建立普通标准住宅产品最佳定价模型

1、建立普通标准住宅产品最佳定价模型税收筹划方案：土地增值税对产品定价和销售净利率影响讨论作者：谢兴明目录一、问题的提出二、两个有价值的基本概念： K 与 R三、 不同税率条件下的定价模型：P=K*C和K与R值的理论推导四、不同税率条件下的销售净利润率模型：I=a b*C/P 的理论推导五、 不同税率条件下无效价格区间模型：K*CPk*C的理论推导六、无效价格区间模型、模型适用条件及其意义七、最佳定价模型、模型适用条件及其意义八、定价模型适用需要注意的问题一、问题的提出利润是企业发展的动力和源泉。 增加利润总量、 提高产品利润率则是企业努力的方向和目标。影响产品利润总量的三大基本要素为：售价、成本

2、费用和数量（经营规模）影响产品利润率的两大基本要素为：售价和成本费用对一般制造行业而言： 第一，增加产品利润总量的基本方法是： 或者提高售价， 或者降低成本费用，或者扩大经营规模，或者这三种方法同时并举。如果有条件， 三种方法同时并举效果最佳。第二，提高产品利润率的基本方法是：或者提高售价， 或者降低成本费用，或者这两种方法同时并举。如果有条件，两种方法同时并举效 果最佳。对于房地产行业而言，一方面，它具有一般制造行业的共性生产产品，遵 循一般制造行业增加产品利润总量和提高产品利润率的基本规律和方法； 另一方面， 它又具有区别于一般制造行业的个性生产特殊产品 （房屋），国家特殊的税收政 策征收

3、土地增值税。在考虑土地增值税因素影响后，在特定的条件下，同一种产品，提高产品售价 可能降低产品销售净利率，反过来，降低售价则可能提高产品销售净利润率，这是 一种悖论，即互相矛盾的结论。然而，产生这一种悖论原因是什么呢？这是由于土 地增值税的特殊性，比如：税法的高税率且超率累进规定，法定扣除规定，免税条 件规定等。这些规定对产品定价以及由定价、成本、费用率、增值率、税率决定的 销售净利润率产生重要影响。我们来看例子：某种开发产品（普通标准住宅） ：目标单位售价分别可以预定为 3300元/平方米、 3500元/平方米、 3700 元/ 平方米和 3900 元/ 平方米； 目标单位幵发成本（不含利息

4、的法定扣除项目）：2000元/平方米; 目标销售费用率：9.2 % （营销费率3.2 %、管理费率3%、财务费率3%）; 注：以后各种模型讨论的费用率，以此为标准。 其他条件由税法规定。单位产品增值税和销售净利率预测如下：单位产品增值税预测单位：元序号项目第一万案第二方案第二万案第四方案1单位售价3,300.003,500.003,700.003,900.002法定扣除项目2,781.502,792.502,803.502,814.50单位幵发成本2,000.002,000.002,000.002,000.00加计扣除20%400.00400.00400.00400.00三项费用10%200.

5、00200.00200.00200.00税金及附加5.5 %181.50192.50203.50214.503增值额518.50707.50896.501,085.504增值率18.64%25.34%31.98%38.57%5税率0.00%30.00%30.00%30.00%6应交增值税金0.00212.25268.95325.65单位产品销售净利率预测单位：元序号项目第一万案第一方案丿J木第三方案第四方案1单位售价3,300.003,500.003,700.003,900.002单位幵发成本2,000.002,000.002,000.002,000.003税金及附加5.5 %181.5019

6、2.50203.50214.504应交土地增值税0.00212.25268.95325.655营销费用3.2 %105.60112.00118.40124.806管理费用3%99.00105.00111.00117.007财务费用3%99.00105.00111.00117.008税前利润总额814.90773.25887.151,001.059所得税25%203.73193.31221.79250.2610净利润611.18579.94665.36750.7911销售净利润率18.52%16.57%17.98%19.25%从上述预测结果看：1、第一方案售价最低，但由于它享受免税优惠，所以销售

7、净利率为18.52 %,比第二方案和第三方案分别高1.95和0.54个百分点；比第四方案低0.73个百分点，但第四方案的价格比第一方案高 600元/平方米。2、第二方案售价比第一方案售价高 200元/ 平方米，但由于不能享受免税优惠，企业并没有得到任何实惠，不仅销售净利率（质量指标）下降，而且单位产品利润 额（数量指标）也减少 31.24 元/ 平方米。3、第三方案售价比第一方案售价高 400元/ 平方米，但由于不能享受免税优惠， 不仅销售净利率（质量指标）下降，而且单位产品利润额（数量指标）仅增加 54.18 元/ 平方米。4、第四方案售价比第一方案售价高 600元/ 平方米，但由于不能享受

8、免税优惠， 销售净利率（质量指标）仅提高 0.73 个百分点，单位产品利润额（数量指标）仅增 加 139.61 元 / 平方米。一般规律， 同一种产品在成本不变的情况下， 提高产品售价就能提高产品销售 净利率和增加单位产品利润。然而，从分析结果看，对于房地产这种特殊商品，由 于土地增值税因素的重要影响，提高产品售价未必能达到提高产品销售净利率和增 加单位产品利润目的。比如：方案二和方案三，由于售价提高程度不够，提高售价 的结果是：销售净利润率不仅没有提高，反而下降了，事与愿违。方案四虽然提高 了销售净利润率，但售价大幅度提高，如果市场接受，当然可行；大幅度提高售价 的好处是可以提高产品销售净利

9、润率，增加产品利润总量；坏处是：也许会失去价 格竞争优势，不利于销售。现在提出的问题是：1、在实际定价工作中怎样才能避免无效价格区间，即：提高售价反而降低销 售净利润率？2、在增值税因素影响的条件下，价格、成本、费用率、增值率、税率与销售净利润率之间是否存在内在的、本质的、可以量化的、科学的数量逻辑联系？换句话说：这些因素的相互影响是否存在可以遵循的一般模型或者规律？二、两个有价值的基本概念解决上述问题的实质， 就是要解决在增值税因素影响条件下， 是否存在最佳定价模型问题。为了解决这个问题， 我们引入两个有价值的概念： 开发成本系数 K 和销售成本率R,其中重点考察幵发成本系数 Ko1、 幵发

10、成本系数 K: K=P/C,其中：P为销售收入或者价格，C为幵发成本或者单位开发成本（开发成本的具体构成由税法规定） ；2、 销售成本率R: R二C/P,其中：P为销售收入，C为幵发成本；3、K与R的相互关系：R=1/K；4、K与R的意义：K与R本质作用是一致的，即：它们以两种不同的方式，发挥相同的作用：约束免税的增值率区间和价格区间；约束应交税的增值率区间、税率区间和价格区间；由于P与C在函数上反映为受 K影响的线性关系，即：P=K*C,当C确定时，如果K是常数，则P也能够确定。5、问题是：P与C在函数上是否反映为受 K影响的线性关系，即：P=K*C是否成立？K是否为常数？如果 K是常数，这

11、个常数的值是多少？三、不同税率条件下的定价模型：P=K*C和K与R值的理论推导讨论范围界定：1、税法规定，土地增值税的纳税对象分为两类：普通标准住宅和非普通标准 住宅。普通标准住宅与非普通标准住宅具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民 政府规定。普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额 20（增值率）的，免交土地增 值税；普通标准住宅增值额超过扣除项目金额 20（增值率）的，一律应交土地增 值税；非普通标准住宅无论增值率为多少，一律应交土地增值税；土地增值税实行四级超率累进税率： 增值率小于 50的，税率 30，速算扣除系数 0 增值率小于 100的，税率 40，速算扣除系数 5 增值率小于 20

12、0的，税率 50，速算扣除系数 15 增值率大于200%的，税率60%，速算扣除系数35%2、普通标准住宅讨论：增值率小于20%（免税模型税率 0%）增值率大于20%且小于50%（交税模型一税率 30%）增值率大于50%且小于100%（交税模型一税率 40%）3、非普通标准住宅讨论与普通标准住宅讨论范围一致，区别在于非普通标准住宅讨论没有免税模型。除了上述各种情况外，如果其他情况确实存在，可以通过类似的方法推导单位产品应交增值税一一预测模型序号项目计算公式1单位售价P2法定扣除项目C(1+30%)+P*5.5%单位幵发成本C加计扣除20%C*20%三项费用10%C*10%税金及附加5.5 %P

13、*5.5%3增值额P-C(1+30%)-P*5.5%=P(1-5.5%)-C(1+30%)=94.5%*P-1.3*C4增值率(P(1-5.5%)-C(1+30%)/(C(1+30%)+P*5.5%)=(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)5税率0%或者 30%、40%、50%、60%6应交增值税金(94.5%*P-1.3*C)*(0 或者 30% 40%、50%、60%)即：应交增值税=(94.5%*P-1.3*C)*(0 或者 30% 40%、50%、60%)这就是应交增值税金模型。 其中，适用税率由增值率确定，当增值率大于50%时，应交税金模型还应当扣除与增值率对应

14、的速算扣除数。普通标准住宅一一税率为0%的免税定价模型：P=K*C和K与R值序号项目计算公式1当增值率20 %时免交土地增值税2增值率(94.5%*P-1.3*C(1.3*C+5.5%*P)20%(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*20%=(26% *C+1.1%*P)P(94.5%-1.1%)C(26%+1.3)3幵发成本系数93.4%*P1.56*CP59.8802%即：P167.0235%*C （线性关系成立），K=167.0235%; R=59.8802%于是有：公式 1: P3340.47元/平方米时，就不可以享受免税优惠，只能适用税率为30%的应交税定价模

15、型。普通标准住宅一一税率为 30 %的应交税定价模型：P=K*C和K与R值序号项目计算公式1当：20%增值率50%时土地增值税税率为30 %2增值率(94.5%*P-1.3*C(1.3*C+5.5%*P)50%3幵发成本系数(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*50%=(65%*C+2.75%*P)P(94.5%-2.75%)C(65%+1.3)91.75%*P1.95*CP47.0513%4应交土地增值税系数区间47.0513 % vC/P59.8802%即：P212.5345%*C （线性关系成立），K=212.534%; R=47.0513%于是有：公式 2: 1

16、67.0235%*CP212.5345%*C这就是普通标准住宅应交税税率30%条件下的定价模型。1、K=212.534%; R=47.0513%实质上也是由税法规定的非常确定的常数；2、 不同地区，或者同一地区不同区域，或者同一区域不同位置的C值往往是不同的，但无论哪一种情况，只要C值能够确定，则P的值就对应确定。比如：当C= 2000元/平方米P 的最小值为：167.0235 % *2000 = 3340.47，P 的最大值为：212.534 % *2000 = 4250.68 ,当P4250.68元/平方米时，只能适用税率 40%应交税模型。普通标准住宅一税率为 40%的应交税定价模型：P

17、=K*C和K与R值序号项目计算公式1当：50%增值率100% 时土地增值税税率为40%2增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)100%3幵发成本系数(94.5%*P-1.3*C)(1.3*C+5.5%*P)*100%=(1.3*C+5.5%*P)P(94.5%-5.5%)C(1.3+1.3)89%*P2.6*CP34.2308%4应交土地增值税系数区间34.2308 % vC/P47.0513%即：P292.1348%*C （线性关系成立），K=292.13484% R=34.2308%于是有：公式 3: 212.534%*CP4250.68元/平方米时，只能适用税

18、率 50%应交税模型。非普通标准住宅一税率为30 %的应交税模型：P=K*C和K与R值序号项目计算公式1当：增值率50%时土地增值税税率为30%2增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)50%(94.5%*P-1.3*C)(1.3*C+5.5%*P)*50%3幵发成本系数=(65%*C+2.75%*P)P(94.5%-2.75%)C(65%+1.3)91.75%*P1.95*CP47.0513%即：P212.5345%*C （线性关系成立），K=212.534%; R=47.0513%于是有：公式 4: P4250.68元/平方米时，只能适用税率 40%应交税模型。非

19、普通标准住宅一税率为 40 %的应交税定价模型：P=K*C和K与R值序号项目计算公式1当：50%增值率100% 时土地增值税税率为40%2增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)100%(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*100%=(1.3*C+5.5%*P)P(94.5%-5.5%)C(1.3+1.3)3幵发成本系数89%*P2.6*CP34.2308%即：P292.1348%*C (线性关系成立)，K=292.13484% R=34.2308%于是有： 公式 5： 212.534%*CP292.1348%*C这就是非普通标准住宅应交税税率

20、40条件下的定价模型。它普通标准住宅应交税税率 40条件下的定价模型（公式 3）是一致的。定价模型小结1、应交增值税金模型应交增值税金模型为： （94.5%*P-1.3*C）* （0 或者 30%、40、 50、 60） ； 其中，适用税率由增值率确定，当增值率大于50时，应交税金模型还应当扣除与增值率对应的速算扣除数。适用条件：普通标准住宅和非普通标准住宅。2、定价模型：定价模型的数理性质：P二K*C,即：P与C之间反映为受K约束的线性关系。 其中K值几乎由税法规定，除了利息是相对灵活的因素外。免税（税率0%）定价模型： 公式1: P167.0235%*C,其中K=167.0235 %; 适

21、用条件：普通标准住宅。交税（税率30%）定价模型： 公式2: 167.0235%*CP212.5345%*C，其中K=212.5354%; 适用条件：普通标准住宅。交税（税率 40%）定价模型： 公式3： 212.534%*CvP292.1348%*C，其中K=292.1348%; 适用条件：普通标准住宅和非普通标准住宅。交税（税率30%）定价模型：公式4： P212.5345%*C,其中K=212.5354 %;适用条件：非普通标准住宅四、不同税率条件下的销售净利润率模型：l=a b*C/P理论推导()、普通标准住宅-免税(税率0%)条件下的销售净利润率模型序号项目计算公式1单位售价P2单位

22、幵发成本C3税金及附加5.5 %P*5.5%4应交土地增值税(94.5%*P-1.3*C)*0%= 05营销费用3.2 %P*3.2%6管理费用3%P*3.0%7财务费用3%P*3.0%8利润总额P-C-P(5.5%+3.2%+3%+3%4 P(1-14.7%)-C=85.3%*P-C9所得税25%(85.3%*P-C)*25%10销售净利润(85.3%*P-C)*75%11销售净利润率(85.3%*P-C)*75%/P=85.3%*75%-75%*C/P=63.975%-75%*C/P即：销售净利润率=63.975%-75%*C/P设销售净利润率为：I，于是有：公式 6: I = 63.97

23、5%-75%*C/P这就是普通标准住宅一一免税（税率0%）条件下的销售净利润率模型。常数a=63.975 %，受销售费用率和税率的影响，其中税率影响由税法规定，它是固定的，销售费用率则是相对固定的，有一定弹性，当销售费用率发生变化，则常数对应变化。但由于费用率的变化是可控的，所以常数的值对应也是可控的。系数b=75%是由所得税法规定的。当C确定且P167.0235%*C时，可以计算出由不同P值所决定的对应销售净利润率值比如：当C= 2000元/平方米P 的最大值为：167.0235 % *2000 = 3340.47 ,销售净利润率的最大值为：63.975%-75%*C/P= 19.07 %当

24、P3340.47 = 3300元/平方米时，销售净利润率的值为63.975%-75%*C/P=18.52 %，类似地可以推导出当0P3340.47元/平方米时，由于不可以享受免税优惠，只能适用税率为30%的应交税模型。普通标准住宅一一交税（税率30 %）条件下的销售净利润率模型序号项目计算公式1单位售价P2单位幵发成本C3税金及附加5.5 %P*5.5%4应交土地增值税(94.5%*P-1.3*C)*30% = 28.35 % P-39%*C5营销费用3.2 %P*3.2%6管理费用3%P*3.0%7财务费用3%P*3.0%P-C-28.35P+39%*C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)

25、8利润总额=P(1-28.35%-14.7%)-61%*C=56.95%*P-61%*C9所得税25%(56.95%*P-61%*C)*25%10销售净利润(56.95%*P-61%*C)*75%11销售净利润率(56.95%*P-61%*C)*75%/P=56.95%*75%-61%*75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/P即：销售净利润率=42.7125%-45.75%*C/P，于是有：公式 7: I=42.7125%-45.75%*C/P这就是普通标准住宅一一交税（税率30% ）条件下的销售净利润率模型。常数a=42.7125 %,受销售费用率和税率的影响，其中税率影响由税

26、法规定，它是固定的，销售费用率则是相对固定的，由一定弹性的，当销售费用率发生变化， 则常数对应变化。但由于费用率的变化是可控的，所以常数的值对应也是可控的。系数b=45.75 %是由增值税法和所得税法规定的。当C确定且167.0235%*C P4250.68元/平方米时，由于增值率提高，只能适用应交税税率40%模型 普通标准住宅一一交税（税率 40 %）条件下的销售净利润率模型序号项目计算公式1单位售价P2单位幵发成本C3税金及附加5.5 %P*5.5%4应交土地增值税(94.5%*P-1.3*C)*40%-(1.3*C+5.5%*P)*5%=37.8 % P-52%*C-6.5 % C-0.

27、275 % P=37.525 % P-58.5%C5营销费用P*3.2%3.2 %6管理费用3%P*3.0%7财务费用3%P*3.0%8利润总额P-C-37.525P+58.5%*C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)二P(1-37.525%-14.7%)-41.5%*C=47.775%*P-41.5%*C9所得税25 %(47.775%*P-41.5%*C)*25%10销售净利润(47.775%*P-41.5%*C)*75%11销售净利润率(47.775%*P-41.5%*C)*75%/P=47.775%*75%-41.5%*75%*C/P=35.8312%-31.125%*C/P即：销售

28、净利润率=35.8312%-31.125%*C/P，于是有:公式 8: I=35.8312%-31.125%*C/P这就是普通标准住宅交税（税率40）条件下的销售净利润率模型。常数 a=35.8312 ，受销售费用率和税率的影响， 其中税率影响由税法规定， 它是固定的，销售费用率则是相对固定的，由一定弹性的，当销售费用率发生变化， 则常数对应变化。但由于费用率的变化是可控的，所以常数的值对应也是可控的。系数 b=31.125 是由增值税法和所得税法规定的。当C确定且212.534 %*C VP292.1348%*C时，可以计算出由不同 P值所决 定的对应销售净利润率值。比如：当C= 2000元

29、/平方米 P 的最大值为：292.1348 %*2000 = 5842.69 ,销售净利润率的最大值为： 35.8312%-31.125%*C/P=25.1768% 当PV5842.69 = 5800元/平方米时，销售净利润率的值为： 35.8312%-31.125%*C/P=25.0984%， 类似地可以推导出当4250.68P4250.68 元/平方米时， 由于增值率提高， 只能适用应交税税率 50%模型。非普通标准住宅一交税（税率 30 %）条件下的销售净利润率模型非普通标准住宅交税（税率30%）条件下的销售净利润率模型与普通标准住宅交税（税率 30）条件下的销售净利润率模型是一致的即：

30、 公式 7：I=42.7125%-45.75%*C/P非普通标准住宅一交税（税率40 %）条件下的销售净利润率模型非普通标准住宅交税（税率40）条件下的销售净利润率模型与普通标准住宅交税（税率 40%）条件下的销售净利润率模型是一致的即： 公式 8：I=35.8312%-31.125%*C/P销售净利润率模型小结1、销售净利润率一般模型及其的数理性质：一般模型为：I = a%-b%*C/p数理性质：I与P之间反映为受a% b%约束的曲线关系，其中 a%与 b%由税法和费用率确定。当税法和费用率变化时，a% b%随之变化，模型也对应变化。2、免税（税率 0%）模型：公式 6: I = 63.97

31、5%-75%*C/P;适用条件：普通标准住宅。3、交税（税率 30%）模型： 公式 7： I=42.7125%-45.75%*C/P ;适用条件：普通标准住宅和非普通标准住宅。4、交税（税率 40%）模型： 公式 8： I=35.8312%-31.125%*C/P ;适用条件：普通标准住宅和非普通标准住宅五、不同税率条件下的无效价格区间模型：K*CPk*C的理论推导普通标准住宅税率为 30时的无效价格区间1、免税模型条件下：增值率 20，税率为 0P 的最大值为： 167.0235 *C，I 的最大值为： 63.975%-75%*C/P即：I = 63.975%-75%*C/P=63.975%

32、-75%*C/167.0235 %*C=63.975 %-44.904 %= 19.071 %比如：当C= 2000元/平方米P 的最大值为：167.0235 % *2000 = 3340.47 ,I 的最大值为：63.975%-75%*C/P= 19.071 %2、交税模型条件下： 20%增值率 50%，税率 30%P与I的最小值P的最小值为：167.0235 % *C,I 的最小值为： 42.7125%-45.75%*C/P即： I=42.7125%-45.75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/167.0235 %*C=42.7125 %- 27.3913 %= 15.321

33、1 %比如：当C= 2000元/平方米P 的最小值为：167.0235 % *C = 3340.47 ,I 的最小值为：42.7125%-45.75%*C/P = 15.3211 %P与I的最大值P的最大值为：212.534 % *C,I 的最大值为： 42.7125%-45.75%*C/P即： I=42.7125%-45.75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/212.534 % *C=42.7125%-21.5259 % = 21.1865 %比如：当C= 2000元/平方米P 的最大值为：212.534 % *2000 = 4250.68 ,I 的最大值为： 42.7125%

34、-45.75%*C/P=21.1865% 3、交税模型： 20% 增值率 50%，税率 30 %的无效价格区间P与I的最小值P 的最小值为： 167.0235 *C，I 的最小值为：42.7125%-45.75%*C/P = 15.3211 %当I = 19.071 % （与免税模型的最大值相等）时P 值推导：因为： 42.7125%-45.75%*C/P=19.071%42.7125%-19.071 %=45.75%*C/P23.6415%=45.75%*C/P所以：P= 193.5156 % C即: 167.0235 % *CP193.5156 % C为无效价格区间模型193.5156%

35、*CP212.534%*C 为有效价格区间模型K=C值的由于 P= 167.0235 % C与P = 193.5156 % C两条直线的系数分别为 167.0235 %和k = 193.5156 %，且0Kk,所以两条直线并不平行，而且随着 增加，无效价格区间将扩大。比如：当C= 2000元/平方米，I = 19.071 %时P 值推导：因为： 42.7125%-45.75%*C/P=19.071%所以：P值为：3870.313元/平方米，或者：P=193.5156 % O 193.5156 % *2000 = 3870.313即： 3340.47P3870.313 为无效价格区间；3870.

36、313P4250.68 为有效效价格区间。又比如：当C= 3000元/平方米时，P=193.5156 % C= 193.5156 % *3000 = 5805.468即：5010.705vPv5805.468为无效价格区间；5805.468P6376.02 为有效效价格区间。当C= 2000元/平方米时，无效价格区间差额：3870.313-3340.47 = 529.843当C= 3000元/平方米时，无效价格区间差额：5010.705-5805.468 = 794.763第一种情况：如果单位价格提高到大于 3340.47 元时，就必须适用税率为 30%的应税模型。当价格在 3340.47vP

37、v3870.148 区间内，换句话说：在应税模型条件下，在价格 3340.47 元的基础上， 如果价格提高小于 （3870.153340.47 ）529.68 元，那么， 销售净利润率任何值均小于免税模型的销售净利润率的最大值，即：提高售价但销售净利润率不能提高，甚至可能下降。所以，我们把这个价格区间称为无效价格区 间。当价格在 3870.148P4250.68 时，就必须适用较高级税率（ 40）的应税模型。第二种情况与第一种情况讨论是一致的，这里从略。4、普通标准住宅税率为 30时的无效价格区间测试当 P3340.47 时，增值率 20%，享受免税优惠，即：税率为 0，当C= 2000元/平

38、方米P 的最大值为：167.0235 % *2000 = 3340.47 ,销售净利润率的最大值为：63.975%-75%*C/P= 19.071 %当 3340.47P4250.68 时， 20%增值率 50%，没有免税优惠，即：税率为模型测试情况：单位产品增值税（税率 30% ）模型测试单位:元序号项目计算公式万案1万案2万案3万案43,341.3,500.3,870.4,250.1单位售价P47003268法定扣除项C(1+30%)+P*5.2,783.2,792.2,814.2,835.2目5%78501609单位幵发成C2,000.2,000.2,001.2,001.本0000000

39、0加计扣除C*20%400.00400.00400.20400.2020%三项费用C*10%200.00200.00200.10200.1010%税金及附加5.5 %P*5.5%183.78192.50212.86233.793增值额94.5%*P-1.3*C557.69707.501,055.991,415.59(94.5%*P-1.3*C)4增值率/(1.3*C+5.5%*20.03%25.34%37.52%49.93%P)5税率30.00%30.00%30.00%30.00%30.00%6应交增值税金(94.5%*P-1.3*C)*30%167.31212.25316.80424.68普

40、通标准住宅一一单位产品销售净利润率（税率30 %）模型测试单位:序号项目计算公式万案1万案2万案3万案41单位售价P3,341.473,500.003,870.324,250.682单位幵发成本C2,000.002,000.002,000.002,000.003税金及附加5.5 %P*5.5%183.78192.50212.86233.794应交土地增值税28.35 %P-39%*C167.31212.25316.80424.685营销费用3.2 %P*3.2%106.93112.00123.84136.026管理费用3%P*3.0%100.24105.00116.10127.527财务费用P

41、*3.0%100.24105.00116.10127.523%8利润总额56.95%*P-61%*C682.97773.25984.441,201.159所得税25 %(56.95%*P-61%*C)*25%170.74193.31246.11300.2910销售净利润(56.95%*P-61%*C)*75%512.23579.94738.33900.8611销售净利润率42.7125%-45.75%*C/P15.33%16.57%19.08%21.19%从测试情况看：当价格在 3340.47vPv3870.313区间内，销售净利润率值均低于免税模型P=3340.47时销售净利润率最大值 19

42、.071 %。可见，在3340.47vPv3870.313区间内涨价并无实际意义。当价格在 3870.313vPv4250.68区间内，销售净利润率值均高于免税模型P=3340.47 时销售净利润率最大值 19.07 。可见，在 3870.313P4250.68 区间内涨价才有实际意义。普通标准住宅税率为 40时的无效价格区间和有效价格区间1 、交税模型条件下：20% 增值率 50%，税率 30%P 与 I 的最大值P的最大值为：212.534 % *C I 的最大值为：42.7125%-45.75%*C/P=21.1865%2、交税模型条件下：50 % 增值率 1 00%，税率 40%，速算

43、扣除系数 5%P与I的最小值P的最小值为：212.534 % *C I 的最小值为：35.8312%-31.125%*C/P=35.8312%-31.125%*C/212.534 %*C=35.8312 %- 14.6447 %= 21.1865 %可见：当 p= 212.534 % *C 时交税模型（ 20%增值率 50%，税率 30%）与交税模型（ 50%增值率 100%， 税率 40%，速算扣除系数 5%）比较： I 的值是一致的即：交税模型税率 40没有无效价格区间。比如：当C= 2000元/平方米，I = 21.1865 %时P值推导：因为： 35.8312%-31.125%*C/P

44、=21.1865%所以，P值为：4250.68元/平方米可见：交税模型税率 30%时的P和I的最大值（4250.68和21.1865 %） 与交税模型税率40%时的P和I的最小值（4250.68和21.18605 %）是一致的。4、普通标准住宅税率为 40 %时的无效价格区间测试 当 3340.47P4250.68 时， 20%增值率 50%，没有免税优惠，即：税率为30%，当 P 的最大值为：212.534 % *2000 = 4250.68 时，销售净利润率的最大值为： 42.7125%-45.75%*C/P=21.1865% 当 4250.54P5842.69 时， 50%增值率 100

45、%，没有免税优惠，即：税率为 40%，速算扣除系数为 5%；当 P 的最小值为：4250.68 元/ 平方米（35.8312%-31.125%*C/P=21.1865%）销售净利润率的最小值为： 35.8312%-31.125%*C/P=21.1865%当 P 的最大值为：292.1348 %*2000 = 5842.69 时,销售净利润率的最大值为：35.8312%-31.125%*C/P=25.1768%模型测试情况:单位产品增值税（税率 40 %）模型测试单位：元序号项目计算公式万案1万案2万案3万案44,251.4,500.4,800.5,000.1单位售价P68000000法定扣除项

46、C(1+30%)+P*5.52,833.2,847.2,865.2,876.2目%84503030单位幵发成C2,000.2,000.2,001.2,001.本00000000加计扣除C*20%400.00400.00400.20400.2020%三项费用10%C*10%200.00200.00200.10200.10税金及附加5.5 %P*5.5%233.84247.50264.00275.003增值额94.5%*P-1.3*C1,417.841,652.501,934.702,123.704增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)50.03%58.03%67.52%73.83%5税率40.00%40.00%40.00%40.00%40.00%6应交增值