 符合住房资金管理中心规定的其他条件。3、住房公积金贷款的程序借款人到住房资金管理中心填写借款申请表并提供相关资料住房资金管理中心对借款人进行初审，包括核验借款申请表、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等初审合格，有受托银行对借款人进行调查经受托银行调查合格，受托行出具调查意见书递交房屋资金管理中心，由住房管理中心审批审批通过后，由住房管理中心签发委托贷款通知单受托银行接到通知单后，与借款人签订借款合同，办理抵押、质押或担保手续，签订委托转账授权书，开立

23、个人贷款专用账户借款合同生效后，住房资金管理中心将资金划入委托贷款基金，再由受托行将资金划入开发商账户借款人按其还款4、公积金贷款偿还方式与个人住房商业贷款类似，住房公积金贷款的偿还方式也主要分为一次还本付息、等额本金还款以及等额本息还款方式，我们将在商业性住房贷款一节中详细介绍。（二）商业性住房贷款1、什么是商业性住房贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房是，以期购买的产权住房抵押或其他银行认可的担保方式向银行申请的商业性贷款。2、商业性个人购置住房贷款的担保方式目前我国城镇居民申请商业性住房贷款必须提供银行认可的

24、担保方式，现有的担保方式包括三种，即权利质押、第三方保证和住房抵押。（1）权利质押贷款以权利质押作为贷款担保：银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单仅接受人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度。由于质押贷款方式要求借款人/家庭有较多的金融资产，因此只有少数人才会选择这种方式。（2）第三方保证贷款担保此种方式需要借款人提供贷款银行认可的保证人，按银行的规定，保证人必须为企业法人，并且为借款人提供不可撤销的连带保证。由于银行对保证人的认定一般有较高的标准，这种担保贷款的方式同样并不常见。（3）住房抵

25、押贷款根据我国担保法第33条的规定，“抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。房屋抵押贷款是以房屋为抵押物的一种抵押贷款，其一般的形式是个人/家庭使用抵押贷款购得房屋，但此时个人/家庭仅取得该房屋的占有权，只有当个人/家庭偿还完全部抵押贷款之后才真正取得房屋的所有权。在偿还贷款期间，如果个人/家庭因丧失还款能力或其他原因无法履行还款合同，贷款银行有权利将该房屋折价或以拍卖、变卖的价款受偿贷款。以抵押贷款形式购买房屋是大多数个人/家庭的购房方式。这是由于对大多数人而言，买房的开销太大，

26、很少有人能一次性付清所有的购房款项。采用抵押贷款形式可以缓解买房时大额的现金流出。同时由于以房产作为抵押，这种贷款方式又将银行的风险降至最小，因此这种贷款购房形式使个人/家庭和银行均能受益。3、商业性住房贷款的条件目前我国商业性个人住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的中国自然人，且具备如下条件：l 有当地常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人身份证、暂住证等）；l 有稳定的职业和收入；l 信用良好，有按期偿还本息的能力；l 有贷款人认可的抵押或质押，或借款人不能足额提供抵押（置押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的担保人；l

27、有购买房屋的合同或协议和有关批准文条件；l 所购房屋价格基本符合贷款人或其指定的房产评估机构的评估价值；l 不享受房屋补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%存款或现金作为购房首付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；l 贷款期限一般在15至30年之间；l 以上条款借款人须同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性。合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。4、商业性住房贷款的程序借款人将身份证、户口本、婚姻证明、购房契约、收付款和收入证明以及银行需要的其他资料交于银行指定的律师事务所律师对贷款申请人的材料进行初审并向银行出具法律意见书和见

28、证书，对贷款申请人的身份及资信情况作出评价到银行购买房屋保险，并一次性交足房屋保险费用银行对贷款申请人的资信材料进行复审审批通过后，由律师安排与申请人签订个人住房贷款借款合同和有关担保合同银行签署方法借款合同及其他资料，递交开发商和借款人，贷款资金划入开发商账户借款人按合同规定按期还本付息。在偿还完本息后接触抵押等担保合同，收回相关抵押证明材料。5、商业性住房贷款的还款方式在这里我们介绍三种最为常见的还款方式：（1）一次还本付息如果贷款的期限在1年以内的，还款方式应当采用一次性还本付息方式：计算公式为：到期一次还本付息额=贷款本金1+年利率（如贷款期为1年）或：到期一次还本付息额=贷款本金1+

29、年利率贷款月份12（如贷款期不足1年）（2）等额本金还款法所谓等额本金还款法，顾名思义就是在还款期限内按期等额归还贷款的本金，同时支付当期为归还的本金所产生的利息。如果银行要求按季归还贷款，每期的还款额的计算公式如下：每季还款额=贷款本金贷款季数+（本金-上期以归还本金累计额）季利率例3 假设张先生于2005年3月1日借得商业性个人住房贷款总额为20万元，贷款期10年，如采用等额本金还款法，年利率为5.6%，试计算前2个季度还款金额。张先生每季度末应归还本金=200 000104=5 000季度利率=5.6%4=1.4%2005年3月1日贷款本金200 0002005年3月1日-2005年5月

30、31日利息金额（200 0001.4%）2 8002005年5月31日偿还本金5 0002005年5月31日合计还款额7 8002005年6月1日贷款本金（200 000-5 000）195 0002005年6月1日-2005年8月31日利息金额 （195 0001.4%）2 7302005年8月31日偿还本金5 0002005年8月31日合计还款额7 730（3）等额本息还款法等额本息还款法也就是在每一期末以相等的金额归还贷款的本金和利息。假设本金数为A，年利率为i，借款期限为n年，则每月等额还本付息额为：每月等额偿还本息金额=例3 假设张先生于2005年3月1日借得商业性个人住房贷款总额为

31、20万元，贷款期10年，如采用等额本息还款法，年利率为5.6%，试求每月应归还金额。每月等额偿还本息金额=6、申请商业贷款相关费用（1）律师费，一般为申请贷款额的3%，由律师事务所收取。（2）保险费，其计算公式为房价总额费用系数贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。（3）印花税，申请贷款额的0.05%，由税务局收取。（4）银行开户费，人民币10元，由开户银行收取。（三）其他商业性住房贷款1、个人二手住房贷款个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过15年；贷款期限与房龄之和一

32、般不超过25年。借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：（1）、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的预售合同复印件；（2）、与售房人签订的房屋买卖合同，及售房人提供的划款账号；（3）、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；（4）、贷款人要求提供的其他文件或资料。2、个人住房装修贷款个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过年。借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：（1）、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料

33、；（2）、如有指定划款商户，应提供商户银行账号；（3）、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的个人购房借款合同和已设定抵押的他项权证书复印件；（4）、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。3、个人家居消费贷款个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过10年。借款人办理个人家居组合贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：（1）、购置大件家居商品的合同或意向书原件；（2）、如有指定划款商户，应提供商户银行账号；（3）、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须

34、提供原个人住房贷款的个人购房借款合同和已设定抵押的他项权证书复印件；（4）、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。4、个人商用房贷款个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过10年。5、个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和住房担保贷款组成的贷款，即当个人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需时，其不足部分向银行申请商业性住房贷款的两种贷款之称。两笔贷款按照公积金贷款利率和商业贷款利率分别计息，贷款期限一致。借款人可向受理公积金贷款的银行申请办理组合贷款。（四）关于住房贷款的

35、其他问题1、如何筹划首次付款对于许多人来说，特别是那些第一次购房的人来说，真正的挑战是首次付款。最明显、最好的筹划方法是储蓄。如果拥有一个房子是个人的财务目标之一，那么储蓄存款应纳入到其财务预算中去。除了储蓄外，许多首次购买房子的人也依赖父母或亲戚的财务援助。另一个关于首付款的问题是选择首付款占总房价的比例。一般而言首付款的比例为全部房价的20%30%之间，首付款比例越高，需要一次性支付的金额越多，家庭支出压力较大，但以后各期收取的利息金额会减少。个人财务规划师需要与客户仔细协商，选择客户最满意的首付比例。2、购房后的支出一旦客户购买了房屋，就必须负责保养和维护它。至少可以这么说，拥有一套房子

36、需要大量的时间进行管理。此外，应当经常注意务必尽可能的以最低费用负担房屋费用支出。四、房地产投资分析（一）房地产投资的特点1、房地产投资的优势(1)收益率较高。投资房地产的收益主要来源于持有期间的租金收入和买卖的价差。一般来说投资房地产的平均收益率高于银行存款和债券利率，低于股票收益率。(2)财务杠杆效应。由于房产的价值比较稳定，因此银行愿意对房产投资提供高比例的融资（一般达到房产价格的80%左右），这样一来，个人投资者就可以充分利用银行资金来赚取自己的收益，这也就是房地产投资的杠杆效应。(3)所得税优惠。许多发达国家都对房地产投资收入给与税收优惠，例如允许在税前抵扣房屋折旧和房贷利息等。但是

37、我国税法目前没有规定类似的优惠政策。(4)对抗通货膨胀。房屋作为一种有形的固定资产，其价格会随着社会平均物价水平的上升而上升，因此投资房地产可以防止通货膨胀对个人财富的腐蚀。2、房地产投资的劣势(1)房地产投资缺乏流动性，存在较高的变现风险。一般来说，房地产不是标准化产品，也没有公开交易的二手市场，因此房地产投资的流动性较低。买卖房地产很费时，并且房地产不可能在任意的时间内很容易的按市场价格出售。此外，购买和出售房地产的费用也很高。(2)房地产的性质和交易过程都很复杂，是一种风险很大的投资产品。例如，在购买房产时，不法房产商会在合同里玩花样，最常见的是将“订金”变成“定金”，有时还会在合同里故

38、意空出一些条款，利用购房者不熟悉法律的弱势，使房产投资人吃亏上当。在出售、出租房产时，可能面临客户不及时履约、不交纳购房款或租金的风险。因此在投资房产时，了解房产商和其他交易对方的资质很重要。(3)房地产投资一般需要较大的初始投资，普通个人/家庭可能无法承担。(4)房地产价格受宏观经济走势影响，同时容易受到国家法律、税收政策、城市规划等政策影响，因此是一种高风险的投资品种。（二）房地产投资方式1、商品房投资购买现房或期房，然后进行出租。2、小户型投资最近，小户型在大城市里非常流行，收益率也较高。运作模式是购进小户型后进行出租，由于小户型本身价格不高，而租金和商品房差不了太多，所以收益率一般略高

39、于普通商品房投资收益率。3、二手房投资二手房投资是近年来房产投资的热点，重要运作方式是或租或卖，收益率在8%左右。4、商铺投资商铺投资也是最近几年来的热点，尤其是上海，好的商铺投资回报率相当之高，有的甚至能达到15%，但风险也很大，主要运作方式也是或租或卖。5、拍卖房或尾房这两种房子常常属于价值被低估的房产，看准购进后收益率将相当高，有的能达到15%左右.6、车库或车位投资车库或车位投资属于最近才流行起来的，也是房地产投资的衍生品.运作模式是先购进再进行转让，收益率在10%左右，不过，这也需要很好的眼光。（三）房地产投资模式1、买卖房产指投资者以低价购进商品房、二手房、商铺等资产，然后等待合适

40、时机以高价抛出，赚取其中差价。2、即买进一套新房后，将其出租或将原先旧房租出，用租金来还银行月供，这属于长线投资，也是现在投资的主要方式之一，收益率比较稳定。3、期房投资又称投资“楼花”。指投资者在房屋还没有完工交付时便将购房合同根名转让，赚取差价。这种投资属于短线投机行为，以低价买进“楼花”然后高价卖出，投资成本很低往往只有几千元，收益有时却可达到几万元，收益率高达百分之几百，但这种纯属投机方式，风险很大，投资者需慎重。4、以旧翻新也就是把旧楼买了或租来，对其进行装修以提高期附加值，然后将装修一新的楼房出售或出租，从中赚取利润。5、以租养租指长期租赁低价楼宇，然后以不断提升租金的方式转租，从

41、中赚取租金的差价。6、以租代购指开发商将空置的商品房出租并与租户签订购租合同，若租户在合同规定的期限内购买该房屋，开发商即以出租时的房价将该房出售给租户，所附租金可以抵扣部分房款。（四）选择房产时应考虑的因素 颜仕英，“购房自用也要讲投资”，中国房地产信息，2002年第6期，第57页。对个人而言，进行房地产投资，最关键的是看房产在未来是否具有升值的潜力。影响房地产增值的因素很多，但主要包括以下几个因素：1、地理位置在影响房地产增值能力的诸多因素中，地理位置是最为关键的，而决定地理位置好坏的最活跃因素是交通状况。一条马路的修建、地铁或城铁的开通，可以使不好的地段变得受人追捧，相应的房地产价格也直

42、线上升。购房者要仔细研究城市建设进展状况，以便寻找有升值潜力的房产。2、商圈商圈也是决定房地产价格的重要因素。所谓商圈，由如下几个部分构成，其一是就业中心区，一个能吸引大量就业人口的商业办公楼或经济开发区。就业人口是周边住宅的最大需求市场，就业中心区的层次和成长能力将决定周边住宅开发的定位和活跃程度。其二，在离就业中心三至五公理的地带，将形成具有一定规模、统一规划的成片住宅区。其三，在住宅区有一个以大卖场为中心的商业区。就业中心、住宅区以及商业中心之间将形成一种互动关系。很明显，地处大的就业中心附近、商业配套设施便利的社区升值的潜力更大。3、环境环境包括生态环境、人文环境、经济环境等。生态环境

43、对房产价格的影响不仅直接，而且易于观察，例如可以观察小区附近是否有工业污染源、小区内是否有花园或绿地等。人文环境尽管难以直接观察到，但对房产未来升值同样至关重要。下面一个小案例充分表明了在房屋投资决策时，适当考虑人文环境对房产价格影响的重要性 刘洁，“越过个人房产投资的雷区”，经理人，总第115期，第7880页。在政府部门工作的陈先生买了一套房子，打算以租养房。哪知买下不久，房子前面的一条小路翻修成大路，来往车辆一下子多了起来，外来人口增多，原本安静的环境变得嘈杂起来，而且治安也随之恶化原来的租房人推说环境太差退租了。4、配套关注房产本身的同时还应当关注房产的有关配套设施。配套设施的齐全与否，

44、不仅关系到入住后居家舒适程度，还影响到该段房地产附加值和升值潜力。5、品质在房地产投资时，对房地产品质，应考虑其“抗落伍性”。例如规划设计的观念是否超前、是否具有时代感、是否迎合物业发展的趋势。良好规划的建筑物，不仅室内空间方正，对于采光、通风、功能分割的考虑也符合要求，当然价值也更高。另外，建材设备优良的房产也具有较大升值潜力。（五）房地产投资的财务分析无论什么投资，都有两个重要特征，一是投资回报，二是风险。房地产投资当然也具备这两个特征。房地产投资回报包括两个部分，一是潜在的资本利得，也就是房屋升值带来的收益；二是房租收入。例4 刘哲，“城市居民个人房地产置业投资收益分析”，甘肃科技，20

45、04年第4期，第1920页。、某先生2004年购置居住用房一套，建筑面积120平方米，购买总价36万元(120平方米3 000元/平方米)。通过市场调查和专家咨询，该先生拟采用租售混合投资方式。该房屋先租赁5年，房屋租金为20元/月、平方米，出租空置率为17%(2月/1月100%!即每年空置2个月)。5年后进行出售预计该房屋价格上涨到3 500元/平方米(已扣除出售房产应支付的税费)。该先生对该项投资的预期收益率不低于5%。根据以上条件分析该房产的投资收益情况。1、投资总成本（1）房屋购买费用:3 000元/平方米120平方米=360 000元（2）相关税费：主要为契税!印花税及登记费、图纸费

46、等。此例相关税费暂按6 500元计算。投资总成本=360 000元+6 500元=366 500元。2、房屋租赁净收益（1）租金收入：20元/平方米、月120平方米12(1-17%)=23 904元/年。（2）相关税费主要包括房产税、营业税、城建税、教育税附加、个人所得税、租赁管理费等，全国各地收取标准不一，此例暂按租金收入的25%计算：23 904元/年25%=5976元/年。（3）其它费用：主要包括维修费、保险费、管理费等，此例暂按租金收入的5%计算：5976元/年5%=1 195.2元/年。（4）年净收益：23 904元/年-5 976元/年-1 195.2元/年=16732.8元/年。

47、3、计算该房地产的现时价值（1）5年之后房地产出售价格=3 500元/平方米120平方米420 000元（2）该房地产现实价值401 525元。4、结论分析 由于房地产现时价格元高于房屋初始投资成本元，说明该项投资的收益大于投资者所预期的5%的年收益率，投资收益能够满足投资者的要求，投资方案可行。第二节 教育投资规划教育投资规划包括个人教育投资规划和子女教育投资规划两种，前者针对客户本身的教育投资，后者是对客户子女未来教育费用进行的规划。无论教育投资的收益者是客户本人还是其子女，教育投资规划的基本原理和方法是相同的。由于大学教育是一个人一生中最重要的教育阶段，也是费用最高的阶段，因此下面的内容

48、主要针对高等教育投资规划展开。一、教育投资规划基本理论1、教育投资规划的特点l 缺乏时间弹性，一个人到了一定的年龄阶段必须就读小学、初中、高中、大学等，而有关教育支出在固定的时点必须支付。这与其他种类的投资有较大差别，例如个人/家庭可以选择提前或推迟购买房屋、汽车等资产。l 缺乏费用弹性，学费因素在个人/家庭选择学校时并不是十分重要的因素。特别是在高中和大学阶段，人们更加重视的是学校的升学率、大学的教学质量和声誉等。另一方面能够上什么样的学校还取决于升学考试的成绩。因此个人/家庭往往在进行教育投资时一般面临固定的教育费用，而很少有能力改变学费价格。l 投资结果难以预测和控制。教育投资的最终结果

49、是使投资者本人或子女获得生存的技能。但是教育投资的结果除了与投入资金有关外，更多的取决于学校的教学质量以及受教育者本身的资质和努力程度。大量的难以控制的因素影响了投资结果，使教育投资充满不确定性。2、教育投资原则就子女教育规划而言，如下几个原则应加以重视：l 既要考虑子女的兴趣与能力，也要考虑家庭的支付能力。在小学和初中阶段，子女的兴趣爱好转换很快，学习成绩和以后的发展方向也未定型，父母应该以较宽松的角度使准备的教育金可应付子女未来不同的选择。比如是上普通大学还是艺术院校，是在国内上学还是出国留学。如果家庭的支付能力实在有限，甚至可以与子女沟通深造的问题，因为子女可以参加工作几年再确定深造的意

50、愿，也可以自筹部分深造费用或者申请国家助学借款等。 l 宁可多准备，到时候多余的部分可留做自己的退休金准备。如果子女独立性较强，可能会以假期打工赚取生活费，或者可以获得奖学金，这样就可以大大降低父母的负担。但是由于这是不确定因素，作为父母还是不能做这样的假定，在筹集时多一些为好。多余的资金可以当作自己未来的退休金，降低退休后对子女的依赖程度。 l 充分利用定期定额计划来实现子女教育基金的储蓄。每月存一点，别看存得不多，正是这样的习惯性储蓄计划能为你的子女教育打下坚实的基础。目前很多投资工具可以利用来强制储蓄，比如教育储蓄，教育保险等等。l 投资时注意以保守投资为主，不要太冒风险。教育金毕竟不是

51、越多越好，所以不必因为筹集的压力选择高风险的投资工具，因为如果本金遭受损失对以后子女的教育安排的不利影响会更大。所以，投资还是要以稳健为原则。案例 如何在实践中贯彻教育投资规划原则张先生和妻子拥有稳定的工作，两人的年收入大约在10万元左右，双方都有“三险一金”。有一个7个月的孩子，双方父母目前均不需照顾其有收入。现在拥有一套住房，每月的开支在5千元左右。其他资产包括2万元的活期存款，以及投资于股市的5万元资金（因市场行情不佳，目前被套牢）。张先生和妻子希望在两年内购买一10万元左右的轿车。最近张先生和妻子在是否应当为孩子未来教育进行投资规划而产生了矛盾。张先生认为，由于学费特别是大学阶段的学费

52、上涨迅速，现在就应当进行一些储蓄或购买保险，但他的妻子则认孩子现在还小，进行教育投资为时过早。假设你是一位理财规划师，试给这一对夫妇提供建议。对于张先生家庭目前的资产负债状况，以及孩子未来就学和发展的需求，可以提供以下建议：建议一，子女教育投资应当尽早进行。子女教育规划具有三个特点，一是没有时间弹性；二是缺乏费用弹性；三是子女的资质难以预测和控制。这三个特点都要求对子女教育投资应遵循宜早不宜迟、适当从紧的原则。假设按目前学费增长和通货膨胀因素为5%，18年后子女进入大学需30万元，预测教育投资的平均收益率为7%，。由于18年期收益率为10%的年金现值系数为0.02941，目前每年投资额300

53、0000.029418 823元，平均每月735元。建议二，推迟购车时间。目前张先生的家庭年收入为10万元，扣除每月开支5千元（全年6万元），子女教育投资全年9千元，家庭节余为3.1万元。考虑到目前养车成本相当高，假设为2万元。一旦家庭购车后，全年节余将下降致1.1万元，家庭储蓄率为11%，显得过低。如果预期家庭收入在未来两年内没有大的增加，应当考虑推迟购车计划，首先保障子女的教育投资。建议三，调整资产结构，增加资产流动性，降低家庭资产风险。张先生家庭中的流动资产数量占总资产比率过低，特别是有5万元的资金长期沉淀于股市之中。建议张先生则机推出套牢的股票（须知在进行财务决策时沉淀成本并不是相关成

54、本）。二、教育投资规划技术教育投资规划主要包括四个步骤：第一步，帮组希望子女接受某一大学教育的客户了解实现该目标目前所需的费用。在确定大学教育费用时，理财规划师要弄清客户的如下需求：（1）子女能够接受大学教育对客户而言是否重要？有多重要?（2）客户希望子女上什么类型的大学？该类大学目前的学费、所在城市的消费水平如何？（3）客户子女高考的时间或者是希望进入大学的日期距现在还有多长时间？第二步，设定一个通货膨胀率，计算未来子女就学时所需费用。确定一个合适的通货膨胀率是一项负有挑战性的工作，由于进行投资规划的目的是为了保证投资收益能够解决子女未来的教育支持，因此对通货膨胀率的预测并不要求十分精确。另

55、外预测子女未来就学时的学费，还应当考虑国家政策可能发生的变化。例如我国在上世纪90年代末期实行的教育产业化政策就大幅提高了大学学费。第三步，分别计算如果采用一次性投资计划所需的金额现值和如果采用分期投资计划每月所需支付的金额现值。第四步，选择适当的投资工具进行投资。下一小结将专门讨论教育投资工具的有关问题。案例 子女高等教育投资规划流程根据如下资料进行分析：（1）预计客户的子女将在18岁上大学。有两种类型的大学可供选择，一种是国家重点大学，由于受国家支持学费较低；另一种是普通大学，学费相对较高。（2）客户选择的教育投资规划工具是基金产品，年税后收益率为10%。（3）预计在通货膨胀率和未来国家教

56、育政策的共同影响下，大学学费会长期以5%的水平上升。（5）目前的大学教育费用如下：普通大学：4年需要的生活费、住宿费与学费合计为10万元。重点大学：4年需要的生活费、住宿费与学费合计为8万元。假设孩子目前年龄为6岁，试为客户确定教育投资方案。第一步，计算子女还有多长时间将进入大学。由于目前孩子6岁，预计18岁上大学，因此还有12年的投资期。第二步，估算入学时的学费和其他相关费用。普通大学12年后大学的学费目前费用水平（1年增长率）1210（15%）1217.96万重点大学12年后大学的学费目前费用水平（1年增长率）128（15%）1213.37万考虑到先前我们讨论的教育投资的结果由于子女资质难以预测而充满不确定性，此时应更保守的对未来进行估计，从而尽可能多的为未来作准备。因此我假定未来子女只能考入普通大学。第三步，确定教育投资金额。在预测出未来需要的资金之后，可以进一步计算目前的教育投资金额。例如，如果是每年投入一笔教育基金，且该基金的收益率稳定为10%，则每年投资额未来需要资金12年期利率为10%的年金终值系数17.9621.380.84