中牟县四星级酒店、商业、写字楼、酒店式公寓方案

1、中牟县牟山宾馆项目 可行性研究工作汇报,第一篇 宏观市场情况,城市基本情况,中牟位于河南省中部，隶属省会郑州市。东接古都开封，西邻省会郑州，土地总面积1416.6平方公里，总人口68万人，辖11镇6乡。面对郑州东扩的势头，中牟正着力完善基础设施。以县城西区开发和郑州市区东扩为契机，瞄准城市居民居住、商务和物流需求，大力发展高中档住宅、商务和物流产业,西距郑州市35公里,东距开封市70公里,郑州主要的卫星城镇，依托产业转移和自身规划，极具发展活力,城市基本情况,县城北距连霍高速11公里，南距郑州国际机场28公里，京珠高速、郑州绕城高速、机场高速在县域西南部交汇，郑汴城市快速通道已通车，航海东路即

2、将动工，交通十分顺畅便捷,中牟交通四通八达，铁路、公路、航空优势集于一体，地理位置极其优越。连霍高速公路、G220线、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西，S223线、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、G107线，东接京九铁路、G106线,交通，大郑州30分钟生活圈,城市基本情况,中牟县水资源比较丰富，年平均可利用总量5.5亿立方米，全县年均降水量616毫米。县境内大小河流40余条，年均引黄水量3.01亿立方米。县域水资源利用保护情况良好，水质优良。全县林木覆盖率达19.55,滩涂资源丰富，且为典型的黄河自然湿地，生物多样性特征突出，生态功能和环境气候优良,城市基本情况,中牟大白蒜、“

3、五洲绿源”牌西瓜、“牟红”牌黄河鲤鱼获省级名牌农产品称号。中牟大白蒜成为全国“三绿”工程蔬菜类十大畅销品牌之一，通过国家地理标志产品保护认证。编制并评审通过中牟大白蒜国家标准，填补了国内空白。成功举办两届西瓜节，促进了西瓜顺畅有序销售。建成5个农业科技服务区域中心站，农技服务更加直接有效,农产品享有国内品牌知名度，农业经济基础雄厚,城市基本情况,雁鸣湖景区目前是郑州东部面积最大的水域和湿地，整个湖区由东湖、中湖、西湖三部分构成；郑州市静泊山庄有限公司坐落在4000亩雁鸣湖畔，北涉黄河古渡，南邻国家森林公园，与梦湖、姐妹湖隔河相望，庭园为典型的明清古典园林风格,城市旅游资源丰富，拥有郑州东部面积

4、最大的水域和湿地，以雁鸣湖、静泊山庄为代表,城市基本情况,据 1984 年文物普查，全县古文化遗址百余处。主要有业王瘸岗的裴李岗文化遗址，后魏桐树岗的仰韶文化遗址，八岗老寨的龙山文化遗址,境内著名古迹有冯庄古墓群，战国梁惠王墓、汉代萧何墓，宋代寿圣寺双塔、八岗贤王赵德芳墓等。驰名中外的官渡古战场,历史文化悠久而灿烂，是华夏文明之最发源地之一,寿圣寺双塔位于黄店镇冉家村东约1公里处，为宋代建筑，距今约有800余年的历史,宏观经济环境,中原经济区将填补中原洼地，带动中部崛起，成为国家经济发展的新的增长点,宏观经济环境,中牟将迎来前所未有的发展机会和不可估量的消费市场,大中原经济区形成“一极两圈三层

5、”架构，郑汴新区即“一极”，也是核心层，受益最大； 郑汴产业带的逐步到位，将大大加快郑汴一体化的步伐，加快本区域经济飞速增长； 郑汴产业带的逐步到位及城镇化的进一步推进，“郑汴新区将要发展成为具有1000万人口复合型城市,宏观经济环境,产业发展规划清晰，由第一产业逐渐向第二、第三产业转型，区域经济快速增长,由于郑汴一体化的快速发展，位居其中的中牟也得到了前所未有的发展契机，产业规划发展清晰，迅速从农业县向工业县转变，GDP连续保持较高增长率。而随着经济的快速发展，人均收入的提升，为中牟房地产市场的发展奠定了基础。 在中牟县的经济布局中，城西的白沙镇、九龙镇、刘集镇被赋予产业组团的功能：白沙镇对

6、应郑汴路和郑州相连，以物流和建材加工为主；九龙镇对应航海东路与郑州经济技术开发区相连，以汽车及装备制造为主；刘集镇对应郑开大道和郑州 相连，中间规划有一个高校园区，着重发展高新技术产业和农副产品加工,宏观经济环境,郑汴一体化、郑汴新区所带来的发展机遇，前景广阔,郑汴融城：根据“郑汴一体化”要求，郑州东进，开封西拓，两城将在中牟“握手”。截止到2007年，县城东区升级改造和县城西区开发建设稳步推进，县城建成区面积达到15.67平方公里，人口近10万人，城市道路43公里，人均绿地面积3平方米。 卫星城镇：在已审批通过的中牟县城（2001-2020）总体发展规划中，中牟县城的定位是：郑州市近郊卫星城

7、，以汽车工业、轻工业为主的生态园林城市；到2020年，建成区面积达到25.9平方公里，人口达到22万。 区域枢纽：在郑汴快速一体化的发展过程当中，中牟的区域枢纽地位日渐突出。城市框架被拉大，综合布局科学规划，政府大力推进小城镇建设，已经取得初步的成效。白沙镇、雁鸣湖乡被列为省级重点镇，白沙镇通过省级文明镇和市级绿色城镇验收,综合分析结论： 政府大力支持； 城市居民购买力增强； 经济进入快速发展时期； 产业及城市发展规划清晰； 环境优美、舒适宜居的郑州后花园。 在“郑汴一体化”的整体环境下，中牟在取得城市发展和产业发展的情况下，房地产业的发展都正在步入一个快速发展的新阶段,第二篇 房地产市场分析

8、,中牟房地产市场,新老城区两极分化，新区房地产发展迅速,中牟房地产市场由白沙市场，新城区市场和老城区三个市场共同组成，三个区域特点区分明显，投放量与价格也相差较较大，总体新城投放量较多. 市场上在售楼盘主要集中在新区：随着郑州东扩步伐的加快，中牟县大力发展新区，新区已初显规模，环境较好、交通便利，各项配套也在逐渐完善，目前新区是中牟房地产发展的重点区域，在售楼盘主要集中在商都大道两侧，且大部分规模较大,中牟房地产市场,市场投放量较大,目前中牟县城以及郑开大道沿线在售楼盘近40个，中牟区域内有近30多个项目。 市场投放量急剧增加：受郑汴一体化的影响，近两年中牟房地产得到了快速的发展，大牌开发公司

9、相继进入中牟市场，郑汴一体化初始，中牟已拍出土地目前也到了最后的开发期限，今年新区将会大量集中投放市场，加上目前市场滞销产品较多，未来市场供应量将明显大增,中牟房地产市场,中牟县老城区楼盘价格区间比较集中，新城区楼盘价格差距较大，与郑州价格差距逐渐缩小,中牟县老城区楼盘售价集中在45005000元/之间，没有拉开差距，新区楼盘价格在50006000元/之间，价格差距较大，受郑汴一体化建设力度加大的影响，新区个别楼盘突破7000元/，与郑州楼价差距逐渐缩小,中牟房地产市场,受政策影响较大，投资客户锐减，各项目对客源争夺日趋白热化，郑州客户购房比例逐渐增加,以目前中牟县的市场投放量，仅靠本地人是绝

10、对无法消化的。但由于中牟的区位优势，使得大量郑州人加入中牟购房行列中，郑州客户大约占到60-70%的比例。 但因前期主要以投资客户为主，受房贷新政策的影响，投资客逐渐减少，自用客逐渐增多。 为吸引客户本地项目纷纷加大了吸客力度，不但在郑州市内建立接待中心，更搞起了各种各样的针对看房的营销活动,中牟房地产市场,目前中牟房地产市场出现一边热的现象，中牟老城内基本没有规模化地产经营，所有稍具规模的地产产业建设均在中牟新城区出现，并且集中于新县委周边及郑汴大道两旁，呈带状分布。产品以多层为主，小高层。高层建筑抗性逐渐减弱，高层物业比重逐渐增加,新区市场一边热，高层抗性减弱,中牟房地产市场,70110的

11、中小户型成为市场主流热销户型，小户型及140以上的大户型目前市场供应较小,综合市场特征： 整体商品房市场价格分层与区域强烈相关，新城区价格整体较老城区高； 整体市场均价前期上涨迅速，后期上升空间压力较大，市场操作空间有限； 整个中牟新城区总体市场容量向郑州市区扩散、主要辐射郑东新区和郑州东南区的专业市场； 客群目标趋同，需要进一步细分，挖掘细分市场，否则难逃“一锅里抢肉”的非理性竞争； 高性价比产品、产品创新项目受市场追捧； 首次置业者、改善型客户比重增加； 未来市场供应量巨大，竞争更加激烈,商业业态规划混乱，无明显功能分区,解放路、建设路主干道两侧都是两层小楼的单层商铺，没有清晰的特色商业分

12、布，主要是百货、日用品，人口少，经济发展落后； 解放路到自由路路段商铺主要以生活配套店铺为主，多为服装，烟酒等小店； 官渡路从东往西，自由路再往西商铺主要以家居厨房配件为主,中牟商业市场,解放路与青年路交叉口分布有恒大百货、全友家私、4层的黄河购物广场、博大电器，青年路上的中牟商场、万峰商场以及沿街品牌专卖店共同主成了中牟的商业中心（东起解放路西到中心市场，主要分布的有日用百货、购物中心、品牌专卖店、商场、市场、超市、小商品市场,解放路、青年路形成中牟商业中心,中牟商业市场,商业租金地段不同，差距较大,解放路北的水果批发市场临街的商铺20的一个月租金600元，市场内部5-8元/； 官渡购物中心

13、位于解放路与官渡路交叉口，每20的铺面一年租金2000-2400元，转让费2万-4万； 解放路、青年路、官渡大街两侧的临街门面房租金在48万/年； 解放路到自由路路段商铺，30左右房子一年租金在3万到4万； 官渡路从东往西，自由路再往西商铺，30左右的房子租金1万到2万,中牟商业市场,受解放路升级改造的影响，解放路附近未拆迁商铺价格及租金大幅上涨。官渡大街商铺一度被炒高到8万/年，铺位紧张；青年路靠近解放路商铺售价达到8000元/10000元,中牟商业市场,综合市场特征： 商业多集中在老城区，新城区无集中型商业； 商业业态混论，无明显功能分区； 商业市场潜力巨大，商户购买力及租金承受力较强；

14、解放路升级改造对中牟县商业格局影响较大,第三篇 项目本体条件分析,地理位置： 牟山宾馆位于中牟县新老城交汇区,处于中牟县政府行政腹地，广惠街 与牟山路交汇处，行政隶属商都大街街道办事处管辖,本案,地块四至： 东至广惠街，南至商都大街，西邻牟州街，北至牟山路,区位条件： 新老城区交汇，中牟县行政区外延，高档生活区，具有一定的商业基 础，是一个具有商贸、居住、行政功能的，充满生机活力的新型城区，具 有综合发展的有利条件和优势。 郑汴产业带的规划建设，中牟县的城市地位发生了质的飞跃，郑汴一体 化远景规划，中牟占据半壁江山，未来的经济格局和城市功能与大郑州融为 一体。在郑汴一体化组团规划中，本区域处于

15、高品质居住区、休闲商务区、 生态旅游区几大核心区域外延，与中牟县的行政区中心、老城区商业中心衔 接，形成典型的新城市发展下的复合区域中心，该区域的配套、城市功能既 服务于中牟县城，又服务于整个郑汴产业带，辐射能力强，可塑空间大,绿博园、方特欢乐世界两大景区的建设开放，广惠街生态 廊道的规划建设，周边各高档社区的建成，进一步促进了 该区域的城市新中心地位，本项目的宏观区位条件均具有 较好的整体认知基础，区域未来可开发住宅用地较多，商 业稀缺性凸现，土地价值越来越高,区位条件,区域环境,1、配套设施 近距离内大型商业配套匮乏，周边多为便利性商业网点和规划中的市政 园林、广场和房地产开发项目，6公里

16、范围内自然、人文、休闲配套丰富。 距离中牟县政府，步行约5分钟； 距离烈士陵园5公里，乘坐出租车约1015分钟； 距离绿博园6公里，乘坐出租车约15分钟； 距离潘安故里游乐园5.5公里，乘坐出租车约15分钟； 距离第三人民医院5公里，乘坐出租车约1015分钟； 方特欢乐世界、清源河生态公园、中牟县博物馆、中牟县文化广场相距不远,2、交通状况 距离中牟汽车站5.8公里，乘坐出租车约1015分钟； 距离中牟站7.5公里，乘坐出租车约15分钟； 距离郑州火车站31公里，乘坐出租车约45分钟； 距离郑州新郑机场43公里，乘坐出租车约55分钟,区域环境,3、自然环境 人口密度小，车流、人流量少； 广惠街

17、未来规划为生态廊道； 北临正在修建中的清源河生态公园； 周边无污染源，空气质量优良,区域环境,4、人文环境 地块相距绿博园、四方特欢乐世界仅6公里，具有一定的休 闲氛围； 中牟县政府、税务局、财政局等行政机关环绕四周，有行政 后花园之称； 地块现为牟山宾馆，中牟县财政局下属单位，作为中牟县县 政府会议、接待定点单位，企业会议、新产品发布会等各项商务 活动也习惯性再此举办，具有一定的认知度,区域环境,宗地外部： 新老城区交汇处，行政区腹地，配套成熟度不高，临路性好， 易于交通组织，用地北侧为规划中的清源河生态园及大面积待开发 用地，周边多为新建成高档生活区。 宗地内部： 地块平整、边界整齐，较为

18、方正，规模相对较小,宗地条件,牟山宾馆原为国有，为政府大型会议、接待定点单 位，也是一些企业单位召开会议、新闻发布会、交流会、 培训等的常用驻地； 作为中牟城建投总部所在地，未来必将是企业交流中 心、资源整合中心、资本运营中心的聚集地，是城建投企 业形象的代表,项目背景,第四篇 项目整体定位,项目SWOT分析,近邻主干道，出入城区交通便利； 新老城区交汇，近邻中牟县行政 区，辐射范围广； 认知度高，具有一定的商业基础； 距离郑汴一体化核心居住区、商务 区较近，可塑性强,一、 Strength 优势分析,二、 Weakness劣势分析,三、 Opportunity机会分析,四、 Threat威胁

19、分析,周边缺少必要的生活配套设施； 地块规模较小，产品线比较狭窄； 缺少公共交通，出行不方便,郑汴一体化建设力度的不断加大，区域前景看好； 区域内道路的升级改造，提升了项目的形象； 区域内各项市政配套的完善提高了项目的价值； 区域内星级酒店、酒店式公寓、小户型尚属空白市场,未来供应量较多，潜在竞争较大； 本地客户购买力有限； 国家调控政策的影响,核心突破,区域：重塑区域概念，炒作区域价值 定位：差异化定位，聚焦项目卖点 产品：打造项目硬件震撼点，营造核心竞争力 形象：项目形象聚焦，打造城市地标 运作：政企协作，提升项目形象 客户：锁定客户层面，圈层营销 营销：大品牌联姻，提高项目知名度,区域价

20、值梳理,中牟县行政后花园 新老城区黄金分割点 郑汴新区高品质生活区、休闲商务区、生态旅游区绿色直通道 郑汴一体化产业发展功能服务区,该地块所处区域不属于城市核心区域，区域功能、形象不够聚焦，概念不清晰，本项目 在定位时必须重塑区域概念，区域概念定位必须差异化，引领市场，同时区域概念炒作 要贯穿营销始终； 受地块自身条件限制，该地块无法形成产品产品线丰富的大规模建筑集群效应，产品定 位必须差异化，产品形象必须聚焦，保持项目鲜明、纯粹、独立的形象引领市场，打造 项目的核心竞争力； 考虑到市场现状及未来10年内的变化，项目的定位必须具有一定的前瞻性，才能将有限 的地块资源价值发挥到极致,区域概念定位

21、：中央活力区,以郑汴一体化为背景，服务于产业发展所需要的商务活动需求，服务于 政府职能部门在郑汴一体化发展中的政务活动需求，服务于郑汴一体化经济 建设中的各阶层人士需求，服务于中牟城建投办公及商务需求。这是一个充 满机遇与挑战的资源整合平台，这是中牟城市未来发展的指挥部，这是一个 社会精英阶层思想交流中心，这是中牟城建投立足中原，面向世界的发源地、 资本运营中心，这是郑汴产业带经济发展的核心动力港,政务服务中心、商务服务中心、资本运营中心,整体发展方向定位： 凝聚郑汴产业带乃至中原经济区建设各方资源，传承郑汴产业带经济、 文化、商务、生活发展动力，打造大郑州至高精神形象堡垒，满足为郑汴产 业带

22、经济发展做出贡献的先导人士的高尚政务、商务、生活需求,整体功能定位： 集客房、餐饮、会议、休闲、娱乐与一体的综合性标 准四星级酒店；满足于郑汴产业带高层政企人士总部办公需 求的高品质写字楼，犒赏那些为郑汴产业带发展做出贡献的 杰出人士的精品酒店式公寓,产品类型定位： 根据调研结果中的客户物业类型偏好、市场物业类型状况及 销售表现、对各类产品类型的论证以及对项目区位现状和区 域开发前瞻性的分析，本项目开发的产品类型为,四星级酒店：18层 写字楼：19层 酒店式公寓：22层,价格定位,1、价格制定依据 1）项目的土地成本、建造成本以及项目所打造的产品质素和规划设计理念； 2）消费群体对区域发展潜力

23、及发展价值的认可度； 3）中牟房地产市场参照对比； 4）中牟及郑州市房地产市场的价格走势,本项目整体住宅类比价格为5000-6000元/。一般而言，房地产项目开发周期相对较长，其价格存在10%上升弹性空间，随着郑汴一体化进程的影响，本项目所处地段价值随之攀升，价格会有2030%的上升空间，据此保守推论，本项目整体实现销售价格（取整）为5500-6500元,价格定位,犒赏那些为郑汴产业带及中原经 济区建设作出贡献的杰出人士,一个城市的精神堡垒 代言一个城市的经济发展,目标客户定位,第五篇 项目规划发展建议,规划设计原则,前瞻性：规划要有前瞻，预判十年的市场行情，既贴合市场又保证未来十年 不落伍；

24、 标杆性：打造中牟区域内标杆项目，成为区域内的地标性建筑； 品牌性：项目辅一亮相，即以强大的产品力震撼全球，树立项目品牌，建立 项目在市场上的领导地位； 共融性：由于本项目是公寓与星级酒店、写字楼的结合体，既要保证每种业 态的功能的独立性，还要保证每种业态的统一性； 价值性：由于规模有限，交通动线、停车位、广场、景观等公共设施各业态 既要有区隔，又要合理共享，规划中要充分规划合理面积，将地块价值发挥 到极致,项目规划理念,使项目具备较大的增值前景 策略一：以外部郑汴一体化的发展为背景，使客户对区域价值的增值前景认同； 策略二：以内部增值性创新产品打造为基础，使客户对产品的增值前景认可。 使项目

25、成为大郑东地标性建筑 策略一：以地标性的高标准规划，配合辐射郑州的强力宣传，吸引郑州客群； 策略二：通过郑州客群的积极带动，截留中牟本地客群，吸引部分周边乡镇客群。 高品质产品摆脱低级竞争 策略一：通过创新的产品规划，以差异化产品使项目摆脱低价低质的同质化竞争。 使项目成为真正的市场领导者 策略一：从产品到生活，通过高品质生活模式的嫁接，使客户对项目生活价值认同； 策略二：通过大商配套、物业配套、景观配套等购物、休闲、服务等生活配套的完 善，解决业主日常生活需求,核心规划理念,三大独立交通动线。酒店、公寓、商业三大业态必须保有相互独立的交通 动线，互不干扰，各自有独立的进出口、停车场。 一个景

26、观广场。为保证星级酒店及总部办公的地标性建筑形象，应拥有高 标准的的景观广场，形成与外部鲜明的区隔，保持独立的形象。 一个围合式庭院中心景观。整体采用半围合式布局，形成一个中心庭院， 打造精品庭院景观，为业主营造良好的内部环境,整体布局,采用半围合式布局，酒店、写字楼沿广惠街由南向北排布，形成对外 良好形象昭示；酒店式公寓分别在地块南界、北界分布，形成一个前 有广场后有庭院的半围合式布局,建筑设计内容和要点,1、酒店。按标准四星级要求设计，分为贵宾区、和普通区，内设300350间 标准客房（配置部分单人间、商务套房等），能容纳400人的多功能厅一个 （能满足会议、小型演出、宴会等功能要求），1

27、00200多功能厅2个，30 50人中型会议室2个，1630人小型会议室2个，200 x-x餐厅一个，包房20间左 右，另设咖啡厅、娱乐、商场、桑拿、健身、室内恒温游泳池一个等； 2、酒店辅助用房。底层设为车库，能满足六台中巴车停放，30间员工宿舍 （每间4人）及10间酒店管理办公用房，层数三四层； 3、酒店设地下室，停车位不少于200个，另设设备用房、洗衣房等； 4、酒店内部布置室内恒温游泳池一个，网球场一个,大会堂,多功能会议室,中小型会议室,宴会厅,交通组织,一）设计中做到“立体人车分流” 由于项目地上面积有限，为更经济的使用地上面积，要求全部采用地下 车位。小区地上不允许停车与行车，车

28、辆从小区入口全部进入地下，最 大限度地提升项目的档次，同时也更人性化的处理了人车分流,交通组织,二）设计中做到“三种回家方式” 第一种： 如开车回家，从地下车库停车后进入楼宇，乘电梯入户； 第二种： 骑自行车回家，从小区道路骑行，从楼宇大堂入户 第三种： 步行回家（从外面或从本项目公建步行），走中心花园入户,交通组织,三）道路设计中要求满足消防规范 设计中满足消防环路设计及各楼宇前扑救面的设置，便于项目报建,交通组织,四）小区出入口位置 实际地块考察中发现，广惠街日后规划整修为生态廊道，道路较宽，车流量 较多，而牟山路车流量较少。考虑到酒店交通动线设计，酒店入口设置在广 惠街，小区主入口设置在

29、牟山路楼宇之间，小区辅出口设置在地块南侧，具 体位置可由规划设计公司斟酌,地块南界或西界可设置出口， 与消防通道合理利用空间,建筑风格,1、整体色系：以高档质感的沉稳色系为主色，配以丰富的色调，形成鲜明对比。 主色系显示高档、沉稳，而搭配色系增添一抹灵动和跳跃，表现时尚、现代；色 彩的选用既符合市场主流又形成适当差异化；具有较好的耐污和抗老化能力，有 利于项目销售。 2、造型：采用简洁明快的直线条构造，体现规整、硬朗、挺拔向上的精神气质。 3、材质：选择高品质的外墙瓷砖，底层选用石材，基于客户敏感点，提升项目品质感。选择高品质的外墙瓷砖，配以玻璃幕墙，提升建筑品质感；底层材料可采用高品质的石材

30、或仿石瓷砖，提升近距离的观感和品质感。 4、细节：细部处理上加强玻璃与金属线条的使用，简单直线的造型，体现现代感,景观环境设计,一）景观设计原则 1、满足小区布局各层次对绿化的要求，从人行主轴线到中心花园，从中心花园到宅间绿地，层次分明，步步有景。 2、景观配套设计的色调亲爽柔和，人的感官效果达到舒适、雅致。表现形式多样化，动静结合，外部形式做到精致，注意细部考虑。 3、将绿色生态的理念融合到居民生活的每一个方面，做到推窗见绿、户户有景。 4、注重园林景观的可参与性，在小区内设置一定的硬质景观、共享空间，为小区居民提供足够的休闲、交往、活动的场地，营造和谐、友善、温馨的人际关系氛围,景观环境设

31、计,二）景观设计具体要求 鉴于本项目地块面积及经济指标限制，楼宇设置应该采用“星座式”的点阵 布局，即因地制宜的将楼宇沿两边道路摆布，这样很容易就形成了较大的 中央中庭花园。 中庭花园在城市中心具备很强的稀缺性，本项目也将采用主题园林的形式 发挥此稀缺性为唯一性，打造景观最大亮点为项目加分,景观体系构成,打造“三重”绿化景观体系,景观体系构成,第一重：外围广场景观体系 本项目外围广场拟采用开放式的主题水景广场，前期营造项目良好的卖 相，凝聚人气的同时，与外围环境形成自然过渡和区隔。 广场水景与中央庭院景观的自然过渡,景观体系构成,第二重：“中央庭院”景观体系 中庭花园作为第二重景观体系，拟采用

32、“欧洲现代园林”的整体风格，即大开大 阖的草坪设置，中央叠水水系的应用及大冠大叶乔木的种植以及精致小品的 文化点缀,中心广场,景观体系构成,第三重：“楼宇大堂”景观体系 作为第三重景观体系，楼宇大堂起到的是为业主“缓冲心情”的作用，这里 可以初步待客、可以舒缓身心。所以本项目拟你采用大堂高度绿化的做 法，提升项目档次,停车设计,考虑到本项目的档次，项目的车位比应略大于 1：1，为提升项目档次和节 省开发成本，本项目拟采用“酒店式公寓全地下停车”，写字楼与酒店采用地 下与地上相结合的停车方式，地下两层全部用来满足停车,各建筑形态设计,1、酒店 产品定位：顶级奢华、别具特色的精品酒店 客户定位：服

33、务于郑汴产业带的顶级政务、商务精英、国内外休闲旅游人士 设计：独立一栋或可考虑与写字楼拼合，公用大堂。 特色：由顶级精品酒店运营商或奢侈品品牌旗下酒店品牌提供管理及服务； 奢侈客房及顶级配套设施； 充分利用绿色的资源，室内室外的互动,建议整体采用采用低调优雅奢华的建筑风格，注重细节的表达,标准室内恒温游泳池,池长50米，池宽21米，水深要求1.8m,标准室内网球场,公共部分的休闲氛围,低调、奢华的内部配套,配套服务设施： 1个大宴会厅和4个小会议室 水疗中心、美发沙龙、健身中心、户外露天阳台,2、公寓 产品定位：精装私享loft公寓 目标客群：郑汴产业带高收入阶层、企业家、富豪 特色： 时尚设

34、计、精装修 底层可设置会所 可考虑由精品酒店的提供管理及服务 可考虑采用约5.4-5.6米的净层高，增加空间感,采用与酒店建筑风格相符合的外立面,建筑风格,3、写字楼 产品定位：郑汴产业带行政总部 目标客群：郑汴产业带的行政管理人员及高级白领 特 色：国际甲级高智能写字楼 底层及地下部分设置商务配套,建筑风格：可考虑采用Art Deco风格与整体项目建筑群的统一,3、商业 主题定位：精品商业 业态定位：时尚生活消费 各类餐饮 银行及商务服务 高档展示 目标客群：以服务写字楼客户群，吸引高收入、高消费人流为首要基础 设 计：约5层，设置在项目底层裙房，穿插于建筑群中间。 特 色：业主持有所有产权，整体开发经营 不同类型商业产品分散在写字楼裙房及精品酒店底层，贯通项 目全区，服务项目区域各类人群，并营造浓郁商业氛围 可将部分餐饮类延伸至户外广场与屋顶，增强景观的利用以及 人、建筑、自然的协调互动,精品商业部分，与区域现有商业氛围形成良好的互