江门市房地产市场调研分析报告（案例）.ppt

1、江门市房地产市场调研分析报告,调研说明,一、背景 近年来，随着江门房地产市场的不断发展与成熟，市场主导者也在不断改变着，以往由开发企业全权决定产品的形态和定位的时代已经过去。随着供应量的不断增加，市场供求关系的不断改变，以购房者消费倾向为导向主导市场发展的力量正在形成与壮大，因此市场意识强、敏感度高的大型和知名开发企业开始注重购房者购房趋势和特点变化的研究。随着市场竞争将日趋激烈，因此开发企业均提高了对潜在购房者需求研究的认识，潜在购房需求的调查结果逐渐成为项目定位和决策过程的重要参考依据和基础。 由于潜在购房群体的消费倾向对未来产品定位与功能设计具有一定的前瞻性指导作用,因此我司通过问卷调研

2、，对于未来购房者的购房心理和经济能力以及产品需求等方面进行普查，结合目前市场的供需现状进行对比分析，来帮助开发商确定不同区域具有竞争力的产品定位、消费者定位以及今后的营销策略，帮助开发企业了解消费者需求、欲望、心理、行为、对产品的评价等。使之能够不断创新产品、找出市场机会点，为成功打造项目奠定基础，为项目策划定位提供一定的市场依据，更能为成熟产品找到新的用途和新的市场。 在本次调研过程中，我们考虑到江门的房地产市场发展方向是以非别墅类的大型生活区为主导，因此本次调研主要是针对这类产品为主，而对别墅市场作了忽略，特此说明,调研说明,二、目标 1、揭示需求市场最新动向 2、研究新政后楼市的走势和未

3、来趋势 3、跟踪预测未来购房者自身特征及其变化 4、揭示未来楼市购买力水平及产品需求特征 5、探索近期楼市持续旺盛的真正原因,调研说明,三、调查技术设计 1、访问对象：限定为近三年内打算购房的潜在购房者，年龄在20岁以上，本人和家人不在房地产相关行业工作。 2、访问地点：江门东湖广场江门日报房车联合展销会现场 3、访问时间：2007年9月2223日 4、访问形式：定点访问 5、抽样方法：随机抽样与判断抽样相结合,数据源于：五邑大学工程管理专业,调研说明,四、样本分布 本次调查共完成合格样本585个，经复审和复核，有效样本519个，其中： 1、总体住宅需求部分（江门主城区块）：133个； 2、南

4、新区住宅需求部分：137个； 3、北新区住宅需求部分：204个； 4、新会区住宅需求部分： 45个,数据源于：五邑大学工程管理专业,需求市场最新动向,北新区板块受关注度再创新高，新城市副中心房地产开发迎来快速发展期。 投资和自住型消费是需求主体，改善型需求支撑楼市健康发展。 小高层电位洋房产品最受欢迎。 实用的三室二厅和舒适型的四室二厅是需求的主要户型。 90-130平方米的面积段成为主流需求面积。 总价承受主力区间3050万/套，面积段在80-150平米。需求与供给之间的差异导致购买区域由城市中心区域向边缘区域转移。 不同板块价格承受能力各异，城中维持高位，北新区以中、高价位段需求为主、南新

5、区板块表现为多元化，中、高价位段需求并存,北新区板块受关注度再创新高，新城区房地产开发迎来快速发展期,1、在潜在购房者的购买意向统计当中，北新区板块成为最大的赢家，39.30的受访者打算购买北新区楼盘，与南新区的26.40、市区的25.63%相比，购买比例大大增加。另外，虽然在江门老城区作调查，已有8.67%的顾客选择新并入江门市区的新会区作为投资点，看来两地楼价的差距让有些投资者们也看到了市场机会。可以看出目前潜在购房者对于北新区板块未来的前景非常看好，滨江大道、新的行政区域中心等利好以及新政支持，北新区板块已经越来越被大众所接受，加上政府对于滨江大道的长期规划和连续投入，以及目前部分商业和

6、配套的快速建设和陆续使用，现在的北新区已经不再是一座规划中的新城，它正以实景展示着蓬勃生机，众多大型开发商的云集，购房者对于北新区板块、滨江新区的关注日益提升,南新区板块前景被看好，轻轨建成后将迎来快速发展期,2、虽然南新区板块比之北新区板块关注低，但是比这早几年已大大提高，目前的市场关注度甚至已超过市区，这主要归功于市政府对南新区近几年来的持续投入，如江海花园、南泉花园等这些江门高尚小区的建立，高新区的开发、江门一中的迁入等，都使得南新区的发展前景有目共睹。“宁要河北一张床，不要河南一间房”的历史已成为过去，加入规划中2010年前轻轨将建成投入使用，南新区的地位更是直线上升，特别是轻轨的建成

7、投入使用后，其发展潜力已不容疑置,投资和自住型消费仍旧是需求主体，改善居住状况成为购房主要动机,从购买目的来看，自住型中，81.44的潜在购买者还是购房自己使用，其次则是给儿女使用,自住型消费，改善居住状况成为购房主要动因,我们可以从上图表中可以看出购房目的是以投资升值、优化居住环境二大原因需求为主，保值、 自住需求坚挺；同时买来后将来给儿女的需求呈上升态势,平层产品最受欢迎，跃式和错层开始受到关注,平层仍旧是偏好度最高的产品，也是目前最大众化产品，同时近期我们也可以看到，近年来流行的跃式和错层也开始受到关注，两种户型也占了一定的比例,实用的三室二厅和舒适型四室二厅是需求的主要户型,套型需求分

8、布来看，经济、实用又具备一定舒适性的三室两厅和四室二厅是潜在购房者的打算购买的主流产品，四室以上的相对豪华的住宅需求比较稳定,功能经济实用的91-130平方米的面积段套型成为需求主流,91-130平方米的面积段需求占到总需求的50左右。可以说绝大部分的需求面积都集中在这一段，经济性和实用性的需求倾向又一次得到市场的证实,总价承受主力区间3050万/套，面积段在91-130平米,潜在购房者的总价承受能力分布在31-50万达到峰值，2160万是目前潜在购房者购房总价承受主流区间，而从供应情况看，由于供应套均面积和单价均高于购买者的预算，因而供应总价高于需求总价，将导致需求区域受价格影响而外移,20

9、08年江门楼市发展趋势,成交量与价格均稳步提升，市民对目前楼市充满信心，因此当前政府的各项目新政敏感度降低，未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道。 需求总价以及单价都保持上升趋势，与目前的实际成交均价走势趋同。 需求市场经济型、实用型产品受青睐，需求面积均值都在90130平米左右，需求产品结构相对稳定。随着各大房地产商的进驻，楼盘结构会有有所改变，供应市场将打破舒适型产品占主流的局面，主导产品向经济、实用和升值空间大等类型转变,成交量与价格均稳步提升，市民对目前楼市充满信心，因此未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道,06年上半年以前，江门楼市经历了一段观望期，但下半年开始发生变化，

10、在在淡季8月楼市就开始逐渐回暖，在政府、媒体、发展商，以及江门城市未来发展的方向越来越明确等各种力量的支撑下，到达金九银十的楼市黄金月，江门的楼市开始出现前所未有的火爆情况，大部分的潜在购买者购房积极性高涨。并且其火爆情况一直延长至今，楼价也直线上升。在本次展会上我们调查到，55.27的购房者预定在1年内购买住宅。可以看出目前消费者对于楼市发展前景比较看好，投资、改善和结婚用房需求的刚性较强，因此需求表现旺盛在所难免,成交量与价格均稳步提升，市民对目前楼市充满信心，因此，未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道,几次的新政出台、多次的金融政策调整，江门楼市依旧保持平稳增长的势头，潜在购房者的

11、心理也随之发生变化，61的潜在购买者认为未来房价会继续上升。可以看出，对于未来的房价长势消费者信心十足。认为房价会下跌的消费者仅占有11.43。从这点来说，潜在购房者对未来的房价长势有了一定的心理准备,跟踪预测未来购房者自身特征及其变化,31-45岁成为未来主力购买年龄段，其次则为26-30岁，可以说未来购房者年龄跨度较大，不同年龄层对产品需求表现不同。 未来购房者收入在稳步攀升，因此对房价的上涨具有一定的支撑作用。 高学历稳定职业仍旧是未来购房者的重要特征，他们对楼盘品质和开发商品牌提出更高的要求。 区域情节仍旧存在，北新区板块成为各板块主动迁出人群的最佳选择。 有车一族比例攀升，未来车位配

12、比也将影响销售购买选择。 二次、多次置业者比例稳步上升，需求迫切性降低，但舒适的自住与投资价值兼具的产品将受到追捧,31-45岁成为未来主力购买年龄段，其次则为26-30岁，可以说目前购房年龄跨度较大，不同年龄层对产品需求表现不同,我们调查的平均年龄为36.45岁，但是从分面积段看主力需求年龄段为31-45岁，其次为2630岁，我们可以根据目前的年龄需求变化看目前的消费群体的需求变化,高学历稳定职业仍旧是未来购房者的重要特征，他们对楼盘品质和开发商品牌的提出更高要求,高学历成为目前主城区需求者的一个重要特征,潜在购房者的职业分布以企业、公司高层员工为主，另外公务员和事业单位工作人员也占有较大比

13、例。从职业分布中可以看出，未来住宅的购买群体还是以中高收入阶层为主,区域情节仍旧存在，北新区板块成为各板块主动迁出人群的最佳选择,本次调查数据显示，目前打算购买住房的潜在购房者主要居住区域在以老城区为主的城中，其中包括了炮台、北街等地，其次是河南、南新区等。而目前居住在外地和五邑其它地区郊县、会城等的购房者比例也有一定的份额。而北新区是大多数人购买的首选,二次、多次置业者比例稳步上升，需求迫切性降低，但居住舒适性与投资价值兼具的产品将受到追捧,从置业频次的分布来看，首次置业比例相对较小，同时二次及多次购房比例仍然保持上升态势。可以看出创业初期的年轻购房者并没有全部投入商品房市场，一部分受经济能

14、力制约转移到二手房市场；另一方面二次以上置业者多以卖旧买新为主，因此对产品的功能性和舒适性要求较高，同时地段的升值空间也成为其购买影响的重要因素,有车一族比例攀升，未来车位配比也将影响未来的购买选择,和往年相比较，有车一族明显增加，不准备购买的比例下降。随着收入水平的不断提高，以及城市化进程带来的城市边界的不断扩大，有车一族比例不断上升，因此对楼盘车位配比提出更多的需要，能否满足停车需要也成为购房影响要素之一,未来楼市购买力水平及产品需求特征,地段、交通、楼盘品质、价格仍旧是影响购买的最主要因素。 完善生活配套的基本生活需求远远高于享受型的文化娱乐休闲需求，这也成为很多楼盘的高档会所难以存活的

15、主要原因。 主流需求面积集中在91130平米，不同板块需求面积段不同。 单套购买总价集中在3050万，单价承受力集中在30005000元/平米，预示未来成交区域向中心区域以外和城区边缘扩散,交通、楼盘品质、价格仍旧是影响购买的最主要因素,目前影响购房决策的因素仍主要以地段、楼盘质量和价格为主。另外可以看到物业管理等后续服务质量的提高也成为潜在购房者考虑的重要因素，所占比重与价格的影响度接近；影响购房者购买的心理因素正从楼盘的硬件向软件过渡，开发商必须加强服务意识，融洽业主关系，加强文化环境的建设,完善生活配套的基本生活需求远远高于享受型的文化娱乐休闲需求，这也成为中高档楼盘的会所难以存活的主要

16、原因,公交站点、购物场所和医疗保健这些与生活息息相关的配套设施仍旧是潜在购买者最关注的要素。随着城市化进程的加快，城市非中心区域和边缘开发量不断增加，对于生活配套的需求成为潜在购买者的重中之重。也成为很多相对距离较远的楼盘吸引客群的重要卖点。而餐饮娱乐、体育健身、文化活动等在购买初期并不是潜在购房者最关注的配套。部分高楼楼盘斥巨资建起的高档会所不如引入一间生活超市更能够赚得人气和利润的现象也就不足为奇了,主流需求面积集中在80-120平米，不同板块需求面积段不同,总体来看主流需求面积还是集中在91-130平方米之间。 从目前最受关注的北新区板块来看，110-120平方米是最受关注的面积段，其次就是81-100平方米和121-144平方米两个面积段 ，经济型与舒适性并存 。 江门南新区板块档次和形象处于转型期，因此舒适豪华型的产品引起未来客群的认可和关注，加上整体供应量受限，未来供需结构仍存在一定的不平衡性,近期楼市持续旺盛的真正原因,投资升值和改善型自住需求成为楼市强有力支撑，购房成为同时满足改善生活品质和投资升值功能的法宝。 对于未来房价稳步上扬的判断给予市民更多信心，促进楼市旺销。 市民收入水平的提升带来更多改善型消费需求，促进楼市发展。 宏观经济环境变化带动投资型消费需求,宏观经济环境变化带动投资型消费需求,人民币升值。 国内物价上升,通货膨胀。 普通百姓投资渠道