物业管理第八章物业设备管理

1、心物业设备管理的含文和作用 序物业设备的构成V物业设备管理的内容讦WSM 皿SM湘M物业设备是指付属干房屋建鋭的各 类设备的总称，它是构成房屋建筑实休I 的不可分割的有机组成部分，是发挥物I 业功能和实现物业价值的物质基础和必I 要条件。 含义：指根据设备设施的性能，按照定的科学管理程序和制度， 以一定的技术管理要求，对设 备设施进行的日常养护、维修 与更新作用：是人们正常生产生活学习的有力保障是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证是推动房屋建筑设备现代化的基础是提供业主经济效益的关鍵给排水设备供配电设备燃气设备消航设备通信设备參智能化管理系统參暖通空调设备照明设备邂运输设备内容:尬房屋设

2、备设施基本资料管理 參设备运行与保养管理0物业设备的安全管理會设备、设施的维修与更新房屋设备设施基本资料管理孑设备原始档案的管理V建立原始资料档案j建立设备卡片（记录有关设备的各项明细资料） 设备维修资料栢案的管理9报修单（物业管理公司在日常粗视检查或定期检查时填制的）运行记录0检查记录宙运行月报。考评林料技术革新资料尬标准化管理的标准：尬技术标准（各类设备的验收标准、完妊标准、维修等级标准）尬管理标准（保修程序、信息处理标准、服务规范及标准、考核及奖惩标准等）业谏备基础管理规章制度建立遵贯任制度矗运行管理制度由维修制度吉其它方面的制度设备运行与保养管理接管验收癖设备设施的日常性维修保养谬预肮

3、性廿划维修保养谬以设备操作人员为主，对设备采取清洁、 坚固、调整、润滑、肪腐为主的检查和 预肪牲保养措施痔要求操作人员实行定期保养责任制，做 好交接研前准备、检查设备工作，在保 证设备系统安全、正常、各部位清洁湎 滑和运行正常的情况下，方可接受投人 使用操作矗要求设备操作人员严格遵守设备操作制度和 安全操作规程，以保证设备安全、正常运行*奥求操作人员经常对设备进行清扫、擦拭、 注油、整理、润滑，停机时应切断电源癖要求专业维修技术人员日常尴视检查，帮助 操作人员合理使用设备，制止违章操作，M 强日常保养,对投备的运行情况进行检查孑物业设备安全管理一方面需要避免人身ffit,另方面需要减少设备维修

4、损失、延长使用寿命曲安全作业培训教育（安全作业训练、安全意思教 育、安全作业管理）序安全使用宣传教育 忌安全管理措施建立 安全责任制度落实h 设#设施的维修与更新首物业设备的维修乘设备设施更新与技术改造II:程舟计划检修的理论依据:磨损理论和故障理论粘着磨损理论（20世纪50年代初期美国科学家阿查德）体疲劳磨损理论（1957年前苏联科学家克拉盖尔斯基）序金属剥削理论（20世纪70年代初期Sun提出来的）能量磨损理论（20世纪70年代初期Fleisher）衣小修：主要工作是清洗、更换和修复少量易损件并作适当的调整、紧和涸滑等方面的：E作矗中修：是对设备的主要零部件进行局部的修复和更换遵大修：对设

5、备进行局部或全部的解体，修复或更 换磨损或腐蚀的零部件。谬系统大修：通常是将所有设备和相应的管道、阀 门、电气系统及控制系统部安排在系统大修中进 行检修。物业设备使用寿命物质寿命：是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间通技术寿命：是指设备设施的设廿使用年限谬经济寿命：是指设备使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年限使用维修费提高 或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）等间 题严重，设备要提前报废寺1设备更新冷设备更新有原型更新和技术更新两种形式尬技术更新是指采用技术上比较先进、使用 操作上比较方便，经济上比较合理，管理 上比较进步的新型设备来代替原来使用的 老设备。滲2设备改造谬设备改造是指应用现

6、代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改造，提高设备的 技术功能及经济特性，以适应现代企业发 展的要求。备it的途径设备改造需要首先对原设备进行分析论证， 并编制改造方案 1对设备的结构作局部改进、2增加新的零件盒各种装置对设备的参数、容量、功率、转速、形状Bi和外形尺寸作出调整。谏备购置的技术经济评价理、劝效上使用。设备购置必须进行技术经济论证,目的是保证技术上先进、经济上合01枝术性要求（功能、可靠性、安全性、耐用性、节能性、坏保性和可操作性等） 谬2适用性要求（设备的用途和功能与物业的总体功能要求及装修等级、使用坏境等方面协调一致，同时需要满足业主和使用者的需求）尬3.经济性要求（设备的

7、寿命周期总费用最低）谬目的：把突发性故障所造成的停机损失减少到最低程度；把设备廿划检修的修理时间和修理费用降低到最低程度；在合理供应的基础上,把备品配件的库存量和储备资金压缩到最低程度。业谏备的备配件确定的依据孑易磨损的零件盒使用寿命小于大修理期间的其他易损件吉制造周期长、加工复杂或需要协作解决的零部件虚有较多同类型设备的零部件。停止运行会带来很大的影响的重要设备的主要零部要物业 设备的维侏保养和管理谆给排水系统的维修、保养与管理供电系统的维修、保养与管理费空调系统的维修、保养与管理卷电梯的维修、保养与管理一给排水糸统的维侏保养与管理谱给水系统的维修、保养与管理嵯1 定期检查与保养宙2 定期清

8、洗储水池和水箱書3需要对水泵进彳亍检查、保养与维修0 4定期进行水质检查5 建立给水系统的报修制度6定期检查消肮给水系统的性能谬排水系统的维修、保养与管理癖1及时检查，进行保养、维修和疏通清理 2.监督用户,不准向排水设施内孔折杂物，不准秋自挪动、改装及加装排水设备專3餐0：和医疗行业等需要设置沉淀池及隔油池等局部处理设施序4.防止污水管渠内岀现淤塞及蚁虫滋生，肮止污水外泄引起的环境污染。尬5定期对外露的排水管道进行油漆，加强水管外层的保护 孑6建立用户葩时保修制度及管理人员的巡视谬加强对房屋配电房的管理，保持配电房安全、正常的供配电冷加强对物业供配电系统的日常保养与维修y电梯维修等级 療1

9、小修（日常的维护保养，排除故障的急修和定时定点的常观保养） 谬2中修（周期一般是3年） 寺3大修（2个中修的周期即6年）4专顶修理（指的是不到中、大修周期Q超过小修范围的某些需要及时修理的顶目） 5.更新改造（超过15以上）痔工程部经理（是对物业设备进管理，操作, 保养，维修，保证设备正常运行的总负责 人。谱技术主管（负贯所管辖的维修班组的技术、 管理工作，并负责编制所分管的机电设备 的保养、维修廿划、操作规程及有关资料, 协助部门经理完成上级主管部门布置的工杨 业 设 备 管 理 冈 住 职 责建领班（对自己所管理的物业设备进管理，操作,保养，维修，保证设备正常运行的部分负贯）孑技术工人（进

10、行专业性的维修、保养工作）寺资料统计员（专门对相关的资料进行整理）谬接管验收制度孑预维修保养制度谬运行管理制度遵值班制度交接班制度 孑报告记录制度译某小区因设施设备管理人员流动频繁，未 能提供良好的设施设备、特别是供配电系统的管理服务，常常出现电力故障，导致业主 不满，也令物业公司领导大ffilffio你认为,该公司应在哪些方面人手，以提高供电服务质量？冷1配备合格的专业工程技术人员和相应数量 的操作和维修电工。2. 制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制 度的执行。3. 建立供配电系统技术档案。4. 配备各种必要的工具、仪器仪表和安全肮护 用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配 件供应渠道和供应商名册。孑5.定期对用电址量仪表进行检查和校验，确 保用电廿量的准i-tto进行用电统廿分析，做 好用电调度和用电itWJI作。6.建立临时用电管理制度,对任何新增加的 用电部应进行用电负荷的廿算，进行合理的负 荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下部 不允许超负荷供电。7要建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时 的供电预防措施。滲8.做好节约用电工作，降低损耗。9限电、停电