房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧 会议精选文档

1、房地产企业开发项目,成本分摊与成本核算技巧,主讲人：蔡,昌,中央财经大学,2,蔡,昌,中央财经大学税务管理系主任,著名房地产税收筹划实战专家,被誉为“用第三种眼光看税收筹划,国际注册高级会计师,ICSPA,美国克莱姆森大学高级访问学者,北京中经阳光税收筹划事务所首席专,家,清华大学、北京大学客座教授,E-mail: ,1,成本结构,开发项目成本,4,房地产成本核算的步骤,1,确定成本对象,2,确定成本项目,3,将成本支出计入成本对象具体项目,4,确定已销开发产品成本,比较与掌握,确定成本对象的原则,会计核算与税法要求的差异,如何确定成本对象,5,单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或,施工

2、图预算所列的单项开发工程为成本核算对象,在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相,近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目,可以合并为一个成本核算对象,成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为成,本核算对象,会计成本对象的确定原则,6,同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按,功能划分成本核算对象,同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结,构的，还应按结构划分成本核算对象,根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工,图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开,发产品成本，均应单独作为成本核算对象,会计成本对象的确定原则,7,成本的确认,税收

3、成本一般按照会计核算的成本结果来确认,操作要点,1,成本是一种耗费，很多会计方法都会影响成,本。如存货发出计价方法、折旧方法、成本分配,方法、成本结转方法等，直接影响到资产的计价,成本和所得税,2,成本要足额得到补偿,3,成本凭证的搜集与保存，尤其是内部凭证,成本概念与成本补偿,8,1,土地征用费及拆迁补偿费,2,前期工程费,3,建筑安装工程费,4,基础设施建设费,5,公共配套设施费,6,开发间接费,请分析,哪些成本项目可控,房地产六大成本项目,9,为取得土地开发使用权（开发权）而发生,的各项费用。主要包括以下项目,1,土地买价（出让金,2,大市政配套费,3,契税,4,耕地占用税,5,土地使用

4、费,6,土地闲置费,注意国家相关政策,土地征用费及拆迁补偿费,10,7,土地变更用途和超面积补交的地价及相,关税费,8,拆迁补偿支出,9,安置及动迁支出,10,回迁房建造支出,11,农作物补偿费,12,危房补偿费,会计处理：计入“开发成本”各明细账,思考与提高,土地闲置费用如何处理,土地征用费及拆迁补偿费,11,房地产企业应按照土地使用权出让合同约定的土,地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同约,定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入开,发产品的建安成本,房地产开发企业会计制度规定：土地闲置费,计入管理费用,国家税务总局关于印发房地产开发经营业务,企业所得税处理办法的通知规定，土地闲置,费

5、计入,土地闲置费的政策与处理,12,关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通,知（国办发,200637,号,对超出合同约定动工开发日期满,1,年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工,竣工；满,2,年未动工开发的，无偿收回土地使用,权。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设,面积不足,1/3,或已投资额不足,1/4,且未经批准,中止开发建设连续满,1,年的，按闲置土地处置,注意】：土地闲置期间需要缴纳土地使用税,土地闲置费的处理,13,项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘,规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前,期费用,下列费用可否列入前期工程费,1,报批报建费,2,临时设施

6、费,会计处理】：前期工程费计入“开发成本,前期费用,前期工程费,14,开发项目开发过程中发生的各项建筑安装,费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工,程费等,自营方式发生的建筑安装工程费和以出包,方式支付给承包单位的建筑安装工程费。一般,称为“建安成本,会计处理】：根据不同的施工方式，采用不,同的核算方法。主要分为发包方式和自营方式,建筑安装工程费,15,开发项目在开发过程中所发生的各项基础设,施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电,供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程,费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费,会计处理,计入“开发成本,基础设施费,基础设施建设费,16,开发项目在开发

7、过程中所发生的、独立的非,营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予,地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支,出,会计处理,根据不同产权，分情况处理,公共配套设施费,17,企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支,出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧,费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工,程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费,等,会计处理,计入“开发间接费用,运用技巧,比较,开发间接费用,管理费用,开发间接费用,2,成本技巧,核算方法与技巧,19,会计相关规定,企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计,量和报告,房地产企业所发生的

8、成本支出，能够分清成本核,算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项,目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费,用，可通过相应明细科目进行归集，再按一定标准,分配计入各成本核算对象,如何计入成本对象和成本项目,20,税法相关规定,企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本,已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成,本,企业发生的期间费用、已销开发产品计税,成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期,按规定扣除,如何计入成本对象和成本项目,21,税法相关规定,已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单,位工程成本确认。计算公式如下,可售面

9、积单位工程成本,成本对象总成本,已销开发产品的计税成本,已实现销售的可,售面积可售面积单位工程成本,如何计入成本对象和成本项目,22,企业在开发区内建造的会所、物业管理场所,电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配,套设施,1,属于非营利性且产权属于全体业主的，或,无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其,视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设,施费的有关规定进行处理,思考,如何处理,如何计入成本对象和成本项目,23,2,属于营利性的，或产权归企业所有的，或,未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公,用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其,成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理,外，其他

10、一律按建造开发产品进行处理,思考】：上述两种方法哪种处理好,如果产权不明确时，又该如何处理,如何计入成本对象和成本项目,24,企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医,疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家,有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有,偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予,的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵,扣后的差额应调整当期应纳税所得额,思考】：国家经济补偿可能大于、小于或等,于建造成本，如何处理,如何计入成本对象和成本项目,25,企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进,行计量与核算,制造成本法是一种不完全成本，其中期间费用单,独划分、归集、核算,思考】：开发成本

11、与期间费用如何划分,已完工产品与未完工产品成本如何划分,已售产品与未售产品成本如何划分,如何计入成本对象和成本项目,26,1,占地面积法,按已动工开发成本对象占地面积占开发用,地总面积的比例进行分配,2,建筑面积法,按已动工开发成本对象建筑面积占开发用,地总建筑面积的比例进行分配,成本分摊方法的会计与税务处理,27,3,直接成本法,按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全,部,成本对象直接开发成本的比例进行分配,4,预算造价法,按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本,对,象预算造价的比例进行分配,5,其他成本分配方法,层高系数建筑面积法,成本分摊方法的会计与税务处理,28,层高系数建筑面积法

12、,对同一项目中既包含住宅，又包含其他类型房产的，可以采,用“层高系数建筑面积分摊法”作为成本分摊的计算方法,1,计算层高系数,在纳税人同一项目（包含不同类型房地产）中，选取住宅层,高为基数，设定为,1,层高低于住宅的，以,1,为系数；其他,的,用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层,高之比，计算出其层高系数,某类型用房层高系数,该类型用房层高,住宅层高,成本分摊方法的会计与税务处理,29,2,计算层高系数面积,总层高系数面积,某类型用房层高系数某类型用房可,售建筑面积,某类型用房已售部分的层高系数面积,某类型用房层高系数,某类型用房已售建筑面积,3,计算不同类型用房已售部分可分摊的

13、房地产开发成本,房地产开发总成本,总层高系数面积某类型用房已售部,分的层高系数面积,成本分摊方法的会计与税务处理,30,1,土地成本的分摊,土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果,确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同,意,土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性,取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成,本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本,进行分配，待土地整体开发完毕再行调整,土地成本的分摊,31,2,公共配套设施费,单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施,开发成本，应按建筑面积法进行分配,3,其他成本项目,其他成本项目分配法由企业自行确定,公共配套设施费的分摊,32,4,

14、利息费用的分摊,一般常见分摊方法,1,直接成本法,2,预算造价法,可以考虑的其他方法：借款费用资本化,思考】：可以按照建筑面积法分摊利息成,本吗,利息费用的分摊,2020/5/13,33,开发间接费用,国税发,2009,31,号：企业为直接组织和管理开发项目所,发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支,出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理,费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房,摊销以及项目营销设施建造费等,税收筹划】：“管理费用,向“开发间接费用”的转化,会计处理】：如何核算“开发间接费用,设置一级科,目还是二级科目,开发间接费用的会计与税务处理,2020

15、/5/13,34,开发间接费用,土增税暂行条例实施细则（财法字,1995,6,号）：直接,组织、管理开发项目而发生的费用，包括工资、职工福,利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费,周转房摊销等,税务指引】：会计核算的“项目营销设施建造费”，如,样板间、售楼部等设施建造支出以及开盘前发生的沙盘,模型等投入费用可按国税发,2009,31,号文件列入开,发间接费用，在企业所得税前列支扣除,思考】可否在土地增值税清算时扣除,开发间接费用的会计与税务处理,35,售楼部的成本核算技巧,售楼部隐藏着什么税务秘密,36,思考】：样板房的装修费,如何处理,售楼部隐藏着什么税务秘密,37,损失的税务处理

16、技巧,1,成本对象在建造过程中如发生单项工程或单,位工程报废或毁损，应按减去残料价值或保险,公司、责任人赔偿后的净损失，直接计入继续,施工工程的开发成本,2,成本对象如整体报废或毁损，其损失可按规,定报税务部门批准后，按报废原因分别计入管,理费用或营业外支出,成本对象报废或毁损的会计与税务处理,38,操作要点,报废、毁损等损失应当尽早确认,政策,财税,2009,57,号,国家税务总局,2011,年,25,号公告,税务指引,1,2,3,成本对象报废或毁损的会计与税务处理,39,原则,不论会计如何处理，预提费用一般,不得作为计税成本扣除，仅有以下三项可以预,提并税前扣除,1,出包工程款,出包工程未

17、最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以,预,提，但最高不得超过合同总金额的,10,预提费用的核算与扣除问题,40,2,公共配套设施建造费用,公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造,价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已,在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不,可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件,3,报批报建费用、物业完善费,应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完,善费用可以按规定预提，如企业承担的物业管理基金,公建维修基金等,预提费用的核算与扣除问题,2020/5/13,41,工资薪金,1,工资薪金的范围,基本工资、奖金

18、、津贴补贴、年终加薪、加,班工资、其他类似工资的支出,2,工资薪金税前扣除的条件,1,已经实际支付,2,足额扣缴个税,3,合理范围的标准,工资薪金的会计核算与操作技巧,42,合理的工资薪金扣除问题,政策解读】：关于企业工资薪金及职工福利,费扣除问题的通知,国税函,20093,号,筹划思路,1,适当提高工资薪金,2,分红额转化为工资薪金,工资薪金的会计核算与扣除,2020/5/13,43,3,工资薪金的税收筹划,1,工资福利化：教育、旅游、休闲、健身,2,工资均衡化：各期工资薪金悬殊较大时,要均衡化处理,3,基本工资及年终奖金的合理规划,政策分析,基本工资、平时奖金及年终奖金,工资薪金的筹划与操

19、作技巧,2020/5/13,44,工资与年终奖金的权衡与筹划,某房地产公司总经理税前收入,30,万元，如何使,个人所得税支出最小化,方案一：按月平均发放,应纳税额,300000/12,2000,25,1375,12= 52500,元,方案二：每月,20000,元，年终奖,60000,元,应纳税额,20000,2000,20,375,12,60000,15,125,47575,元,较方案一节税,52500,47575,4925,元,还有多种组合：大家可以进行测算比较其税负,3,成本技巧,成本分拆技术,2020/5/13,46,成本核算对象的确认原则,1,以单独编制设计预算和施工预算的单位工程,为

20、成本对象,2,对同一开发地点、结构类型相同的群体开,发项目，如果开竣工时间相近，由同一单位施工,可以合并为一个成本对象,3,单独建筑的停车场，应作为成本对象单独,核算。但利用地下基础设施形成的停车场，作为,公共配套设施处理,成本核算对象的税务确认,47,国税发,200931,号规定的计税成本对象的确定原则,1,可否销售原则,开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税,成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先,作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本,摊入能够对外经营销售的成本对象,2,分类归集原则,对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没,有明显差异的群体开发的项目，可作为一

21、个成本对象,进行核算,计税成本对象的确定原则,48,3,功能区分原则,开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使,用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算,4,定价差异原则,开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其,预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进,行核算,计税成本对象的确定原则,49,5,成本差异原则,开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其,建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象,进行核算,6,权益区分原则,开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算,计税成本对象的确定原则,50,31,号文件规定】：成本对象由企业在开工之,前合理确定，并报主

22、管税务机关备案。成本对象,一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改,变成本对象的，应征得主管税务机关同意,最新政策修改,关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告,国家税务总局公告,2014,年第,35,号,2014-6-16,政策分析与提示】如何把握该文件,计税成本对象的确定原则,2020/5/13,51,成本核算对象的确认原则,税务指引】：成本对象在开工之前合理确定，并,报税务机关备案,政策变化】国家税务总局公告,2014,年第,35,号,领会掌握文件精神,成本核算对象的确认,2020/5/13,52,成本核算账务技巧,1,成本与费用的转化,案例】：能进成本不做费用,2,降低自持物业成本,

23、案例】：酒店自持：土地成本、围墙、景,观成本处理技巧,3,采用定期摊销方法,案例】：顶部穹窿的摊销处理,涉税成本核算的税务技巧,2020/5/13,53,涉税合同运用技巧,1,分体工程项目的分签技巧,2,单独工程施工、装修的成本切割,3,建安工程转包,设计、成立、运营一家建筑公司,经济合同是一个税控工具，经济合同,的法律效力成就其功能,涉税成本核算的处理技巧,2020/5/13,54,涉税成本分拆技巧,1,成本分拆的秘密,商业地产、别墅与普通住宅的成本分拆策略,2,【思考】请问你有哪些成本分拆操作,涉税成本核算的处理技巧,55,案例分析：如何分拆成本,综,合,体,项,目,开,放,式,广,场,2020/5/13,56,原来的成本分拆方法,建筑面积法,改变成本分拆方法,占地面积法,分析,案例分析：成本分拆