当代企业典范—书面报告

1、当代企业典范书面报告主题:在房地产不景气中如何突破困境指导教授：陈得发教授授课讲师：张 调(鼎宇建设董事长)报 告 人： 第 十 组王丽芬 8945724温佐民 8941710沈家足 9041702林金燕 9041709张希华 9041722 大纲前言一.房地产业的特质与相关行业二.房地产相关法律及费用三.房地产开发流程四.房地产动了吗？五.购屋8步骤 六.大高雄地区之地价、房价变动七.大高雄地区房地产的过去与未来八.突破困境之道九.结论十.Q&A前言房地产经营是一门与人类生活需求关系密切的学域，房地产经营管理的内容范围甚广，结合了不动产法律、规划设计、财务管理、投资与营销。是以在面对不景气环

2、境中，房地产经营者应更加扎根本质学能，期许自困境中脱颖而出。有道是万丈高楼平地起、沧海变桑田、桑田变黄金，正是经营房地产经营所必需拥有之专业技术。一.房地产业的特质房地产之特质: 房地产是一项资本密集，资金需求量大产业，从土地取得到建筑物完工至交屋，所投资之资金小至动辄数亿，大则上百亿。其所牵扯之上下游相关产业多达数百种，造就无数就业机会与商机，连带促进地方繁荣。唯常受政、经情势影响之影响所拖累，价格变动大，倘若遇房地产景气低迷时，变现不易。反之当景气反转，需求量增加时，房价止跌回升应不是难事。毕竟国内依旧存有，有土斯有财之观念。 建筑物所在之地段、交通、环境对其销售价格深具影响，921地震所

3、带来之冲击，国人至今依旧在疗伤止痛，汐止的一场大雨，使林肯大郡惨遭土石流之破坏，造成国人重大伤害。试问个人终其一生能购屋几次，一次房舍之购置，所要支出之费用何其之多，举凡税金及各项费用，地价税、房屋税、管理费等等，费用负担重。 就房地产而言其另项特质、是一项进可攻退可守之投资产业，购屋者可自用或出租是一个有收益的投资商品、建筑物可长期使用，另方面现行之顶级消费者客层购屋要求标准高，有些建商为争取该客层认同，纷纷推出具地标型百年建筑，使建筑也能成为一个艺术品相关行业前述提及房地产业其上下游相关之行业众多，在此提出一些各位较常接触之行业做一了解：建设公司、不动产鉴价公司、建筑经理公司登记士(代书)

4、、土地估价师、地政事务所银行、金融机构政府建管/都市计划部门 建筑师事务所工程顾问公司广告(代销)公司 建筑经理公司 房屋中介公司营造公司 企管顾问公司 不动产管理顾问 二.房地产相关法律及费用房地产是国内的火车头工业，其所带来之经济效益，非三言两语所能含概。因所牵涉到之行业众多，交易之金额庞大，若无建立一套运作机制，其中所引发之社会、道德、经济问题非国人可承受，是以建立一套交易机制，以法律为最后的一道防线，让业者、相关行业、从业人员、消费者等等受到应有的保护。与房地产相关之法律及交易过程中所衍生的费用举例说明如下:相关法律:土地法、不动产税法、营建法规、都市计划法、区域计划法、山坡地开发办法

5、。不动产诉讼法、不动产经纪法规、民法、商事法、土地登记实务相关费用:买方:契税、代书费、登记规费、公证费、保险费、贷款代办费。卖方:土地增值税、设定涂销规费、公证费、地价税、房屋税、水电、瓦斯、管理费。三.房地产开发流程规划设计土地开发营造施工完工交屋屋企划销售经营管理成屋交易 土地估价经济环境分析投资计划分析 产权移转法令分析检讨 土地规划 规划设计上图为一土地开发之流程图，由图中可见，一项建筑投资开发计划案，所包含之前置作业与后续工程，分工之细，专业深入，每个环节紧紧相扣，丝毫不能有所差错。四.房地产动了？！民国七十五年，台湾房地产业在股市大涨的带动下，连续几年皆有亮丽表现，然，自从七十八

6、年之后，房地产的景气一直是持续走下坡的景况，许多大型建商皆因无法因应这波的不景气，纷纷解散倒闭，堪称是台湾房地产史上罕见的困境。但是自去（民国九十一）年以来，却传出许多喜讯，房地产的交易量出现六年来第一次的正成长，这个消息让许多业者及投资客喜上心头，认为台湾房地产已经脱离之前价格直直落的窘境，开始动了起来。台湾房地产真的在复苏吗？造成台湾房地产又见热络的主要诱因有以下几个：（一）目前是台湾有史以来最低的房贷利率政府为了刺激一直积弱不振的房地产买气，并为消化全省多达一百多万户的余屋，自民国八十九年起即陆续推出六千亿的优惠贷款，且限制的条件愈来愈宽松，利率也愈来愈低，从原本的5.5降到2.85，跟

7、从前动辄就高达9、10的房贷利率相较之下，目前的房贷利率堪称是有史以来最低的贷款利率，许多从事房地产业的业者皆认为房地产的利息从没有像现在这么低过。同样的，许多租屋族在精打细算后也发现，购屋所需负担的利息贷款远比租房子所付的租金要划算，因此纷纷兴起购买房屋的念头。(二)许多人认为目前的房价已跌到谷底，是购屋的最佳良机 根据政治大学地政系张金鹗教授最近的一项调查，就反映了这种的认知态度。此项调查是针对全国最大的房屋贷款银行土地银行、一千多位新购屋贷款客户所做的调查，发现有58的客户认为目前房价已在谷底徘徊的阶段；27的客户认为房地产正处于缓步回升的状态，只有14的客户认为房价应会持续下跌。在市场

8、大致认为房地产价格已跌至谷底的情况中，连带的也让有意购屋的民众认为是进场的大好时机，因此也一并带动房地产的成交量。(三).实施土地增值税减半征收两年，刺激买卖意愿 去（民国九十一）年政府释出一项大利多，宣布土地增值税减半增收两年，此举亦是提高民众购屋意愿的诱因之一。许多民众盘算将目前的高贷款利率的旧房屋卖掉，趁现在房价低、房贷利率也低的时候购买新屋，此举不仅可以甩掉高房贷，又可换新屋，并且节省一半卖旧屋时须缴交的土地增值税，可说是一举数得。有些不动产业者也指出，受土地增值税减半课征的影响，不只卖屋者较愿意出售房屋，买卖双方也因此较有议价谈判的空间。(四).银行存款利率创新低，其它金融投资 工具

9、也不振，房地产再度受到投资客喜爱。目前国内银行的存款利率一再向下调降，已接近零利率的程度了，再加上近几年来受全球不景气的影响，其它金融投资工具之投资报酬率也表现不佳，使得投资客将焦点转向投资房地产。业者建议，投资大众可购买地段好，具出租优势的店面或小套房，再将房屋出租，赚取房租利润，一般的投资报酬率在6至8之间，比目前银行定存的2要高出许多。(五).不动产业者看法（一）台湾有高达一百二十多万户的余屋待消化过去十多年因建商抢建的结果，使得余屋率很高，虽然交易量成长不少，但大多数皆是消化余屋，价格并未因此而水涨船高，一直维持在低价的水平。（二）根据中央银行的统计，台湾的银行逾放比高达一兆多元，其中

10、约有七成抵押品与房地产相关，庞大的逾放不动产预期将在近期内释出，也使市场行情无法上扬。五.购屋8步骤1.购屋预算评估 2.购屋地点评估3.选择中介公司4.买屋小秘诀5.房屋贷款6.签约7.交屋8.轻轻松松搬新家1. 购屋预算评估购屋乃人生大事，建议您在展开购屋行动前，先做做购屋指数测验，再用简易计算公式了解自己的财力状况，评估自己的购屋实力，让购屋计划更周详！2.购屋地点评估天下之大，理想的房子哪里找？先进入市场行情选定预算合适的区域，再用生活机能查询查看区域环境，目标更清楚，省时省事真方便！3.选择中介公司(1).声誉良好的企业集团企业为了维持良好形象，消费者权益若受到伤害时，较有爱惜羽毛的

11、处理态度。(2).有连锁的大型中介因为有多家连锁店，可搜集较广的巿场信息，有助消费者作客观的判断。(3).制度完备，以保障消费权益为依归的公司 (4).公开房价，说明客户权益公开销售房价，没有广告价、委托价的价差，并事先向消费者说明各项权益，诚实告知应有的信息，透明化的交易程序才安全(5).公开成交行情在卖房子时让卖方了解最新的房价，在买房子时让买方自由参考新的行情以出价，才能让巿场机能更健全。(6).良好的售后服务如水电保固制度、成屋履约保证、购屋付款保证.等，让消费者真正能够买的安心，住的放心。4.买屋小秘诀绝招一：大环境评估1. 区位环境是否适合居住2. 评估交通网络是否便利3. 评估交

12、通网络是否便利绝招二：小环境评估1. 邻近环境:白天及晚上分别前往观察，包括噪音问题、垃圾问题、摊贩问题等。2.公共设施:：公共设施的比例及坪数分摊是否合理，在买房子前应仔细查阅权状，以确保自身权益。3.停车位:住家附近的环境能否停车？停车位是专属或共享的？费用多少？均应事前作一了解。4.屋况:(1)建材向相关单位或中介公司申请检测，以了解是否为辐射屋或海砂屋，采取事前防范。(2)安全楼梯间是否有堆置杂物，而楼梯的宽度、级深、高度皆是影响通行安全的因素。(3)座向受到阳光充份的照射，是较理想的居家座向。(4)楼层高度标准楼高为三公尺，若扣除天花板及地板之厚度，则至少应 有二百八十公分的高度。

13、(5)屋龄屋龄过于老旧的房子，应特别留意建材老旧剥落、水电管线容易漏水及电压是否足够等问题，并考虑日后整修费用恐会较高。(6)漏水购屋前应仔细检查墙壁是否龟裂、渗水，地砖是否完整？门窗牢靠否？油漆壁纸是否剥落？浴室水管是否漏水等，以免日后产生更令人头疼的问题。(7)厨房厨房内应注意是否有天然瓦斯、热水器的位置。(8)格局动线空间动线机能的重点包括客厅活动的开放性、餐厅到客厅间的流畅性、卧室的隐密性等。如考虑传统禁忌而欲对路冲、屋角、横梁柱子等作修改时，则应审慎考虑其可行性。(9)大楼管理管理委员会组织功能是否健全？管理费会不会太高？(10)公设比例公设比例是否分摊过高？绝招三：利用雨季看房子室

14、外：从房子四周的坡地观察土质是否有崩落、土质松动或滑动的情形检测建筑物下方的地基是否祼露、坡面挡土墙是否龟裂或位移、路面是否下沉等行水区附近或低漥区域的堤防有无破裂，是否容易积水且排水不良等。室内：天花板有无滴水及渍痕，尤其是顶楼的住宅要特别小心四周墙壁的油漆是否斑驳、掉落及褪色、墙角接缝处有无渗水注意迎风、迎雨面的墙壁是否有冒汗的迹象或有壁癌白华发生 窗框是否生锈及渗水冷气孔是否渗水或白华地板及地毯有无变形或发霉室内通风是否良好，橱柜有无发霉情况。藉此成为和卖方杀价的依据，如果瑕疪情况严重，更可好好衡量一下，免得吃亏。5.房屋贷款贷款流程贷款试算优惠房贷专区67.签约&交屋代书流程签约备证办

15、贷款完税对保产权移转、抵押权设定清点屋况付款、交屋8.轻轻松松搬新家六.大高雄地区之地价、房价变动房价变动:67年以前市中心大楼价位4万/坪凹子底大楼无68-75年市中心大楼价位6-7万/坪凹子底大楼4-5万/坪76-82年市中心大楼价位20-26万/坪凹子底大楼11-18万/坪83-88年市中心大楼价位16-22万/坪凹子底大楼9-12万/坪89-91年市中心大楼价位13-18万/坪凹子底大楼8-10万/坪地价变动67年指数为100时68-75年间100-200上涨1.5-2倍76-87年间500-700上涨5-7倍83-88年间300-500对前一波而言下跌3成88-91年间250-300

16、从最高峰下跌5-6成七.大高雄地区房地产的过去与未来(一).区域供需情况81,82年达销售高峰，83年开始走下坡，过去30年有三次销售高峰期，分别是62年、67-68年、76-79年期间总销金额销售户数70年以前约100亿5000户71-75年约100-300亿5000-10000户76-82年约500-2000亿10000-30000户83-88年约1400-320亿22000-5000户89-91年约300-400亿5000-6000户(二)质的改变期间产品建材60年以前透天厝马赛克、油漆、传统卫浴、PVC地砖60-70年间4-5楼公寓二丁挂、ICI油漆、壁纸、塑料地砖70-80年间电梯大

17、楼12楼7楼二丁挂、ICI油漆、壁纸、大尺寸磁砖式木地板、厨具采整体橱柜设计80-88年间20楼超高层式16楼小口砖、花岗石、庭园受重视、大楼管理维护受重视、按摩浴缸、分离式冷气89-91年间大楼量缩采高级进口建材、豪华室内建材、造型多变地价下跌透天主流耐震、环保、文化交流、人性化设计、弹性空间、e住宅建筑(三)精华地段的变动过去:市中心、盐埕、前金、新兴、苓雅现在:三民、前镇、鼓山(凹子底8,25,29,31 期重划区) 以及市中心精华地段(民生路 、四维路、民权路)未来:美术馆园区、农16重划区、多功能经贸园区、新光路商圈以及市中心地段八.突破房地产困境之道量力而为，资金充裕，自有资金比例要高物美价廉俗搁大碗低价格、高质量的