郑州合凯空港区项目整体规划发展策划案

1、2011-11-29,策略研究中心,整体规划发展策划案,合凯空港区项目,1、空港区的性质及人居特性； 2、郑州空港区内人居及地产运营现实及随着以富 士康为代表的一批大企业实体的陆续进入会给 港区带来怎么的变化与提升； 3、区内同类型及类类型项目在如何运作，效绩如 何； 4、你们将以什么样的角度及视野去切入本案的发 展与运营，（尤其体现在客层定位、发展模式 及资金策略上,要给本案一个科学、实效且切合市场实际的项目规划发展思路，必须先理清以下几个问题,本案规划发展的战略掌控,提案目录,空港认识,区域市场认识,项目自身条件分析,整体发展思路,初步市场运作及静态经济测算,具体规划细节,第一部分：区域市

2、场认识,一、郑州新郑机场简介,郑州新郑国际机场位于郑州市东南，距市区25公里，1997年建成通航，飞行区等 级4E，跑道长3400米，是国内干线运输机场和国家一类航空口岸。机场改扩建工 程2007年底竣工后，航站楼建筑面积为12.8万平方米，机坪面积为25.6万平方米， 机位43个，年旅客保障能力1200万人次，货邮保障能力35万吨。2008年，被国家 民航局确定为全国八大区域性枢纽,作为河南省唯一的国际航空 港，郑州新郑国际机场和多 个国家有着航班往来。现有 20多家国际航空公司开通郑 州包机航线61条，并开通有 俄罗斯、新加坡、日本等亚 太地区国家的不定期包机和 澳门、台北的定期包机航线

3、还有飞往韩国首尔、香港的 定期国际航线，每周出发航 班817个，通达60多个城市,郑州新郑机场简介,郑州新郑国际机场作为河南省的空 中门户和国内重要的航空港之一， 空中航线贯穿东、西、南、北，是 中原地区空中交通枢纽，承担着河 南省的大部分航空运输任务运输规 模占全省民航运输的96%以上。共 开通82条航线，通航52个城市和地 区，每周航班1400多个。2008年完 成旅客吞吐量588.76万人次，跻身 全国机场20强。2009年12月14日 郑州机场旅客吞吐量已完成700万 人次实现了河南民航发展史上的新 高。2010新郑机场旅客吞吐量更是 突破800万人次，达到870万人次， 增长18.6

4、%，位居全国同类机场第 20名,狭义空港区指的就是图示中的机场核心区 其性质是为机场客、物、财提供最为直接 的商务、商旅及商购服务,狭义空港区,新郑国际机场核心区各类服务配套设施功 能齐备，设有海关、口岸办、商检等可提 供进出境客货服务，同时还设有星级酒店 七家，有中行、农行、建设和广发行等金 融机构进驻区域开展业务，机场候机大厅 各项服务更是齐全，可满足顾客多种需求,二、郑州空港区介绍,郑州空港核心区商业配套介绍,广义空港区指的就是图示中的机场周边 两大产业组团的围合区,广义空港区,郑州空港区介绍,作为一个重要的交通口岸-机场，也可以 像铁路、海洋运输口岸一样依托其交通枢 纽的综合优势，发展

5、具有指向性的产业集 群，从而对周边区域的产业产生直接间接 的经济影响，促使资本、技术、人力等生 产要素在周边集聚，从而形成一种经济形 态，这就是空港经济，其所带动的周边区 域称之为空港经济区，即广义的空港区,空港经济是后工业时代全球自由贸易潮 流的最新表现，也是世界发达国家经济 发展的最新成果，如美国孟菲斯机场、 荷兰阿姆斯特丹机场、法兰克福机场、 日本仁川机场、都是全球化时代发展空 港经济、带动区域经济发展的范例。只 是我们对此的关注起步较晚，近几年才 开始重视,郑州空港区介绍,国际上典型的空港经济区发展模式,孟菲斯机场是世界上最 大的航空物流基地，其 物流一直遥遥领先。孟 菲斯机场集棸了一

6、批世 界知名的航空物流企业 世界上最大的航空物流 企业联邦快递的总部就 设在孟菲斯，其他世界 知名的航空物流企业如 UPS、DHL、KLM等都 在机场设有航空物流机 构,一、孟菲斯模式单一强势的航空物流模式,裕鸿世界港鸟瞰图,国际上典型的空港经济区发展模式,法兰克福机场是欧洲主要航空枢纽之一，2007年，机场客运量超过5416万人次 居世界第八位，货运量近217万吨，居世界第七位。法兰克福机场是德国最主要 的国际客运机场，人气很旺，为此，该机场在做大航空运输的同时，大力发展国 际商务。机场规划的物流中心共占地1.18k，含13.3万的物流商务办公用房 在占地35公顷的生态绿地中建设办公楼、贸易

7、中心、会展中心，在机场周边形成 一块以现代商务为主的黄金地段。至今尚有1.1k土地留作贸易、办公和物流中 心用地。因此，法兰克福的空港经济是典型的物流与商务并重发展的空港经济模 式,二、法兰克福模式物流商务并重发展模式,国际上典型的空港经济区发展模式,永宗岛是仁川空港所在地，空港区利用海水环绕的优越环境，除发展航空物流外 ，大力开发休闲、旅游产业，在机场四周建设了梦幻主题公园、水上运动公园、 航空城公园、时装主题公园等4个大型休闲旅游项目，以优质人文生态环境凸显 自由经济的特色。同时配 以国际商务、研发、教育 文化、居住等功能。总之 在众多的休闲、旅游、娱 乐设施衬托下，仁川机场 的物流、金融

8、、贸易等空 港经济在轻松、欢快的环 境下壮大，代表新一代的 空港经济发展模式,三、仁川模式以休闲为主的发展模式,国际上典型的空港经济区发展模式,上述三种模式的空港经济都是围绕航空运输各有侧重相关的服务业，基本上没 有超越第三产业的范畴。史基浦模式的最大特色是使一、二、三产业的联动发 展。 荷兰阿姆斯特丹史基浦机场是欧洲重要的航空枢纽之一，除专门的航空物流设 施外，机场航站楼设有购物中心、餐饮酒店、博物馆以及休闲娱乐场所。航站 楼附近的甲级综合大楼设有世界贸易中心，进驻了公司总部、金融服务、商务 办公、航空公司、旅行社等500家企业，雇员人数超过5.4万人。机场周边有序 分布多个高科技产业园，发

9、展信息技术、电子设备、航空航天等高端制造业， 与航空物流无逢对接。此外，空港附近始终保留着一块农业用地，种植各种出 口花卉，成为航空物流的货源之一，经济效益十分显著。可见，史基浦机场的 空港经济不但全面覆盖了空港服务业，而且还模跨了三大产业，形成了典型的 多元化、综合性发展模式，其实这也正是郑州空港区的发展定位,四、史基浦模式多元化综合性的发展模式,郑州空港区位于郑州市东南部，北距郑州市中心城区20公里。 郑州航空港区面积达138平方公里，相当于17个现在的郑州新郑国际机场，西面以京广铁路为界，东、南、北三面以国家南水北调工程线为界，南北方向连接高速，东西方向对接省道，交通便利,郑州广义空港区

10、介绍,郑州国际航空港区是依托空港综合发展的航空新城，主导功能为交通枢纽、物流、加工制造。规划构建“一核两区”的空间布局结构。 机场核心区：承担国际、国内航空客货运输。 物流商贸区：提供国际航空物流、保税贸易服务，实现航空、铁路、公路联运。 临空产业区：依托航空港地区对外交通优势，发展加工、服务等产业。 建设用地规模35平方千米，人口规模34万人,郑州广义空港区介绍,首先、是他的商旅、商购价值，为旅客提供从住 宿、休闲到购物再到娱乐、餐饮服务等的商业设 施,机场的乘客大部分由商务人士组成。这些人的到来，将带动空港区域咨询、金融服务、高档住宿、餐饮、娱乐、休闲业的大发展 ，通常体现于机场核心区,三

11、、空港区人居及地产市场价值,空港区人居及地产市场价值,航空港便捷的交通及人、物流融通速度，成为很多大型跨区域及涉外企业首先办公之地,如前面所说的荷兰史基浦机场区附近的甲级综合写字大楼进驻了公司总部、金融服务、商务办公、航空公司、旅行社等500 家企业，雇员人数超过5.4万人，通常体现于空港中心区,其次、是他的总部及涉外商务价值,纵观海内外一些知名城市的航空港，特别是机场周边入城沿线，往往会形成高档住 宅集中地。比如北京的温榆河别墅带，依托空港优势和自身河景资源，在机场高速 沿线约20公里的宽阔地带，聚集了北京有名的高档别墅，成为令人瞩目的别墅居住 带，并逐渐形成独具特色的区位特征和精英文化。而

12、法国戴高乐机场入城一线，被 称为浪漫巴黎的香艳地，许多法国名流都居住航空港的别墅里；纽约肯尼迪机场附 近的航空港别墅，则住着许多政治、演艺名人；同样在 国内的上海虹桥机场、广州白云机场、香港启德机场一 线，同样是高档住宅集结区。这里有一个重要关键点就 是居住型居所与商务型居所的区别，居住型居住通常位 于非机场核心区，即我们所说的泛空港区；而位于核心 区的，通常为商务型第二或商住混合型办公居所,再次、是他的居住价值,空港区人居及地产市场价值,空港区的临空经济产业或行业定位，由于是依托空港特定人、财及物流体系，很容易快速成型与发展。而这些产业或行业的引进与快速成型又会带动整个区域其它相关行业的快速

13、发展与提升。通常体现于空港中心区的外延区域,最后、是他的产业及行业价值,空港区人居及地产市场价值,13万职工,2万职工,近期 用地边界,10万职工,富士康产业集群对郑州空港区发展的价值内涵,郑州空港区深度分析,像阿姆斯特丹史基浦空港经济区一样是一个多元化综合性定位的发展模式,核心及中心区的：商业、商务、商旅、休闲、娱乐配套 外围区的：相关产业及其配套,其实这就为区域内许多地产项目的发展提供了双重的运营保障：相关产业的人流、 物流及自身口岸属性的人流、物流，关键是看开发商如何定位与取舍,航空 口岸,商务,商业,商旅,休闲,文化,旅游,工业,住宅,写字楼 会展中心,百货、商业街,酒店,厂房、宿舍、

14、仓库,高档 社区,游乐场 公园 娱乐中心,情景或风情 商业,艺术馆 博物馆,郑 州 空 港 区 人 居 及 地 产 价 值 体 系 表,郑州空港区深度分析,郑州空港区的裕鸿世界港项目正是这一价值体系的完全体现 而其区域正好位于空港中心区及外延产业区的交汇处,裕鸿世界港鸟瞰图,酒 店,会展中心,购物中心,写字楼,高档公寓,职工宿舍,四、郑州空港区房地产市场总况,商业方面：基础、中档及高档 商业需求都十分旺盛，但除了 机场核心及中心区的高档商业 配套较到位外，其它的还多为 最为原始的民房及自发集市时 代，急需较高及组织管理能力 较强的商业物业及形态入驻， 尤其随着大量产业集团及工人 急速涌进,郑州

15、空港区房地产市场总况,这是港区派出所旁一个连名子都没有的自发形成的民房街道，两旁店铺林立，从小吃到酒楼，从小店到超市，个个生意兴隆,写字楼方面：成规模的商务办公 在郑州空港区域还几乎为零，但 现实已有一些开发商已在商住两 用的类总部办公方面做出了尝试 但未来无论是核心区的商务办公 还是中心区的总部办公都必将拥 有非常大的市场需求空间。尤其 随着郑州大中原经济区建设的推 进及成熟,空港中心区蓝天商务花园的类别墅与独栋办公相结合的商住两用项目图例,郑州空港区房地产市场总况,郑州空港区房地产市场总况,住宅方面：在区域高档人居及宜 居价值的挖掘及体现上还远未到 位，区位现实住宅提供主要表现 在两个极端

16、上，一是伪高端、二 是超低端，这可能是与政府及很 多开发商并没有真正读懂空港经 济的实质及空港区人居价值的本 质有很大的关系。只盯在了现实 可见的利益上了，如大规模富士 康员工宿舍及相关商业物业配套 的建设上，这是非常不利于港区 社会及开发商多赢局面形成的。 即使裕鸿置业正在建设的世界港项目虽然是一个开发目的及对港区价值理解较为透彻的一个项目，但其运营也存在较大的误区，就是大而全，全都有，其实在其中很多基点功能的建设是十分不符合郑州空港区这个现实的，如全客层的住宅产品线提供，有点太过于逆城市化而动，毕竟空港是一个类特定人群汇集与流动的 地域,五、郑州空港区房地产市场细节特征,一、在空港经济区概

17、念尤其是富士康主题到来之前，区域正规化房地产市场几处于零封状态，唯一的一个成型的小区，还是10年前开始兴建的一个叫做鑫港花园的小区，产品类型为：多层、独栋及双拼别墅（以独栋别墅为主），当时的售价为20万一套，至今入驻率不到5%，位于港区中原路与四港联动大道西南300米,郑州空港区房地产市场细节特征,二、富士康主题地产开发，几乎成了港区中心区及中心区外地产开发的全部主题，但真正可售的住宅项目，尤其是与本地及港区外延人居切合的项目并不多， 在我们项目区位，仅有蓝天商务花园与裕鸿世界港；其他可售的地产项目多为 富士康产业区进行商业配套的底商商铺,郑州空港区房地产市场细节特征,三、随着空港概念的进一步

18、深入及空港区经济建设的深化，空港投资及人居价值的进一步扩升是必然的。一个以机场及临空产业经济为核心的国际化的经济及生 活圈一定会闪耀于中原大地,六、周边项目简析,本 案,裕鸿世界港,蓝天商务花园,富士康 天成公寓,富士康 天时公寓,富士康 豫康新城,富士康 豫康新城,富士康 豫康新城,蓝天商务花园,周边项目简析,蓝天商务花园,产品类型：townhouse 户型面积: 280平方米的三层半类别墅， 主力户型：四室三厅三卫 价 格：每套平均260万，均价约为7500元 少量多层价格区间为：4000-5000元 区位价值：机场中心区 运作要点：可居住可商务办公 开 发 商：河南华享置业 地 址：机场

19、收费站北100米 评 价：这个项目从定位到运作是成功的，尤其是后 期的townhouse及其宜商宜居的定位，非常 切合空港外延人居及商务价值的内涵，从其 销售业绩看也印证了这一点,裕鸿世界港,周边项目简析,位 置：四港联动大道与郑港六路的交汇处 产品类型：城市综合体，酒店、超市百货、影院、餐饮娱 乐、步行街、商务办公等 住宅产品：普通小高层、电梯花园洋房、类别墅 价 格：普通小高层均价5000元、中档电梯洋房均价 6000元、高档类别墅均价7000元、商铺单层 圽价22000元，双层均价17000元 区位价值：空港中心区与外延产业区交汇处 运作要点：大规模完全价值配套及产业与行业嫁接,裕鸿世界

20、港,周边项目简析,富士康豫康新城,豫康新城从其已建成的两个小区：富丰与富祥来看，其是一个完全的专项富士康宿舍项目，在住宅部分完全没有进行任何后期市场再运作的设想，就是自售的商业也没有进行太多的超值规划，除了尽可能做多与做大这两点外。 商铺类型：底商 铺面形态：多层下的单一层及小高 层下的一、二层连体 价 格：单一层从16000-25000 元， 复式铺均价15000元 招 商：在复式铺的使用中多为一 层分割成小商铺，二层整 体出租,周边项目简析,富士康天成公寓,这将是我们着重要探讨的项目，因为其在住宅部分的户型设置上，除了目前能满足富士康员工宿舍的要求外，还充分考虑了项目的后期市场运营性，即后

21、期还可以作为普通住宅上市销售。 住宅产品类型：三室两厅两卫 主力户型面积：115平米,天成公寓住宅户型解析,天成公寓住宅户型解析,本章小节,作为空港区的项目，虽然我们并不处于区域核心或中心区，但航空口岸的区位价值对于项目发展的定性及人居客层的选取优化是无可厚非的；问题我们项目能在多大程度上去体现这个得天独厚的区位价值点，以及我们如果真的去诉求这个定位，最终能得到非产业类客户人群多大程度的认可，还需进一步论证，否则可能只有落了个画虎不能反类了犬，只剩下原居民及外来落地人口的居住改善及安置的可悲作用了,第二部分：项目认识及初步发展思路,一、项目基本数据,地块属性：郑州空港产业聚集区富 士康生活配套

22、的中心区域（郑港五路与琴台街交汇处的东南街区） 项目性质：类富士康员工居住及生 活配套 业态定位：住宅与商业,富士康产业聚集区整体规划图,项目具体位置,项目基本数据,二、项目价值解读,空港区代表一个地区商旅、商业、商务、高端产业聚集及人居形式的最高形态， 其发展及区位内质拥有无可比拟的先天优势及后天推力，而本案正位于郑州空港 区的优质地段。 所以对于本案无论是住宅功能还是商业甚或更大形态的商务、商旅甚至对外的产 业展示，交流，区域观光与休闲等功能也都是可以切入项目发展的。关键是我们 如何组合来尽可能实现我们项目的最大价值，当然更重要的是公司的资金及企业 运营战略,区位,项目价值解读,富士康一个

23、企业经营的神话，09年改变武汉光谷，10年成就天津梅江南片区， 11年随着富士康的项目片区入驻，30万员工的聚集，更加上近10万领近服务 人群，超百亿的财富汇集，地段商业开发及住宅价值不言而喻,区域,项目价值解读,本案拥有一个无比优越的人居及商业自然生态环境：首先是项目四周沿靠的郑港 四路与郑港四街都为规划中的产业聚集区居住、生活服务区的景观、休闲及商业 服务带，其交汇处更是公共综合服务区的支点，而我们项目正好处于此交汇点之 上。 其次是我们项目所处的由郑港四街、郑港五路、郑港六路及琴台街合围的这个街 区，还正好是规划中的产业区休闲、公共绿地、广场及水系集中汇集之地。 这些都给我们项目的发展定

24、位选择更多的操作基点提供了更大的可能，不仅是区 域、区位价值更是地段价值。当然最终如何定位，还正如我们前面所说的“关键 还是看我们企业自身的发展战略，尤其资金策略,地段,本项目,规划中 的水系,规划中的人工湖,规划中的中澳学区,双景观及商业服务带交汇点,三、本案规划发展的要点,如何在保证最大回款、回款速度及基本满足项目即定属性（即产业居住、生活服务性）的前提下，最大可能达到项目区域、区位及地段所能达到的最高人居及商业价值，获取超额利润，才是本案最为切实可行的项目发展思路 在这个发展思路下，项目规划实施的关键点是： 1、最终的居住价值取向及目标客层选择 2、项目整体功能尤其商业属性定位,第三部分

25、：具体规划实施细节,一、项目性质定位,一个既体现空港区域人居本质又符合项目区位自身产业属性的集住宅、商旅、商业、休闲、观光、娱乐与一体的都市级城市综合体。 关于商务功能是否加入另行商定（主要体现在写字楼及中、小型室内外会展上） 这里面有一个关键点就是：如何实现一高一低两上属性人群的定位结合上，否 则所有的商业、商旅、观光及休闲娱乐功能都将失去应有的价值,其实这个问题的解决就体现在对产业聚集区的人群客层细分上，如果不是富士康企业这个代工劳动密集型产业的特定属性，临空产业区的行业人员客层本就属于空港商务人群的定位，只是现在我们需要把其细分出来而已。 所以我们项目的目标客户首个定位就是：富士康员工中

26、需要商旅、商务休闲娱乐及高质居住要求的中高层管理及技术人员； 其次是经常借助郑州空港出行的商旅、商务人士及相关企事业单位的中高层员工； 最后是对泛空港区人居有居住要求的城市精英、新贵及其它阶层,二、项目目标客户定位,三、项目功能及产品形态定位,居住：普通小高层住宅、立体花园洋房 商铺：沿街门面社区服务型商业、沿街门面街区商业，滨水开放式情景商业街 及组团式功能店（如中型超市、大型美体康体中心、娱乐城等） 商旅：星级酒店、酒店式公寓或公寓式酒店 商务：中小型会展或商务中心甚或办公楼,项目功能及产品形态定位,在此有一个重要的关键规划点就是： 如何把住宅的最终居住价值定位在一定程度上还要体现当前的产

27、品属性，即富士康的员工宿舍。 如果按照即定的产品功能与形态定位，要分两个层次来解决： 1、普通小高层住宅的拆分 2、立体花园洋房的拆分,项目功能及产品形态定位,普通小高层住宅的转化 由于普通小高层最终的居住价值体现改善，所以建议只设立中三房，即三室 两厅两卫，这样就可以像前面提到过的富士康天成公寓一样，可以把其拆分 为一个四居三卫的标准型宿舍，这样设立的好处是后期如果改造 ，成本非常 小，且先期建设费用也较低,建议户型结构,项目功能及产品形态定位,立体花园洋房的最终居住价值诉 求是纯提高甚至享受以及商旅及 商务第二居住，户型建议如下,立体花园洋房建议户型结构 两室两厅两卫一厨,立体花园洋房的转化,项目功能及产品形态定位,拆分,交通组织也有原来的一梯 一户变成了一梯两户，一 个100平方左右的两房两厅 两卫一厨，拆分成了一个一 室一厅一卫一厨及一个标间 的两套公寓,第四部分：具体规划实施内容,一、整体布局,1、广场商业面,广场区商业为组团主力形象店，业态如：中型超市，大型主题、专题店，小型会展中心 ，甚至百货、影院,整体布局,2、沿河商业带,沿河商业带设立为滨水开放 情景式、休闲类商业，业态如：西餐厅、咖啡馆 购书中心、茶社、名品店等,整体布局,3、滨湖酒店区,作为重要的项目观光点，应为整个项目商业规划的点睛之笔，应从商业及