我国房地产企业营销策略研究——宏观调控背景下

1、我国房地产企业营销策略研究宏观调控背景下现代商贸工业No.09,92013 岛10dernBusiness Trade Industry 2013年第09期我国房地产企业营销策略研究一一宏观调控背景下杜力脚(河南新回置业有限公司，河南郑州摘要:随着我国房地产市场的快速发展，房地产企业面临的问题也越来越多。国家限购政策、保障房政策、;新国五条;等政策的持续实施，房地产企业营销策略的创新至关重要。立足于我国政府对房地产加强宏观调控的背景下，对房地产营销策略的发展过程进行系统分析，寻求房地产企业新的营销模式，提出绿色营销、品牌营销、网络营销等策略，促进房地产企业又好又快的发展。关键词:宏观调控;房地

2、产;营销策略中图分类号:F2文献标识码:A文章编号:1672-3198(2013)09-0011-022013年是全面贯彻落实十八大精神的开局之年。我国我国房地产市场迎来了重大机遇，房地产开发公司急剧增政府在中央经济工作会议中强调，;坚持房地产市场调控政加，房地产开发量迅速提高。但是，在众多利益驱使下，我策不动摇。;尤其;新国五条;房地产调控政策，为我国房地国的海南等地区，出现了严重的房地产泡沫，房地产市场处产调控再次加码。同时，新型城镇化建设为我国房地产企于失控状态。我国对房地产行业进行第一次宏观调控，出业发展也迎来了巨大机遇。当前，我国房地产业已步入一台关于当前经济情况和加强宏观调控意见、

3、城市房地产个崭新的发展阶段，人们消费理念正逐步迈进服务竞争、服管理法等措施，在各项措施落实下，我国经济成功实现软务营销时代，房地产企业的营销成为房地产开发的一个重着陆。要组成部分，对房地产开发经营的经济、社会和环境效益等第二阶段:1998年一2007年。1997年亚洲金融危机爆方面都起着重要的作用。因而，房地产企业要抓住市场机发，我国房地产市场也进入低迷状态。为拉动经济发展，我遇，在企业发展战略指导下，研究国家房地产政策，转变销国政府停止福利分房制度，出台了关于进一步深化城镇住售观念，树立现代的营销观念，以客户为中心，深入而及时房制度改革、加快住房建设的通知)，明确提出;促使住宅业地掌握消费者

4、需求，辨别内外环境的变化，推进房地产市场成为新的经济增长点;，实行了积极的财政政策和货币政营销活动，降低和控制项目成本，管控企业运营风险，将营策，从而扩大内需，推动了房地产业的高速发展，确立房地销置于经营的核心地位，创新房地产营销策略，提升竞争产为国民经济支柱产业。但是在房地产繁荣的背后存在房力，实现企业资金的合理流动，满足消费者不断发展变化的价过高、结构不合理、房屋同质化恶性竞争现象等问题，房需要，使企业在激烈的市场竞争中立足，促进地区的经济繁地产行业成为了社会关注焦点，经济出现过热现象。因此，荣。我国出台了关于促进房地产市场持续健康发展的通知)，保持我国房地产市场合理发展。1 我国房地产市

5、场进入宏观调控期第三阶段:2007年一2010年。我国房地产行业随着货我国房地产宏观调控的主要目标是促进房地产市场持币和财政政策发生了多方面的变化。针对2006年出现了续稳定健康发展。房地产企业的生存和发展与我国内外环局部过热的问题，2007年，在保持财政政策稳健的基础上，境的变化息息相关。对于房地产企业来讲，当前的宏观调货币政策适度从紧，年内10次上调存款准备金率，4次加控政策和市场竞争环境非常严峻，我国房地产市场进入宏息，将宏观经济政策的取向由;双稳健;转为;一稳一紧;。观调控期。1981年，深圳和广州进行商品房试点工作，我国2008年的上半年，在财政政策继续保持稳健的情况下，货币进入实质

6、性的房地产市场。而在这个时间之前，我国还没政策从;适度从紧;向;从紧;转变。下半年货币政策再度从有房地产市场，住房主要用于内部职工福利分配。在1993;从紧;向;适度宽松;转变。同时，我国房地产市场由低迷年后，我国综合利用税收、土地、金融等市场手段和行政手转变为亢奋，由萧条转变为繁荣。从而，国务院发布了;史段，制定和出台了关于做好稳定住房价格工作的意见、上最严厉的调控政策;一国务院关于坚决遏制部分城市房关于深化城镇住房制度改革的决定、住宅担保贷款管理试行办法、促进房地产业健康发展的六项措施、国务院价过快上涨的通知。在这一阶段，房地产投资急剧增加，关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知等政策措施

7、，外国热钱涌入中国房地产市场。从根本的房地产供给和需求两方面来进行宏观调控，从而第四阶段:2010年一。我闺房地产行业进入了质的变防止房价过快上涨，遏制投资性需求，稳定消费者心理预化阶段，在2011年上半年持续收紧货币政策，下半年收紧步期，满足刚性需求，使房地产供给和需求之间保持动态平伐放缓，国家一方面在保持经济平稳发展的同时，另一方面衡。通过我国房地产宏观调控政策和根据经济发展周期的遏制通货膨胀，使房地产价格合理且平稳。中央继续加强房不同阶段采取的宏观经济政策，将房地产宏观调控期分五地产调控，房产税试点改革落地、限购、限价等政策全面升级，个阶段。房地产形势将乐观发展。我国房地产企业将面临着转

8、型，不第一阶段:1993年一1998年。1992年邓小平南巡后，仅仅要追求利润，还要向社会提供更好的产品。作者简介:杜力卿(1986一)，男，硕士研究生，河南新回置止有限公司，研究方向2城乡一体化、房地产经营与管理。11一现代商贸工业No.09,2013 Modern Busin巳归TradeIndustry 2013年第09期策略，提高企业品牌度，让社会在合理的价格下接受企业新2 我国房地产企业营销策略的演进产品。市场营销学是以满足消费者需求为中心的，企业所进3. 1 多媒体、多途径整合营销策略行的有关产品生产、流通和售后服务等与市场有关的一系当前，社会媒体非常多，除了报纸和电视等传统媒体列

9、经营活动。1985年，美国市场营销协会对市场营销给出外，还出现了手机微信二维码、博客、微博等新媒体，并且这了定义市场营销是创造、沟通与传送价值给顾客，及经营些新媒体被越来越多的人接受和认可。单个媒体的影响力顾客关系以便让组织与其利益关系人受益的一种组织功能是有限的，我们要充分利用多个媒体，多方位、多角度宣传与程序。;菲利普科特勒下的定义强调了营销的价值导企业产品，让媒体效力发挥到极限。如户外、候车亭、的士向，;市场营销是个人和集体通过创造并向他人交换产品和车贴等在途媒体，让企业产品形象到处可以看到;利用当地价值以满足需求和欲望的一种社会和管理过程f因此，房比较有影响力的报纸媒体，让消费者深入了

10、解企业产品;利地产营销作为市场营销的一个子系统，从应用研究以来，从用电视标版、广播、影院贴片等有声媒体，与消费者引起互理论和实践上面临着严峻的挑战与考验。动，处处昕见产品的声音，更好地接受企业产品;利用搜房、20世纪60年代，市场营销学无论在概念上还是在应用腾讯、新浪的网络媒体推广等;利用手机短信向意向客户宣上快速发展，完成了卖方市场向买方市场的转变，实现了由传产品和活动信息，吸引消费者到现场体验产品;利用微博传统经营观念向新型经营观念的转变。1960年，美国市场平台发布不多于140字的最新动态信息等新媒体。营销专家麦卡锡8CE. J. Macarthy)教授在人们营销实践的基通过一系列营销体

11、系来提高企业品牌度，扩大项目影础上，提出了著名的4P营销策略组合理论，即产品CProd?2响力和销售量。深挖企业老业主，持续、有效地推动;老带uct)、定价CPrice)、渠道CPlace)、促销CPromotion)。该理论新;政策，实现业主参与销售;扩展泛销售体系，持续加强扩重视产品导向而不是消费者导向，认为一个企业只要生产大版泛销售团队(专销组、兼职顾问)，由专人维系全体员工出优质的产品，根据成本收益原则制定合理的价格，运用适及;兼职顾问团队飞加强联系，培养感情，增加群体参与销当的代理商、分销商等渠道，以及合适的广告和促销，实现售的热情;大力发展团购，加强大客户部力量及拓展力度，企业的顺

12、利发展。不断开发新的团购单位，力拓展高端商业客群、中小企业主1990年，美国的劳特朋教授提出以消费者需求为导向等群体;全营销合作体系(媒体包销、代销)深度蕴含媒体客4C理论对传统的4P提出了挑战，这4C分别对应叹，为消户资源;拓展场外经纪公司，招募不驻场的销代公司，整合费者的需求与欲望(Thewants and needs of consumer)、成市、省优秀的二手房交易门店。本(Cost)、便利性(Convenience)、沟通(Communication)。3.2 晶牌营销策略它要求把从研究消费者的需求取代产品原来所固有的优房地产市场进入品质居住阶段，居住品质已成为决定点，将研究消费者所

13、愿意支付的成本取代传统的定价方法生活品质的重要因素之一。品牌是一种识别标志、一种精与策略，研究企业如何提高消费者购买商品的便利性以及神象征、一种价值理念，是品质优异的核心体现。有调查表关注如何改善和增强与消费者的沟通o明，一个知名品牌能将产品本身的价格提高20%40%，是2001年，艾略特艾登伯格CElliottEttenberg)提出以宝贵的无形资产，房地产品牌的重要性也日益重要。目前，关系营销为核心，注重企业、消费者、政府等关系的长期良房地产市场竞争日趋激烈，培育和创造良好的品牌的过程好互动，从而建立消费者忠诚度的4R营销理论，即关联也是不断创新的过程，自身有了创新的力量，才能树立良好CR

14、 elevance)、反应CReaction)、关系CRelationship)和回报的品牌形象，才能在激烈的竞争中立于不败之地，强化企业CReward)。它眼于企业与顾客建立互动与双赢的关系，不在市场和行业中的地位。仅要满足顾客的需求，而且要主动创造需求，通过不同形式创建品牌资产，才能使企业有长远的发展动力。随着建立与它独特的关系，将企业与顾客关系联系一起，形成了人们生活水平的提高及住房条件的改善，消费者对品牌意独特竞争优势。同时，通过关系营销也为企业与顾客间的识越来越重视，对住房多功能、多性能的需求发展度越来越互动与双赢的关系提供保证，延伸和升华了营销便利性。深，在关注住房环境营造的同时，

15、还关注住宅文化等文化价我国房地产企业在不同的发展阶段采用了以上理论，值。因此，房地产企业仅依靠硬件投入很难占领销售市场，尤其町、4C营销策略，在房地产市场起步阶段，往往采用还要在规划设计、园林生态、建筑技术、配套设施等方面下4P营销策略。但是随着市场竞争的激烈，逐渐引人4C理工夫，努力去塑造和提升自己的房地产品质，为社会公众提论来满足不同消费者的多样化需求，使房地产企业在日趋供人性化的需求，和个性化的生活方式及价值。激烈的竞争中成为胜利者。同时，由于房地产开发产品的3.3 绿色营销策略特殊性，购买周期长，开发商与消费者难以建立长期、稳定据统计，房地产行业在消耗40%的社会资源的同时还的关系，因

16、此，4R在房地产行业的普及还需要一段时间。会带来约40%的垃圾。随着生态环境不断遭到破坏和环保3 我国房地产企业营销策略的创新发展意识的提高，人类社会的可持续发展受到了严重威胁，加剧我国房地产企业对房地产营销的研究还很滞后，缺乏了人们对于生态环保的迫切渴望，消费者已越来越关心居科学的营销理论指导，对营销策略理解非常浅显，用项目概住环境的改善和生活质量的提高。因此，房地产企业要树念宣传、广告宣传等获得消费者购买产品。然而，在这个快立绿色营销观念，以绿色文化为价值观，绿色营销也终将成速发展的社会，人们对住房的要求不仅仅是居住，更是为了为房地产开发的趋势，是企业可持续发展的必然选择。更好的生活，获得

17、美好的生活环境。消费者购买产品的需绿色营销是指企业在生产经营过程中，将企业自身利求点是不同的，有的是需要房屋的宽大面积、有的是孩子上益、消费者利益和环境保护利益主者统一起来对产品和服学的学区房、有的是想找个有山水环境的养老地方等等。务进行构思、设计、销售和制造D为适应市场发展的需要以在这新形势下，这些都要求房地产企业要创新企业的营销一12一现代商贸工业No. 09,2013 扎10dernBusiness Trade Industry 2013年第09期电子商务物流发展对策研究程加栋(武汉理工大学机电工程学院，湖北武汉430070)摘要:由于电子商务的推广和应用，物流配送已经成为了制约我国电子

18、商务发展的一大瓶颈。针对这些瓶颈问题对电子商务物流快速反应能力的构成、影响因素进行了深入分析，运用层次分析法得出制约电子商务物流快速反应能力的主要相关因素，依据一定的原则构建了电子商务物流快速能力评价指标体系。关键词:电子商务;物流配送;评价指标中图分类号:F2文献标识码:A文章编号:1672-3198(2013)09-0013-021 引言程做到费用最少、效率最高、时间最少、距离最短;其次它能够通过把运送物品进行代码化信息化对运送过程进行实时随着经济全球化和科学技术的迅猛发展，市场需求趋管理，使运送过程更加高效合理;最后它能够按照客户要求于个性化日益明显，现代电子商务企业要在这样的竞争环进行

19、单对单服务，满足客户需求多样化的趋势和潮流。境中取胜，更需要加强;品质经营飞即强调;时效性其核2.2 电子商务物流中存在的问题及其对策心在于服务的及时性、产品的及时性、信息的及时性和决策由于我国的物流理论和实践的研究起步晚、水平低，故反馈的及时性，这些都必须以强有力的电子商务物流能力而与发达国家地区相比还存在很大的问题。主要表现在以作为保证。电子商务的优势之一就是能大大简化业务流下几个方面:(1)电子商务的物流配送基础设施不完善，物程，降低企业运作成本。目前我国物流配送体系尚不完善，流理论不够系统，物流技术还很落后;(2)物流基础设施布其规模较小、水平较低，而电子商务的快速发展更暴露了我局不合

20、理，由于长期受;重生产，轻流通;思想的影响，我国国物流体系的不足。因此构建高效、快速、合理的现代物流物流基础设施总体规模仍然偏小川3)电子商务企业物流的体系已经成为电子商务发展中亟待解决的问题。管理水平较低，物流信息化、集成化管理与技术水平不够高2 电子商务物流而且先进的物流技术设备应用较少刊的物流高素质入才严2.1 电子商务物流重缺乏，目前我国物流企业普遍缺乏通晓现代物流运作和电子商务有三大流z信息流、商流和物流。电子商务的物流管理的复合型人才。传统物流专业教学手段单一、教运作过程也就是这三大流的流动过程。电子商务物流配送学模式落后且缺少必要的实践环节，而专业师资和物流在不同于传统意义上的配

21、送活动，电子商务物流配送是在电职人员的职业教育匮乏更是制约我国物流的发展。子商务环境下现代物流配送的新发展，具有信息化、现代化针对当前我国电子商务物流的这些问题可以采取以下和社会化特征的物流配送，与传统的物流配送相比其更有对策2建立与完善法规政策，加强基础设施的投入和合理布优越性。首先它具有网络的虚拟性，通过虚拟网络实体配局;建立物流配送体系的社会化和产业化;提升信息技术的送活动的各项职能和过程可在计算机上进行模拟仿真，通广泛应用;建立良好的物流配送体系，培养高素质的物流经过信息技术虚拟配送，寻求最优化配送方式，使实体配送过营管理人才。及消费者的消费需求，房地产企业在绿色营销过程中，要将4结i吾环境保护绿色营销理念融入到设计、阳光照射、公共设施和房地产营销是一个综合性、系统性的工程，在国家宏观绿化间隔到社区管理等，为消费者营造高效、低耗、无废、无调控背景下，创新是房地产营销的生命。我们要在学习和污染的生态平衡的环境，促进经济与生态环境协调发展，以借鉴已有的房地产营销理论的基础上，不断创新