物业管理概论第一篇

1、物业管理第一篇 物业管理的基础知识教学内容、朝阳行业一一物业管理1、物业管理的概念:三、物业管理的基础理论:四、业主自治管理 :五、物业服务企业 :六、物业服务相关费用OS 第二篇物、匕管理的运行教学内容、物业管理招标投标1、物业管理的前期介入:三、前期物业管理r 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人 之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然 流向。等轟肃锤翩?鬻锻1 鹳豔P通行区的物管公司在提供服务中存在一些缺陷,如抄 X电表有误,维修不及时,引起部分业主强烈 不满,这部分业主经过联络,认为已成立的业主 委员会没有发挥应有的作用,于是在征求小区部 分业主同意后,自行成立了另一个业主

2、委员合, 并以新成立的业主委员会的名义,向社会公开招聘新的物管公司。就此形成了在同_个住宅小区,同时间并存两个业主委员合和两个物业管理公司（一）业主的概念（条例第6条）房屋所有权人为业主（二）业主的权利按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事 规则4、监督物业管理企业履行物业服务合同5、参加业主大会会议，行使投票权6、选举业主委员会委员和被选举的权利7、监督业主委员会的工作=1III8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用 情况享有知情权和监督的权利9、对专项维修资金使用情况的监督权

3、 10、法律、法规规定的其他权利（三）业主的义务1遵守业主公约、业主大会议事规则2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用 设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维 护等方面的规章制度3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定4、按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务5、按时交纳物业服务费用的义务6、法律、法规规定的其他义务（四）业主使用物业应当遵守规则1、遵守相邻权规定2、遵守房屋装饰装修规定3、共用部位共用设施设备的使用规定4、使用物业的禁止性规定（二）业主大会的含义物业管理区域的最高权利机构业主大会由同一个物业管理区域内的全体业 主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在 物业

4、管理活动中的合法权益。（二）业主大会的类型1、业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。2、业主人数较多是时，可按比例推选业主代表。3、业主人数较少时，由业主共同履行业主大会的职 责。（三）业主大会的筹备和成立:第一次召开业主大会的规定（条例第 条）、同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一 致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、 业主委员会职责。”2、业主大会的筹备(1)成立业主大会筹备组(2)业主大会筹备组的工作内容

5、（四）业主大会的职责（一）制定和修改业主大会议事规则;（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四选聘和解聘物业服务企业;探（五）筹集和使用专项维修资金;（六）改建、重建建筑物及其附属设施（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。1业主大会的形式(1) 定期会议(2) 临时会议20%以上业主提议发生重大或紧急事故需及时处理 业主大会议事规则或业主公约约定的其他情况(2)书面征求意见和书面投票表决V条例第12条：、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过 半数的业主且占总人数过半数的业主参

6、加。“业主可以委托代理人参加业主大会会议。第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/ 3以上的业主且占 总人数2/3以上的业主同意；:决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、业主委员会（一）业主委员会的性质 一一业主大会的常设性执行机构（二）业主委员会委员的资格条件和规模1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主2、遵守国家有关法律、法规3、遵守业主大会议事规则、业主公约、模范 履行业主义务4、热心公益事业、责任心强5、具有一定的组织能力 6、具备必要的工作时间（三）业主委员会会议（四）业主委员会的职责1=11召

7、集业主大会，报告物业管理的实施情况2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物 业服务合同3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督 和协助物业管理企业履行物业服务合同4、监督业主公约的实施5、业主大会赋予的其他权利一、物业管理企业的概念和特征1物业管理企业的概念：:是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管 理服务活动的企业O2、特征： (1)是独立的企业法人 (2)属于服务性企业 (3)具有一定的公共管理性质的职能:物业管理企业的资质等级标准三级一级二级1注册资本最低数额500300502专职管理和技术人 员3020103中级以上职称的人 员201054管理业绩有优良的经营管理业绩无

8、要求,管理物业类型2种及以上不限管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列 相应计算基数的百分比之和 不低于100%（1）多层住宅 200万平方米；（2）高层住宅 100万平方米；（3）独立式住 宅（别墅）15万 平方米；（4）办公楼、 工业厂房及其它 物业50万平方米（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅 50万平方米；（3）独立式住有项 宅（别墅）8万目 平方米；（4）办公楼、工业 厂房及其它物 业20万平方米。企业资质登记一级国务院建设主管部门二级省、自治区人民政府建设主管部门直辖市人民政府房地产主管部门、物业管理企业的工商注册登记2、物业管理的资质审批权限三级直辖市人民政府房地产主管部

9、门设区的市人民政府房地产主管部门资质审批单位一级可以承接各种物业管理项目二级可以承接30万平方米以下的住宅项 目和8万平方米以下的非住宅项目的 物业管理业务三级可以承接20万平方米以下住宅项目 和5万平方米以下的非住宅项目的物 业管理业务合同（收费办法第二条）物业二物管企业、:1、未出售的空置房是否交物管费？:2、业主已经接房，但长期不在家，是否缴费?:3、业主不办理入住手续的房屋谁交物管费？:4、出租房谁缴费？ 5、电梯公寓，低层住户是否缴费物业服务费用1、定义：物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫

10、生和秩序，向业主所收取的费用。2、收费原则:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服 务水平相适应的原则。3、定价方式：实行政府指导价和市场调节价包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。酬金制与包干制（一）酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取 酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业

11、服务合同约定 的支岀，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业 服务支出和物业服务企业的酬金。（二）、包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业 服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务费成本（支出）构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分: 1、 2、 3、 4、 5、 6、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其他费用。 7