2018信阳市场分析报告ppt课件

1、信阳房地产市场分析报告,目 录contents,一、信阳房地产市场整体概况,二、信阳房地产市场运营现状,三、典型项目个案分析,一、信阳房地产市场整体概况,信阳东连安徽，西、南接湖北，为三省通衢，是江淮河汉间的战略要地，鄂豫皖区域性中心城市。距国家级中心城市郑州350公里，武汉210公里，交通便利，历史悠久。 信阳市城市总体规（20132030）提出，到2030年，信阳市将发展成为中心城区人口185万，建设用地185平方公里的鄂豫皖交界地区的区域性中心城市，中原经济区新兴产业基地和山水宜居城市,信阳城市定位城市总体规划,信阳城市规划概况城市规划定位,信阳城市空间总体发展规划,向东：主要布置城市行

2、政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。 向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业。 向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。 向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区,信阳城市规划概况城市空间发展规划,南联北延，东拓西优,从信阳政府规划工作要点中看，构建以主城区中心城市为核心，以国道、国铁、高速为骨架的市域城镇化发展新格局，朝着建设豫鄂皖三省交界处的区域中心城市和豫南重点城市方向发展,信阳城市规划概况城市规划目标,到“十一五”末，信阳中心城区人口规模达到

3、60万人；到2020年，达到建设用地100平方公里、人口100万的“双百”城市规模；到2030年人口185万、建设用地规模185平方公里,信阳房地产市场整体呈现五大组团,信阳房地产市场整体概况 整体现状,信阳房地产市场整体呈现八大板块 随着信阳市经济增长，城市框架的不断拉大，房地产市场格局发生了重大变化，中心城区以外的区域房地产市场逐渐呈现出百花齐放的现状，外围各新兴板块房地产市场正在高速崛起,市中心：地段得天独厚，配套极其成熟，板块有限，寸土寸金，重点发展金融、商贸服务为主，价格并不是促进销量最主要的因素，房源合适最重要。 羊山行政板块：未来行政中心、集居住金融、文化娱乐，区域内中高端大盘云

4、集，是未来信阳市主流发展方向； 高铁板块：以高铁为中心，未来有较大发展潜力，住宅组团逐渐增多； 高新区板块：高新技术产业开发区，以工业和物流为主。 平桥板块：规划居住和工业为主，未来城市副中心； 南湾板块：以旅游为主，部分高端住宅组团。 老浉河板块：老行政中心，集居住金融、文化娱乐为一体，区域配套完善，交通拥挤，形象老旧，沿河两岸是未来信阳市主流发展方向。 浉河新兴板块：正在崛起的浉河区新兴板块，未来行政中心、集居住金融、文化娱乐，区域内中高端大盘云集，未来将是生态宜居的集居住、旅游、商务为一体的新城区,信阳房地产市场整体概况 板块细分,按照区域特点，信阳楼市主流板块价格概况： 浉河区：商业区

5、，配套全，价格4800-5500元/，在售楼盘约28个； 平桥区：老工业区，城区破旧，价格3500-4500元/，在售楼盘15个； 羊山新区：羊山新区可以划分为市府片和高铁片，在售楼盘约48个；市府片价格4500-5000元/，个别楼盘突破5200元/；高铁片价格3600-4500元/，个别楼盘突破5000元/ 南湾：环境优，价格4000-6000元/以上，在售楼盘5个,信阳房地产市场各大板块楼市均价差异较大,信阳房地产市场整体概况 区域均价,信阳房地产市场各大板块竞品项目分布 国内一线品牌开发企业纷纷进驻，市场竞争日益加剧,代表楼盘：恒大翡翠龙庭、五号公馆、泰阳城,代表楼盘：昌建誉峰、欧洲印

6、象、万象城、台北城上城,代表楼盘：建业半岛、绿城百合新城,代表楼盘：恒大名都、恒大翡翠华庭、东方经典、和兴阳光城、幸福玫瑰园、九悦鸿城、博士名城,代表楼盘：香江帝景、茗阳天下,代表楼盘：中铁领秀城、建业城、华仪富丽华城,代表楼盘：万家灯火、锦绣铭座,信阳房地产市场整体概况 各板块典型项目,二、信阳房地产市场运营现状,从近三年土地市场交易情况来看，供应量与成交量呈逐年下滑趋势。2016年信阳市土地市场交易冷淡，月均成交土地1.5宗、5.5万方,信阳房地产市场运营现状土地市场概况,2016年信阳主城区土地市场供应明细,信阳房地产市场运营现状市场交易概况,2016年信阳主城区土地市场供应明细,信阳房

7、地产市场运营现状市场交易概况,2016年信阳主城区土地市场交易较为疲软，总成交面积664605.55，其中住宅用地230905.63，占比34.7%，月均住宅性质土地1.5万方,信阳房地产市场运营现状市场交易概况,近三年市场交易情况逐年递增，从239万方到313万方再到434万方，2014年-2016年全年成交量逐步增长，2016年较2015年成交增长41.8,信阳房地产市场运营现状市场交易概况,2016年信阳主城区全年成交37866套，成交面积约434.6万方，各区域成交量差别较大，羊山新区依然是成交量最大区域，占比55.9%，浉河区占比29.4%，平桥区占比12,信阳房地产市场运营现状市场

8、交易概况,2016年全年成交37866套，成交面积约4346251，月均成交3155.5套，月均成交面积约362188。除一、二月份外，市场交易较为平衡,信阳房地产市场运营现状市场交易概况,从2016年销售排在前列的各大楼盘成交数据上来看，差距较为明显，大盘大品牌仍是成交主流,信阳房地产市场运营现状市场交易概况,通过对全市预售存量房进行统计，截至2月底，可售住宅28069套，面积约341万方，若按照2016年月平均去化速度看（月均36万方），存量去化周期约在9个多月，符合2016年省下发的省辖市库存降到12个月以下的目标，说明信阳整体市场较为良性,信阳房地产市场运营现状市场存量分析,全市预售存

9、量房（住宅）共计28069套，其中浉河区占比34%，平桥区占比18%，羊山新区占比41,信阳房地产市场运营现状市场存量分析,通过对全市现售商品房存量进行统计，截至2月底，未签约住宅16768套，面积约208万方，其中浉河区存量最多，数量为7991套，其次是羊山新区，数量为6057套,全市现售存量房（住宅）共计16768套，其中浉河区占比48%，平桥区占比10%，羊山新区占比36,信阳房地产市场运营现状楼市均价,近三年信阳主城区房价基本持平，小幅度增长，2015年房价较2014年上涨1%，2016年房价较2015年上涨3%。2016年三大主要板块浉河区涨幅较大，羊山新区基本持平，平桥区小幅度下滑

10、,三、典型项目个案分析,建业城（浉河区,可售房源：在售五栋临河小高层84-120平两房三房。目前一期已销售650套，可售户数为350套，销售去化率达65%； 预计今年投放量：下半年二期动工，260多亩地，容积率1.6，以洋房、别墅为主,典型项目个案分析,中铁领秀城（浉河区,在售房源：目前在售房源是四期福山园89两房，预计还有90套; 预计今年投放量：四期5栋楼408套房源;预计下半年五期很可能动工,典型项目个案分析,在售房源：目前在售110-140高层，110-135电梯洋房，240-450实景别墅； 预计今年投放量：去化剩余房源。以低价抢市场，以低首付策略抢客户,正商红河谷（浉河区,典型项目

11、个案分析,在售房源：目前已销售900套，可售户数为400套，销售去化率达45%； 预计今年投放量：剩余房源去化，400套房源,香江帝景（浉河区,典型项目个案分析,可售房源：2016.11.12一期13#14#开盘即售罄；目前剩余可售户数仅余15套95两房，预计2017年3月底 二次开盘两期全部结束； 预计今年投放量：500套住宅90-136两房三房。下半年公寓、商铺入市,博林国际广场（羊山新区,典型项目个案分析,东方经典中央城（羊山新区,可售房源：B区1#、2#，A区3#，95143公园美宅诚意登记中， 预计今年投放量：B区1#、2#、3#、4#楼、5#、6#，预计4万,典型项目个案分析,皇城

12、嘉苑（羊山新区,可售房源：3月29日盛大认筹，VIP存5000抵20000，85142两房三房。 预计今年投放量：预计2017年市场投放4万,典型项目个案分析,锦江城（羊山新区,可售房源： 目前整个小区已销售约900户，可售户数为1100户，销售去化率为40%； 预计今年投放量：剩余房源去化，约1000套房源、包含高层、洋房,典型项目个案分析,在售房源：目前已销售180套，可售户数为85套，销售去化率达65%； 预计今年投放量：即将清盘,绿城百合（南湾,典型项目个案分析,琨御府（南湾,典型项目个案分析,E4户型图3室2厅2卫125M,B4户型图3室2厅2卫135M,A4户型图4室2厅2卫155

13、M,在售房源：项目未入市，目前工程正在挖地下室，建新售楼部 预计今年投放量：一期400套，约5万,2016年总体慨况： 平均每月约有37个项目，投放179例广告，每个项目平均4.84次的力度； 广告主要媒介是无线广告、其次是网络、楼市图，大规格彩广为主； 广告项目的区域分布和广告诉求点比重为：羊山新区40%,浉河区34%，平桥区18,信阳线上渠道，主要有七个：房产网、楼市图、无线广告、信阳日报、信阳晚报、大河报、东方今报,2016年全年线上线下推广总结,市场分析小结,在大环境限购背景下的去库存，土地交易、预售明显收紧，信阳微观市场预期良好； 信阳市房地产市场风险可控，调控政策在未来一年内推广到

14、二三线城市的可能性很小；信阳主城区人口净流入，抗冲击能力较强； 随着品牌开发名企纷纷进入，信阳市房地产的竞争会进一步加剧，从地段、教育资源等单一竞争逐渐过渡到品牌、项目整体规划、产品品质、自身配套、物业水平、景观设计等全方位竞争； 购房客群依然集中在刚需、刚改层面，主力户型成交面积段集中在110-130三房户型；市场上小户型及公寓、洋房、别墅产品逐渐增多，高端住宅呈现上升趋势； 信阳楼市逐渐渡过了野蛮生长阶段，进入下半场，迈向产品时代，粗放式的开发模式已经不能顺应市场潮流； 市场竞争白热化区域逐渐从羊山行政板块向浉河两岸板块转移，目前所知浉河两岸今年新增项目6个，分别为琨御府、信合江南里、信合

15、春天里、建业城二期、中铁领秀城五期、恒大御景湾，无论从小区规划还是产品品质都给区域带来了较大提升； 由于竞争的加剧，促销、推广等营销手段的力度必然加大,关键词：去库存、收紧、风险、品牌、品质、营销,南湾湖市场分析小结,整体说来，南湾湖片区的房子集中在南湾湖与浉河的交汇处，以建业、金成、绿城三家为主； 在南湾湖片区，非信阳籍购房者占比较大。建业森林半岛非信阳籍购房者达到了47%，金成翡翠溪谷，来自郑州的购房者达到了45%。而处于南湾湖更深处的建业南湖一号，非信阳籍购房者则达到了夸张的75%； 区域内项目多为高端和改善项目。建业南湖壹号是纯粹的度假型产品定位，剩余的三个项目为改善型住宅； 建业森林半岛是信阳市中高层人群最集中的楼盘，信阳市政府家属院的很多人入驻，森林半岛业主中，仅中科