浅谈房地产企业的开发成本控制

1、浅谈房地产企业的开发成本控制房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。 日常的成 本工作就是要将这些费用按项目进行归集和分配， 最终计算出开发项目总成本和 单位建筑面积成本。一、房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成主要有土地费用、 前期工程费、 建筑安装工程费、 市 政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等。1、土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。一般 房地产开发企业取得土地方式有两种： 一是协议出让， 或是政府行政批准； 二是 挂牌拍卖出让。 随着土地宏观管理政策趋紧， 通过拍卖方式获得开发用地成为大 多数开发商的主要方式。随着招、

2、拍、挂的普及，在住宅商品房价格构成中，土 地费用有进一步上升的趋势。2、前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、地质勘查、前期规划、设计 费用，以及“三通一平 ”或“七通一平”等土地开发、整理费用。这部分占房地产开 发成本的比例相对较低。3、建筑安装工程费，又称房屋建筑安装造价，指房屋建造过程中所发生的 建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。4、市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设 施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电信、电视、绿化等的建设 费用；公共配套设施费用指建设为项目内居民提供配套服务的各种非营利性的公 用设施（如学校、医院

3、、派出所、自行车棚等）和各种营利性的配套设施（如粮店、菜市场等商业网点）等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例也较大。5、管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各 种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保 险费等，在整个成本构成所占比例很小。6、贷款利息指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、 融资额度的多少有密切关系， 占成本构成比例相对不稳定。7、税费包含两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕 地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）

4、、 契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行 政事业性收费， 主要由地方政府和行政主管部门及其所属单位、 垄断企业向房地 产开发企业收取的费用。 其中政府和行政主管部门所收取的规费相对较少， 也比 较规范；但部门直属事业单位和强制参与工程的垄断企业所收取的费用， 不仅项 目繁多，且行为多不规范。这些费用在开发成本中所占比例较大。8、其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费 及各种不可预见费等。二、引起房地产价格居高不下的主要原因2002年下半年以来，房地产价格，特别是居民住宅价格迅猛上涨，一定程 度上成为社会不安定因素，引起各级政府的高度重视

5、。2005年 4 月份，国务院下发关于切实稳定住房价格的通知，要求房价 实行政府负责制； 5 月国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价 格工作的意见 ，国家税务总局等部门出台 关于加强房地产税收管理的通知 ， 一系列抑制房价上涨的政策措施紧急出笼。 抑制房价上涨的手段从投资控制转向消费和投资的双重抑制， 从单纯的金融手段转向信贷、 税收和房地产监管等多管齐下的综合治理。然而，房价并没有应声下落。国务院发展研究中心推出的 2006 年房地产 行业发展白皮书称，全国房价持续上涨的趋势不会改变。该报告预测， 2006 年全国房地产价格涨幅，将比 2005 年下半年的增速水平略强，商品房平均

6、价格 年涨幅预计将在 6%左右。因为就是说：房价仍在增长，只是放慢了势头。究其 原因，笔者认为主要有以下几个因素：1、土地供应价格上升。土地资源的不可再生性和稀缺性决定了土地供应价格的居高不下。从经济学的理论来讲，土地的供求决定着土地的价格。 2003 年第四季度开始， 国土资源部对建设用地进行清理整顿， 对土地的建设供给实行总量控制政策和最严格的审批制度，各级政府为保证重大项目用地而抓紧土地储备，建设土地的可供量日益稀少， 而全国新一轮房地产圈地热潮不但未缩相反更趋高涨。在此情况下土地拍卖的必然结果是是土地供应价格的一路高涨。 全国来看， 2003 年以来的土地拍卖的价格普遍增长了 3090

7、。2、行政事业性收费名目繁多，企业赋税较重。 1995-1996 年经国务院批准， 国家计委和财政部联合取消了 48 项涉及房地产业的不合理收费项目，但房地产 企业仍然面对沉重负担。 特别是事实上为强制性服务的事业性收费及垄断性的工 程取费，不仅名目繁多，且极不规范。广州市 1985 年有关房地产税费仅五项， 到 1995 年增至 85 项，其中 80%以上为地方政府或部门规定的行政事业性收费项 目，且大多与土地及房地产管理部门有关。 可以说， 在房地产业实际的开发过程 中，缴税费的种类伴随着开发的始终，而在建设过程中需要缴纳的费用更是 “无 从计算”、“不可预料 ”。如市政配套费、水电工程费

8、、小区配套工程费等都是明 确的收费；而一些在取得土地时附带要求的修路、 建学校等费用则是难以估摸的。 “但是羊毛出在羊身上 ”，这些花销费用， 最后都将计入房价， 转嫁到购房者头上。这些不规范的费用对商品房价格的影响不容忽视。房地产业需要缴纳的税种比较多， 综合计算， 企业税收负担可达到营业收入 的 12% 14%，相对于其他行业来说，税收偏高，负担偏重。企业要保证合理的 利润，快捷而有效的途径就是提高房屋售价。3、融资渠道相对狭窄，贷款利息居高不下。长期以来，我国房地产开发属 于典型的 “香港模式 ”，即开发商大量利用银行资金买地、建房、卖房，然后再开 始新一轮循环，开发商自有资金比例很低，

9、且融资渠道多是通过银行间接融资， 而通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资的很少。 近年来，国家不断收紧房地产银根， 人行甚至提出了取消期房销售的建议， 对开 发企业资金实力的要求越来越高， 房地产业资金链日益趋紧。 虽然近几年几次下 调贷款利率，一年期贷款利率现为 5.22%-7.60%，但由于房地产开发对信贷资金 的依赖十分严重，且具有资金大量、集中投入，回收周期长的特点，相对于其他 行业来说，房地产开发企业承担贷款利息居高不下。4、建材价格上涨，带动建安成本提高。建筑原材料中钢材、水泥、木材所占比重最大。近年来三大主材价格均有较大幅度上涨，如建筑用钢材 05 年初为

10、2800 元/吨，年末为 4000元/吨。建材价格的上涨，直接提高了建安成本。三、有效控制房地产开发成本的应对之策1、调整土地供应政策平抑土地成本。一是加强政府调控，力求土地供需总 量平衡。首先，通过调控房地产开发用地供应总量调控开发规模。其次，通过调 控房地产开发用地结构调控开发结构， 即严格控制高档住宅用地的供应， 增加中 低价位普通商品住宅用地供应， 尤其是经济适用房用地比重应大幅度增加， 这对 住房价格的理性回归和避免房价大起大落有积极作用。 第三，要扭转以增量为主 的局面，积极消化存量建设用地， 提高集约用地程度， 保证了房地产开发用地的 有效供应。 二是逐步建立土地资源利用的强制性

11、退出机制， 避免少数开发商囤积 居奇。政府应当建立对超过规定期限而未进行开发的土地的强制性退出机制， 保 持足量的用地规模， 并借此平抑过高的地价。 三是合理形成土地供给价格， 避免 价格的不正常上涨。 土地价格是房地产价格一个最重要的组成部分， 地价的高低 直接决定了房价的高低。要加大对投标企业资质、信用、规模及业绩等的审核，使价格不成为中标的唯一因素，坚决杜绝 “招、拍、挂 ”中的腐败行为，避免价格 的不正常上涨，保证土地出让市场的公开、公平、公正，从而真正让市场形成合 理的土地供给价格。2、加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度。各级地方政府一 方面应认真落实清理收费的各项政策措

12、施， 坚决取消房地产开发建设和消费环节 的各项不合理收费， 适当调低过高的收费标准， 切实加强对垄断经营的基础和配 套工程取费的政府行政管制，规范相关主管部门所属单位的事业性服务收费行 为；另一方面要加强对向房地产业收费单位的监管， 坚决查处乱收费行为， 及时 清退多收的各项费用，以利降低开发中的规费及基础设施成本。3、完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用。市政设施的配套，公共财政应承担一定比例的责任， 不能再完全转嫁到房地产开发上。 对应由开发商承担的市政配套设施， 一方面要适当降低公共取费的标准， 另一方面应建立统一的质量标准， 用制度规范行为， 通过引进竞争机制， 避免现

13、行的垄断性经营而加重开发企业负担。4、统一税收政策，规范征收行为。税收政策作为经济调节的杠杆，对引导 行业发展至关重要。 目前对房地产行业实行的高税收政策对遏止房地产业的过分 投资有着积极意义。 这作为特定时期的政策是可以理解的， 但对整个行业的长远 发展是不利的， 也是违背税收公平原则的。 因此国家应指定长远的与其他行业公 平一致的税收政策， 适时、适当降低相关企业税赋。 同时要加强税收征管工作的 管理，真正做到政策面前人人平等。 这些对降低房地产企业的成本开支、 平抑过 高的房价和促进居民住房消费也将起到非常积极的作用。5、开拓多种融资方式，增强产业活力，降低利息费用。真正完善的房地产融资

14、体系必须是两条腿走路， 间接融资与直接融资并举。 在难以获得银行信贷支持的情况下，开发企业应当关注一些金融创新产品和已进入中国房地产市场的海外地产基金，如摩根士丹利、 SUN-REF 盛阳地产基金、 ING 地产等。这些金融创新产品和国际地产基金的进入， 拓宽了国内房地产企业的融资渠道， 可为企业开辟了新的财路，对降低企业资金利息成本有着积极意义。6、充分发挥政府职能，加强宏观调控力度，维持市场价格平稳。政府应通 过产业政策的调整， 配合进出口、 财政、利率、货币、价格等手段调节经济运行， 鼓励市场竞争，优化建材产品结构，稳定并适当降低钢材、水泥、木材等建筑安 装材料产品的市场价格，逐步降低房屋建安成本。7、加强公司内部管理， 维持合理利润空间。 利润最大化是企业不懈的追求。 在目前情形下， 企业更应向内部管理要利润， 要效益。 要将科学优化的管理渗透 到企业的各个层面， 渗透到每一项工作中， 从预算管理到施工质量的监管， 从施 工队伍的选择到材料、设备采购等等，要完善管理制度，