城市客户群定位研究报告

1、一. 宏观经济环境a) 广州市及越秀区国民经济和产业结构情况广州作为中国华南地区的政治、经济、文化的中心城市，南方开放形象窗口，以先行的改革开放优势，自由、宽松的政治经济环境，吸引了越来越多的外企在此驻点投资，并将广州作为在中国拓展业务的基地。据广州市对外经济贸易委员会公布的数据显示，广州连续多年的进出口贸易一直持稳步增长的态势，每年的进出口增长速度均保持在10%以上。2006年是广州市实施“十一五”规划的第一年，国民经济保持平稳快速增长，各项社会事业协调发展，人民生活持续改善，圆满完成了年初制定的国民经济和社会发展目标，实现了“十一五”规划的良好开局。11 2006年广州市经济社会发展的主要

2、指标2006年广州市实现地区生产总值（GDP）￥6,068.41亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长14.7%。三次产业全面增长。全年第一产业增加值￥145.51亿元，增长6.0%；第二产业增加值￥2,419.38亿元，增长15.8%；第三产业增加值￥3,503.52亿元，增长14.4%。第一、二、三次产业增加值的比例为2.439.957.7。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.0%、42.7%和56.3%。全年广州地区组织的财政收入达￥1729亿元，增长15.1%。全年城市居民消费价格总水平上升2.3%，其中消费品价格上升2.0%，服务项目价格上升3.0%。固定资产投资保持适度增长，全年

3、完成全社会固定资产投资￥1,696.38亿元，增长11.7%。1990-2006年广州市地区生产总值单位：（人民币）亿元数据来源：广州市统计年鉴12 广州市产业结构情况在国民经济快速增长的背景下，广州市三大产业同步持续增长，产业结构继续调整优化。从2006年的固定资产的产业投向看，第一产业完成投资￥1.92亿元，增长95.2%；第二产业完成投资￥462.93亿元，增长5.7%，其中工业投资￥456.64亿元，增长22.6%，工业技术改造投资￥142.54亿元，增长52.2%；第三产业完成投资￥1,231.53亿元，增长14.0%。三次产业投资额的比例为0.1127.2972.60。数据显示，随

4、着近年来经济的持续快速发展和综合经济实力明显增强，广州市产业结构的核心是重点发展汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业，2006年共完成工业总产值￥3,068.19亿元，增长17.0%，占全市规模以上工业总产值的比重达42.2%。其中，汽车制造业完成工业总产值￥1,162.23亿元，增长34.1%，占全市规模以上工业总产值的比重为16.0%，比上年提高1.9个百分点。汽车制造业中汽车零部件制造业比上年增长71.0%。电子产品制造业和石油化工制造业分别完成工业总产值￥8,16.73亿元和 ￥1,089.23亿元，分别增长5.0%和11.4%。2006年，广州市一批重要生产力骨干项

5、目建设取得新进展，包括：广州市地下铁道总公司的地铁工程、广州丰田汽车有限公司的整车生产项目、广州电网输变电工程、广州南沙基础设施建设等。这些项目对广州市的全社会固定资产投资增长起着支撑作用。综上所述，汽车制造业在广州市的产业结构中所占的地位渐重，已明确地成为广州市的支柱产业。b) 广州市及越秀区人口结构和生活水平状况21广州市人口概况广州市辖十区和两县级市，总面积7,434.4平方公里，共设118个街道办事处63个镇。2006年年末常住人口数达到975.46万人，常住人口近千万人，成为继重庆、上海、北京和天津后的第五个千万人口规模的城市。22广州市人口结构状况根据广州市统计局公布的广州市200

6、5年全国1%人口抽样调查主要数据公报，广州市现有人口1100多万人，但随着经济的发展，物流、会展、服务业的快速发展，广州的人口结构已发生较大变化，人员流动性进一步加快，外来务工、经商人员多了，在广州工作生活半年以下的人口增加了，而城市间的流动性却使半年以上的常住人口有所减少。常住总人口比2000年少了45.45万人，城镇人口占常住总人口的比重则上升了10.13个百分点。常住人口中男性为477.87万人，女性为470.88万人，男女性别比为101.48:100。此外，全市常住人口中，具有大学程度的人口为135.43万人，高中程度的为205.53万人，初中程度的为324万人，小学程度的为233.4

7、8万人。与第五次全国人口普查相比，每10万人拥有大专以上文化程度的人口增加4,957人，拥有高中文化程度的人口增加1,197人，拥有初中文化程度的人口减少2,894人，拥有小学文化程度的人口增加651人。全市共有家庭户282.34万户，家庭户人口为821.62万人，平均每个家庭户的人口为2.91人，集体户人口为127.13万人。与第五次全国人口普查相比，平均每个家庭户的人口减少了0.31人。广州市统计局发布的广州市人口红利机遇分析报告指出，2000年和2005年广州市常住人口总抚养比分别为29.07%和28.77%，比户籍人口的总抚养比37.40%和34.05%分别低8.33个和5.28个百分

8、点。因此报告认为，这是外来人口主要是劳动年龄人口为广州市带来的“人口红利”，外来劳动年龄人口增加能够带来广州市“人口红利”时期的进一步持续。据预测，如果外来流动人口保持现有状况，广州市常住人口中的劳动年龄人口从现在到2016年前仍是逐年增加，2016年开始逐年减少，到2025年常住人口的总抚养比将超50%。报告建议，广州在未来10年应加快产业结构调整，逐渐从劳动密集型产业转移到资本密集型产业和技术密集型产业，以应对将来的“人口负债期”。这一建议与广州市的产业结构调整方向一致，可以预见，未来5-10年，广州市的低技术含量的劳动人口将进一步下降，取而代之的是另外两种类型的劳动人口的增加，包括金融、

9、保险、房地产等资本密集型产业以及汽车、IT、生物、医药等高科技产业。23广州市居民生活水平广州市的城市居民人均可支配收入呈稳定增长的态势，2006年城市居民家庭人均可支配收入￥19,851元，增长8.5%，扣除价格因素，实际增长6.1%；农村居民家庭人均纯收入￥7,788元，增长10.0%，扣除价格因素，实际增长8.3%。广州市城市居民人均可支配收入于全国排列第五，仅次于东莞、深圳、上海、北京。广州市城市居民家庭平均每人全年可支配收入单位：（人民币）元数据来源：广州市统计年鉴据城乡居民家庭抽样调查，2006年城市居民家庭人均消费性支出￥15,445元，增长6.8%，其中服务性消费支出￥5,54

10、6元，增长9.4%，占消费性支出的35.9%，恩格尔系数为37.0%，比上年下降0.3个百分点；农村居民家庭人均生活消费支出￥5,629元，增长4.3%，恩格尔系数为42.6%，下降0.6个百分点。注：恩格尔系数指用来购买食物的支出占总收入的比例，59%以上为绝对贫困，50-59%为勉强度日，40-50%为小康，30-40%为富裕，30%以下为最富裕。广州市社会消费品零售总额及城市居民人均消费性支出单位：人民币数据来源：广州市统计年鉴随着居民收入水平的不断提高，广州市居民消费行为发生了明显变化，具体特征如下： 食品消费更加注重质量 衣着消费趋向时尚个性 居住消费成为居民消费热点 交通通信消费比

11、重上升 耐用消费品消费不断升级 文化娱乐成为居民重要消费领域 服务性消费支出保持较快增长 社会保障支出持续增长c) 广州市及越秀区整体规划情况四广州市整体规划情况2007年9月，广州市政府公布2020建设健康安全、人人享有的新广州新一轮广州城市总体规划前期研究报告并开始咨询市民意见，该报告描绘了未来15年内广州的发展前景。41城市性质与定位报告提出，20102020年，广州的城市性质进一步定位为：广东省政治、经济、文化、交通中心，国家中心城市，影响东南亚的现代化大都市。广州打造国际性城市的发展方向世界城市主要特征已具备的世界城市特征未来发展方向经济规模大，生活质量高经济规模较大，已超过部分“世

12、界城市”的水平进一步发展经济，提高人均水平，大力提升生活质量基础设施良好，国际联系密切机场、港口条件良好，国际联系较密切进一步扩大国际联系和服务范围贸易发达，承担一事实上国际分工国际贸易较发达，承担一定的国际分工进一步提升贸易层次和参与国际分工国际资本集聚，跨国公司总部集中国际资本初具规模，已有部分跨国公司区域总部进驻积极吸引国际资本，引进和培育跨国公司国际移民多，文件多样境外人员多，文化包容性强加强人员对外交往，进一步提升文件影响力42空间发展结构报告中不再提及“东进、西联、南拓、北优”的八字方针，广州市已经在城市空间实现“突围”，空间发展将实现从拓展战略向强调“优化与提升”的品质战略转移，

13、对新区、旧区的每一块土地精雕细琢，令城市框架更细化。在未来15年内，广州优化城市空间布局的工作将基本完成。中部珠江新城、白云新城、琶洲地区初步完成中心城区公共服务功能的疏解和城市新中心区功能的建立；南部大学城小谷围岛及南岸地区、广州新城、南沙中心区等主要节点规模逐渐扩大；北部生态保护成效显著，从化温泉地区发展迅速；东部以萝岗区为依托，沿黄埔增城东莞方向拓展的发展带形成；西部与广州周边城市联动协调，金沙洲居住新城、钟村大石新城建设基本完成。到2020年，重点将由新城拓展转向新区配套建设的完善。43产业布局 区域产业协调主要表现在：以生产性服务业为核心，构建大珠三角城市群的服务中心；以汽车产业和物

14、流为核心，加强广州与佛山产业联系，构建一体化的广佛都市圈；与东莞形成合理的纵向分工体系，构建世界级先进制造业走廊。 市域产业布局第一产业：三个圈层布局：第一圈层：主要包括白云和芳村 ；第二圈层：包括番禺、花都、从化和增城靠近广州中心区的村镇及白云区的边远村镇。第三圈层：南沙地区以及从化和增城远离广州中心区的村镇。第二、三产业：1、在工业外围布局基本稳定的格局下，打造东部先进制造业产业集群、北部汽车配套产业集群和南部临港工业集群三大制造业基地；2、形成不同等级分工的服务中心，在广州主城区服务主中心的强大辐射下，围绕制造业基地形成三大服务次中心，加强与增城、从化两大市域次中心的联系；3、最后与周围

15、地区产业和功能形成有效互动，构造开放、灵活、可生长的产业布局结构。 产业组团空间布局1、构建主城区现代服务业基地；2、在番禺北部打造现代休闲生活服务中心。3、重整东翼产业组团，打造东部先进制造业产业集群。4、绕东部先进制造业产业集群，形成以产品研发和技术创新为特色的生产服务次中心；5、打通增城与东莞的联系，制造一个南向的陆路出口，加强与东莞主城区的服务功能互补。6、优化北翼产业组团，打造北部汽车配套产业集群，利用新机场的空港条件，形成以汽车产业和物流产业为主导的产业带；7、建设南翼产业组团，打造南部临港工业集群，形成以造船、汽车、石化精炼、机械制造为主的临港产业带；8、围绕南部临港工业集群，形

16、成大型货物贸易集散中心和综合物流服务为主的服务次中心。图表来源：广州市规划局44交通政策近郊副中心（花都、东部、番禺）优先发展轨道交通和BRT在内的快速公共交通体系，营造公共交通内部以及公共交通与其它交通方式之间衔接的便利换乘条件。外围一般地区为小汽车交通提供相对宽松的使用空间，相应地，应建设较高密度的道路网，提供相对充足的停车位。构建反映人流量的行人网络，规划行人网络、行人道区域，提供隔离或信号灯控制设施。适当允许次干道自行车，在连接住宅区、商业区和地铁站的支路上，尽快提供自行车道。图表来源：广州市规划局d) 相关政策法规情况e) 经济发展前景61城市定位调整势在必行据中国社科院发布的200

17、7年城市竞争力蓝皮书，广州的城市综合竞争力排名第五位，于香港、深圳、上海、北京之后。2005年起，广州市的排名一直都在五位之内，仍然保持强劲的城市竞争力。长期以来，广州被视为珠江三角洲城市群的中心城市。作为经济开放较早的城市，良好的市场氛围和城市环境对各种要素有很强的吸引力，其人才竞争力、资本竞争力以及科技竞争力在以往都显得非常强，但近年来不仅日益感受到来自香港的压力，还受到了深圳的“威胁”。根据蓝皮书公布的调研结果，广州在规模竞争力、人才竞争力、资本竞争力、基础竞争力及营商品牌等项目上进入前十，但在效益竞争力、结构竞争力、质量竞争力、科技竞争力、文化竞争力、区位竞争力、制度竞争力等“新兴指标

18、”上，均被抛在十名开外。这也从另一个侧面反映，广州的发展后势令人担忧。专家指出，广州的未来发展面临一个重新定位和调整区域角色问题。改革开放前以及初期，广州是珠江三角洲绝对的中心城市，但随着香港与珠三角经济联系的加强，广州的地位受到了一定的挑战。因此，是继续按照区域中心城市的功能发展，还是与香港在功能定位上合理分工，构成珠三角的“双心”，甚至将绝对的中心让位于香港，是广州不容回避的问题。如果处理得好，可能的情况是广州在珠三角的相对中心地位将有所下降，但通过与香港的有效互动，它的地位将上升。因此，为了应对这种转变，广州需要将软环境建设放到重要地位，以形成在更加广阔、更加开放环境下配置资源的能力。虽

19、然广州在自主创新力方面的竞争力一向较为薄弱，但在汽车、石化等传统工业的科技方面发展长足，广汽集团就是一个较佳的例证。此外，广州这几年的专利申请也不少，2006年全市专利申请量达到12,296件，同比增长11.7%。再次，广州市政府已在自主创新高新科技上下功夫，如举办万名设计师参加的设计周，又如在今年两会中提出要做大软件业和生物医药业。综上所述，广州在拥有强劲的城市竞争力的同时，拥有长期保持竞争优势的基本条件，城市定位已在向科技产业方向进行调整。62穗港互动仍是未来发展关键如前所述，广州的未来发展面临一个重新定位和调整区域角色问题。改革开放前以及初期，广州是珠江三角洲绝对的中心城市，但随着香港与

20、珠三角经济联系的加强，广州的地位受到了一定的挑战。随着CEPA的落实，广州与香港在功能定位上进行合理分工，构成珠三角的“双心”，通过与香港的有效互动，广州在全国乃至全球的绝对地位于前几年有所上升。由于城市定位的不同，“港深”更注重于金融保险、商务旅游、信息咨询等产业的发展，广州更注重于汽车、生物、医药等科技产业的发展。随着互动关系的形成，广州将继续向国际化都市迈进，广州参与国际经济分工的空间更大，更多的国外资本进入广州各领域，更有力地吸引海内外的投资者和各类人才，根据广州市的定位，这些人才将更多地集中于科技领域。63“广佛都市圈”的深厚潜力“广佛都市圈”自2003年提出以来，两地政府密切配合，

21、有步骤地实施当中。广佛都市圈不仅是一个互补的经济圈，还是两地人民共享的生活圈，多方位合作的城市圈。以“同城化”为目标，通过区域合作，优化资源配置，促使区域竞争力明显提升。通过同城化，共享两地公共设施和资源。政府的已在道路交通建设方面取得较大的进展，港口、铁路、公路、地铁、通信等基础设施逐步实现交融贯通。据2007年城市竞争力蓝皮书，佛山首次进入前十，位列第九，在此前四年的排名分别是第24、15、11、24。二. 越秀区住宅市场研究1） 广州市住宅市场概况地块名用地面积（）建筑面积（）成交价（元）楼面地价（元/）地块性质受让人备注绢麻厂地块109,802314,09941亿13,053二类居住用

22、地，部分与商业用地兼容，无户型限制恒大地产高价成交金沙洲B3711B03地块103,436160,0007.35亿4,584二类居住用地，90以下占80%以上越秀城建高价成交南沙07JY-1地块158,432237,6482.993亿1,259二类居住用地，部分与商业用地兼容龙光集团底价成交南沙07JY-3地块1347602695203.3425亿（挂牌价）二类居住用地流拍越秀区南堤二马路36-40号地块5826751361.42亿元2,302烂尾楼，可新建1.8万广州市共清河贸易有限公司（项目原承建商）底价成交南望一线江景，扣除之前已售出的单位面积，可售面积约6万荔湾区西塱村大梪口地段地块1

23、3446193372,647万（挂牌价）商业金融用地流拍中山七路锦龙中20-52号11445148362万元3,195烂尾地粤沛公司（地块紧邻项目开发商）底价成交2） 越秀区住宅市场概况3） 越秀区住宅市场供需现状4） 越秀区住宅市场细化分析n 区域分布n 客户构成n 户型比例n 营销手法n 广告投放n 价格分析n 销售情况n 社区氛围n 配套设施n 物业管理n 产品特色5） 越秀区及可比区域在售住宅项目分析11汇峰苑A幢发展商： 合景泰富地产、方圆集团、嘉裕集团物业类型：住宅公寓建筑类型：43层高层地段：天河区，珠江新城，兴盛路8号规模：占地面积11,426建筑面积94,836项目共13幢（

24、本期1幢，其余已售）总户数：475套容积率：8.3交楼时间:2008年年底发售时间:2007年年底售价：￥18,000元/（含￥3,000元/装修）管理费：￥3.5元/月管理公司：仲量联行户型设计：40.56-46.13单间为主，占总套数约80%。其次为51.78一房、76.06两房的适中户型。主要面向投资客户。区内环境及配套：园林会所，包括7,000园林、10,000泳池、商务中心、红酒屋、健身室、棋艺室等。实用率：73.37%物业特点：珠江新城核心地段，毗邻双子塔、新电视塔等标志建筑，紧邻建设中的地铁五号线猎德站；由香港知名设计师梁志天担任室内设计，并以装修套餐的形式计算于楼价内一并附送；

25、户型面积偏小，针对投资者进行设计；承诺提供酒店式管理服务，包括清洁、送餐等。销售情况：从07年12月取得预售证，08年2月起公开发售，截至7月31日共售出 套，约占总体的 。装修状况：带￥3,000元/精装修一、 公共部分装修标准及设备外墙：外墙铺设优质外墙面砖及局部高级石材。首层入口大堂：首层入口大堂封面铺设高级石材配拼花图案，墙身嵌贴高级石材配木饰面、灰镜；天花设吊顶造型配美观豪华灯饰；大堂设高级沙发及豪华酒店式服务台；大堂配置冷气空调。电梯前厅、走廊：每层电梯前厅地面铺设高级天然石材，墙身局部铺高级石材配木饰面、灰镜。电梯门嵌装高级大理石门套，天花设吊顶造型配精美灯饰。标准层电梯厅装设精

26、美指示牌。每层走廊地面铺设高级天然石材，墙身铺高级瓷砖配木饰面、灰镜。电梯：每栋均装设客用原厂日立高速电梯，内部设豪华装修。楼梯：梯级边贴优质瓷砖，墙身及天花扫乳胶漆，天花安装美观吸顶灯。信箱：首层设住户专用高级不锈钢信箱。对讲机：大堂出入口处统一安装豪华可视对讲系统及门禁系统。闭路电视监控：大堂、电梯、停车场均有先进闭路电视监控系统小区周边防范系统，首层入口大堂均设有智能IC卡门禁系统及保安服务。二、 室内部分装修标准及设备墙身：户内墙身扫高级乳胶漆配部分木饰面，厨房炉头们配砂光不锈钢板，卫生间铺贴高级石材。天花：局部采用造型天花，扫高级乳胶漆，厨房、卫生间天花局部配造型吊顶，阳台天花扫白色

27、乳胶漆。地面：铺复合实木地板配木脚线；其中01、02、03、04、07、09、10、11、12房玄关地面铺高级天然石材配拼花图案；04、07、08、09单元厨房铺高级天然石材，卫生间地面铺高级天然石材。窗户：厅房窗户选用优质铝合金窗框配镀膜双层中空隔音玻璃，卫生间为优质铝合金窗框配高级镀膜玻璃，窗台板采用高级天然石材（05、06单元窗台板采用木饰面板）。入户门：选用精美木饰面连豪华电子智能门锁。户内：配全套高级名牌电器，包括：抽油烟机、电气灶、消毒碗柜、智能微波炉、电热水器、冰箱、01、05、06单元配内置式洗衣机；03、04、10、11、12单元配入墙柜一个。阳台：工作阳台地面铺贴高级瓷砖。

28、厨房：配全套高级人选石台面高级组合橱柜，摩恩洗涤盆配高仪水龙头一个，预埋冷热水管道。卫生间：配TOTO名牌座厕；卫生间均设高级天然石材台面连TOTO洗面盆并配台下豪华木饰面柜、精美梳妆台、高仪水龙头，配高级钢化玻璃淋浴间，每个卫生间配排气扇一台，并配滑杆手持式花洒、纸巾架、浴巾架、毛巾环、活动化妆镜，每个卫生间均预埋冷热水管道。空调：配名牌冷暖分体式空调机。通信：每户预留电话线、电话插座（开通等费用由买受人承担）。有线电视：每户客厅及各房间均预留公共有线电视天线插座、宽带网接线盒（弘批准即可接驳，报装费自理）。智能化系统：室内设彩色可视对讲机。水电设施：每户均设独立水、电表、西门子开关插座配电

29、箱一套，室内管理暗装，设独立空调、照明专用线路。 户型图 示范单位12富邦名寓发展商： 丽丰控股有限公司物业类型：住宅建筑类型：I座26层，II、III座14层地段：荔湾区，中山七路67-71号规模：占地面积7,400建筑面积74,000项目共4幢（1幢写字楼，3幢住宅，四层商场、两层地下停车场）总户数：234套车位：151个容积率：10交楼时间:2009年12月发售时间:2008年5月中售价：￥13,000元/（含￥3,000元/装修）管理费：￥1.96元/月户型设计：一期推出I座单位，以自用型的大中等户型为主，包括83.73-93.60两房两厅一卫单位、101.78-173.87三房两厅两

30、卫单位。二期将有53.05-69.67一房两厅单位，相邻单位打通为两房或三房单位。区内环境及配套：裙楼四层商场，设有空中会所（健身室、舞蹈室、音乐室、户外园林、空中泳池等）。实用率：77.67%物业特点：荔湾区老城区传统居住核心地段，毗邻西门口地铁站，邻近北京路、上下九等商业中心。毗邻名校区，朝天小学、广州市第四中学等名校位于项目附近。周边生活氛围浓郁，配套设施完善，附近有多间大型超市、食肆、银行、医院。销售情况：装修状况：带￥3,000元/精装修 户型图 示范单位13逸翠湾发展商： 和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司物业类型：住宅建筑类型：25-50层的高层地段：荔湾区，黄沙大道规模：占地面积

31、71,000建筑面积420,000项目共8幢总户数：1,896套（首期416套）车位：容积率：5.91交楼时间:2009年12月发售时间:2008年7月底售价：￥15,000元/管理费：￥3.8元/月户型设计：区内环境及配套：大型住客会所及4层大型现代主题式购物商场实用率：物业特点：荔湾区老城区传统居住核心地段，毗邻黄沙地铁站，邻近上下九步行街。毗邻西关名校区，广州市第一中学、广州市第二十九中学等名校位于项目附近。周边生活氛围浓郁，配套设施完善，附近有多间大型超市、食肆、银行、医院。销售情况：装修状况： 户型图示范单位11可逸豪苑发展商： 广州城建开发集团物业类型：住宅建筑类型：高层，29-3

32、2层地段：海珠区，宝岗大道与南田路交界处规模：占地面积3.7万建筑面积16万共7幢（一期2幢）总户数：约1,100套（首期348套）容积率：4.32交楼时间:2009年年中发售时间:2008年5月17日售价：￥13,000元/管理费：￥1.35元/月典型项目市场报告2008年6月户型设计：首期96.87-99.05两房及三房，方正紧凑的实用型，占总套数约80%。其余20%为130190平方米有大户型，配有工人房和多功能房，兼顾舒适与实用。区内环境及配套：裙楼商业配套，设有肉菜市场及幼儿园。实用率：82%物业特点：海珠区核心地段，交通便利，生活配套齐备。价格及户型，充分迎合市场需求。并出现多月未见的排队看示范单位、排队交诚意金等情况，为市场高度关注。销售情况：从5月17日正式公开发售，截至5月31日共售出246套，约占总体的70.69%。装修状况：带￥3,000元/精装修典型项目市场报告2008年6月户型图 示范单位11翠城花园发展商： 广州城建开发集团物业类型：住宅建筑类型：高层，29-32层地段：海珠区，昌岗路与宝岗大道交汇处规模：占地面积162,155建筑面积636,259共7幢（一期2幢）总户数：约1,100套（首期348套）容积率：4.32交楼时间:2009年年中发售时间:200