精品范文-房地产企业税务处理违规总结_工作总结

1、xx年X月X日精品范文-房地产企业税务处理违规总结_工作总结（文章一）：房地产企业会计核算和税务处理房地产企业会计核算和税务处理（一）、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。（1）、营业税：税率5%。（2）、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。计算公式:应纳税额=营业税税率。（3）、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。计算公式:应交教育费附加额=营业税3%。（4）、印花税：（1

2、）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。（5）、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分 5 02 超过500元至2xx元的部分 10 253 超过2xx元至5000元的部分 15 1

3、254 超过5000元至2xx0元的部分 20 3755 超过2xx0元至40000元的部分 25 13756 超过40000元至60000元的部分 30 33757 超过60000元至80000元的部分 35 63758 超过80000元至100000元的部分 40 103759 超过100000元的部分 45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2xx-“三险一金”（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。计算公式：应交所得税=收入总额x税务核定固定比例x所得税税率（3）如果

4、属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。计算公式：应交所得税=利润总额x所得税税率（4）所得税税率：一般企业所得税的税率为25%,符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15的税率征收企业所得税。（7）、房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为（1）、2；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。（8）、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：（1）大城市（1）、5元至30元；（2）中等城市（1）、2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。（9）、土地增值税土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和

5、规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率30。增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率40。增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的

6、部分，税率50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。（二）、房地产企业的账务处理给你提供一份房地产企业会计制度。房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。费：教育费附加（1）、转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。（2）、房屋租赁（出租）属于服务业租赁业（3）、房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税-服务业”缴纳营业税

7、（4）、单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产（5）、销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税（6）、纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。（二）、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。（三）、土地增值税（一）一般规定（1）、出售征包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本房地产开发费

8、用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。转让环节缴纳的税金。（2）、房地产抵押（1）抵押期不征；（2）抵押期满偿还债务本息不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债征。（3）、房地产交换单位之间换房，有收入的，征；（4）、将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算）（5）、合作建房

9、建成后自用不征；建成后转让征。（6）、企业兼并转让房地产暂免。（7）、纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。（8）、）将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）（二）房地产企业土地增值税清算（1）、土地增值税的清算单位对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。（2）、土地增值税的清算条件（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开

10、发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（3）、土地增值税的扣除项目扣除取得土地使用权所支付的金额、思想汇报专题房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：A.建成后产权属于全体业主所有的；B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；C.建成后

11、有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。（四）、房产税（1）、地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（2）、在基建工地为基建工地服务的各种工棚、范文写作材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从

12、基建单位接收的次月起，照章纳税。（五）、城镇土地使用税（1）、城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。（2）、房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。（六）、契税（承受方）（1）、企业公司制改造非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股

13、份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。（2）、企业股权重组不征（3）、企业合并免征合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。（4）、企业分立不征企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。（5）、企业出售买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。（6）、企业关闭、破产债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30

14、%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。（7）、房屋的附属设施对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。（七）、企业所得税（一）预缴企业所得税（文章二）：房地产及建筑行业营改增应对策略总结房地产及建筑行业营改增应对策略总结（一）、“营改增”对建筑业的影响（1）、增值税是价外税，营改增后建筑业营业收入从原来的营业税收中剔除了应交纳11%的增值税销项税额，因此价格不变的情况下，收入会正常下降约（9）、9%。（2）、税(来自: :房地产企业税务处理违规总结)负和现金流出增加，利润总额下降，本质上是进项发票无法足额取得，可以抵扣的进项税少

15、，造成税负和现金流出增加，利润总额下降。（二）、“营改增”对房地产行业的影响（1）、房屋无法提价，增值税是价外税，不能加入到价格当中，最终消费者大多为个人不能进项抵扣。如果盲目提价，不利于在市场竞争，所增加的价格也要付出相应的税金。（2）、土地使用权费和金融机构利息支出占开发成本的比重较高，能否进项抵扣关系重大。专业人士认为: 一方面，营改增允许进项税额抵扣。只要企业能够取得、保管增值税专用发票，进行有效抵扣则不会增加营业成本。另一方面，由于税率上升，如果企业不能够有效地管理进项税额的话，会使得税负上升。（三）、“营改增”后房地产和建筑行业可能面临的挑战（1）、交易对方管理挑战一：交易对方纳税

16、人资格梳理以及信息登记挑战二：如何进行价税分离，并固化在系统中挑战三：如何根据“营改增”需求修订现有的业务合同明确价格为含税价/不含税价发票开具对存在税务合规风险的项目，进行合同内容的调整挑战四：如何调整交易对方的评估标准和审核流程如何制定价格调整系数以利于税后比价 如何调整交易对方准入标准和审核流程对于特殊交易对方的处理挑战五：如何建立沟通渠道，使交易对方能够了解公司最新政策挑战六：定价如何调整专业人士建议财务人联合业务人员，在业务前端对交易对象的纳税人资格进行梳理以及登记。根据“营改增”需求，比照涉税条款和标准合同条款，修订现有的业务合同。明确价格为含税价/不含税价，调整合同价格。财务和会

17、计的影响会计处理：新增会计科目，不同业务的记账方法和财务处理绩效考核：根据政策调整绩效考核标准，如果多档税率时如何调整；绩效考核标准的解释和落实。利润影响：不同的增值税率或征收率，导致利润的变化；进项抵扣率的高低影响利润水平现金流影响：税负变化可能导致企业现金流的相应调整预算调整：考虑财税的影响后调整预算专业人士建议财务人员在做2xx年的预算的时候需要考虑增值税改革的影响，估计企业受到营改增影响最差和最好的影响，事先做好准备。（2）、法律合规营改增前后，其会计处理是不同的，成本收入都会受到影响。企业应秉持着收入与成本不变的原则，修改合同条款。（3）、需要修订的合同模板挑战一：如何确定和梳理需要

18、进行修订的合同模板根据轻重缓急进行梳理统一归集整理税务处理不明确业务的相关合同结算进度挑战二：修订合同的涉税条款价款含税/不含税对供应商的开票要求向客户开具xx的时间合理安排付款方式服务内容具体化以减少税务合规风险开票对象的资质挑战三：对于政策不明确的项目，如何修订合同以应对未来税收政策的变化。企业应当考虑，如何使集团内的多家公司在规定的短时间内实现从营业税纳税人向增值税纳税人的平稳过渡，保障公司的正常运营。以及在税务合规的前提下，探索税务优化的方案。（4）、鉴于目前针对四大业的营改增税收政策尚未颁布，企业可以考虑采取分阶段的方式应对营改增：第一阶段法规公布前企业特别是房地产或者金融行业这类涉

19、及范围较广的企业需要成立一个营改增小组，小组成员包括管理层xx表，业务部门，设计部门，财务部门等各部门xx表。营改增小组评估营改增将会对企业集团在财务及税务方面可能带来的影响，并根据不同的情况制定不同的应对策略，同时就营改增的相关准备制定公司战略以及详细的工作计划。前期收集政策汇编，梳理业务模式及方案。除此之外，建议企业事先做自我评估，测算每一个业务，每一项采购，对企业的影响程度。在测算过程中，去了解供应商和经销商的纳税人资质情况。最后根据评估的结果更新改进企业的系统，使其能满足营改增后对合规性的要求。梳理供应商信息和纳税人资质，并录入系统中。再次，对相关人员（如财务/税务、法务、采购和销售人

20、员）进行初步的培训。最后复核公司所使用的典型商业合同中的税务条款。第二阶段法规公布后营改增细则出台后，企业需要复核第一阶段的工作并做出必要的修正。在此基础上，落实工作计划，例如：实施系统改进；与供应商和客户就营改增可能带来的影响做进一步的沟通；对相关人员针对具体的税法规定做进一步的培训；制定增值税合规工作流程手册等。同时，财务人员与主管税务进行沟通，进行增值税纳税登记、xx申领等相关合规性工作。第三阶段营改增过渡完成后企业根据前两阶段的实施效果以及相关系统运行一段时间（例如：3个月）后的情况，再次进行系统复核，识别相关问题并寻求解决方案。企业可以自行或者寻求第三方做营改增差异分析。首先，需要梳

21、理企业的业务流程和内部管理流程，找出并标注与税相关的流程和环节。其次找出增值税与现行税收情况的差异。最后针对这些差异，本着税务合规和税务优化的要求，进一步改进流程和环节。企业制作增值税管理手册及成本费用抵扣手册或者组织相关人员的培训。增值税管理手册实质属于内控管理手册，比如手册中规定各个部门的涉税人员的操作流程，设置管理复核岗位，划分各个岗位的职能等等。（文章三）：房地产企业收入的会计与税务处理差异房地产企业收入的会计与税务处理差异房地产企业是以房地产为经营对象的企业。在销售方式上一般的工业企业以现销、赊销为主要方式房地产企业的销售方式则包括现售、预售、分期收款方式销售等其中以预售方式为主。对

22、于房地产企业预售和收入的处理企业会计准则和税法的规定有所不同致使房地产企业的预售和收入的结转在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。房地产企业预售和收入业务的会计处理 根据企业会计准则规定房地产企业预售业务的会计处理为当企业收到预售款项时由于不符合收入的确认原则不确认收入而是作为负债计入预收账款待房屋交给购买方时再确认收入。对于预售收入按规定应缴纳的营业税及土地增值税等房地产企业直接在应交税费的借方反映销售收入实现时再将预缴税费转入营业税金及附加。例甲房地产公司2xx年开始在乙地级市开发A地块A地块共计兴建A（1）、A2房产。A1房产于2xx年8月起开始预售2xx年10月份完工A2房产于2xx

23、年2月开始预售2xx年未完工。2xx年共计取得A1房产预售房款4000万元当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元2xx年销售A1房产取得收入2xx万元假定为完工后实现的销售收入预售A2房产取得预售房款5000万元A1房产完工开发成本共计4000万元当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元广告宣传费支出200万元营业税及城建税和教育费附加（5）、55土地增值税按1%预缴预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑。甲房地产公司对上述业务进行会计处理编制会计分录如下单位万元2xx年度会计处理12xx年度收到预售房款 借银行存款 4000贷预

24、收账款A1房产 4000.2预缴营业税、城建税和土地增值税 借应交税费应交营业税A1房产200 应交税费应交城建税A1房产 14 应交税费应交教育费附加A1房产 8 应交税费应交土地增值税A1房产 40贷银行存款 26（2）、3支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费 借管理费用工资50管理费用业务招待费 90 销售费用广告宣传费 300贷银行存款 440.4年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理即400010%4000（5）、55%1% 25%3（4）、（5）、借递延所得税资产 3（4）、5贷所得税费用 3（4）、（5）、2xx年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-4

25、40万元。2xx年度会计处理12xx年度收到A2房产预售房款 借银行存款 5000贷预收账款A2房产 5000.2A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税借应交税费应交营业税A2房产 250 应交税费应交城建税税A2房产 1（7）、5 应交税费应交教育费附加A2房产 10 应交税费应交土地增值税A2房产 50贷银行存款 32（7）、（5）、3支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费 借管理费用工资55管理费用业务招待费 60 销售费用广告宣传费 200贷银行存款 31（5）、4A1房产2xx年度预售收入转主营业务收入上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附加 借预收账款A1房产 4000贷主营

26、业务收入A1房产 4000.借营业税金及附加 262贷应交税费应交营业税A1房产 200 应交税费应交城建税-A1房产 14 应交税费应交教育费附加-A1房产 8 应交税费应交土地增值税-A1房产 40.5A1房产2xx年度销售收入、缴纳营业税金及附加结转主营业务成本 借银行存款A1房产 2xx贷主营业务收入A1房产 2xx.借营业税金及附加 131贷应交税费应交营业税-A1房产 100 应交税费应交城建税税A1房产 7 应交税费应交教育费附加A1房产 4 应交税费应交土地增值税A1房产 20.借开发产品A1房产 4000贷开发成本A1房产4000.借主营业务成本-A1房产 4000贷开发产品

27、-A1房产 4000.6年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理 根据资产负债表债务法当年新增预收账款5000万元与上年资产负债表相比净增1000万元5000-400010%-5000-4000（5）、55%+1% 25%= （8）、）625 借递延所得税资产（8）、）625贷所得税费用 （8）、）62（5）、2xx年度按企业会计准则计算税前会计利润为4000+2xx-4000-55-60-200-262-1311292万元。房地产企业预售和收入业务的税务处理 房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发2xx31号对房地产企业的收入处理进一步作出比较明确的规定。国税发2xx

28、31号文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入应确认为销售收入的实现。第九条规定“开发产品完工后企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”表述的也是此前销售收入的实际毛利额。从这点来看房地产企业销售收入的规定与企业会计准则第14号收入关于销售商品的收入确认规定有所不同同一般企业适用的收入确认标准即国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函2xx875号中“一企业销售商品同时满足下列条件的应确认收入的实现（1）、商品销售合同已经签订企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方（2）、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权也没有实施有效控制（3）、收入的金额能够可靠地计量（4）、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。”相比有自身的特殊性所以正确理解该文关于销售收入的确认规定对于准确计算房地产企业所得税至为重要。根据国税发2xx31号文件和企业所得税法实施条例中关于业务招待费