大数据时代对房地产经纪行业发展的影响

1、大数据时代对房地产经纪行业发展的影响摘自中国房地产估价与经纪2013年6期作者:卢航今天来的路上收到一个推销高尔夫会员卡的手机短信。类似这类的信息每天都能收到很多，起初也没在意，但随后我发现这个号码之前还以另外一个商家的名义给我发过生日祝福短信。当时我就感受到，此时此刻我已经被商家“大数据”了。作为一个老百姓来讲，大数据确实已经出现在我们的身边；作为一个企业来讲，现在大家都在谈论大数据，行业里也出现了大大小小的“云”，大家感觉到机会应该很大。但也同时也感受到机遇与挑战并存。下面我从企业的角度，来讲讲自己的一个感受。大家都知道，21世纪（中国）不动产一个全球性的房地产经纪机构，在70多国家都在经

2、营并且拥有很多房源，所以我们计划建立一个能将21世纪全球房源共享的网站。但是在系统开发过程中，我们遇到了很多麻烦。例如各个国家的客户看房的方法和习惯各有不 同，美国客户看房源不大注重每平米的单价，甚至不关心房源的平米数，而是重视这套房 源的总价以及有几间卧室，占地多大等问题。但在中国，大多数客户看房的习惯是首先关 注这套房源多少平米及一平米的价格是多少。这也就提出了究竟用什么展示方式来介绍房 源的问题。在美国、加拿大等国家，大多数城市规模较小，相当于中国的一个村镇，所以 在这样一个城市中搜索两居室，本身也没多少套，但如果是像北京、上海这种大城市，就 不能单说搜一套两居室就可以了。整个系统建设的

3、过程中，我们感受到大数据时代里机构所面临的挑战还是非常大的。首先，机构在跨平台合作时，就会面对两个挑战：第一，对方的数据质量不能控制。在企 业合作时，对方一般不会按照你的标准来提供数据，所以对方提供的数据，企业如何加以 利用这是一个问题。第二，企业部自身的数据如何保留和利用。以21世纪来举例：我们拥有1000家门店，每天产生大量的数据，那么我们如何去加工和保值，这些都值得思考。从 企业的角度来说，在发展中如何思考是我接下来要和大家做的一个分享。在很多公司联合合作，争做不同的平台，不同的云下不同的雨，所以这一过程中存在一个对云的选择问题。到底应该跟谁合作，是摆在企业面前的一个问题，需要企业自身去

4、 判断。另外一个问题，发生在我自身的企业里，大家知道在房地产经纪行业，对IT的重视程度非常高。我们进入中国 13年，在IT方面的投入已经超过一个亿。最近一段时间的用 工成本上涨很快，此时我们就需要搞清楚大数据对企业到底有什么好处，能够给我们带来 多少受益。当然，在大数据的浪潮中，我们也看到一些非常成功的案例，例如VISA这样的国际性大型商业公司，他们的数据部门收集和分析了来自210个国家15亿信用卡用户的650亿条交易记录，用来预測商业发展和客户消费趋势，然后卖给其他公司。在美国的房地产经 济行业中，我们也能发现大数据具体应用的案例。有很多做的比较出色的网站，在客户搜 集任何一个房子的同时，系

5、统能够显示出周边的3D地图、整个小镇的就业率高低、学校的情况好坏等信息，所提供的数据非常完整。但这里包含一个问题，这些数据并不是由一 家公司提供。在美国，此类数据任务合作是非常普遍的。一个网络公司可能只专注做某一 块业务，如一些公司专门向客户提供社区信息，他们专门分析某一个社区的就业、生活率 如何，而且所提供的数据很安全。我们任意点击一幢楼宇，都能很快查询到楼宇的产权信 息、从属信息以及交易信息，这些信息都是公开的。基于这种公开有序的系统，再进行数 据相互交换，使整体的效率有很大提高，客户的体验也非常好，这无疑是大数据能给大家 带来的好处之一。在这里，还要再说一下美国的 MLS系，它实际上就是

6、一个大数据的概念。美国通常不 会出现卖方去举着牌子宣传房源的情形，因为他们早已跟房地产经纪机构签订了房源的独 家代理协议。房地产经纪人为了让房子卖出去，就会让更多的同事以及竞争者对手知道这 套房源，因为最终不管是谁将房源卖掉，这个经纪人都将是受益者，所以这就是为什么美 国的MLS系统如此强大。就好比国内一个 21世纪的经纪人将自己的房源放在 MLS系统上, 链家、我爱我家的经纪人看到了，都可以向自己的客户介绍这套房，待买卖成交后，经纪 人再一起来分佣金。这个系统的本质就是大数据，就是数据交换。所以我觉得大数据在这 个行业里会有很多机会，而且会有很大的需求。但是为什么一些公司在做数据、建平台的

7、时候，经纪机构不愿意合作呢？因为经纪机构大多担心“破界”问题。记得在一次学会的 年会，搜房的莫总当着所有人的面说：“我向大家保证，搜房的定位就是服务，不会做对不起房地产估价和经纪机构的事！ ”只有这样的定位，这样的“云”，房地产经纪机构才敢 用自己的数据去做交换。大数据给我们带来的变革可以分为以下几种：第一种，思维的变革。对于房地产经纪行业来说，大数据确实是一个非常好的机遇， 经纪机构应该抓住这个机遇。但从自身会来说，我感觉大数据的核心并不是技术，从企业 的角度来讲，如何调整自身配合大数据时代，并在其中有所作为，必然涉及到思维的转变，同时需要保持开放的心态，清楚哪些数据是可以交换的。第二种，营

8、销的变革。也就是说，经纪结构需要知道到底能够通过什么方式去做营销，自己机构内部的数据是否能够满足的了。以21世纪内部一个案例为例：我们在全国拥有千余个门店，近两万部 PC机，储存了大量客户资源。对此，我们开发了一些金融业务，向自 己的客户去销售金融产品。这个项目运作了大概两年时间，取得了一定收益，但运作过程 中遇到的最大障碍还是数据到底如何应用。从以往的经验看，如果数据是从房屋买卖过程 中提取出来的，那么直接用来销售金融产品会出现很多问题，所以就需要耗费一定时间对 这些数据进行“清洗”，使数据能在系统中进行对接。全国1000多家21世纪门店中，每天能产生大约 8000个新房源、16000个新客

9、户资料、310000个跟进信息、15000次带看、833单成交。大家可能觉得房地产经纪行业就是靠信 息吃饭，只要信息能够配对，钱就能挣到手。但在实际工作中，特另忧在北京、上海、广 州这种一线城市，我们的经纪人员平均需要经过45次带看才能成交一套房源，新房也需要经过25次带看才能促成一次成交。这其中最主要的还是需要跟客户大量互动和筛选，而并 不是简单的房源、客源信息配对。CENTUKY21全国JT思础建设情况在互联网的方面，21世纪自己建立了一个网站，目前网站上业主委托达到13500套。在大数据时代，网络上充斥着各种“大云”和“小云”，而我们公司的一大特点是经营上存在加盟的模式，而这本身就是一种

10、数据交换。举一个例子，21世纪在北京有三十多个加盟 店，每一个加盟店都是一个独立的公司并拥有自己的房源系统，但他们都通过一个交换系 统使总公司和其他门店看到他的房源，我们之间要交换数据，公司内也有一朵小云，在这 朵云里有合同、有制约，正因为公司内部有健全的管理体系，才能够把云做起来。所以， 我们觉得在数据交换过程中一个很关键的问题就是如果制定商业游戏规则。两个企业合作， 你做什么，我做什么，有什么游戏规则，如果有人违反规则需要承担什么样的后果，这是 数据合作的依据，如果没有规则的话，合作就很难进行最后，我想和大家聊一下中国的MLS,这是最接近大数据概念的地产应用。MLS最终会在中国出现吗？前两天我们公司做了一次数据筛查，目前，在北京，小公司的数量已经 越来越少，而独家代理并成交的比例越来越高。从某种意义上来说，可以开始尝试用MLS体